İzmir’de Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

İzmir’de kentsel dönüşümde kira yardımı, bina boşaltıldığı andan yeni daire teslim edilene kadar geçen dönemin en somut maddi sorusudur. Ancak “kira yardımı” denince iki farklı şey kastedilir: Devletin 6306 s. Kanun’a dayanarak yaptığı yardım ve müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği ödeme. Bu ikisinin şartları, başvuru yeri ve uyuşmazlıkta gidilecek mahkeme birbirinden tamamen farklıdır.

Bu yazıda iki yardımı ayırıyor, kimlerin yararlanabileceğini ve İzmir’de ret veya ödeme yapılmaması hâlinde izlenecek yolu anlatıyoruz. Dönüşümün genel çerçevesi için riskli yapı ve kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

İzmir’de Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Kimlere Yapılır?

İzmir’de kentsel dönüşümde kira yardımı, 6306 s. Kanun md. 5/1 uyarınca anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilir. Aynı fıkra, kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisini ve yapım için yardımı da seçenek olarak sayar.

Md. 5/2 ise uygulamanın gerektirmesi hâlinde, bu sayılanlar dışında kalan ama Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut, işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Bu kişilerle yapılacak anlaşmanın ve yardımın usul ve esaslarını Cumhurbaşkanı belirler. Ağır hasarlı alanlarda resen yürütülen uygulamalarda ise md. 6/A/3 uyarınca maliklere, kiracılara ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.

Anlaşma ile tahliye şartı ne anlama gelir?

Md. 5/1’deki yardım, “anlaşma ile tahliye edilen” yapılara bağlanmıştır. Uygulamada bu, malikin idare veya uygulamayı yürüten kurumla tahliye konusunda uzlaşması ve binayı süresinde boşaltması demektir. Tahliyeye direnip zorla boşaltılan bir yapıda bu yardımı istemek güçleşir. Bu nedenle tahliye tarihini ve anahtar teslim tutanağını belgeleyen her yazı saklanmalıdır.

Devletin Kira Yardımı ile Müteahhidin Kira Yardımı Arasındaki Fark Nedir?

Devletin kira yardımı 6306 s. Kanun md. 5 ve Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanan kamusal bir destektir; müteahhidin kira yardımı ise kat karşılığı sözleşmesinde kararlaştırılan özel hukuk borcudur ve 6098 s. TBK hükümlerine tabidir. İlkinin reddi idari işlem, ikincisinin ödenmemesi sözleşmeye aykırılıktır.

Bu ayrım, İzmir’deki bir malikin nereye başvuracağını doğrudan belirler. Devlet yardımı için muhatap uygulamayı yürüten idaredir ve uyuşmazlık idare mahkemesinde çözülür. Müteahhidin ödemesi ise sözleşme şartlarına göre istenir; ödeme yapılmazsa icra takibi veya asliye hukuk mahkemesinde dava gündeme gelir. İki yardımın aynı anda alınıp alınamayacağı da sözleşmeye ve idarenin yardım şartlarına bağlıdır.

Kira Yardımının Tutarı ve Süresi Nereden Öğrenilir?

6306 s. Kanun kira yardımının tutarını ve süresini kendisi belirlemez; md. 5/2 usul ve esasları Cumhurbaşkanına, uygulama ayrıntılarını ise Uygulama Yönetmeliğine bırakır. Yönetmeliğin 15.12.2012 tarihli ilk metni aylık bir üst sınır, azami süre ve TÜFE ile güncelleme öngörmüştü; bu hükümler sonradan değişikliğe uğramıştır.

Bu nedenle internette dolaşan tutarlara itibar etmeden, başvuru sırasında yürürlükteki tutar ve sürenin uygulamayı yürüten idareden veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî duyurularından teyit edilmesi gerekir. Bu yazıda bilinçli olarak rakam vermiyoruz: Resmî bir kaynakla doğrulanmamış bir tutara dayanarak kira sözleşmesi imzalamak, malik veya kiracıyı ciddi bir açıkla baş başa bırakabilir.

