Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Apartman ve site yönetimi, kat maliklerinin ortak parayı ve ortak alanları birlikte yönettiği bir düzendir; bu yüzden uyuşmazlıklar çoğunlukla para ve hesap üzerinden çıkar. Yöneticinin harcamaları, aidatın nasıl belirlendiği, ödenmeyen aidat için hangi yola gidileceği ve yöneticinin hesap vermemesi 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen başlıca konulardır.

Bu yazıda yöneticinin atanmasını, görevlerini ve sorumluluğunu, aidat yükümlülüğünün kapsamını ve 2026’da 7579 s. Kanun ile işletme projesinde yapılan değişikliği ele alıyoruz. Kurul kararlarına karşı açılacak iptal davası ayrı bir konu olduğundan, bu konuda kat malikleri kurulu kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Apartman ve Site Yönetiminde Uyuşmazlıklar Nereden Doğar?

Apartman ve site yönetiminde uyuşmazlıkların kaynağı; kanun, yönetim planı, sözleşme ve kurul kararlarıdır. 634 s. KMK md. 32, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceğini öngörür. Uyuşmazlıkların büyük kısmı yöneticinin görev ve yetkisi, ortak giderlerin paylaşımı ve ödenmeyen aidatlar etrafında toplanır.

Yönetim planı, kat malikleri arasındaki bir sözleşme niteliğindedir ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla bütün malikleri bağlar. Bu nedenle bir uyuşmazlıkta ilk bakılacak belge, tapu müdürlüğünde yapının kütüğüne bağlı olan yönetim planıdır. Plan bir konuyu düzenlemiyorsa kanunun genel hükümleri uygulanır.

En sık görülen uyuşmazlık başlıkları

• Yöneticinin harcamalarının belgesiz olması veya hesap verilmemesi.
• Aidat tutarının ve paylaşım ölçüsünün kanuna uygun belirlenip belirlenmediği.
• Kullanmadığı hizmet için aidat ödemek istemeyen malikler.
• Ödenmeyen aidatların tahsili ve kiracının bu borçtan sorumluluğu.
• Sitelerde blok yönetimi ile toplu yapı yönetimi arasındaki yetki karmaşası.

Yönetici Kim Olabilir ve Ne Zaman Atanması Zorunludur?

634 s. KMK md. 34 uyarınca kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl yeniden atanır.

Yönetici seçilemezse mahkemeden atama

Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmadan itibaren 6 ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep varsa atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir.

Yöneticinin bilgilerinin ilanı

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin, yapının kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur. Bu yapılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine mahkemece idari para cezası verilir. Basit görünen bu kural, kat maliklerinin tebligat ve başvuru muhatabını bilmesi açısından önemlidir.

Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; plan aksini öngörmedikçe 634 s. KMK md. 35 kapsamındaki işler yöneticiye aittir. Kurul kararlarını uygulamak, ortak yerlerin bakım ve onarımı için tedbir almak, avans toplamak, borçları ödemek, borcunu ödemeyen malike karşı dava ve icra takibi yapmak ve banka hesabı açmak bunların başında gelir.

Md. 35’e göre yönetici, topladığı paraları muteber bir bankada kendi adına fakat yönetici sıfatı gösterilerek açtıracağı hesapta tutar. Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin yaptırılması da kanunda açıkça sayılan görevler arasındadır. Bu görevlerin ihmali, doğrudan yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirir.

Defter tutma ve belgelerin saklanması

KMK md. 36 uyarınca yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak ve belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defterin her takvim yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde notere kapattırılması da zorunludur. Kapatılmamış bir defter, sonradan yapılan itirazlarda yönetici aleyhine önemli bir delil hâline gelir.

Yönetici Hangi Hâllerde Sorumlu Tutulur?

634 s. KMK md. 38’e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu atıf nedeniyle 6098 s. TBK md. 506 uyarınca sadakat ve özenle çalışma, md. 508 uyarınca hesap verme ve aldıklarını teslim etme borçları yöneticiye de uygulanır. Özen ölçüsü, benzer işi üstlenen basiretli bir yöneticinin davranışıdır.

