İzmir’de Aidat Alacağının Tahsili

İzmir’de aidat alacağı için yol haritası, borcun ne olduğundan çok dosyanın hangi binada ilerleyeceğine bağlıdır. Takip bir icra dairesinde başlar; borçlu itiraz ederse dosya ya icra mahkemesine ya da arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesine gider. İzmir’de bu üç merci çoğu zaman üç ayrı binadadır.

Aidat borcunun hukuki dayanağını, gecikme tazminatını ve kanuni ipoteği apartman ve site aidat alacağının icra yoluyla tahsili yazısında ayrıntılı anlattık. Burada yalnızca İzmir’deki usul akışını, yöneticinin hangi adımda hangi belgeyle nereye gideceğini ve 7579 s. Kanun sonrası işletme projesinin takibe etkisini ele alıyoruz.

İzmir’de Aidat Alacağı İçin Takip Hangi İcra Dairesinde Açılır?

İzmir’de aidat alacağı için takip, yetkili icra dairesinde açılır. 2004 s. İİK md. 50 para alacaklarında yetki için HMK kurallarını kıyasen uygular: borçlunun yerleşim yeri (HMK md. 6) ve sözleşmenin ifa yeri (HMK md. 10) icra daireleri yetkilidir. Para borcu kural olarak alacaklının yerleşim yerinde ödenir (6098 s. TBK md. 89).

Uygulamada bu, takibin ya borçlu kat malikinin oturduğu yerde ya da sitenin bulunduğu yerin icra dairesinde açılması demektir. Borçlu malik İstanbul’da oturuyor, daire Bornova’daysa iki seçenek doğar; yetki itirazı ödeme emrine itirazla birlikte yapılmak zorunda olduğundan (İİK md. 50), seçimin gerekçesi takip talebinde açıkça yazılmalıdır.

İzmir merkezdeki icra daireleri, İzmir icra daireleri iletişim sayfasına göre BAM binasında toplanmıştır. Aynı binada taşınmaz satışları için ayrı bir Gayrimenkul Satış İcra Dairesi de bulunur. Hangi dosyanın hangi müdürlükte yürüdüğünü İzmir icra müdürlükleri rehberi yazısında ayrıca ele aldık.

Takip Öncesinde Hangi Belgeler Hazır Olmalı?

Takibin gücü, itiraz geldiğinde ortaya çıkar. 634 s. KMK md. 37 uyarınca kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK md. 68/1’deki belgelerden sayılır. Bu belge varsa borçlunun itirazı icra mahkemesinde, dava açmadan kaldırılabilir. Belge yoksa aynı alacak için daha uzun olan dava yoluna gidilir.

İşletme projesi ve genel kurul kararı

7579 s. Kanun md. 37’yi değiştirdi. İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar ve bu proje en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurula götürülür. Eski metindeki, bildirimden sonra itiraz edilmezse projenin kendiliğinden kesinleştiği cümle yürürlükten kaldırıldı. Bu nedenle takibe dayanak yapılacak projenin genel kurulda kabul edildiğini gösteren karar defteri örneği dosyaya mutlaka eklenmelidir.

Geçici işletme projesindeki artış sınırı

Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz (KMK md. 37, 7579 s. K. ile eklenen fıkra). 2025 yılı için ilan edilen yeniden değerleme oranı yüzde 25,49’dur (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585, RG 27.11.2025). Bu sınırı aşan bir geçici proje kalemi, itiraz aşamasında tartışma konusu olabilir. 2026 yılında hazırlanan geçici projeler için ölçü, 2025 yılına ilişkin bu orandır; sınır, mevcut bir işletme projesi bulunduğunda uygulanır. Hiç proje yapılmamış yeni bir sitede kıyaslanacak bir bedel olmadığından, ilk projenin genel kurulda kabulü daha da önem kazanır.

Takip dosyasına girecek belgeler

• Genel kurulda kabul edilen işletme projesi ve karar defterindeki ilgili kararın noter tasdikli sayfa örneği.
• Projenin kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirildiğine ilişkin belgeler (KMK md. 37).
• Borçlu malikin tapu kaydı ve borcun dönem dönem dökümü.
• Yöneticinin seçildiği kurul kararı; takip yetkisi KMK md. 35/i’den gelir.
• Gecikme tazminatı ayrı kalem olarak isteniyorsa hesap tablosu.

Ödeme emri tebliğ edilemezse ne olur?

Aidat dosyalarında en sık gecikme sebebi tebligattır. Borçlu malik daireyi kiraya vermiş ve başka bir şehre taşınmışsa, takip talebindeki adres yalnızca dairenin adresi olarak yazıldığında tebligat bila dönebilir. Bu durumda yönetici, icra dairesinden borçlunun MERNİS adresine tebligat çıkarılmasını ister. Borçlu yurt dışındaysa süreç daha uzun sürer; bu dönemde kiracıya yönelme imkânı (KMK md. 22) ayrıca değerlendirilmelidir.

