Şehirlerde kentsel dönüşüm ve yeni yapılaşma faaliyetlerinin yaygınlaşmasıyla birlikte sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunun en sık başvurulan sözleşme türlerinden biri haline gelmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve inşaatın büyüklüğü nedeniyle yıllarca sürebilen, yüksek bedelli bir eser sözleşmesi türüdür. Bu sözleşmelerde en sık yaşanan uyuşmazlıklar, yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edememesi, gecikme nedeniyle cezai şartın uygulanması ve şartları oluştuğunda sözleşmenin feshi etrafında toplanır. Bu yazıda gecikme, ve konuları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde ele alınmaktadır. Bu sözleşmelerle üretilen bağımsız bölümlerin bir kısmı yabancı yatırımcılara satılabildiğinden, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin düzenlemelerin de bilinmesi taraflar açısından faydalı olabilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır; aksi halde şekil şartına aykırılık gündeme gelir.
- Teslim tarihinin geçirilmesi halinde yüklenici temerrüde düşer; sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart talep edilebilir.
- TBK 182 uyarınca hakim, aşırı gördüğü cezai şartı resen indirebilir.
- Gecikme belirli bir ölçüyü aşarsa arsa sahibi, şartları oluştuğunda sözleşmeyi feshedip aldıklarının iadesini isteyebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da eser sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin yanı sıra arsa payı devrine ilişkin taşınmaz satışı hükümlerini de barındıran karma bir sözleşmedir. Arsa sahibi, arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi veya devir vaadinde bulunmayı üstlenirken, yüklenici de kendi nam ve hesabına bina inşa ederek bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Sözleşmenin arsa payı devrini içermesi nedeniyle TMK 706 ve Noterlik Kanunu hükümleri uyarınca resmi şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir; ancak inşaatın tamamlanıp tarafların edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olması halinde, dürüstlük kuralı gereği şekil eksikliğinin ileri sürülmesi bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
Bu konuyla bağlantılı olarak tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı sürelerini ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat Yöntemleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en büyük riski, arsa payını devrettikten sonra yüklenicinin inşaatı tamamlamaması veya eksik bırakmasıdır. Bu riski azaltmak amacıyla uygulamada çeşitli teminat yöntemleri kullanılır. Bunlardan biri, yükleniciye devredilen bağımsız bölümler üzerine arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmesidir; bu sayede yüklenici yükümlülüklerini yerine getirmezse arsa sahibi ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna gidebilir.
Bir diğer yöntem, arsa payının inşaatın belirli aşamalarına bağlı olarak kademeli devredilmesidir; örneğin kaba inşaat tamamlanmadan tüm arsa payının devredilmemesi, yüklenicinin sözleşmeye uygun davranmasını teşvik eder. Ayrıca teminat mektubu, banka teminatı veya bağımsız bölümlerin bir kısmının tapuda üçüncü kişilere devrinin belirli süreyle kısıtlanması (şerh konulması) gibi yöntemler de sözleşme serbestisi çerçevesinde kararlaştırılabilir.
Tarafların Temel Yükümlülükleri
Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, arsa payını sözleşmede kararlaştırılan koşullarda yükleniciye devretmek ve inşaatın yapılmasına engel olmamaktır. Mevcut yapıda kiracı bulunuyorsa, inşaatın başlayabilmesi için öncelikle kiracı tahliyesi sürecinin tamamlanmış olması gerekir; kiracının rızaen olmaması halinde arsa sahibi, koşulları oluşuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma yoluna da başvurabilir. Yüklenicinin temel yükümlülüğü ise inşaatı ruhsatına, projesine ve teknik şartnamesine uygun biçimde, kararlaştırılan sürede tamamlayarak arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri eksiksiz teslim etmektir.
Teslimde Gecikme ve Yüklenicinin Temerrüdü
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin geçirilmesi halinde yüklenici, TBK’nın borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümleri uyarınca temerrüde düşer. Temerrüdün gerçekleşmesi için genellikle ayrıca ihtara gerek yoktur, çünkü sözleşmede belirli bir takvim günü teslim tarihi olarak kararlaştırılmışsa bu tarihin geçmesiyle birlikte kendiliğinden oluşur; bu tür tarihlere kesin vadeli borç denir.
