Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm (6306): Malikin Hakları

Riskli yapı tespiti, bir binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesini başlatan ilk resmî işlemdir. 6306 s. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan bu tespit; tapuya beyan düşülmesinden yıkım süresine, yeniden yapım kararından kira yardımına kadar malikin bütün haklarını ve yükümlülüklerini belirler.

Uygulamada maliklerin çoğu tespit sonucunu muhtarlık ilanından veya e-Devlet bildiriminden öğrenir ve itiraz süresini kaçırır. Bu yazıda tespitin nasıl yapıldığını, itiraz ve dava sürelerini, salt çoğunluk kuralını ve malik ile kiracının haklarını 7471 s. Kanun değişiklikleri dâhil 26.09.2026 tarihli metne göre açıklıyoruz.

Riskli Yapı Tespiti Nedir ve Kim Başvurabilir?

Riskli yapı tespiti, 6306 s. Kanun md. 2/d’de tanımlanan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak belirlenen yapıların saptanmasıdır. Md. 3/1 uyarınca tespit öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılır.

Tek bir malikin başvurusu tespit için yeterlidir; diğer maliklerin rızası aranmaz. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare (belediye ya da il özel idaresi) de tespiti resen yapabilir ya da maliklere süre vererek isteyebilir. Süre içinde malikler harekete geçmezse tespit idarece yapılır veya yaptırılır. 6306 sayılı Kanun md. 3/1, tespitin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğiyle kapalı alanların açtırılabileceğini de öngörür.

Tespit kimin adına yapılamaz?

Az bilinen bir kural md. 3/8’dedir: yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapan veya daha önce tespite konu edilmiş bir yapıyı ikinci kez inceleyen lisanslı kuruluşa yaptırım uygulanır. Bu nedenle kiracı veya komşu tespit başvurusu yapamaz; tespit sonucuna katılmayan malik de “başka bir kuruluşa yeni rapor aldırma” yoluna gidemez. İtiraz mekanizması tek hukuki yoldur.

Riskli Yapı Tespiti Süreci Adım Adım Nasıl İşler?

6306 s. Kanun md. 3/2 uyarınca riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Tebliğ tarihi nasıl belirlenir?

Kanun burada klasik tebligat yerine özel bir yöntem benimsemiştir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün ilan yapılır. Malikin kapıdaki tutanağı görmemesi veya e-Devlet bildirimini açmaması sonucu değiştirmez. İtiraz süresi bu tarihten itibaren hesaplanır.

Tespite Hangi Süre İçinde ve Nereye İtiraz Edilir?

6306 s. Kanun md. 3/1 uyarınca riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde yazılı olarak itiraz edebilir. Süresinde yapılan itirazlar, üniversitelerin görevlendirdiği 4 öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli 3 kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi

İtiraz, tespit sonucunu bildiren idareye yazılı olarak yapılır ve teknik gerekçelere dayanmalıdır. Karot numunelerinin yeri ve sayısı, beton dayanımı hesabı, donatı tespiti, zemin verileri ve yapının kat sayısı gibi rapor verilerindeki hatalar itirazın özünü oluşturur. Bağımsız bir inşaat mühendisinden raporu inceleyen teknik bir görüş almak, itirazı soyut bir itiraz olmaktan çıkarır. Süre, ilanın son gününden başlar; 15. gün hafta sonuna denk gelse bile bunu takip etmek malikin sorumluluğundadır.

İdari yargı yolu

Teknik heyet kararı ve Kanun uyarınca tesis edilen diğer idari işlemler için md. 6/9, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini düzenler. Bu 30 günlük süre, genel idari dava süresinden kısadır. Yürürlükteki metinde yürütmenin durdurulmasını yasaklayan bir hüküm bulunmadığından, 2577 s. İYUK md. 27’deki şartlar varsa yürütmenin durdurulması da istenebilir. İdari davalarda süre ve yürütmenin durdurulması hakkında genel bilgi için idari işlemlere karşı dava yazımıza bakabilirsiniz.

Yıkım ve Tahliye İçin Ne Kadar Süre Verilir?

6306 s. Kanun md. 5/3 uyarınca riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu sürede malikler yıktırmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Bu ikinci aşamada da yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır.

