Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Apartman veya sitede alınan bir kat malikleri kurulu kararı, bazen bir malikin ortak alandan yararlanmasını kısıtlar, bazen aidatı ölçüsüz artırır ya da usulsüz bir toplantıda alınır. Böyle bir karara karşı başvurulacak yol, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33‘te düzenlenen iptal davasıdır ve kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır.

Aşağıda iptal davasının kimler tarafından, hangi sürede ve hangi mahkemede açılacağını; toplantı ve karar yeter sayılarını ve otopark, bahçe, çatı gibi ortak alanlarla ilgili uyuşmazlıkların nasıl çözüldüğünü, 2026 yılında işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikle birlikte anlatıyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Ne Zaman İptal Edilebilir?

Bir kat malikleri kurulu kararı; kanuna, yönetim planına veya kat mülkiyetini kuran sözleşmeye aykırıysa ya da usule uygun olmayan bir toplantıda alınmışsa iptal edilebilir. 634 s. KMK md. 32 anagayrimenkulün bu kaynaklara göre yönetileceğini, md. 33 ise bu kararlar aleyhine sulh mahkemesinde iptal davası açılabileceğini düzenler.

Sık görülen iptal sebepleri

• Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması veya gündemde olmayan bir konuda karar alınması.
• Toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması, vekâlet sınırlarının aşılması.
• Beşte dört veya oybirliği gereken bir konuda salt çoğunlukla karar alınması.
• Giderlerin kanundaki paylaşım esasına (md. 20) aykırı biçimde dağıtılması.
• Kararın bir kat malikini hakkaniyete aykırı biçimde ortak yerlerden yararlanmaktan dışlaması.

Yok hükmünde ve mutlak butlanla sakat kararlar

Bazı kararlar sadece iptal edilebilir değil, baştan hükümsüzdür. Hiç yapılmamış bir toplantı yapılmış gibi karar defterine yazılmışsa karar yok hükmündedir. Kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı veya kat malikinin mülkiyet hakkının özünü ortadan kaldıran kararlar ise mutlak butlanla sakattır. KMK md. 33/1 bu kararlar bakımından dava açma süresinin aranmayacağını açıkça belirtir. Ancak kararın hangi gruba girdiği her dosyada ayrıca tartışılır; sürenin kaçırılmaması en güvenli yoldur.

Kat Malikleri Kurulu Kararına Karşı İptal Davası Süresi Ne Kadar?

634 s. KMK md. 33 uyarınca toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açabilir.

İptal davası süresi nasıl hesaplanır?

Süre, aya göre belirlendiği için başladığı günün bir ay sonraki aynı gününde biter. Örneğin 10 Mart’ta alınan karar için aykırı oy veren malikin son günü 10 Nisan’dır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme süreyi kendiliğinden gözetir. Toplantıya katılmayan malik için “öğrenme” tarihinin ispatı çoğu zaman tartışmalıdır: karar tutanağının tebliğ edildiği veya malikin yazılı olarak bilgilendirildiği tarih bu nedenle önemlidir.

Aykırı oy veren malikin, KMK md. 32 gereği karar defterini aykırılık sebebini belirterek imzalaması gerekir. Toplantıda itiraz ettiği hâlde defteri çekince koymadan imzalayan malik, sonradan olumlu oy vermiş gibi değerlendirilme riskiyle karşılaşabilir.

Bir örnek üzerinden düşünelim (temsilidir): Toplantıya katılmayan bir malik, bahçenin bir bölümünün zemin kat malikine bırakıldığını karar tarihinden dört ay sonra yöneticinin panoya astığı duyurudan öğreniyor. Bu malik için bir aylık süre duyuruyu gördüğü günden başlar, fakat karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır da aşılmamalıdır. Duyurunun asıldığı tarih fotoğrafla veya tanıkla belgelenmezse, öğrenme tarihi yargılamada tartışma konusu olur.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları Nelerdir?

634 s. KMK md. 30 uyarınca kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Kanun bazı konular için daha yüksek çoğunluk arar.

Oy hakkı ve vekâlet sınırları

KMK md. 31 uyarınca her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyu bütün oyların üçte birini aşamaz. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Yöneticinin çok sayıda vekâletle çoğunluğu tek başına oluşturduğu kararlar, bu sınırlar bakımından mutlaka kontrol edilmelidir.

Hangi Mahkeme Görevli, Arabuluculuk Şart mı?

