Apartman ve Site Aidat Alacağının İcra Yoluyla Tahsili

Apartman veya sitede aidatını düzenli ödemeyen bir kat maliki, bütün yapının giderlerini diğer maliklerin sırtına yükler. Kapıcı ücreti, asansör bakımı, ortak alan elektriği ve sigorta ödenmeye devam ederken açık büyür. Aidat alacağının icra ile tahsili, bu açığı kapatmanın kanunda öngörülen en doğrudan yoludur ve dava açmadan başlatılabilir.

Aşağıda takibin hukuki dayanağını, kime karşı yöneltileceğini, gecikme tazminatının nasıl hesaplandığını ve borçlu itiraz ederse izlenecek yolları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 18, 20, 22, 25 ve 37 ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) md. 62, 67 ve 68 çerçevesinde açıklıyoruz. 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun değişikliklerini de dikkate aldık.

Aidat Alacağının İcra ile Tahsili Hangi Dayanağa Dayanır?

Aidat alacağının icra ile tahsilinin dayanağı 634 s. KMK md. 20 hükmüdür. Bu maddeye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Kat maliki ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz.

Giderlerin nasıl paylaşılacağı da aynı maddede düzenlenmiştir: aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığına ise arsa payı oranında katılınır. Paylaşım esasına aykırı hazırlanmış bir aidat tablosu, takip sırasında itirazın haklı çıkmasına yol açabilir. Aidat yükümlülüğünün genel çerçevesi ve yönetimle ilgili diğer uyuşmazlıklar apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları yazısında ele alınmıştır.

İşletme projesi ve genel kurul kararı

Takibin en güçlü belgesi işletme projesidir. 7579 sayılı Kanun’la değiştirilen KMK md. 37 uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Mevcut projesi olan yapılarda geçici proje bedeli, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz. Kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK md. 68/1’de sayılan belgelerden sayılır. Kurul kararının kendisine yönelik iptal davaları ise kat malikleri kurulu kararının iptali yazısının konusudur.

Takip Kime Karşı Başlatılır?

Takip kural olarak borcun doğduğu dönemde bağımsız bölümün maliki olan kat malikine karşı başlatılır. KMK md. 22 ise bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananları da gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar.

Kiracının sorumluluğu nasıl sınırlanır?

KMK md. 22 uyarınca kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracı, kira bedelini aşan bir aidat borcundan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Takip kiracıya da yöneltilecekse, kiracıdan istenen tutarın bu sınırı aşmamasına dikkat edilmelidir. KMK md. 18 de kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılar ve oturma hakkı sahipleri hakkında da uygulanacağını belirtir.

Daire satılırsa eski aidat borcu

Aidat borcu, borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur. Bu nedenle bağımsız bölüm satıldığında, satıştan önceki dönemlere ait aidatlar için takip kural olarak eski malike yöneltilir. Borç için kanuni ipotek tescil edilmişse durum farklıdır: ipotek ayni bir hak olduğundan taşınmaz el değiştirse de taşınmazı takip eder. Satın alma öncesinde yönetimden borç durumu yazısı istemek bu nedenle yerinde bir önlemdir.

Gecikme Tazminatı Nasıl Talep Edilir?

Aidatını zamanında ödemeyen kat malikinden asıl borca ek olarak gecikme tazminatı istenebilir. KMK md. 20 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanundan doğar; ayrıca sözleşme gerekmez.

Gecikme tazminatı hesaplanırken dikkat edilecekler

Gecikme tazminatı her dönemin aidatı için ayrı ayrı, o dönemin ödeme gününden itibaren geciken gün sayısına göre hesaplanır. Takip talebinde asıl aidat alacağı, işlemiş gecikme tazminatı ve takip sonrası talep edilen oran ayrı kalemler olarak gösterilmelidir. Hesaplamanın hatalı olması, borçlunun kısmi itirazına veya icra memuru işlemine şikâyete konu olabilir. Takip sonrasında hangi faiz türlerinin talep edilebileceği için yasal faiz ve temerrüt faizi farkları yazısına bakılabilir.

İlamsız Takip Nasıl Başlatılır?