Yıkım süresi ve masraflar

İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, md. 5/4 gereğince hisseleri oranında maliklerden 6183 s. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir. Yani yıkımı kendi imkânlarıyla yaptırmayan malik, masraftan kurtulmaz; masraf bu kez kamu alacağı gibi takip edilir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da md. 5/5 uyarınca tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 günlük ilanla yapılır.

Hizmetlerin kesilmesi

Md. 4/3’e göre uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez; verilen hizmetler durdurulur. Tahliyeyi geciktiren maliklerin ve kiracıların bu ihtimali hesaba katması gerekir.

Yeniden Yapım Kararı Nasıl Alınır?

6306 s. Kanun md. 6/1 uyarınca riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, kat karşılığı sözleşme, payların satışı ve benzeri kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. 7471 s. Kanun ile izin, ruhsat ve diğer idari işlemlerin de aynı çoğunlukla yürütülebileceği açıkça düzenlenmiştir.

Salt çoğunluk kararı nasıl hesaplanır?

Salt çoğunluk, malik sayısına göre değil arsa paylarına göre hesaplanır. On malikli bir binada dört malik toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse karar alabilir. Anlaşan malikler, imzalı karar tutanağını veya vekâletname ve sözleşme örneklerini İdareye sunabilir. Karar alındıktan sonra teklif ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilir.

Karara katılmayan malikin arsa payı satışı

Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış, anlaşan paydaşlara veya anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşinceye kadar tekrarlanır. Paydaki ipotek ve haciz gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Satışın, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptali hâlinde, payı satın alan malik aradaki farkı eski malike öder. Arsa payı karşılığı inşaatta yüklenici ile ilişkiler için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ve cezai şart yazımız yol gösterici olabilir.

Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları Nelerdir?

6306 s. Kanun md. 5/1, uygulamalarda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Md. 7/9 ise dönüşüm işlemlerini tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi gibi yüklerden istisna tutar.

Kira yardımının tutarı ve süresi Kanunda sabit bir rakam olarak yer almaz; ilgili düzenlemelerle belirlenir ve değişebilir. Bu nedenle başvuru döneminde güncel tutar ve şartlar idareden teyit edilmelidir. Tapu kaydındaki mülkiyet sorunları dönüşümü geciktiriyorsa tapu iptali ve tescil davası gibi uyuşmazlıklar ayrıca ele alınmalıdır. Paylı mülkiyette paydaşlar arasındaki genel paylaşım uyuşmazlıkları ise ortaklığın giderilmesi davası kapsamında değerlendirilir.

Kentsel Dönüşüm Kiracıyı Nasıl Etkiler?

Riskli yapı tahliye edilmek zorunda olduğundan kiracı da taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. 6306 s. Kanun md. 5/1 kiracılara kira yardımı veya geçici konut tahsisi imkânı tanır; md. 6/3 ise yapıda en az 1 yıldır oturan ya da işyeri bulunan kiracılara kredi ve konut sertifikası verilebileceğini düzenler.

Kentsel dönüşümde kiracı hakları

Kiracının peşin ödediği kira ve güvence bedeli, tahliye ile birlikte kiraya verenle arasındaki kira ilişkisinin genel hükümlerine göre tasfiye edilir. Güvencenin geri alınması için depozito iadesi yazımıza bakabilirsiniz. Kiracının bu aşamada kira yardımı başvurusu için yapıda ikamet ettiğini gösteren belgeleri (ikametgâh kaydı, sözleşme, fatura) hazır tutması önemlidir. Riskli yapı dışında, kiraya verenin yeniden inşa amacıyla tahliye talebi ise TBK md. 350’ye tabidir; bu konu kiracı tahliyesi rehberimizde ayrıca anlatılmıştır.

Müteahhit İşe Başlamazsa Malikler Ne Yapabilir?

6306 s. Kanun md. 6/14 uyarınca karar alındıktan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle 1 yıl içinde yapıma başlanmamışsa veya yapım durmuş ve en az 6 aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir.

