Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat ve Görevli Mahkeme

Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmazı kamulaştırma işlemi yapmadan ve bedelini ödemeden fiilen kullanmaya başlaması ya da imar planıyla malikin tasarruf hakkını uzun süre boşa çıkarmasıdır. Tarlanın ortasından geçirilen yol, arsaya döşenen isale hattı veya yıllardır “park alanı” olarak bekletilen bir parsel, en sık karşılaşılan örneklerdir.

Malikin bu durumda tazminat hakkı vardır; ancak hangi mahkemeye gidileceği, el atmanın fiilî mi yoksa hukuki mi olduğuna ve el atmanın tarihine göre değişir. Yanlış yargı yoluna başvurmak yıllar kaybettirebilir. Aşağıda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde süreci adım adım açıklıyoruz.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir ve Hangi Türleri Vardır?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmaza 2942 s. Kamulaştırma Kanunu’ndaki usulü izlemeden el koymasıdır. 2942 s. K. geçici md. 6, bunu malikin rızası olmaksızın taşınmazın kamu hizmetine ayrılması veya üzerine tesis yapılması şeklinde tarif eder. Uygulama, el atmayı fiilî ve hukuki olmak üzere ikiye ayırır.

Fiili el atma

Fiili el atmada idare taşınmaza bizzat girer: yol açar, kanal kazar, su deposu, trafo veya okul yapar, enerji hattı veya boru hattı geçirir. Taşınmazın tamamına el atılabileceği gibi yalnızca bir bölümüne de el atılabilir. Yeraltından geçen bir boru hattı veya havai enerji hattı da, malikin kullanımını kısıtladığı ölçüde el atma olarak değerlendirilir. Bu durumda malik, taşınmazın veya el atılan bölümün bedelini ve taşınmazın idare adına tescilini, ya da el atmanın önlenmesini isteyebilir.

Hukuki el atma

Hukuki el atmada idare taşınmaza fiilen girmemiştir, fakat imar planında taşınmazı yol, park, okul alanı gibi kamu hizmetine ayırmış ve yıllarca kamulaştırmamıştır. 3194 s. İmar Kanunu md. 10, belediyelerin plan yürürlüğe girdikten sonra en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programı hazırlamasını ve program içindeki kamu hizmet alanlarının bu süre içinde kamulaştırılmasını öngörür. Malik bu arada yapı yapamaz, satış değeri düşer; mülkiyet hakkı kâğıt üzerinde kalır.

Kamulaştırmasız El Atmada Görevli Mahkeme Hangisi?

Fiilî el atmada bedel ve tescil davası, 6100 s. HMK md. 2 uyarınca adli yargıda asliye hukuk mahkemesinde görülür ve HMK md. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Hukuki el atmada ise zarar imar planı gibi idari bir işlemden doğduğu için tazminat, idari yargıda tam yargı davasıyla istenir.

Bedel mi, el atmanın önlenmesi mi?

Fiilî el atmada malikin önünde iki seçenek vardır. Birincisi, taşınmazın bedelini alıp mülkiyeti idareye bırakmaktır. İkincisi, el atmanın önlenmesini ve taşınmazın eski hâline getirilmesini istemektir. Üzerine okul, ana yol veya su deposu yapılmış bir taşınmazda eski hâle getirme pratikte güçtür; bu yüzden çoğu dosyada bedel talebi tercih edilir. Buna karşılık geçici bir şantiye alanı veya kolayca kaldırılabilecek bir tesis söz konusuysa önleme talebi ve ecrimisil daha uygun olabilir. Hangi talebin seçileceği, taşınmazın geleceğe dönük değerine ilişkin beklentiyle birlikte düşünülmelidir.