Aidat alacağı için genellikle ilamsız takip yoluna başvurulur. İİK md. 42 uyarınca para alacağına ilişkin cebri icra takip talebiyle başlar. Yönetici, borçlunun yerleşim yerindeki veya genel yetki kurallarına göre yetkili icra dairesine takip talebi verir; icra dairesi borçluya tebligat." aria-label="ödeme emri — tanım">ödeme emri gönderir ve borçlu 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 62).

1. Borçlu kat malikinin kimlik ve adres bilgileri ile bağımsız bölüm bilgisinin tespit edilmesi
2. İşletme projesi, genel kurul kararı ve ödeme dökümünün hazırlanması
3. Asıl alacak ve gecikme tazminatının dönem dönem hesaplanması
4. Takip talebinin verilmesi, harç ve tebligat masraflarının avans olarak yatırılması
5. Ödeme emrinin tebliği ve 7 günlük itiraz süresinin izlenmesi
6. İtiraz yoksa takibin kesinleşmesi ve haciz aşamasına geçilmesi

İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve borçlunun banka hesabı, aracı veya maaşı üzerine haciz istenebilir. Banka hesabına uygulanan haciz için e-haciz ve banka blokesi yazısı, takip masraflarının kime ait olduğu için icra takibinde masrafların paylaşımı yazısı yol gösterir. Yaklaşık masraf tahmini için icra masrafı hesaplama aracımız kullanılabilir.

Borçlu İtiraz Ederse Hangi Yol İzlenir?

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK md. 66). Alacaklının önünde iki yol vardır: belgeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek veya genel mahkemede itirazın iptali davası açmak. Hangi yolun seçileceği, elde bulunan belgenin niteliğine ve borçlunun itiraz gerekçesine bağlıdır. Her iki yolda da süreler itirazın alacaklıya tebliğiyle başlar.

İtirazın kaldırılması

İİK md. 68 uyarınca takip, resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde usulüne göre verdikleri bir belgeye dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. KMK md. 37, kesinleşen işletme projelerini ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararlarını bu belgelerden saydığı için aidat takiplerinde bu yol hızlı sonuç verir. Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa mahkeme itirazın kaldırılmasına karar verir.

İtirazın iptali davası

Belge yoksa veya borçlu işletme projesinin kesinleşmediğini ileri sürüyorsa itirazın iptali davası açılır. İİK md. 67 uyarınca dava, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. KMK Ek md. 1 gereği görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 6325 s. K. md. 18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İtirazı haksız bulunan borçlu, talep üzerine alacağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilir. Davanın ayrıntıları itirazın iptali davası yazısında ele alınmıştır.

Aidat Borcu İçin Kanuni İpotek Konulabilir mi?

Evet, ancak bunun için borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir. KMK md. 22 uyarınca kat malikinin borcu kiracı gibi diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kanuni ipotek ve öncelik

KMK md. 22, TMK md. 893’ün son fıkrasına atıf yapar; buna göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Aynı madde, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğunu da belirtir. İpotek tescil edildikten sonra alacak, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip edilebilir; bu takip türü rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısında açıklanmıştır.

Aidat Alacağı Ne Zaman Zamanaşımına Uğrar?

Aidat, her ay veya belirli dönemlerde tekrar eden bir ödemedir. 6098 s. TBK md. 147/1 kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için 5 yıllık zamanaşımı öngörür ve aidat alacaklarında bu sürenin uygulanması kabul edilir. Süre her dönemin aidatı için ayrı ayrı işler.

Zamanaşımı hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekir. Uzun süre takip edilmeyen borçlarda, 5 yılı aşan dönemlerin talepten çıkarılması veya ayrı değerlendirilmesi, takibin bütünüyle itiraza açık hâle gelmesini önler. Sürenin yaklaşık hesabı için zamanaşımı hesaplama aracımız fikir verebilir.

Sürekli Ödemeyen Kat Maliki İçin Başka Yol Var mı?

Evet, en ağır yaptırım mülkiyetin devridir. KMK md. 25 uyarınca ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki bakımından, diğer kat malikleri için çekilmezlik hâlinin varlığı kabul edilir.