Bu kararla Başkanlığa başvurulur. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; süre sonunda işe başlanmaz veya devam edilmezse inşaat sözleşmeleri ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır ve tapudaki sözleşme şerhleri terkin edilir. Fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine ödediği kira yardımı geri istenemez; yapılan işler ve devredilen hisseler bakımından genel hükümler uygulanır. Md. 6/10 ise taşınmaz müteahhide devredilmişse, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamayacağını, yapım işine başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu korumanın sona ereceğini düzenler. Ayıplı veya eksik iş iddiaları için arsa payı karşılığı inşaatta ayıplı ifa konusu ayrıca incelenmelidir.

Tespit Sonucu Tebliğ Edildiğinde İlk Hangi Adımlar Atılmalı?

Riskli yapı kararından sonraki ilk iki hafta, malikin haklarını koruması bakımından çoğu zaman belirleyicidir. 6306 s. Kanun md. 3/1’deki 15 günlük itiraz süresi ve md. 6/9’daki 30 günlük dava süresi kısa olduğundan, tebliğ tarihinin tespiti ve belgelerin toplanması vakit kaybetmeden yapılmalıdır.

• Muhtarlıktaki ilan tarihini ve e-Devlet bildirim tarihini not edin; itiraz süresinin son gününü hesaplayın.
• Riskli yapı tespit raporunun tam örneğini ve eklerini (karot sonuçları, hesap çıktıları) idareden isteyin.
• Tapu kaydınızı, arsa payınızı ve paydaki ipotek, haciz gibi şerhleri kontrol edin.
• Diğer maliklerle yapılacak toplantılarda karar tutanaklarının ve tekliflerin yazılı örneklerini saklayın.
• Kira yardımı ve harç istisnası için gerekli belgeleri (ikamet kaydı, kira sözleşmesi) hazırlayın.

Dava giderlerini önceden görmek için dava harcı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer konular gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alır; bu alandaki çalışmalar Av. Yahya Köse tarafından yürütülmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin ve kiracıların en sık sorduğu soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel niteliktedir; yapının bulunduğu yer, tapu kaydındaki şerhler, maliklerin arsa payları ve idarenin tesis ettiği işlemler her dosyada farklı sonuçlar doğurabileceğinden somut belgelerle ayrıca inceleme yapılmalıdır.

Riskli yapı tespitini kiracı yaptırabilir mi?

Hayır. 6306 s. Kanun md. 3/1 tespitin yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılacağını düzenler. Md. 3/8 ise malik olmayan birinin talebiyle tespit yapan lisanslı kuruluşa yaptırım öngörür. Kiracı, endişesini malike veya idareye yazılı olarak bildirebilir.

Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne zaman başlar?

15 günlük itiraz süresi, tespitin tebliğ edildiği tarihten başlar. Kanun, muhtarlıkta 15 gün süreyle yapılan ilanın son gününü tebliğ tarihi sayar. Bu nedenle kapıdaki tutanağın veya e-Devlet bildiriminin geç fark edilmesi süreyi uzatmaz; ilan tarihleri muhtarlıktan öğrenilmelidir.

Tek bir malik binayı riskli ilan ettirebilir mi?

Evet. Tespit başvurusu için malik çoğunluğu aranmaz; tek bir malik, masrafı kendisine ait olmak üzere lisanslı bir kuruluşa tespit yaptırabilir. Tespit sonucuna katılmayan diğer malikler 15 gün içinde itiraz ederek teknik heyet incelemesi isteyebilir.

Salt çoğunluğa katılmayan malikin payı ucuza satılabilir mi?

Kanun, katılmayan malikin arsa payının Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılmasını öngörür. Bedelin eksik hesaplandığı düşünülüyorsa idari yargıda dava açılabilir; bu gerekçeyle iptal kararı verilirse aradaki fark payı satın alan malik tarafından ödenir.

Riskli yapıdaki ipotek ve haciz ne olur?

Bina yıkılıp arsa hâline geldiğinde tapudaki ayni ve şahsi haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder. Pay açık artırmayla satılırsa ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Yeni yapıda ise bu haklar ilgili malike düşen bağımsız bölümlere taşınır.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?

6306 s. Kanun md. 7/9, Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini belirli şartlarla tapu harcı, noter harcı ve damga vergisinden istisna tutar. İstisnadan malikler, müteahhit ve en az 1 yıldır yapıyı kullanan kiracılar yararlanabilir; işlemin kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi
• Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat ve Görevli Mahkeme
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.