Temerrüde düşen yüklenici, gecikmeden kaynaklanan zararı tazmin etmekle yükümlü olur. Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa arsa sahibi, gecikme süresine bağlı olarak hesaplanan cezai şartı talep edebilir; ayrıca cezai şartı aşan bir zararın varlığını ispatlayabildiği ölçüde bu zararın da tazminini isteyebilir, ancak bunun için sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunması veya yüklenicinin ağır kusurunun ispatlanması gerekir.
Mücbir Sebep ve Beklenmedik Hal
Deprem, doğal afet veya idari makamların öngörülemeyen kararları gibi mücbir sebep niteliğindeki olaylar, yüklenicinin gecikmeden sorumlu tutulmamasına yol açabilir. Ancak mücbir sebebin gecikmeyle illiyet bağının bulunması ve yüklenicinin bu durumu zamanında arsa sahibine bildirmiş olması gerekir. Salt genel ekonomik koşulların zorlaşması, kural olarak mücbir sebep olarak kabul edilmez; bu tür durumlar daha çok aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama talebi çerçevesinde değerlendirilebilir.
Cezai Şartın Türleri ve Uygulanması
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle “gecikme cezası” niteliğinde bir cezai şart kararlaştırılır; bu tür cezai şart, borcun zamanında ifa edilmemesi haline özgüdür ve TBK 179/3 uyarınca alacaklı, hem borcun ifasını hem de bu cezayı birlikte talep edebilir. Bunun aksine “seçimlik cezai şart” kararlaştırılmışsa, alacaklı sözleşmenin ifasını ya da cezai şartı seçmek durumunda kalır; iki talebi birlikte ileri süremez.
Cezai şartın miktarı taraflarca serbestçe belirlenebilir; ancak TBK 182 uyarınca hakim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir. Bu indirim yetkisi kamu düzeninden sayılır ve taraflarca önceden bertaraf edilemez. Yüklenicinin tacir sıfatını taşıdığı durumlarda, Türk Ticaret Kanunu’ndaki tacirler arası ilişkilere özgü sınırlamalar da ayrıca dikkate alınmalıdır.
Cezai Şart Hesaplamasında Dikkat Edilecek Noktalar
Gecikme cezası genellikle günlük veya aylık sabit bir tutar ya da bağımsız bölüm değerinin belirli bir yüzdesi olarak kararlaştırılır. Cezai şartın işlemeye başlayacağı tarih, tavan tutarı ve hangi bağımsız bölümler için ayrı ayrı hesaplanacağı gibi hususların sözleşmede açık biçimde düzenlenmesi, ileride çıkabilecek yorum farklılıklarını azaltır. Cezai şarta ek olarak, ödenmeyen tutarlar için güncel yasal faiz oranı üzerinden gecikme faizi talep edilmesi de mümkündür; hesaplama için yasal faiz hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.
Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Gecikme belirli bir ölçüyü aştığında ve arsa sahibinin sözleşmeyle bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği durumlarda, TBK’nın eser sözleşmesine ve borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümleri çerçevesinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Fesih için genellikle yükleniciye ek bir süre verilmesi ve bu sürede de ifanın gerçekleşmemesi aranır; sözleşmede fesih şartları ayrıca düzenlenmişse öncelikle bu hükümler dikkate alınır.
Fesih halinde taraflar, aldıkları edimleri karşılıklı olarak iade etmekle yükümlü olur. Yükleniciye devredilmiş arsa payları arsa sahibine iade edilebilir; buna karşılık yüklenicinin o ana kadar yaptığı imalatların bedeli, eser sözleşmesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ayrıca hesaplanarak yükleniciye ödenir. Bu hesaplama genellikle incelemesi gerektiren teknik bir süreçtir.
Temsili Örnek: Gecikme ve Fesih Süreci
Aşağıdaki örnek tamamen kurgusal olup temsili niteliktedir. Bir arsa sahibinin, yükleniciyle imzaladığı noter sözleşmesinde inşaatın otuz altı ay içinde tesliminin kararlaştırıldığını, ancak yüklenicinin inşaata düzensiz devam ederek süreyi önemli ölçüde aştığını varsayalım. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı işletmek üzere yükleniciye yazılı ihtarda bulunmuş ve makul bir ek süre tanımıştır. Bu sürede de inşaat tamamlanmazsa arsa sahibi, cezai şartı talep etmekle birlikte şartları oluştuğunda sözleşmeyi feshederek yapılan imalatların bedelinin bilirkişi marifetiyle tespitini talep edebilir.