Yöneticinin sorumluluğu ve tazminat

Yöneticinin kusuruyla ortak paranın kaybolması, gereksiz veya fahiş harcama yapılması ya da yasal bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi nedeniyle bir ceza ödenmesi durumunda, kat malikleri zararın tazminini isteyebilir. Profesyonel yönetim şirketlerinde sorumluluk, şirketle yapılan sözleşme ve vekâlet hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Hesap verme yükümlülüğü

KMK md. 39 uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir. Md. 41 ise hesapların, planda aksi yoksa her 3 ayda bir denetlenmesini öngörür.

Cezai sorumluluk ihtimali

Yöneticinin, kendisine idare etmesi için bırakılan ortak parayı kendi yararına kullanması, 5237 s. TCK md. 155’teki güveni kötüye kullanma suçu kapsamında değerlendirilebilir. Başkasının mallarını idare etme yetkisinin gereği olarak teslim edilen mallarda md. 155/2’deki nitelikli hâl tartışılır. Bu değerlendirme, hesap kayıtları ve banka hareketleri üzerinden yapılır.

Aidat Borcu Nasıl Belirlenir ve Kim Öder?

Aidat, ortak giderlere ve bunlar için toplanan avansa katılma borcudur. 634 s. KMK md. 20, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinin eşit, sigorta, bakım, onarım, güçlendirme ve yönetici aylığı gibi diğer giderlerin ise arsa payı oranında paylaşılacağını düzenler.

Aidat borcundan kaçınılamayan durumlar

KMK md. 20/1-c uyarınca kat maliki, ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin kattaki malik, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderinden kendiliğinden muaf olamaz. Farklı bir paylaşım ancak kurulun veya yönetim planının açık bir düzenlemesiyle mümkündür.

7579 Sayılı Kanunla İşletme Projesinde Ne Değişti?

7.5.2026 tarihli 7579 s. Kanun, KMK md. 37’yi değiştirerek işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağını öngördü. Kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar ve proje en geç 3 ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmek üzere karara bağlanır.

İşletme projesi ve geçici proje sınırı

Yeni eklenen fıkraya göre mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesinde öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin 213 s. VUK mükerrer md. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Böylece yöneticinin kurul onayı olmadan aidatı sınırsız artırmasının önüne geçilmiştir. Md. 35/d de avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanacağını düzenleyecek şekilde değiştirilmiştir.

Kesinleşen projenin icra gücü

Değişiklikten sonra da KMK md. 37, kesinleşen işletme projelerinin ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararlarının 2004 s. İİK md. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılacağını korur. Bu, aidat takibine itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılması yolunun açık olması anlamına gelir. Projenin usulüne uygun onaylanmamış olması ise bu avantajı ortadan kaldırabilir.

Sitelerde yönetim planı değişikliği

7579 s. Kanun toplu yapılar için de önemli bir değişiklik yaptı. KMK md. 70 uyarınca toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için artık temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin beşte dördünün değil, üçte ikisinin oyu yeterlidir. Maddeye eklenen fıkraya göre yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.

Aidat Ödenmezse Hangi Yollara Başvurulur?

634 s. KMK md. 20/2 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Borcun tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, genel faiz hükümlerinden bağımsız ve kanunda sabittir.

Gecikme tazminatı ve zamanaşımı

Aylık yüzde 5’lik gecikme tazminatı, yasal faiz veya temerrüt faiziyle karıştırılmamalıdır; farklar için yasal faiz ve temerrüt faizi farkları yazımıza bakabilirsiniz. Aidat alacakları, Yargıtay uygulamasında dönemsel edim niteliğinde görülerek 6098 s. TBK md. 147/1 kapsamında 5 yıllık zamanaşımına tabi tutulmaktadır. Süreyi kontrol etmek için zamanaşımı süresi hesaplama aracı kullanılabilir.

Kiracının ve oturanların sorumluluğu

KMK md. 22’ye göre bağımsız bölümden kira veya oturma hakkı gibi bir sebeple devamlı yararlanan kişi, kat malikinin aidat borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da tahsil edilemezse bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenebilir.

Aidat alacağının icra dairesinde nasıl takip edileceği, itirazın nasıl kaldırılacağı ve masrafların kime yükleneceği ayrı bir usul konusudur. Bu adımları apartman ve site aidat alacağının icra yoluyla tahsili yazımızda ayrıntılı anlatıyoruz. Masraf hesabı için icra masrafı hesaplama aracı fikir verebilir.

