Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi

Önalım hakkı davası, paylı bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını yabancı birine satması üzerine diğer paydaşın o payı alıcıdan almak için açtığı davadır. Halk arasında “şufa davası” olarak bilinir. 24.12.2025 tarihli 7571 s. Kanun ile hem hak düşürücü süre hem de yatırılacak bedel değiştiği için eski bilgilere dayanarak hareket etmek artık ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu yazıda önalım hakkının kimlere tanındığını, hangi satışlarda kullanılamayacağını, 3 aylık ve 1 yıllık sürelerin nasıl hesaplandığını, rayiç bedelin depo edilmesi kuralını ve geçiş hükmünü 26.09.2026 tarihli mevzuata göre açıklıyoruz.

Önalım Hakkı Davası Nedir ve Kimler Açabilir?

Önalım hakkı davası, 4721 s. TMK md. 734 uyarınca önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasıdır. TMK md. 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Dava sonunda pay, alıcı yerine davacı paydaş adına tescil edilir.

Yasal önalım hakkı

Kanundan doğan bu hak, yalnızca paylı mülkiyette paydaşlara tanınır. Tapuda “hisseli” olarak görünen bir tarlada, arsada veya dairede paydaşlardan biri payını yabancı birine satarsa diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir. Paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini önleme amacı taşıyan bu hak, payın üçüncü kişiye satılmasıyla birlikte kullanılabilir hâle gelir. Metnin tamamı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu içinde yer alır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir. 6098 s. TBK md. 237 uyarınca önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır; TBK md. 238’e göre en çok 10 yıl için kararlaştırılabilir ve tapuya şerh edilebilir. TMK md. 735 uyarınca şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede her malike karşı kullanılabilir. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler bu hak için de uygulanır.

Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Kullanılamaz?

7571 s. Kanun ile değişen 4721 s. TMK md. 733/1 uyarınca 2886 s. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle icra ihalesiyle veya ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapılan açık artırmayla satılan paylar için önalım davası açılamaz.

Diğer sınırlar şöyle özetlenebilir:

• Paydaşlar arası satış: TMK md. 732 “üçüncü kişiye” satışı arar. Paydaş payını başka bir paydaşa satarsa önalım hakkı doğmaz.
• Satış dışındaki devirler: Bağış, trampa veya miras yoluyla geçişte yasal önalım hakkı kural olarak doğmaz. Ancak görünüşte bağış olan işlemin gerçekte satış olduğu ispatlanırsa önalım hakkının kullanılabileceği uygulamada kabul edilmektedir.
• Kat mülkiyeti: 634 s. KMK md. 8 uyarınca kat mülkiyeti kurulmuş binada bir bağımsız bölümün satılması hâlinde diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur. Buna karşılık tek bir dairenin paydaşlarından biri payını satarsa, o dairenin diğer paydaşları hakkı kullanabilir.
• Sözleşmeden doğan hak: TBK md. 240/2 uyarınca taşınmazın mirasın paylaşımında bir mirasçıya özgülenmesi, cebrî artırmayla satışı ve kamu hizmeti amacıyla edinilmesi hâllerinde kullanılamaz.

Ortak mülkiyetin tamamen sona erdirilmesi isteniyorsa önalım yerine ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Önalım Hakkı Davası Hangi Süre İçinde Açılmalıdır?

4721 s. TMK md. 733 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 1 yıl geçmekle düşer. 7571 s. Kanun, 25.12.2025’ten itibaren eski 2 yıllık üst sınırı 1 yıla indirmiştir. Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Noter bildirimi ve 3 aylık süre

TMK md. 733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. 3 aylık süre ancak bu noter bildirimiyle başlar. Paydaşın satışı komşudan, tapu kaydından veya sözlü olarak öğrenmesi 3 aylık süreyi başlatmaz; bu durumda yalnızca satış tarihinden itibaren işleyen 1 yıllık üst süre geçerlidir. Alıcının noter bildirimi yapması, hak sahibinin dava süresini kısaltmak için başvurabileceği en etkili yoldur.

1 yıllık süre ve geçiş hükmü

4721 s. TMK Geçici md. 1/1’e göre md. 733’teki değişiklikler, yürürlükten (25.12.2025) önce yapılan satışlara uygulanmaz; bu satışlar için eski hükümler, yani satıştan itibaren 2 yıllık üst süre geçerlidir. Satış tarihi olarak tapudaki tescil tarihi esas alınır; bu nedenle sürenin hesabında tapu kaydının güncel örneği mutlaka incelenmelidir.

7571 Sayılı Kanunla Yatırılacak Bedel Nasıl Değişti?

7571 s. Kanun ile değişen 4721 s. TMK md. 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi artık alıcının ödediği satış bedelini değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmakla yükümlüdür.

Rayiç bedel neden önemli?

Eski düzende yatırılacak tutar, alıcının ödemekle yükümlü olduğu satış bedeliydi. Tapuda düşük bedel gösterilmesi veya bedelin gerçekte daha yüksek olduğu iddiası, bu davaların en tartışmalı konusuydu. Yeni düzenleme bu tartışmayı büyük ölçüde ortadan kaldırır: ölçü, payın piyasa değeridir. Bunun iki sonucu vardır. Pay piyasa değerinin altında satılmışsa önalım hakkı sahibi alıcının ödediğinden fazlasını yatırır; pay yüksek bedelle satılmışsa daha düşük bir rayiç bedel yatırması söz konusu olabilir. Dava açmadan önce payın yaklaşık değerini öğrenmek bu nedenle önemlidir.

Bedelin Depo Edilmesi Nasıl Yapılır?

