İzmir’de Yabancıya Konut Satışı ve Tapu Süreci

İzmir’de yabancıya konut satışı, Türk vatandaşları arasındaki bir satışa göre birkaç ek kontrolden geçer: alıcının uyruğu, taşınmazın askeri bir bölgede olup olmadığı, değerleme raporu ve kimlik belgesi. Karşıyaka’da daire alan bir Alman emekli ile Çeşme’de yazlık alan bir İngiliz aile aynı adımları izler; farkı, işlemin hangi ilçe tapu müdürlüğünde yürüdüğü belirler.

Bu yazı, yabancı bir alıcıya İzmir’de konut satılırken tapu sürecinin nasıl ilerlediğini, hangi belgelerin istendiğini ve satıştan sonra çıkan uyuşmazlıkların hangi mahkemeye gittiğini anlatır. Vatandaşlık yoluyla yatırım şartlarını yabancı taşınmaz alımı ve vatandaşlık süreci yazısında ayrıca ele aldık; burada o konuyu tekrar etmiyoruz.

İzmir’de Yabancıya Konut Satışı Hangi Tapu Müdürlüğünde Yapılır?

İzmir’de yabancıya konut satışı, konutun bulunduğu ilçenin tapu müdürlüğünde yapılır. Tapu kütüğü taşınmazın bulunduğu yerde tutulur ve İzmir’in 30 ilçesinin her birinde, TKGM İzmir Bölge Müdürlüğüne bağlı ayrı bir tapu müdürlüğü vardır. Bornova’daki bir daire için Bornova, Urla’daki bir villa için Urla Tapu Müdürlüğü işlemi yürütür.

Başvuru çoğunlukla Web Tapu üzerinden yapılır. TKGM’nin sıkça sorulan sorular sayfası, Türk kimlik numarası ve e-Devlet şifresi olmayan yabancıların Web Tapu’daki “For Foreigner” alanından Yabancı Portalı’na girebileceğini belirtir. Satıcı Türk vatandaşıysa başvuruyu kendisi de oluşturabilir. Başvuruda taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri tapu kaydıyla birebir aynı girilmelidir. Randevu ve başvuru işleyişini İzmir’de tapu müdürlükleri ve randevu süreci yazısında ayrıntılı anlattık.

Hangi Ülkelerin Vatandaşları İzmir’de Konut Alabilir?

Konut alabilecek yabancıları kanun değil, Cumhurbaşkanı belirler. 2644 s. Tapu Kanunu md. 35 uyarınca kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Liste değişebildiği için işlem öncesinde güncel durum tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Yüzde on ve 30 hektar sınırı

Aynı madde, yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplam alanının ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemeyeceğini düzenler. Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırabilir. Bir daire alımında 30 hektar sınırı pratikte gündeme gelmez; ancak ilçe sınırı, kontrolü tapu müdürlüğü yaptığı için alıcının bilgisi dışında işlemi etkileyebilir.

Yabancı sermayeli şirket aracılığıyla alım

Türkiye’de kurulu ve yabancıların yüzde elli veya daha fazla hissesine sahip olduğu şirketler, md. 36 uyarınca yalnızca ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek için taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askeri yasak ve güvenlik bölgelerindeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendirdiği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir. İzmir’de bu izin İzmir Valiliği’nden istenir. Şirket kurma sürecinin genel çerçevesi için Türkiye’de şirket kuran yabancının yükümlülükleri yazısına bakılabilir.

Henüz tamamlanmamış konutta satış vaadi

İzmir’de yabancı alıcıların bir kısmı, inşaatı süren projelerden konut satın alır. Bu durumda tapuda hemen devir yapılamaz; taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi kurulur. TBK md. 237 uyarınca taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz ve uygulamada noterde yapılır. Tapu Kanunu md. 26’ya göre noterde düzenlenen satış vaadi, taraflardan biri isterse tapuya şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh resen silinir.