Yüklenicinin Ödeme Aczine Düşmesi veya İflası
İnşaat devam ederken yüklenicinin mali zorluğa düşmesi veya iflas etmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılan ciddi risklerden biridir. Yüklenici hakkında iflas veya konkordato süreci başlatılmışsa, arsa sahibinin hakları İcra ve İflas Kanunu hükümleriyle sözleşme hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren karmaşık bir duruma dönüşür; arsa sahibinin devrettiği arsa payının akıbeti ve yapılan imalatların durumu ayrı ayrı incelenmelidir.
Bu tür durumlarda arsa sahibinin, inşaatın kalan kısmını başka bir yüklenici ile tamamlatma hakkı bulunup bulunmadığı, sözleşmedeki hükümlere ve genel borçlar hukuku ilkelerine göre değerlendirilir. Uygulamada arsa sahiplerinin, sözleşme aşamasında yüklenicinin mali durumunu ve geçmiş proje performansını araştırması, ileride doğabilecek bu tür risklerin azaltılmasına katkı sağlar.
Arsa Sahibinin Denetim Hakkı
Eser sözleşmesine ilişkin genel hükümler uyarınca arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye, projeye ve teknik şartnameye uygun yürütülüp yürütülmediğini denetleme hakkına sahiptir. Bu denetim hakkı, inşaatın çeşitli aşamalarında (temel, kaba inşaat, ince işler gibi) yerinde inceleme yapılmasını, gerektiğinde bağımsız bir teknik danışman veya mühendis aracılığıyla rapor alınmasını içerebilir. Denetim sırasında tespit edilen uygunsuzluklar yükleniciye yazılı olarak bildirilmeli ve düzeltilmesi için makul süre tanınmalıdır.
Düzenli denetim ve yazılı bildirim uygulaması, yalnızca inşaatın kalitesini güvence altına almakla kalmaz, ileride bir uyuşmazlık çıkması halinde arsa sahibinin zamanında uyardığını ve iyi niyetli davrandığını gösteren önemli bir delil de oluşturur.
Ayıplı İfa ve Teslim Sonrası Sorumluluk
Teslim süresine uyulmuş olsa dahi, teslim edilen bağımsız bölümlerin projeye, ruhsata veya teknik şartnameye uygun olmaması ayıplı ifa olarak değerlendirilir. Arsa sahibi, eser sözleşmesine ilişkin genel hükümler uyarınca ayıbın giderilmesini, bedelde indirim yapılmasını veya ayıp ağırsa sözleşmenin feshini talep edebilir. Ayıplı ifa iddiaları, teslim tarihinden itibaren makul bir süre içinde yükleniciye bildirilmelidir; bildirimin gecikmesi hak kayıplarına yol açabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin, kendisine düşen bağımsız bölümlerin teslim alınması sırasında ayrıntılı bir tespit tutanağı düzenlemesi ve varsa eksiklikleri bu tutanağa yazması önerilir. Bu tür kayıtlar, ileride bir uyuşmazlık çıkması halinde ispat açısından önemli bir dayanak oluşturur.
Ayıp bildiriminin şekli konusunda kanunda özel bir zorunluluk aranmasa da, bildirimin yazılı yapılması ve mümkünse noter kanalıyla veya yazılı yazışma yoluyla yükleniciye ulaştırılması ispat açısından tercih edilmelidir. Yüklenici ayıbı kabul etmez veya gidermezse, arsa sahibi bilirkişi incelemesi yaptırarak ayıbın varlığını ve giderilme maliyetini tespit ettirebilir; bu rapor, sonraki bir dava sürecinde temel dayanak oluşturur.
Temsili Örnek: Teminat Yönteminin İşleyişi
Aşağıdaki örnek kurgusal olup temsili niteliktedir. Bir arsa sahibinin, sözleşme gereği yükleniciye devrettiği arsa payı üzerine, inşaatın tamamlanmasını güvence altına almak için kendi lehine ipotek tesis ettiğini varsayalım. İnşaat sürecinde yüklenici mali sıkıntıya düşüp işi durdurduğunda, arsa sahibi bu ipoteğe dayanarak hem alacağını güvence altına almış hem de yükleniciyle yeniden müzakere sürecinde daha güçlü bir konuma sahip olmuş olur. Bu örnek, sözleşme aşamasında teminat mekanizmalarının önceden kurgulanmasının pratikteki önemini göstermektedir.
