Gayrimenkul Hukuku

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Aynı madde, satış vaadi ile geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmî şekle bağlı olduğunu düzenler.

Bu nedenle adi yazılı sözleşme ya da elden yapılan ödeme, tek başına mülkiyeti geçirmez. Taraflar arasındaki anlaşma geçersiz olsa bile verilenlerin iadesi istenebilir.

Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenir ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısını sonraki devirlere karşı belirli bir süre korur.

Tapu kayıt örneği, takyidat belgesi, imar durumu, yapı kullanma izni ve varsa yapı kayıt belgesi incelenmesi gereken temel belgelerdir. Eksik belge, sonradan giderilmesi güç sorunlar doğurur.

Satıcının mülkiyetinin dayanağı ile edinme tarihinin incelenmesi, zincirleme devir iddialarına karşı hazırlık sağlar. Vekaletle yapılan işlemlerde vekaletnamenin kapsamı ayrıca kontrol edilir.

Emlak vergisi borcu, aidat borcu ve abonelik borçları da devir öncesinde sorgulanır. Bu borçların kimin üzerinde kalacağı sözleşmede yazılmalıdır.

Tapu devrinde harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kural olarak alıcı ile satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir.

Bedelin gerçek değerin altında beyan edilmesi, sonradan vergi incelemesi ve cezalı tarhiyat riskini doğurur. Ayrıca uyuşmazlık hâlinde ispat güçlüğü yaratır.

Harç dışında döner sermaye ücreti, ipotek tesis ve terkin işlemlerine ilişkin masraflar da gündeme gelir. İşlem öncesinde toplam maliyetin hesaplanması yararlıdır.

Tapu harcı hesaplama →

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 716 uyarınca mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Aynı maddede, bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişinin tescili doğrudan doğruya yaptırabileceği belirtilmiştir.

Bu dava açılırken taşınmaz üzerine tedbir konulması talep edilir. Aksi hâlde dava sürerken yapılan devir, iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını gündeme getirir.

Hisseli tapuda malik, taşınmazın belirli bir bölümünün değil bütününün payı oranında malikidir. Fiilî kullanım paydaşlar arasındaki anlaşmaya dayanır ve tapuda yer almaz.

Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarsa taşınmazın satışına karar verilebilir. Bu, fiilen kullanılan bölümün kaybedilmesi sonucunu doğurabilir.

Ayrıca pay satışında diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir. Bu nedenle satın alma öncesinde paydaş sayısı, fiilî kullanım ve varsa taksim sözleşmesi incelenmelidir.

TMK md. 1025 uyarınca bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Aynı maddede iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ile her türlü tazminat isteminin saklı olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle taşınmaz el değiştirdikten sonra açılan davada iyiniyet incelemesi belirleyici olur.

Muvazaa, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve sahte belgeyle yapılan devirler bu davanın sık görülen sebepleridir. Her sebep için ispat aracı farklıdır.

Tapu siciline güven ilkesi, kayda iyiniyetle güvenerek aynî hak kazanan kişiyi korur. Bu koruma, kaydın gerçek durumu yansıtmadığı hâllerde bile geçerli olabilir.

Buna karşılık kaydın gerçek durumu yansıtmadığını bilen ya da durumun gerektirdiği araştırmayı yapmayan kişi iyiniyetli sayılmaz. Değerin çok altında satış, akrabalık ilişkisi ve kısa süre içinde yapılan zincirleme devirler bu yönde değerlendirilir.

Bu nedenle satın alma öncesinde tapu kaydı, şerhler, beyanlar ve dava dosyaları incelenmelidir. İnceleme, sonradan açılacak iptal davasına karşı en güçlü savunmayı oluşturur.

TMK md. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.

Aynı madde, Devletin sorumluluğuna ilişkin davaların tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görüleceğini düzenler. Bu, yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yere bağlanması sonucunu doğurur.

Sahte vekaletname ya da sahte kimlikle yapılan devirlerde bu sorumluluk sık biçimde gündeme gelir. Talep, zararın giderilmesine yönelik olduğundan zararın miktarının ayrıca ortaya konulması gerekir.

Şerh, kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Satış vaadi, kira ve önalım hakkı şerh edilebilecek haklar arasındadır.