Hukuki el atmada idari yargı yolu

Hukuki el atmada görev konusu uzun süre tartışıldı. Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarıyla yerleşen uygulamada, imar planı kısıtlamasından doğan tazminat davalarının 2577 s. İYUK md. 2/1-b kapsamında tam yargı davası olarak idare mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilmektedir. İYUK md. 34 uyarınca imar ve kamulaştırmaya ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İdari yargıdaki başvuru ve dava süreleri adli yargıdan farklı olduğundan, idareye başvuru ve cevap sürelerinin (İYUK md. 11 ve 13) takibi ayrıca önem taşır. İdari dava sürelerinin genel mantığı için idari para cezasına karşı dava süresi yazımıza da bakılabilir.

Plan kararının kendisine itiraz etmek ve planın iptalini istemek ise tazminattan ayrı bir yoldur; bu konu imar planı değişikliğine itiraz ve iptal davası yazısında ele alınmıştır.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Süre Var mı?

2942 s. Kamulaştırma Kanunu md. 38, el atmadan itibaren 20 yıl geçince dava hakkının düşeceğini öngörüyordu; Anayasa Mahkemesi bu hükmü 10.4.2003 tarihinde iptal etti. Bu nedenle fiilî el atma devam ettiği sürece malikin bedel davası açma hakkı, kural olarak süreyle sınırlanmaz.

Bu kuralın iki önemli istisnası vardır. Birincisi, 1956-1983 arası el atmalarda geçici md. 6’daki uzlaşma ve 3 aylık dava süresi uygulanır. İkincisi, hukuki el atmada idari yargının kendi süre kuralları geçerlidir. Geçmiş kullanım karşılığı olan ecrimisil alacağı ise ayrıca zamanaşımına tabidir. Süre hesaplarını kontrol etmek için zamanaşımı hesaplama aracı ön fikir verebilir.

Taşınmaz satılırsa dava hakkı kime geçer?

El atmadan sonra taşınmazı satın alan yeni malik de, el atma devam ettiği için kural olarak dava hakkına sahiptir. Ancak satış bedeli el atma dikkate alınarak düşük belirlenmişse, bu durum uygulamada tartışma konusu olabilir. Miras yoluyla geçen taşınmazlarda ise mirasçılar davayı birlikte açmalı veya terekeye temsilci atanmasını istemelidir. Pay sahipliğini gösteren belgeler için mirasçılık belgesi yazısı yol gösterir.

1956-1983 Arası El Atmalarda Uzlaşma Şartı Nasıl İşler?

2942 s. K. geçici md. 6, 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için özel bir usul öngörür. Bu el atmalarda önce uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır. Uzlaşma komisyonu, başvurudan itibaren en geç 6 ay içinde malikleri görüşmeye çağırır ve görüşmeler en geç 6 ayda sonuçlandırılır.

Uzlaşma; idareye ait bir taşınmazla trampa, idare taşınmazı üzerinde sınırlı aynî hak, başka yerde imar hakkı kullandırılması veya bunlar mümkün değilse nakdî bedel şeklinde olabilir. Uzlaşma sağlanamazsa, geçici md. 6 uyarınca uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Uzlaşma görüşmelerine ait tutanak ve belgeler, açılacak davada taraflar aleyhine delil oluşturmaz.

Tazminat (Bedel) Nasıl Hesaplanır?

El atılan taşınmazın değeri, 2942 s. K. md. 11’deki ölçütlerle bilirkişi incelemesi yapılarak belirlenir. Geçici md. 6 kapsamındaki davalarda Kanun, taşınmazın dava tarihindeki değerinin, el atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak tespit edileceğini açıkça düzenler. Genel el atma davalarında da uygulama aynı esasa dayanır.

Bedel tespiti ölçütleri

Md. 11’e göre bilirkişi kurulu, mahkeme heyetiyle birlikte taşınmaz başında inceleme yapar ve cins ile nevi, yüzölçümü, değere etki eden bütün nitelikler, varsa vergi beyanı, resmî kıymet takdirleri ve arazilerde olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir gibi unsurları değerlendirir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar belirleyicidir. Tarla niteliğindeki yerlerde ise gelir metodu esas alınır. Bilirkişi raporunda emsallerin seçimi ve değer artış hesapları, bedelin doğruluğu bakımından mutlaka denetlenmelidir.