Yabancı alıcı açısından şerh, satıcının konutu başkasına devretmesine karşı önemli bir korumadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı ilişkisi de alıcının hakkını etkileyebileceği için bu ilişkinin ayrıntıları İzmir’de kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları yazısında anlatılmıştır.

Askeri Yasak Bölge Kontrolü Nasıl Yapılır?

Gerçek kişiye satışta kontrol, tapu müdürlüğünün elindeki harita verileriyle yapılır. Tapu Kanunu md. 35 uyarınca askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanlar İçişleri Bakanlığınca TKGM’nin bağlı olduğu Bakanlığa verilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür.

Bu nedenle alıcının ayrıca bir askeri makama başvurması gerekmez; ancak konut bu bölgelerden birinde kalıyorsa işlem tapu aşamasında durur. Kıyı ilçelerinde ve askeri tesislere yakın alanlarda satış vaadi veya kaparo ödemesinden önce taşınmazın durumu tapu müdürlüğünden sorulmalıdır. Aksi hâlde ödenen bedelin iadesi için ayrıca dava açmak gerekebilir.

Tapu Müdürlüğüne Hangi Belgelerle Gidilir?

Belge listesi TKGM’nin satış işlemi için yayımladığı listeye dayanır. TKGM sıkça sorulan sorular sayfasına göre yabancılar için kendi ülkesince düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport, yabancının taraf olduğu satışlarda SPK tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşun düzenlediği değerleme raporu, bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi ve emlak vergisi değeri istenir.

Harç ve değer beyanı

TKGM’nin aynı sayfasına göre tapu harcı, 492 s. Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesi 20-a pozisyonu uyarınca, emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Yabancı alıcılarda değerleme raporu bulunduğu için düşük değer beyanı kolayca fark edilir. Harcın kimin üzerinde kalacağını tapu harcı kim öder yazısında, tutarı ise tapu harcı hesaplama aracı ile görebilirsiniz.

Alıcı Türkiye’de Değilse Satış Nasıl Tamamlanır?

Alıcı ya vekil eliyle ya da yurt dışındaki resmî görevlilere irade bildirerek işlem yapabilir. 2644 s. Tapu Kanunu md. 26’ya 7181 s. Kanunla eklenen fıkra, taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa iradelerinin resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanabileceğini düzenler.

TKGM’nin sıkça sorulan sorular sayfası, yurt dışında şu an yalnızca Berlin Başkonsolosluğu’nda Tapu ve Kadastro Temsilciliği bulunduğunu belirtir. Diğer ülkelerdeki alıcılar için uygulamada daha sık kullanılan yol, Türk konsolosluğunda ya da yabancı noterde düzenlenip usulüne göre onaylanan vekâletnamedir. Vekâletnamede taşınmazın ili, ilçesi, ada ve parsel bilgisi ile satın alma yetkisi açıkça yazılmalıdır. Vekâletnamenin İzmir’de nasıl hazırlanacağını İzmir’de vekâletname çıkarmak yazısında anlattık.

Vekâletnamede fotoğraf ve tercüme

TKGM’nin 2010/7 sayılı Genelgesine dayanan açıklamaya göre vekâletnamede, vekâlet verenin yeni çekilmiş ve kimlik tespitine elverişli vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış ve mühürlenmiş olmalıdır; yalnızca tel zımba ile tutturulmuş fotoğraflı vekâletnameler kabul edilmez. Yabancı dilde düzenlenen vekâletnamenin Türkçe tercümesi ve onay şerhi de dosyada eksiksiz bulunmalıdır.

Konut Alımı İkamet İzni Sağlar mı?

Konut sahibi olmak, ikamet izni için bir gerekçedir ama izin kendiliğinden verilmez. 6458 s. YUKK md. 31/1-b Türkiye’de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini düzenler. Md. 32 ise gerekçeyi belgelemeyi, md. 7 kapsamına girmemeyi, uygun barınma şartlarını ve adres bildirmeyi arar.