Tebligat yapılmadıkça itiraz süresi de başlamaz. Bu yüzden ödeme emrinin tebliğ tarihi, UYAP kayıtlarından veya icra dosyasından mutlaka kontrol edilmelidir. Yedi günlük itiraz süresi bu tarihten itibaren işler ve süre sonunda itiraz yoksa takip kesinleşir; itiraz varsa aşağıdaki iki yoldan biri seçilir.

Ödeme Emrine İtiraz Gelirse Hangi Yol Seçilmeli?

Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 62). İtiraz takibi durdurur. Alacaklı ya İİK md. 68 uyarınca 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister ya da İİK md. 67 uyarınca 1 yıl içinde genel mahkemede itirazın iptali davası açar.

İtirazın kaldırılması: icra mahkemesi

Elinde genel kurulda kabul edilmiş işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kurul kararı bulunan yönetici için en hızlı yol budur. İzmir merkezde talep, BAM binasındaki icra hukuk mahkemelerine yapılır; Karşıyaka’da icra mahkemesi Çarşı Ek-1 binasındadır. Bu yol bir dava değil, icra mahkemesinde yürüyen bir talep olduğundan uygulamada arabuluculuk şartı aranmaz. Mahkemenin işleyişi için İzmir icra hukuk ve icra ceza mahkemesi farkı yazısına bakılabilir.

İtirazın iptali davası: sulh hukuk ve arabuluculuk

Belgesi zayıf olan ya da borçlunun itirazı belgeye dayanan dosyalarda itirazın iptali davası açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar sulh hukukta görülür (KMK ek md. 1) ve dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK md. 18/B/1-c). İzmir merkezde hem sulh hukuk mahkemeleri hem de arabuluculuk bürosu Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Davanın genel kuralları için itirazın iptali davası rehberi yazısına bakılabilir.

Arabuluculuk Süresi Bir Yıllık Süreyi Tüketir mi?

Hayır. HUAK md. 18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (md. 18/A/9). Bu nedenle süreç çoğu dosyada bir ay içinde biter.

Yine de yöneticinin hesabı dar tutmaması gerekir. İtirazın iptali için bir yıllık süre itirazın alacaklıya tebliğinden başlar; arabuluculuk başvurusu bu sürenin sonuna bırakılırsa, son tutanağın ardından dava dilekçesinin hazırlanması için çok kısa bir zaman kalır. Arabuluculuk görüşmesinde borçlu ödeme planını kabul ederse anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınır (md. 18/B/3) ve icra takibindeki tutarla uyumu kontrol edilir. Başvurunun nasıl yapılacağını İzmir arabuluculuk bürosuna başvuru yazısında anlattık.

Borçlu Kat Maliki Yerine Kiracıya da Takip Yapılabilir mi?

Evet, sınırlı olarak. KMK md. 22 uyarınca bağımsız bölümden kira veya oturma hakkı gibi bir sebeple sürekli yararlanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Öğrenci evlerinin, kiralık dairelerin ve yazlık kiralamaların sık görüldüğü sitelerde bu hüküm pratik önem taşır. Malik yurt dışındaysa ya da tebligat yapılamıyorsa kiracıya yönelmek tahsilatı hızlandırabilir. Kira sözleşmesindeki aylık bedel ve kiracının ödeme kayıtları, sorumluluğun sınırını gösterdiği için takip öncesinde istenmelidir. Kiracının kat malikine yaptığı ödemeler ile yöneticiye yaptığı ödemeler ayrı ayrı belgelenmezse, mükerrer ödeme tartışması çıkabilir.

Borç Ödenmezse Daire Satılabilir mi?

Satış iki ayrı yoldan gündeme gelir. Kesinleşen takipte borçlunun dairesi haczedilip satılabilir. Ayrıca KMK md. 22/2 uyarınca mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen malikin bağımsız bölümüne, yöneticinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Bu iki yol birbirinin alternatifi değildir; birlikte de kullanılabilir.

Kanuni ipotek tescili ve tapu müdürlüğü

Kanuni ipotek için borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir; icra takibinin kesinleşmesi tek başına yeterli sayılmamalıdır. Tescil, taşınmazın bulunduğu ilçe tapu müdürlüğünde yapılır. İzmir’de 30 ilçenin her birinde tapu müdürlüğü bulunur ve bunlar TKGM İzmir Bölge Müdürlüğüne bağlıdır. KMK md. 22 son fıkrası, kat maliklerinin bu alacağının öncelikli olduğunu da belirtir.

Haczedilen dairenin satışı İzmir merkezde Gayrimenkul Satış İcra Dairesi eliyle yürür. Satış aşamasının ayrıntıları İzmir’de icra ihalesi ve taşınmaz satışı yazısının konusudur. Satış masraflı ve uzun bir süreçtir; çoğu dosyada ipotek tescili ve haciz şerhi, borçluyu ödemeye yönelten asıl baskı aracı olur.

Takibe Başlamadan Önce Yönetici Neleri Kontrol Etmeli?

Takibe başlamadan önce yöneticinin yetkisi, projenin genel kurulda kabulü ve borcun dönemleri kontrol edilmelidir. Yönetici takip yetkisini KMK md. 35/i’den alır; işletme projesi KMK md. 37 uyarınca en geç üç ay içinde genel kurulda kabul edilmiş olmalıdır. Bu iki belge yoksa itirazın kaldırılması yolu zayıflar.