Kısmi el atma ve kalan kısımdaki değer kaybı

İdare taşınmazın yalnızca bir kısmına el atmışsa, 2942 s. K. md. 12 uyarınca kalan kısmın değerinde eksilme olup olmadığı da incelenir. Örneğin arsanın ortasından geçen yol, geriye kalan parçaları imar bakımından kullanılamaz hâle getiriyorsa, bu değer kaybı bedele eklenir. Kalan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle artmışsa artış bedelden düşülebilir; ancak Kanun bu düşümün bedelin yüzde ellisini geçemeyeceğini düzenler.

Ecrimisil ve Faiz Talep Edilebilir mi?

Evet. İdarenin taşınmazı bedel ödemeden kullandığı geçmiş dönem için malik, haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisili talep edebilir. 2942 s. K. geçici md. 6 ise uzlaşılan veya mahkemece belirlenen bedelin taksitle ödendiği hâllerde, 3095 s. Kanun’a göre kanuni faiz ödeneceğini açıkça düzenler.

Ecrimisil talebinin sınırı

Ecrimisil, bedel davasıyla birlikte veya ayrı bir davayla istenebilir. Yargıtay uygulamasında ecrimisil talebi, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönemle sınırlandırılmaktadır. Bu nedenle el atmanın üzerinden uzun yıllar geçtiyse, ecrimisil bakımından her geçen yıl bir kayıp anlamına gelir. Bedel ile ecrimisilin aynı dönem için iki kez istenmemesi gerekir; bedel davasının açıldığı tarihten sonrası için ecrimisil talep edilmez.

Hükmedilen bedele uygulanacak faiz türü ve başlangıç tarihi dosyaya göre değişir. Faiz türlerinin farkı için yasal faiz ve temerrüt faizi farkı yazımıza, hesaplama için yasal faiz hesaplama aracına bakılabilir.

Karar Kesinleşince Ödeme Nasıl Yapılır?

2942 s. K. geçici md. 6 kapsamındaki davalarda kesinleşen bedeller için idareler bütçelerinden pay ayırmak zorundadır; belediye ve il özel idareleri için bu pay, son kesinleşmiş bütçe gelirleri toplamının en az yüzde ikisidir. Alacaklar ayrılan ödeneği aşarsa ödemeler sonraki yıllara yayılarak, garameten ve taksitle yapılır.

Aynı madde, bu kapsamda ödenecek bedelin tahsili için idarelerin mal, hak ve alacaklarının haczedilemeyeceğini de düzenler. Bu nedenle kararın kesinleşmesinden sonra tahsil süreci, özel alacak takiplerinden farklı işler ve idarenin ödeme planı belirleyici hâle gelir. Ödemenin gecikmesi hâlinde başvurulabilecek yollar, kararın hangi kanun hükmüne dayandığına göre değişir. Harç ve masraflar için dava harcı hesaplama sayfası ön bilgi verir; geçici md. 6 kapsamındaki davalarda Kanun, harç ve vekâlet ücretlerinin bedel tespiti davalarındaki gibi maktu belirleneceğini öngörür.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Kamulaştırmasız el atma davasında ilk iş, el atmanın türünü ve tarihini belgelemektir. 2942 s. K. geçici md. 6’nın 1956-1983 dönemi için ayrı bir usul öngörmesi ve hukuki el atmanın idari yargıda görülmesi nedeniyle bu iki bilgi, doğru yargı yolunu ve dava şartlarını doğrudan belirler.