İzmir’de başvurular İzmir İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne yapılır; müdürlüğün resmî iletişim sayfasına göre adresi 855 Sk. No:40/A Kemeraltı, Konak’tır. Başvuru adımlarını İzmir İl Göç İdaresi ikamet izni başvurusu yazısında, ret kararına karşı izlenecek yolu İzmir’de oturma izni reddine itiraz yazısında ele aldık. Genel itiraz kuralları için ikamet izni reddine itiraz rehberine bakılabilir.

Satıştan Sonra Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Mahkemeye Gidilir?

Tapu kaydını değiştirecek davalar, konutun bulunduğu yerde açılır. 6100 s. HMK md. 12 uyarınca ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Alıcının yurt dışında oturması ya da satış vaadinin başka bir ilde düzenlenmiş olması bu sonucu değiştirmez.

İzmir’de görevli mahkeme ve bina

Tapu iptali ve tescil, satış bedelinin iadesi ya da kaparo uyuşmazlığı gibi davalar İzmir merkezde, İzmir Adliyesi duyurusuna göre 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binası’ndaki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Konutu müteahhitten tüketici olarak satın alan yabancının ayıp veya gecikme talepleri ise tüketici mahkemesine gider; İzmir Adliyesi’nin tüketici mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Bu yolun ayrıntısı İzmir’de ayıplı konut teslimi yazısındadır.

Yabancı davacı için teminat

Türk mahkemesinde dava açan yabancı gerçek ve tüzel kişiler, yargılama giderleri ile karşı tarafın zararını karşılamak üzere mahkemenin belirleyeceği teminatı göstermek zorundadır (5718 s. MÖHUK md. 48). Mahkeme, karşılıklılık esasına göre davacıyı teminattan muaf tutar. Bu nedenle alıcının ülkesiyle Türkiye arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce araştırılmalıdır.

Yabancı Mirasçıya Kalan Konut Nasıl Tescil Edilir?

Yabancı mirasçının intikali, Türk mahkemesinin verdiği ya da Türk mahkemesince onaylanan mirasçılık belgesine dayanır. Tapu Kanunu md. 37 yabancı gerçek kişilerin intikal işlerinin Türk mahkemelerinden verilen veya kendi yetkili makamlarınca verilip Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine göre yapılacağını düzenler. TKGM de yurt dışından alınan belgelerin bu şekilde onaylanmasını arar.

Mirasla edinilen taşınmazlar bakımından md. 35’in son fıkrası ayrıca bir tasfiye kuralı içerir: birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca (bugün Hazine ve Maliye Bakanlığı) verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye edilmezse bedele çevrilir. Yabancıların miras hakkının genel kuralları yabancıların Türkiye’de miras hakkı yazısında anlatılmıştır.

İşlem Gününden Önce Hangi Kontroller Yapılmalı?

Satış günü sorun çıkmaması için kontroller birkaç gün önce tamamlanmalıdır. 2644 s. Tapu K. md. 35 bakımından alıcının uyruğu ve bölge durumu, TKGM listesi bakımından değerleme raporu ile DASK poliçesi, tapu kaydı bakımından da haciz, ipotek ve şerhler kontrol edilmelidir.

• Alıcının uyruğunun Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasında olduğunun tapu müdürlüğünden teyidi.
• Konutun askeri yasak, güvenlik veya özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığının sorulması.
• SPK yetkili kuruluştan alınan değerleme raporunun taşınmaz bilgileriyle uyumu.
• Tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir ve kat irtifakı bilgisinin güncel takyidat belgesiyle kontrolü.
• Vekâletnamenin taşınmazı, yetkiyi ve vekilin bilgilerini doğru göstermesi.
• Satış bedelinin banka üzerinden ödenmesi ve dekontların saklanması.