Beyanlar ise taşınmazın hukuki durumuna ilişkin bilgi verir. Yapı kayıt belgesi, kat irtifakı ve yönetim planı bilgileri bu bölümde görülebilir.

İrtifak hakları, taşınmaz üzerinde başkasına kullanım yetkisi verir. Geçit hakkı, intifa ve üst hakkı bu grupta yer alır ve taşınmazın değerini etkiler.

İpotek, alacağın teminatı olarak kurulur ve borç ödendiğinde terkin edilir. Terkin için alacaklının yazılı istemi ya da mahkeme kararı gerekir.

Borç ödenmiş olmasına karşın alacaklı terkin talebinde bulunmuyorsa ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Ödemenin banka kayıtlarıyla ispatı bu dosyada belirleyicidir.

Üst sınır ipoteğinde teminat kapsamı, sözleşmedeki azami tutarla sınırlıdır. Kapsam tartışması, satın alma öncesinde kayıt incelenerek önlenebilir.

TMK md. 698 uyarınca hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Aynı maddede paylaşmayı isteme hakkının hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabileceği, taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmî şekle bağlı olduğu ve tapu kütüğüne şerh verilebileceği düzenlenmiştir.

Paylaşma öncelikle aynen bölüşme yoluyla yapılır. Aynen bölüşme mümkün değilse satış yoluyla paylaşma gündeme gelir ve satış icra memurluğu aracılığıyla yapılır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak, dava yoluyla kullanılır ve payın kendilerine tescili istenir.

Hakkın kullanılabilmesi için satışın paydaşa bildirilmesi gerekir. Bildirim noter aracılığıyla yapıldığında süreler bildirim tarihinden işlemeye başlar.

Satışın paylı mülkiyete tabi olmayan bir taşınmazda gerçekleşmesi ya da paydaşlar arasında yapılmış olması hâlinde önalım hakkı doğmaz. Bağış görünümlü satışlar bu yönden incelenir.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle malikin uğradığı zararın karşılığıdır. Talep, taşınmazı hukuki bir dayanak olmaksızın kullanan kişiye yöneltilir.

TMK md. 995 uyarınca iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Talepten önce işgalcinin kötüniyetli konuma getirilmesi için ihtar gönderilmesi uygulamada önem taşır. İhtar tarihi, istenebilecek dönemi ve miktarı etkiler.

Miras bırakanın ölümüyle taşınmaz üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Bu mülkiyet türünde tasarruf için kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Çevirme sonrasında paydaşların kendi payları üzerinde tasarruf imkanı doğar.

Paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa mirasın paylaşılması davası açılır. Bu dosyada taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılması değerlendirilir.

Miras payı hesaplama →

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri ile inşaat yapma borcunun karşılıklı olarak üstlenildiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Taşınmaz devri içerdiği için resmî şekil kuralı gündeme gelir.

Sözleşmede teslim süresi, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım, imalat kalitesi ve hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı açıkça belirlenmelidir. Belirsizlik, ifa aşamasında uyuşmazlığa dönüşür.

Yüklenicinin işi süresinde bitirmemesi hâlinde arsa sahibinin seçimlik hakları doğar. Sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapuya yapılmış devirlerin iadesi tartışılır.

Teslim edilen bağımsız bölümde sözleşmeye aykırılık veya ayıp bulunması hâlinde alıcı, ayıbın giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını ya da koşulları varsa sözleşmeden dönmeyi talep edebilir.

Ayıp gizli nitelikteyse öğrenildiği anda bildirim yapılması gerekir. Bildirimin yazılı ve tarih belirtir biçimde yapılması, süre tartışmasını önler.

Yapının taşıyıcı sistemine ilişkin ağır ayıplarda daha uzun süreler gündeme gelir. Bu nedenle ayıbın niteliğinin teknik incelemeyle tespiti önemlidir.

Ortak yerlerin kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenir. Yönetim planı, malikleri ve sonradan gelen malikleri bağlayan sözleşme niteliğindedir.

Kurul kararına karşı çıkan kat maliki, kararın iptali için dava açabilir. Ortak yerde izinsiz yapılan değişikliklerin eski hâle getirilmesi de istenebilir.