634 s. KMK md. 33 ve Ek md. 1 uyarınca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. 6325 s. Kanun md. 18/B ise 2023’ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır.

6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Kanun metni iptal davalarını ayrık tutmadığından, bir aylık süre dolmadan arabuluculuk bürosuna başvurmak ihtiyatlı yoldur. Dava şartı arabuluculuğun genel işleyişi için zorunlu arabuluculuk süreci ve son tutanak yazımıza bakılabilir.

Davalı kim olmalı?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında, kural olarak davaya katılmayan diğer bütün kat malikleri davalı gösterilir. Yönetici tek başına davalı sıfatına sahip değildir. Davalı gösterilmesi gereken kat malikleri, güncel tapu kayıtlarından belirlenmelidir; eksik taraf gösterilmesi yargılamayı uzatır. Harç ve masraf hesabı için dava harcı hesaplama aracı ön fikir verebilir.

Ortak Alan Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

634 s. KMK md. 4 temel, çatı, merdiven, asansör, sığınak, ortak garaj gibi yerleri her hâlde ortak yer sayar. Md. 16 uyarınca kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir ve aksine sözleşme yoksa garaj, teras gibi alanlardaki kullanım hakkı da arsa payıyla orantılıdır.

Ortak alan işgali ve eski hâle getirme

Bir malikin bahçenin bir kısmını çevirmesi, merdiven sahanlığını depo olarak kullanması veya otoparkta sürekli yer tutması, diğer maliklerin ortak alan üzerindeki hakkını ihlal eder. KMK md. 18 maliklere, ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu yükler. Bu yükümlülüğe uyulmazsa zarar gören malik, md. 33 uyarınca sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini ve müdahalenin önlenmesini isteyebilir.

Ortak alanda tadilat ve beşte dört kuralı

KMK md. 19/2 gereği ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası şarttır. Kanun, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun yapıya zarar verdiği ve acil onarım gerektirdiği mahkemece tespit edilmişse bu rızayı aramaz. Malikin kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapması ise hiçbir çoğunlukla meşru hâle gelmez. Yapının depreme dayanıklılığı tartışılıyorsa riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni yapılmış binalarda ortak alanlardaki imalat kusurlarının kaynağı çoğu zaman müteahhittir; bu durumda kurul kararıyla yürütülecek onarımın yanında inşaatta ayıplı ifa ve eksik iş hükümleri de gündeme gelir.

Aidat ve İşletme Projesi Kararlarına Nasıl İtiraz Edilir?

7579 s. Kanun ile 2026’da değişen 634 s. KMK md. 37 uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar; bu proje maliklere bildirilir ve en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.

İşletme projesinde 2026 değişikliği

Yeni düzenlemeyle, mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projedeki bedelin, yürürlükteki proje bedelini her yıl 213 s. Vergi Usul Kanunu mükerrer md. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artıramayacağı hükme bağlandı. Bu sınır, genel kurul onayı alınmadan yapılan tek taraflı aidat artışlarını daraltır. Genel kurulda onaylanan projeye karşı ise md. 33’teki iptal davası yolu açıktır.

Aidat borcu ve gecikme tazminatı

KMK md. 20 uyarınca gider ve avans payını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, md. 37 gereği İİK md. 68/1’deki belgelerden sayılır; bu da itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır. Aidat için başlatılan takibe karşı süreler için icra takibine itiraz süresi yazısı yol gösterir. Bağımsız bölümün kiracısı da KMK md. 18/2 ve md. 20 kapsamında giderlerden malikle birlikte sorumlu tutulabilir; kira ilişkisine etkisi için kira ve tahliye sayfamıza göz atılabilir.

Hâkimin Müdahalesi Ne Zaman İstenir?

634 s. KMK md. 33/1’in ikinci cümlesi, başka bir kat malikinin veya kiracının borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören malike sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteme hakkı verir. Hâkim ilgilileri dinleyerek derhâl karar verir ve kararın kısa bir sürede yerine getirilmesini emreder.

Bu yol, iptal davasından farklıdır. İptal davası bir kurul kararını ortadan kaldırmayı amaçlar; hâkimin müdahalesi ise kurulun karar almadığı veya alınan kararın uygulanmadığı durumlarda doğrudan çözüm üretir. Örneğin kurul toplanamıyorsa veya yönetici atanamıyorsa, maliklerden biri hâkimden yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkemenin belirlediği süre içinde karara uymayanlar için md. 33/3 idari para cezası öngörür.