Temsili bir örnek: Bir Hollanda vatandaşı, Seferihisar’da bir yazlık için satıcıyla anlaşır ve kaparo öder (temsilidir). Tapu başvurusunda değerleme raporundaki ada ve parsel bilgisinin satış vaadindeki bilgiyle uyuşmadığı anlaşılır ve işlem ertelenir. Rapor düzeltildikten sonra Seferihisar Tapu Müdürlüğü’nde satış tamamlanır. Kaparo iadesi tartışması çıksaydı dava, konutun bulunduğu Seferihisar Adliyesi’nde görülecekti.

Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Yabancılara ilişkin diğer konular için yabancılar ve göç hukuku sayfamızdan, taşınmaz konuları için gayrimenkul hukuku sayfamızdan yararlanabilirsiniz. Gayrimenkul hukuku yazılarımızı Av. Yahya Köse hazırlamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki sorular, İzmir’de konut satın almak isteyen yabancıların ve onlara satış yapacak malik ve emlak danışmanlarının en sık sorduğu konuları kapsıyor. Cevaplar genel bilgi niteliğindedir; alıcının uyruğu, konutun bulunduğu bölge ve tapu kaydı sonucu değiştirebileceği için her işlemde güncel durum ayrıca kontrol edilmelidir.

Yabancı alıcının Türkiye'de vergi numarası alması gerekir mi?

Resmî senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir (2644 s. Tapu K. md. 26). Bu nedenle yabancı alıcının tapu işleminden önce vergi dairesinden vergi kimlik numarası alması gerekir. Numara, harç ödemesi için de kullanılır.

Yabancıya satılan konutta tapu harcını kim öder?

TKGM’nin açıklamasına göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı, beyan edilen değer üzerinden binde 20 oranında alınır. Taraflar sözleşmeyle harcın tamamının birine ait olacağını kararlaştırabilir; ancak bu anlaşma tapu müdürlüğüne karşı değil, taraflar arasında hüküm doğurur.

Yabancı alıcı tapu işleminde tercüman getirmek zorunda mı?

Latin alfabesiyle düzenlenmiş pasaportun tercümesi istenmez; diğer alfabelerde tapu müdürlüğü gerekli görürse tercüme isteyebilir. Alıcının Türkçe bilmemesi hâlinde resmî senedin içeriğini anladığından emin olmak için tercüman bulundurulması, tapu müdürlüğünün talebine göre gündeme gelir; önceden müdürlüğe danışılmalıdır.

Konutu almak yabancıya oturma izni hakkı verir mi?

Hayır, kendiliğinden vermez. Taşınmaz sahibi olmak, 6458 s. YUKK md. 31/1-b kapsamında kısa dönem ikamet izni gerekçelerinden biridir. İzin için İzmir İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne başvurmak ve md. 32’deki diğer şartları karşılamak gerekir.

Yabancı satın aldığı konutu ne zaman satabilir?

Genel kural olarak yabancı malik, Türk malik gibi konutunu dilediği zaman satabilir. Vatandaşlık başvurusu için yapılan alımlarda tapuya işlenen satmama şerhi ise belirli bir süre satışı sınırlar; bu konunun ayrıntıları vatandaşlık süreci yazısında anlatılmıştır.

Satış iptal edilirse ödenen para nasıl geri alınır?

Tapuda devir yapılmamışsa ödenen bedel veya kaparo, satış vaadi ya da ön sözleşmeye göre geri istenir; anlaşma olmazsa dava açılır. Konut İzmir merkezdeyse bu tür davalar Halkapınar’daki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yabancı davacı için MÖHUK md. 48’deki teminat kuralı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kaynaklar

• 2644 sayılı Tapu Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, sıkça sorulan sorular (tkgm.gov.tr)
• TKGM İzmir Bölge Müdürlüğü bağlı müdürlükler (tkgm.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Yapı Hasarı ve Müteahhidin Sorumluluğu
• İzmir'de Aidat Alacağının Tahsili
• İzmir'de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.