Bu durumda diğer kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vererek, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenmek kaydıyla mülkiyetin kendilerine arsa payları oranında devredilmesini hâkimden isteyebilir. Devir bedeli, hâkimin verdiği süre içinde bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır. Bu nedenle yönetimin her takibin tarihini ve dosya numarasını düzenli olarak kaydetmesi önem taşır.

Takipten Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Aidat takibinde itirazların büyük kısmı belge eksikliğinden doğar. İİK md. 68 kapsamındaki hızlı yolun kullanılabilmesi için işletme projesinin veya gider kararının usulüne uygun alınmış ve kesinleşmiş olması gerekir. Takip başlatmadan önce aşağıdaki belgelerin eksiksiz ve birbiriyle tutarlı olduğundan emin olunmalıdır; özellikle proje tutarları ile döküm aynı olmalıdır.

• Onaylanmış işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararı ve toplantı tutanağı
• Yöneticinin atandığı kurul kararı ve varsa yönetim planı
• Borçluya ait dönem dönem aidat ve ödeme dökümü
• Gecikme tazminatının hesap tablosu
• Tapu kaydı veya bağımsız bölüm malikini gösteren belge; kiracıya da takip yapılacaksa kira bedelini gösteren belge
• Varsa borçluya gönderilen ihtar veya bildirimler

Belgelerin eksik olması, takibin itiraz aşamasında uzamasına ve arabuluculuk ile dava sürecine geçilmesine neden olabilir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. İcra takibine ilişkin diğer yazılar icra ve iflas hukuku sayfamızda, yazarın çalışma alanları Av. Yahya Köse profilinde yer alır. Borçlu tarafın itiraz hakkına ilişkin genel çerçeve için icra takibine itiraz süresi yazısına bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat alacağının icra yoluyla tahsili hem yöneticiler hem de borçlu kat malikleri için sık soru doğuran bir konudur. Aşağıdaki kısa yanıtlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’nun güncel metinlerine dayanır. Yönetim planı hükümleri sonucu ayrıca etkileyebilir.

Aidat borcu için icra takibi başlatmak için kat malikleri kurulu kararı gerekir mi?

KMK md. 20 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri icra takibi yapabilir. Yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa ayrıca kurul kararı aranmaz; ancak alacağın dayanağı olan işletme projesi veya gider kararının dosyaya sunulması gerekir.

Aidat gecikme tazminatı ne kadardır?

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Bu oran kanunda belirlenmiştir ve takip talebinde asıl alacaktan ayrı bir kalem olarak gösterilmelidir.

Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Aidat, her ay veya dönem düzenli olarak ödenen bir edim olduğundan TBK md. 147/1’deki dönemsel edimlere ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması kabul edilir. Süre her dönemin aidatı için o dönemin muaccel olduğu tarihten başlar. Zamanaşımı borçlu tarafından ileri sürülmelidir.

Kiracı aidat ödemezse ev sahibi mi sorumlu olur?

Evet. Aidat borcu esasen kat malikinin borcudur. Kiracı ise KMK md. 22 uyarınca kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Yönetim, borcu kat malikinden veya bu sınır içinde kiracıdan isteyebilir.

Aidat davası hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür (KMK Ek md. 1). İtirazın iptali davası da bu mahkemede açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s. K. md. 18/B).

Borçlu itiraz ederse icra dosyası ne olur?

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK md. 66). Alacaklı, işletme projesi veya kurul kararı gibi İİK md. 68/1 belgesine dayanıyorsa 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını, aksi hâlde 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptalini isteyebilir.

Yönetici aidat takibi için avukat tutabilir mi?

Yönetici, kat malikleri adına gider ve avans alacaklarını takip etmekle görevlidir ve bu kapsamda takip başlatabilir. Avukat görevlendirilmesi, yönetim planı ve kurul kararlarındaki yetki çerçevesinde yapılır. Takip ve dava giderleri, sonuçta kural olarak borçlu kat malikine yükletilir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Şikâyet Yolu (İİK 16): İcra Memuru İşlemine İtiraz
• Emekli Maaşına Haciz Konulabilir mi?
• İcra Dosyasının Yenilenmesi, Düşmesi ve Zamanaşımı
• Borçlunun Mal Beyanında Bulunmaması ve Yaptırımı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.