Gecikme ve Cezai Şart Uygulamasının Karşılaştırması
| Durum | Arsa Sahibinin Talep Edebilecekleri | Dayanak |
|---|---|---|
| Teslimde basit gecikme | Sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezası (cezai şart) | TBK 179 |
| Cezai şartın aşırı yüksek olması | Mahkemeden indirim talebi (hakim resen de indirebilir) | TBK 182 |
| Ek süreye rağmen ifanın gerçekleşmemesi | Sözleşmenin feshi ve edimlerin iadesi | TBK genel hükümleri, eser sözleşmesi hükümleri |
| Ödenmeyen alacaklar | Güncel oran üzerinden gecikme faizi talebi | 3095 sayılı Kanun |
İnşaat projesinin ruhsatsız şekilde yürütülmesi ayrıca cezai sorumluluk da doğurabilir; bu konuyu imar kirliliğine neden olma suçu yazımızda ele alıyoruz.
Uyuşmazlıkta İzlenecek Hukuki Yol ve Arabuluculuk
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce, tarafların en az biri tacir ise ve talep bir miktar paranın ödenmesine ilişkinse, Türk Ticaret Kanunu’nun ticari davalara ilişkin hükümleri uyarınca arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekebilir. Arsa sahibinin tacir olmadığı, yüklenicinin ise ticari faaliyet çerçevesinde inşaat yaptığı sözleşmelerde bu şartın uygulanıp uygulanmayacağı, tarafların sıfatına ve talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Cezai şart veya gecikme tazminatı gibi bir miktar paranın ödenmesine ilişkin talepler için dava öncesinde sürecinin işletilmesi gerekip gerekmediğinin gözden kaçırılmaması önemlidir; bu şartın atlanması, açılan davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir. Buna karşılık yalnızca fesih ve tapu iptali gibi eda niteliği taşımayan taleplerde arabuluculuk şartı aranmayabilir.
Sözleşme Hazırlığında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulurken teslim tarihinin somut ve tartışmaya yer bırakmayacak biçimde (belirli bir takvim tarihi olarak) yazılması, cezai şartın hesaplanma yönteminin ve tavan tutarının açıkça belirtilmesi, fesih şartlarının ve edimlerin iadesine ilişkin usulün önceden düzenlenmesi büyük önem taşır. Ayrıca inşaatın hangi aşamalarda arsa sahibi tarafından denetleneceği ve teslim tutanağının nasıl düzenleneceği gibi hususların da sözleşmeye eklenmesi, uyuşmazlık riskini azaltır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yıllar süren bir ilişkiye girdiği düşünüldüğünde, sözleşmenin baştan itibaren olası aksaklıkları öngörecek biçimde ve her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini dengeli şekilde koruyacak şekilde kaleme alınması, ileride doğabilecek uzun ve maliyetli hukuki süreçlerin önüne geçmenin en etkili yoludur.
Sözleşmeye, inşaat ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmasına ilişkin sürelerin ve bu işlemlerin hangi tarafça yürütüleceğinin de eklenmesi önerilir; çünkü uygulamada teslim tarihinin geçirilmesi kadar sık karşılaşılan bir sorun da inşaatın fiziken bitmesine rağmen iskan alınamaması nedeniyle bağımsız bölümlerin tapuya bağımsız bölüm olarak tescil edilememesidir. Bu konudaki sorumluluğun sözleşmede net biçimde paylaştırılması, ileride “inşaat teslim edildi mi edilmedi mi” tartışmasının önüne geçer.
Diğer ilgili başlıklar için ticari alacağın tahsili sürecindeki cezai şart benzeri düzenlemeleri anlattığımız yazımıza ve ilgili uzmanlık sayfamızı inceleyebilirsiniz. Konuya ilişkin hesaplama için hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Güncel veriler için TCMB ve Adalet Bakanlığı kaynakları esas alınmıştır.
Tamamlanan projede taşınmazın tapuya tescili sürecinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar için tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklar yazımıza bakabilirsiniz.
Karşı Taraf Ne Yapacak?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yüklenicinin de kendi savunma stratejisi vardır; bu stratejiye hazırlıklı olmak cezai şart ve fesih taleplerinin nasıl ilerleyeceğini belirler.
- Gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığı, kendi kusurunun bulunmadığı savunulabilir. Mücbir sebep ile gecikme arasındaki illiyet bağının ve durumun zamanında arsa sahibine bildirildiğinin yazışma veya resmi kayıtlarla ispatı bu savunmayı karşılar.
- Cezai şartın aşırı yüksek olduğu ileri sürülerek TBK 182 kapsamında indirim talep edilebilir. Cezai şartın sözleşme kurulurken karşılıklı müzakere edildiğini ve arsa sahibinin uğradığı gerçek zararı gösteren belgelerin sunulması bu itirazı değerlendirmede rol oynar.