Yardımın başlangıç ve bitiş tarihi

Yardımın ne zaman başlayıp ne zaman biteceği, en az tutar kadar önemlidir. Pratikte başlangıç tahliye tarihine, bitiş ise yeni bağımsız bölümün teslimine bağlanır. Teslim gecikirse yardımın uzayıp uzamayacağı idarenin kararına bağlıdır. Müteahhit yardımında ise bu boşluk sözleşmeyle kapatılmalıdır: Teslim gecikirse ödemenin devam edeceği açıkça yazılmalıdır.

Başvuru Hangi Kuruma Yapılır ve Hangi Belgeler İstenir?

6306 s. Kanun md. 2/b uyarınca büyükşehirlerde “İdare”, büyükşehir belediyesidir; Bakanlıkça yetkilendirilmesi hâlinde ilçe belediyeleri de bu sıfatı taşır. Bu nedenle İzmir’de başvurulacak merci, dönüşümün riskli alan, rezerv yapı alanı veya tek bina ölçeğinde yürütülmesine ve uygulamayı kimin yürüttüğüne göre değişir.

Uygulama Yönetmeliğinin ilk metninde, uygulama alanındaki başvuruların ilgili kuruma, alan dışındaki riskli yapılarda ise riskli yapı tespit raporu ve tapu belgesiyle il müdürlüğüne yapılacağı öngörülmüştü. Güncel başvuru kanalı İzmir’de dönüşümü yürüten kurumdan veya İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Hazırlanması gereken belgeler

• Riskli yapı tespit raporu ve tapudaki belirtmenin çıktısı.
• Malik için tapu kaydı; kiracı için kira sözleşmesi ve yerleşim yeri kaydı.
• Tahliye tutanağı veya anahtar teslim belgesi, tahliye tarihi.
• Sınırlı ayni hak sahibi için hakkın tapu kaydı ve yapıda ikamet edildiğini gösteren belgeler.
• Ödemenin yapılacağı banka hesabına ait bilgiler.

Kiracı için md. 6/3’teki konut, işyeri veya kredi desteği ayrıca en az 1 yıllık oturma şartına bağlıdır; bu süre kira yardımı başvurusunda da belgelenirse sonraki başvurular kolaylaşır. Kiracı ile malik arasındaki ilişkinin sona ermesi ve güvence bedelinin iadesi için depozito iadesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Yardımı Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılır?

Devletin kira yardımı talebinin reddi idari işlemdir. 6306 s. Kanun md. 6/9 uyarınca Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Bu süre 2577 s. İYUK md. 7’deki genel 60 günlük süreden kısadır ve güvenli olan, ret yazısının tebliğinden itibaren 30 günü esas almaktır.

İzmir’deki taşınmazlar için dava, Konak Çınarlı’daki Bölge İdare Mahkemesi yerleşkesinde bulunan İzmir idare mahkemelerine açılır (İzmir BİM resmî sayfası). Başvuruya hiç cevap verilmemişse İYUK md. 10’daki zımni ret sistemi gündeme gelir. Yardımın geç ödenmesinden doğan zarar için ayrıca tam yargı davası düşünülebilir; bu yol için İzmir’de tam yargı davası yazımız hazırlanmıştır.

Ret gerekçesine göre strateji

Ret çoğu zaman şu üç gerekçeden birine dayanır: Kişinin hak sahibi sayılmaması, tahliyenin anlaşma ile yapılmamış olması veya belge eksikliği. Belge eksikliğinde dava açmadan önce eksikliği gidererek yeniden başvurmak daha hızlı sonuç verebilir. Hak sahipliği tartışmasında ise idari yargı yolu kaçınılmazdır; genel dava süreleri için idari işlemde iptal davası süresi yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhit Kira Yardımını Ödemezse İzmir’de Hangi Yol İzlenir?

Müteahhidin kira yardımı, kat karşılığı sözleşmesinden doğan ve belirli aralıklarla ödenen bir para borcudur. 6098 s. TBK md. 117 uyarınca muaccel borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ödeme günü sözleşmede belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur. Temerrütten sonra faiz ve gecikme zararı istenebilir.