Aidat ödemeyen malike karşı yönetici, gecikme tazminatı da içerecek biçimde icra takibi başlatabilir. Kiracının sorumluluğu, kira bedeli ile sınırlı olarak gündeme gelir.

İmar planı, taşınmazın hangi amaçla ve hangi yoğunlukta kullanılabileceğini belirler. Plan değişikliği, taşınmazın kullanım imkanını ve buna bağlı değerini doğrudan etkiler.

Satın alma öncesinde belediyeden imar durumu belgesi alınması, taşınmazın yol, park veya donatı alanında kalıp kalmadığını gösterir. Kadastro ile imar sınırlarının çakışmadığı durumlar ayrıca incelenir.

Plana karşı iptal davası idari yargıda açılır ve süreye tabidir. Sürenin kaçırılması, sonraki uygulama işlemlerine karşı dava açma imkanını daraltır.

İdare, kamulaştırma kararı sonrasında bedel tespiti ve tescil için mahkemeye başvurur. Malik, bu dosyada bedelin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını ileri sürebilir.

Bedel tespiti bilirkişi incelemesiyle yapılır. Arsa niteliğindeki taşınmazda emsal karşılaştırması, arazi niteliğindeki taşınmazda gelir yöntemi esas alınır.

Acele kamulaştırma hâlinde el koyma bedelin kesinleşmesinden önce gerçekleşir. Bu durumda malikin bedel artırım talebi ayrıca değerlendirilir.

Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz üzerinden geçit kurulmasını isteyebilir. Talep, taşınmazın normal kullanımının mümkün olmamasına dayanır.

Geçidin güzergâhı, komşu taşınmaza en az zarar verecek biçimde belirlenir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle güzergâhı saptar.

Geçit hakkı kurulurken yükümlü taşınmaz malikine bedel ödenir. Hak, tapu kütüğüne tescil edilerek sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.

Yeni malikin konut gereksinimi bulunuyorsa, edinme tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde kiracıya bildirimde bulunarak tahliye talebinde bulunabilir. Bildirimin süresi içinde ve usulüne uygun yapılması şarttır.

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Tahliyeden sonra taşınmazın kısa süre içinde üçüncü kişiye kiralanması hâlinde yaptırım gündeme gelir.

Kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse yeni malik sözleşmeye uymakla yükümlü olur. Bu nedenle satın alma öncesinde kayıttaki şerhler incelenmelidir.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi, karşılıklılık ve yüzölçümü sınırları ile askeri ve güvenlik bölgelerine ilişkin kısıtlamalara tabidir. Başvuru öncesinde taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı sorulur.

Yabancı sermayeli şirketlerin edinimi ayrı bir izin sürecine bağlıdır. Şirketin ortaklık yapısı değiştiğinde durumun yeniden değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık başvurusunda, belirli bir bedel ve satılmama taahhüdü gibi koşullar gündeme gelir. Bu koşullar tapu kaydına işlenir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tapu iptali, tescil, ortaklığın giderilmesi ve geçit hakkı davaları bu kapsamdadır.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tapu iptali ve tescil gibi talepler ise asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

İmar planı ve kamulaştırma işlemlerine karşı açılacak iptal davaları idari yargıda ileri sürülür. Bedel artırım davaları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yere bağlı olduğundan, İzmir merkez ilçelerindeki taşınmazlar için İzmir Adliyesi yetkilidir.

Çeşme, Urla, Seferihisar, Menderes, Torbalı, Kemalpaşa, Menemen, Aliağa, Bergama, Ödemiş, Tire ve Selçuk gibi ilçelerdeki taşınmazlar için ilgili ilçe adliyesi yetkili olur.

Keşif yapılması zorunlu dosyalarda yetkili adliyenin taşınmaza yakınlığı süreci etkiler. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın kadastro bilgileri netleştirilmelidir.

Kiralanan taşınmazların tahliyesi, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir.

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davaları bu kapsamda değildir. Mülkiyetin tespitine yönelik talepler için doğrudan dava açılabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge icra edilebilir nitelik kazanır. Anlaşmanın taşınmaz devrini içermesi hâlinde tapuda işlem yapılması gerekir.