Yönetim planı hükümlerinin önemi

KMK md. 28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değişikliği için beşte dört oy gerekir. Evcil hayvan, ortak alan kullanımı, otopark tahsisi ve toplantı zamanı gibi konularda ilk bakılacak metin yönetim planıdır. Plan, tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilen belgeler arasında yer alır; onaylı örneği dava öncesinde mutlaka temin edilmelidir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İptal davasında hak düşürücü süre 634 s. KMK md. 33 uyarınca 1 ay olduğundan, hazırlık süreci kısa tutulmalı ve belgeler ilk günden toplanmalıdır. Aşağıdaki belgeler hem arabuluculuk görüşmesinde hem dava dilekçesinde kullanılır ve kararın usul ile esas yönünden hangi noktada sakat olduğunu göstermeye yarar.

• Toplantı çağrısı, taahhütlü mektup veya imzalı çağrı listesi ve gündem.
• Noter onaylı karar defterindeki ilgili sayfanın örneği ve hazirun cetveli.
• Vekâletnameler ve vekillerin kullandığı oy sayısını gösteren liste.
• Yönetim planı, kat mülkiyeti kütüğü ve bütün maliklerin güncel tapu kayıtları.
• İşletme projesi, bütçe, gider belgeleri ve aidat dağıtım tablosu.
• Ortak alan uyuşmazlığında fotoğraflar, onaylı mimari proje ve varsa tespit tutanağı.

Kararın hangi gerekçeyle iptal edilebileceği ve davalı olarak kimlerin gösterileceği dosyadaki belgelere göre netleşir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız ve yazının yazarı Av. Yahya Köse hakkındaki bilgilere ilgili sayfalardan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ve site yönetimlerinde en çok uyuşmazlık, aidat artışları, ortak alan kullanımı ve usulsüz toplantılar nedeniyle çıkar. Aşağıda kat maliklerinin kurul kararlarına ilişkin en sık sorduğu soruları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2026 yılında yapılan değişiklikler çerçevesinde kısa cevaplarla derledik. Her yapının yönetim planı ayrıca incelenmelidir.

Yönetici tek başına aidatı artırabilir mi?

Hayır. 2026’da değişen KMK md. 37 uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurulda karara bağlanmalıdır. Mevcut proje varken geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır.

Kiracı kat malikleri kurulu kararına karşı dava açabilir mi?

KMK md. 33 iptal davası hakkını kat maliklerine tanır; kiracı kural olarak kurul kararının iptalini dava edemez. Ancak kiracı, kanun ve yönetim planındaki yükümlülükler bakımından malikle birlikte sorumlu olabilir. Kiracının hakları ağırlıklı olarak kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilir.

Karar defteri noter onaylı değilse karar geçersiz mi?

KMK md. 32, kararların sayfaları noterce tasdikli bir deftere yazılmasını ve toplantıya katılanlarca imzalanmasını öngörür. Deftere usulüne uygun yazılmamış bir kararın varlığı ve içeriği ispat bakımından ciddi biçimde tartışmalı hâle gelir. Sonucun ne olacağı, eksikliğin niteliğine ve diğer delillere göre değerlendirilir.

Site yönetimine karşı dava ile apartman yönetimine karşı dava farklı mı?

Toplu yapılarda karar organları toplu yapı kat malikleri kurulu ve temsilciler kurulu gibi farklı yapılara ayrılır ve KMK’nın toplu yapılara ilişkin hükümleri uygulanır. İptal davası süreleri md. 33 esasına dayanır, ancak davalıların ve karar organının doğru belirlenmesi toplu yapılarda daha dikkatli inceleme gerektirir.

Otopark yerinin belirli bir daireye tahsisi mümkün mü?

Ortak garaj, KMK md. 4 gereği ortak yerdir ve kullanım hakkı aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır. Belirli bir daireye kalıcı tahsis, yönetim planında veya bütün maliklerin katıldığı bir sözleşmede düzenlenmelidir. Salt çoğunlukla alınan tahsis kararları bu nedenle iptal davasına konu olabilmektedir.

İptal davası devam ederken karar uygulanır mı?

Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması telafisi güç bir zarara yol açacaksa, 6100 s. HMK md. 389 vd. uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir kararı verilip verilmeyeceği mahkemenin takdirindedir ve teminat istenebilir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat ve Görevli Mahkeme
• Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Aynen Taksim mi, Satış mı?
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar
• Apartman ve Site Aidat Alacağının İcra Yoluyla Tahsili
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.