İzmir’de izlenebilecek yollar şunlardır: Noter aracılığıyla ihtarname, ardından İzmir icra dairelerinde ilamsız takip veya doğrudan alacak davası. İzmir Adliyesinin icra daireleri Stadyum Metro karşısındaki BAM binasında, asliye hukuk mahkemeleri ise İzmir Adliyesinin resmî duyurusuna göre 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binasındadır. Karşıyaka, Çiğli ve diğer ilçe adliyelerinin çevresindeki taşınmazlarda ise o adliyenin birimleri esas alınır.

Sözleşmenin feshi ve ödenmiş yardımlar

6306 s. Kanun md. 6/14 önemli bir güvence içerir: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaz veya en az altı aydır iş durursa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır ve fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları hak sahiplerinden geri istenemez.

Md. 6/A/6 da resen dönüşümde feshedilmiş sayılan sözleşmelerde tarafların birbirine yaptıkları ödemeleri karşılıklı isteyebileceğini, ancak kira yardımı ödemelerinin bunun dışında olduğunu düzenler. Müteahhitle gecikme uyuşmazlıkları için kat karşılığı inşaatta gecikme ve cezai şart ve İzmir’de kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları yazılarına bakabilirsiniz.

Kiracı Kira Yardımı Alırken Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiracının devletten kira yardımı alması, ev sahibiyle arasındaki kira sözleşmesini kendiliğinden düzenlemez. Riskli yapının yıktırılması için 6306 s. Kanun md. 5/3 uyarınca maliklere 90 günü geçmemek üzere süre verilir; kiracı da bu takvime göre binayı boşaltmak zorunda kalır ve kira ilişkisinin tasfiyesi gündeme gelir.

Bu aşamada üç konu öne çıkar: Son ayların kira bedeli, güvence bedelinin iadesi ve kiracının yaptığı faydalı giderler. Kiracının dönüşüm nedeniyle taşınması, ev sahibine depozitoyu tutma hakkı vermez; hasar veya kira borcu yoksa güvence bedeli iade edilmelidir. Kiracı yeni bir konut kiralarken kira yardımının ne zaman başlayacağını bilmediği için ilk ayların kirasını kendi kaynağından ödemek zorunda kalabilir; başvuruyu tahliyeden hemen sonra yapmak bu açığı küçültür.

Kiracının malikten talep edebilecekleri

Kiracı, devletin yardımı dışında malikten ayrıca “kira yardımı” isteyemez; malik ile kiracı arasında böyle bir borç Kanun’da öngörülmemiştir. Müteahhit sözleşmesindeki kira yardımı da kural olarak maliklere yöneliktir. Kiracı lehine bir ödeme isteniyorsa bunun malik, müteahhit ve kiracı arasında yazılı olarak kararlaştırılması gerekir. Tahliye süreçleri için kiracı tahliyesine ilişkin yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Yardımı Sözleşmeye Nasıl Yazılmalı?

Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmesinde kira yardımı, 6098 s. TBK md. 470 vd. hükümlerine tabi eser sözleşmesinin bir parçası olarak düzenlenir. Belirsiz yazılmış bir kira yardımı maddesi, inşaat gecikince en çok tartışılan hüküm hâline gelir; bu nedenle tutar, başlangıç, süre ve gecikme sonucu açıkça yazılmalıdır.

• Aylık tutar ve ödeme günü; tutarın hangi dönemde ve hangi ölçüte göre güncelleneceği.
• Başlangıç tarihi olarak tahliye tarihi; bitiş olarak iskân alınmış dairenin fiilen teslimi.
• Teslim geciktiğinde ödemenin kendiliğinden devam edeceği ve gecikmeye bağlı cezai şart.
• Ödemenin her bağımsız bölüm maliki için ayrı hesaba yapılacağı ve banka dekontuyla belgeleneceği.
• Mümkünse ödemeyi güvenceye alan teminat (örneğin banka teminat mektubu).