- Teslim tarihinin kesin vadeli olmadığı, ayrıca ihtar çekilmesi gerektiği savunulabilir. Sözleşmedeki teslim tarihinin somut bir takvim günü olarak belirlendiğinin sözleşme metniyle ispatı bu savunmayı karşılar.
- Arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini (kiracı tahliyesi, arsa devri gibi) zamanında yerine getirmediği, gecikmenin bu nedenle kendisine yüklenemeyeceği ileri sürülebilir. Arsa sahibinin kendi edimlerini zamanında yerine getirdiğini gösteren teslim tutanakları ve yazışmaların sunulması gerekir.
- Fesih halinde yapılan imalatların bedelinin arsa sahibi tarafından ödenmesi gerektiği savunulabilir. Bağımsız bilirkişi incelemesiyle imalat bedelinin ve varsa ayıplı/eksik işlerin netleştirilmesi bu talebin değerlendirilmesinde belirleyicidir.
Hangi savunmanın öne çıkacağı sözleşmenin içeriğine ve gecikmenin nedenine göre değişir; bu nedenle yazışmaların ve teslim tutanaklarının süreç başından itibaren eksiksiz saklanması önemlidir. Dosyanızın hangi savunmayla karşılaşacağını önceden değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de inşa ettiği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine bırakması esasına dayanan karma nitelikli sözleşmedir.
Yüklenici teslim tarihini geçirirse ne olur?
Yüklenici temerrüde düşer; sözleşmede cezai şart varsa bu talep edilebilir, ayrıca şartları oluştuğunda fesih yoluna gidilebilir.
Cezai şart ile gecikme tazminatı birlikte istenebilir mi?
Sözleşmede gecikme cezası niteliğinde düzenlenmişse ifa ile birlikte istenebilir; seçimlik cezai şartta ise taraflar ikisinden yalnızca birini talep edebilir.
Cezai şart çok yüksekse mahkeme indirim yapar mı?
Evet, hakim TBK 182 uyarınca aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi şekilde yapılmalıdır?
Arsa payı devri içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; adi yazılı şekil geçersizlik riski taşır.
Sözleşme feshedilirse arsa payları ne olur?
Taraflar aldıklarını iade eder; yükleniciye devredilen arsa payları geri alınabilir, yapılan imalatların bedeli ise ayrıca hesaplanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme, cezai şart ve fesih konuları teknik ve hukuki değerlendirme gerektiren iç içe geçmiş meselelerdir. Sözleşmenin kuruluş aşamasından teslim ve olası uyuşmazlık sürecine kadar her adımın yazılı belgelerle desteklenmesi, tarafların haklarını korumaları açısından belirleyici olur. Bu alandaki değerlendirmeler için Gayrimenkul Hukuku uzmanlık sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr), Resmi Gazete.
İlgili Yazılar ve Kaynaklar
Bu konuyla bağlantılı olarak ticari alacağın tahsili ve tapu iptali ve tescil davası başlıklı yazılarımız da faydalı bilgiler içermektedir. Güncel veri ve mevzuat takibi için TCMB güncel faiz ve döviz kuru verileri ile Türkiye Barolar Birliği kaynaklarından yararlanılabilir.
Kaynaklar
- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB)
- Adalet Bakanlığı
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
- Resmi Gazete (resmigazete.gov.tr)
- Türkiye Barolar Birliği
- Mirasın Reddi Süresi: Usul ve Borçlu Miras Bırakan Hâli
- Saklı Pay ve Tenkis Davası: Mirasçının Hakkı Nasıl Korunur?
- Kira Artışında Yasal Sınır: 2026’da Konut ve İşyeri Farkı
İlgili Yazılar
- Yabancı Taşınmaz Alımı ve Vatandaşlık Süreci (2026)
- Tapu İptali ve Tescil Davası: Muris Muvazaası ve Zamanaşımı
- Kiracı Tahliyesi 2026: 10 Yıllık Uzama, İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar ve İspat
- İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK 184): Ruhsatsız Yapı
- Ticari Alacağın Tahsili: İhtardan İcraya Adım Adım Süreç
- Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm (6306): Malikin Hakları
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi
- Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
- Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Bu yazı 17.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Yahya Köse
İcra ve İflas Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Kira ve Tahliye Hukuku, Ceza Hukuku, Uyuşmazlık Çözümü, Önleyici Hukuk
Avukat profilini görüntüleyin