• Güncel tapu kaydı, tapu planı ve varsa eski tapu kayıtları; mirasçılar için mirasçılık belgesi.
• İmar durum belgesi, plan notları ve taşınmazın hangi kamu hizmetine ayrıldığını gösteren plan örneği.
• El atmanın başladığı tarihi gösteren belgeler: ihale ve yapım tarihleri, eski hava fotoğrafları, idare yazışmaları.
• İdareye yapılan başvurular ve verilen cevaplar, varsa uzlaşma veya uzlaşmazlık tutanağı.
• Bölgedeki emsal satışlara ilişkin bilgiler ve taşınmazın vergi değeri.
• El atılan alanı gösteren teknik kroki ve güncel fotoğraflar.

Hangi yargı yolunun ve hangi taleplerin uygun olduğu, bu belgelerin birlikte incelenmesiyle netleşir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler gayrimenkul hukuku sayfamızda, idari yargı süreçleri ise idare ve vergi hukuku sayfamızda yer alır. Yazının yazarı Av. Yahya Köse hakkında bilgi profil sayfasındadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları çoğu zaman yıllar sonra, taşınmaz satılmak ya da mirasçılar arasında paylaşılmak istendiğinde fark edilir. Aşağıda maliklerin en sık sorduğu soruları, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde kısa cevaplarla topladık. Her el atmanın tarihi ve türü ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırmasız el atma davası kime karşı açılır?

Dava, taşınmaza el atan veya imar planıyla kısıtlamayı getiren idareye karşı açılır. Yol için belediye veya Karayolları, su ve kanalizasyon hattı için ilgili su idaresi, enerji hattı için ilgili kurum davalı olabilir. Birden fazla idarenin katkısı varsa hangisinin el attığı dosyada açıkça belirlenmelidir.

Taşınmazıma yeraltından boru hattı geçirildi, tazminat isteyebilir miyim?

Yeraltından geçen boru veya kablo hattı, taşınmazın kullanımını kısıtladığı ölçüde el atma sayılabilir. Bu durumda genellikle mülkiyetin devri yerine irtifak hakkı bedeli ve kalan kısımdaki değer kaybı gündeme gelir. Hattın konumu ve koruma bandı teknik bilirkişi raporuyla belirlenir.

İmar planında park alanı olan arsam için hemen dava açabilir miyim?

Hukuki el atma için planın yürürlüğe girmesi tek başına yeterli sayılmayabilir; 3194 s. K. md. 10’daki 5 yıllık imar programı süresi ve idarenin kamulaştırma yapmaması birlikte değerlendirilir. Tazminat davası idari yargıda tam yargı davası olarak açılır; öncesinde idareye başvuru süreleri kontrol edilmelidir.

El atılan taşınmaz için tapu ne olur?

Fiilî el atmada malik bedeli talep ettiğinde mahkeme, bedelin ödenmesine ve el atılan kısmın idare adına tesciline karar verir. Malik bedel yerine el atmanın önlenmesini de isteyebilir; ancak yapılan kamu tesisinin niteliği bu talebin sonucunu etkiler. Tescil, bedelin ödenmesiyle bağlantılı olarak yapılır.

Uzlaşma teklifi düşük gelirse kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Geçici md. 6 kapsamındaki uzlaşma görüşmelerinde teklif kabul edilmezse uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve bu tarihten itibaren 3 ay içinde bedel tespiti davası açılabilir. Görüşme tutanakları davada taraflar aleyhine delil oluşturmaz; bu nedenle görüşmeye katılmak hak kaybına yol açmaz.

Mahkeme kararına rağmen idare ödeme yapmazsa ne olur?

Geçici md. 6 kapsamındaki kararlarda Kanun idarelerin mal, hak ve alacaklarının bu bedel için haczedilemeyeceğini ve ödemelerin bütçe payından taksitle yapılacağını düzenler. Taksit süresince kanuni faiz işler. Uzun süre ödenmeyen bedeller için bireysel başvuru gibi yollar ayrıca değerlendirilebilir.

Kaynaklar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıplı İfa ve Eksik İş
• Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.