• Yöneticinin seçimine ilişkin kararın süresi dolmamış mı? Yönetici her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK md. 34).
• Borç kalemleri işletme projesindeki dağıtım esasına (eşit pay veya arsa payı, KMK md. 20) uygun mu?
• Gecikme tazminatı aylık yüzde 5 oranında ve yalnızca ödenmeyen kısım için mi hesaplandı?
• Eski malik ile yeni malik arasındaki dönem ayrımı tapu tescil tarihine göre yapıldı mı?
• Borçlu tacir veya şirket ise yetkili icra dairesi ticaret sicilindeki adrese göre seçildi mi?

Temsili bir örnek: Karabağlar’daki 24 daireli bir apartmanın yöneticisi, 14 aylık aidatı ödemeyen malik hakkında İzmir icra dairesinde takip başlatır (temsilidir). Borçlu “proje bana bildirilmedi” diyerek itiraz eder. Yönetici, genel kurulda kabul edilen projeyi ve taahhütlü mektup alındılarını sunarak BAM binasındaki icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Belge eksik olsaydı, arabuluculuk ve sulh hukuk yoluna gidilecekti.

Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Takip masraflarının kalemleri için icra masrafı hesaplama aracı, sürelerin genel çerçevesi için zamanaşımı hesaplama aracı kullanılabilir. Site yönetimi kaynaklı diğer sorunlar için İzmir’de site ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları yazısına, gayrimenkul konularındaki diğer içeriklere gayrimenkul hukuku sayfamızdan, icra süreçlerine ise icra ve iflas hukuku bölümünden ulaşabilirsiniz. Gayrimenkul hukuku yazılarımızı Av. Yahya Köse hazırlamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki sorular, İzmir’deki yöneticilerin ve kat maliklerinin aidat takibinde en sık karşılaştığı usul sorunlarını kapsıyor. Cevaplar genel bilgi niteliğindedir; borcun dönemleri, projenin kabul tarihi ve tebligat kayıtları her dosyada farklı olduğu için süreleri kendi belgeleriniz üzerinden ayrıca hesaplamanız gerekir. Sorular sırayla ele alınmıştır.

Aidat takibi e-Devlet veya UYAP üzerinden başlatılabilir mi?

Takip talebi icra dairesine fiziki olarak verilebileceği gibi UYAP üzerinden elektronik olarak da gönderilebilir. Vatandaşlar için UYAP Vatandaş Portal, avukatlar için UYAP Avukat Portal kullanılır. Hangi yol seçilirse seçilsin, takip talebinde yetkili icra dairesinin doğru belirlenmesi gerekir.

Aidat borcu nedeniyle borçlunun maaşına haciz konulabilir mi?

Takip kesinleştikten sonra borçlunun maaşı da dahil olmak üzere haczi caiz mal ve hakları haczedilebilir. Ücret haczinde kanuni oranlar ve haczedilmezlik kuralları uygulanır. Bu oranların ayrıntısı aidat takibine özgü değildir; genel icra kurallarına göre belirlenir.

Yönetici avukat olmadan takip başlatabilir mi?

Evet. KMK md. 35/i, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını yöneticinin görevleri arasında sayar. Yönetici takibi kendisi başlatabilir; ancak itiraz aşamasında belge ve süre hataları sık görüldüğünden dosyanın dikkatle hazırlanması gerekir.

Daire satılınca eski aidat borcunu kim öder?

Aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki kat malikine aittir. Yeni malik, satıştan önceki döneme ait borçtan kendiliğinden sorumlu olmaz. Ancak borç için kanuni ipotek tescil edilmişse, ipotek taşınmaza bağlı olduğundan yeni malik açısından da sonuç doğurabilir.

İtirazın kaldırılması reddedilirse ne olur?

İcra mahkemesinin ret kararı alacağın varlığı hakkında kesin hüküm oluşturmaz. Alacaklı, İİK md. 67’deki bir yıllık süre içinde kalmak kaydıyla arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir. Bu nedenle iki yolun süreleri birlikte takip edilmelidir.

Aidat alacağı için zamanaşımı süresi ne kadardır?

Aidat, dönemsel bir edim olarak uygulamada 6098 s. TBK md. 147/1 kapsamında beş yıllık zamanaşımına tabi tutulur. Süre her dönemin aidatı için ayrı işler. Bu nedenle borç birikmeden, dönem dönem takip yapılması daha güvenlidir. Genel süreler için zamanaşımı hesaplama aracı fikir verir; somut dosyada süre ayrıca incelenmelidir.

Gecikme tazminatı oranı yönetim planıyla artırılabilir mi?

KMK md. 20, gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceğini düzenler. Bu oranın yönetim planıyla artırılıp artırılamayacağı tartışmalıdır; takipte kanundaki oranın esas alınması daha güvenli bir yoldur.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir icra daireleri iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Yapı Hasarı ve Müteahhidin Sorumluluğu
• İzmir'de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Yabancıya Konut Satışı ve Tapu Süreci
• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.