Yönetim Uyuşmazlıklarında Hangi Mahkeme ve Ön Şart Uygulanır?

KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir. 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca 634 s. KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra takibi ise dava olmadığı için arabuluculuk şartı aranmadan başlatılabilir.

Hâkimin müdahalesi

Bir kat maliki veya bağımsız bölümden yararlanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim kanun, yönetim planı ve hakkaniyete göre kararını verir ve yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler. Bu süreye uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir.

Yönetim Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Toplanmalı?

Yönetimle ilgili iddiaların ispatı büyük ölçüde belgelere dayanır. 634 s. KMK md. 36’daki karar defteri ve gider belgeleri, md. 39’daki hesap raporları ve md. 41’deki denetim raporları uyuşmazlığın temel delilleridir. Arabulucuya başvurmadan önce aşağıdaki belgelerin bir araya getirilmesi süreci hızlandırır.

1. Tapu müdürlüğünden yönetim planının onaylı örneği.
2. Son yıllara ait karar defteri örnekleri ve defterin notere kapattırıldığını gösteren kayıt.
3. Onaylı veya geçici işletme projesi ile bunun kat maliklerine tebliğ belgeleri.
4. Yönetim adına açılmış banka hesabının dökümleri ve gider faturaları.
5. Denetçi raporları ve yöneticiye yapılan yazılı hesap istemleri.
6. Aidat borcuna ilişkin hesap özeti ve borçluya gönderilen ihtarlar.

Kentsel dönüşüm sürecindeki yapılarda yönetim uyuşmazlıkları farklı bir boyut kazanabilir; bu konuda riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz. Kanuni ipotek tescilinden sonra tahsil aşaması için rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yolu da gündeme gelebilir. Taşınmazlara ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz. Yazının yazarı Av. Yahya Köse de yönetim uyuşmazlıklarında somut durumun dosya özelinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ve site sakinlerinin yönetimle ilgili soruları çoğunlukla aidat artışları, yöneticinin yetkileri ve ödenmeyen borçlar üzerinde yoğunlaşır. Aşağıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun değişiklikleri çerçevesinde en sık sorulan soruları kısa cevaplarla derledik. Yönetim planınız ayrıca incelenmelidir.

Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi?

Hayır. 7579 s. Kanun sonrası KMK md. 37’ye göre işletme projesi genel kurulda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapabilir, ancak mevcut proje varsa geçici projedeki artış yeniden değerleme oranını aşamaz ve proje en geç 3 ay içinde kurula sunulur.

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?

Evet. Aidat borcu kanunen kat malikine aittir. KMK md. 22 kiracıyı da müteselsilen sorumlu tutar, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Yönetim, borcu kat malikinden veya bu sınır içinde kiracıdan isteyebilir.

Yöneticiyi görev süresi dolmadan değiştirebilir miyiz?

KMK md. 41 uyarınca kat malikleri kurulu, haklı bir sebep çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Sulh mahkemesince atanan yönetici ise atamadan itibaren 6 ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı sebep varsa mahkemenin izni gerekir.

Yönetici hesap vermiyorsa ne yapılabilir?

Kat maliklerinin yarısı, KMK md. 39 uyarınca yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap gösterilmesini isteyebilir. Yönetici buna uymazsa arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde hesap verilmesi ve varsa zararın tazmini talep edilebilir.

Aidat borcuna uygulanan yüzde 5 gecikme tazminatı faiz midir?

Hayır, KMK md. 20’de özel olarak düzenlenmiş bir gecikme tazminatıdır ve aylık yüzde 5 olarak sabittir. Borcun tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için bu tazminatı öder. Hesaplama, gecikilen gün sayısı esas alınarak yapılır.

Site yönetimi ile blok yönetimi arasındaki fark nedir?

Toplu yapılarda blok kat malikleri kurulu kendi bloğu için, toplu yapı temsilciler kurulu ise ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar (KMK md. 71). Hangi giderin hangi yönetime ait olduğu, toplu yapının yönetim planında belirlenir.

Yönetici olmak için kat maliki olmak şart mı?

Değildir. KMK md. 34, yönetimin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçilecek bir kişiye ya da üç kişilik kurula verilebileceğini düzenler. Dışarıdan atanan yönetici veya yönetim şirketi de kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.