Temsilî bir İzmir dosyası

(Temsilidir.) Bornova’da 10 malikli bir apartmanda müteahhit, tahliyeden itibaren teslime kadar her maliğe aylık kira yardımı ödemeyi üstleniyor. Sözleşmede teslim gecikirse ne olacağı yazmıyor. İnşaat 8 ay geciktiğinde müteahhit ödemeyi kesiyor. Malikler önce noter ihtarı çekiyor, ardından sözleşmenin yorumuna dayanarak İzmir icra dairesinde takip başlatıyor; itiraz gelirse uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesine taşınacak. Maddeye tek bir cümle eklemek bu tartışmayı önleyebilirdi. Aynı dosyada malikler, devletten yardım başvurusu yaptıklarında müteahhitten aldıkları ödemeleri de beyan etmek zorunda kalabilir; bu nedenle her ödeme için dekont ve yazışma dosyası tutulmalıdır.

Bayraklı’daki hak sahipliği kuralları için Bayraklı’da kentsel dönüşüm ve hak sahipliği, tespite itiraz için İzmir’de riskli yapı tespitine itiraz yazılarına; kiracı tarafının tahliye sorunları için kira ve tahliye sayfamıza bakabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler gayrimenkul hukuku sayfamızdadır; yazıyı Av. Yahya Köse hazırlamıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira yardımı konusunda en sık sorulanlar kiracının da yararlanıp yararlanamayacağı, tutarın nasıl öğrenileceği ve müteahhit ödemeyi keserse ne yapılacağıdır. Aşağıdaki kısa yanıtlar 6306 s. Kanun’un 10.10.2026 tarihli güncel metnine ve İzmir’deki yargı düzenine dayanır; tutarlar değişebildiği için resmî kaynaktan teyit edilmelidir.

Kiracı kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir mi?

Alabilir. 6306 s. Kanun md. 5/1, anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Ancak yardım otomatik değildir; kiracının yapıyı kullandığını ve tahliyenin anlaşma ile yapıldığını belgelemesi gerekir.

Kira yardımı ne kadar ve kaç ay ödenir?

Tutar ve süre Kanun’da yazmaz; Uygulama Yönetmeliği ve idare kararlarıyla belirlenir ve zaman içinde değişmiştir. Başvuru sırasında güncel tutarı uygulamayı yürüten idareden veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî duyurularından öğrenmek gerekir.

Hem devletten hem müteahhitten kira yardımı alınabilir mi?

Bu, idarenin yardım şartlarına ve müteahhitle yapılan sözleşmeye bağlıdır. Devlet yardımı kamusal bir destek, müteahhit ödemesi ise sözleşme borcudur. İdareye başvururken müteahhitten ödeme alınıp alınmadığı sorulabilir; beyanın doğru yapılması gerekir.

Müteahhit kira yardımını keserse ne yapılır?

Önce noter ihtarı çekilir; sözleşmede ödeme günü belirlenmişse temerrüt bu günün geçmesiyle oluşur (TBK md. 117). Ardından İzmir icra dairelerinde ilamsız takip başlatılabilir veya asliye hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir.

Sözleşme feshedilirse alınan kira yardımı iade edilir mi?

Hayır. 6306 s. Kanun md. 6/14 uyarınca müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşme resen feshedilmiş sayılırsa, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri istenemez.

Kira yardımı reddine karşı ne kadar sürede dava açılır?

Ret kararı 6306 s. Kanun kapsamında tesis edilmiş bir idari işlem olduğundan, md. 6/9 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması güvenli yoldur. İzmir’de bu davalar Konak’taki İzmir idare mahkemelerinde görülür.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete 15.12.2012, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ilk metni (resmigazete.gov.tr)
• İzmir Adliyesi, Asliye Hukuk Mahkemeleri Halkapınar Ek Hizmet Binasında (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği
• İzmir'de Kamulaştırmasız El Atma Davası
• İzmir'de Önalım (Şufa) Davası Süreci
• İzmir'de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.