4721 s. TMK md. 734/2 uyarınca önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Bedelin depo edilmesinde dikkat edilecekler

• Kesin süre: Hâkimin verdiği süre kesin süredir; son gün geçirilirse sonradan yapılan ödeme sonucu değiştirmez.
• Nakden ödeme: Kanun “nakden” yatırmayı arar. Teminat mektubu veya taşınmaz teminatı bu şartı karşılamaz.
• Tam tutar: Rayiç bedel yanında alıcıya düşen tapu giderleri de yatırılmalıdır. Eksik yatırma, tescil talebini tehlikeye sokar.
• Nema: Yatırılan para nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

7571 s. Kanun’un TMK’ya eklediği Geçici md. 1/2 uyarınca md. 734’teki bu değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Bu nedenle 2025 yılı veya öncesinde açılıp hâlâ süren davalarda da bedel, rayiç değer üzerinden yeniden belirlenebilir. Derdest dosyası olanların bu değişikliğin kendi davalarına etkisini ayrıca incelemesi gerekir.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme Nasıl Olur?

4721 s. TMK md. 733 iki farklı işlemi ayırır. Önalım hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. İki işlemin sonuçları birbirinden çok farklıdır.

Uygulamada alıcılar, satıştan önce diğer paydaşlardan yazılı bir vazgeçme beyanı alarak dava riskini ortadan kaldırmaya çalışır. Paydaşın bu beyanı imzalaması, yalnızca o satış için hakkını kullanmayacağı anlamına gelir; aynı paydaş sonraki bir satışta hakkını yeniden kullanabilir. Buna karşılık resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilen feragat, hakkın genel olarak ortadan kalkması sonucunu doğurur. Bir belgeyi imzalamadan önce hangi işlemin yapıldığının netleştirilmesi, ileride telafisi zor sonuçları önler.

Hisse Satın Alan Kişi Önalım Riskini Nasıl Azaltabilir?

Hisse alıcısı için en büyük belirsizlik, satıştan sonra 1 yıl boyunca payın önalım davasıyla elinden çıkabilmesidir. 4721 s. TMK md. 733, alıcıya bu belirsizliği kısaltma imkânı verir: satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesiyle 3 aylık süre başlar ve bu süre geçince hak düşer.

Alıcının izleyebileceği yollar şunlardır: satıştan önce diğer paydaşlara payı satın alıp almayacaklarını sormak, satıştan önce veya sonra yazılı vazgeçme beyanı almak ve tescilden hemen sonra noter bildirimini göndermek. Bu örnek temsilidir: Beş paydaşlı bir arsadan 1/5 pay satın alan kişi, tescilden bir hafta sonra diğer dört paydaşa noter bildirimi gönderir. Paydaşlardan hiçbiri 3 ay içinde dava açmazsa, alıcının payı artık önalım davası riski taşımaz. Bildirim gönderilmeseydi bu risk 1 yıl boyunca sürecekti. Bildirimde satışın tarihi, bedeli ve alıcının kimliği açıkça yer almalıdır.

Dava Hangi Mahkemede ve Kime Karşı Açılır?

4721 s. TMK md. 734 uyarınca önalım davası alıcıya karşı açılır; satıcı paydaşın davalı olması gerekmez. Dava, sonucunda tapudaki mülkiyet değişeceği için 6100 s. HMK md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve genel görevli asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk ve ihtiyati tedbir

Önalım davası, 6325 sayılı Kanun md. 18/B’de sayılan kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları arasında yer almaz; bu nedenle o hüküm kapsamında zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz. Dava sürerken alıcının payı başka birine devretmesi veya ipotek kurması riski varsa, HMK md. 389 uyarınca ihtiyati tedbir istenerek tapuya şerh konulması düşünülmelidir. Tedbir ve haciz farkı için ihtiyati tedbir yazımıza bakabilirsiniz.

Dava sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti genel kurallara göre haksız çıkan tarafa yüklenir. Masrafları önceden görmek için dava harcı hesaplama aracını, vekâlet ücretinin işleyişi için karşı vekâlet ücreti rehberimizi inceleyebilirsiniz. Tapu kaydındaki satışın gerçekte bağış veya başka bir işlemi gizlediği iddiası söz konusuysa, muvazaa ile ilgili ilkeler için tapu iptali ve tescil davası yazımız yol gösterici olabilir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Önalım davasında belgeler hem süre hesabını hem de bedel hazırlığını belirler. 4721 s. TMK md. 733’teki 3 aylık ve 1 yıllık sürelerin başlangıç tarihleri ile TMK md. 734’teki rayiç bedelin yaklaşık tutarı, dava açılmadan önce netleştirilmelidir. Aksi hâlde süre veya bedel hatası davanın sonucunu belirleyebilir.

• Güncel tapu kaydı ve satışa ait resmî senet örneği (satış tarihi ve alıcının kimliği için).
• Varsa noter bildirim ihtarnamesi ve tebliğ tarihini gösteren belge.
• Payın yaklaşık rayiç değerine ilişkin veriler (emsal satışlar, ekspertiz raporu).
• Yatırılacak tutarın kısa sürede nakden hazır edilebileceğini gösteren finansman planı.
• Varsa satıştan önce veya sonra imzalanmış vazgeçme belgeleri.

Bedelin kesin süre içinde yatırılması gerektiğinden finansmanın dava açılmadan önce planlanması, en sık görülen hak kaybını önler. Paylı mülkiyette kentsel dönüşüm kararları gündemdeyse riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kuralları da hesaba katılmalıdır; inşaat sözleşmesi aşamasındaki uyuşmazlıklar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına dair diğer konular gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alır; bu alandaki çalışmalar Av. Yahya Köse tarafından yürütülmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı davası konusunda paydaşların ve hisse satın alanların en çok merak ettiği soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. 7571 s. Kanun ile yapılan değişiklikler nedeniyle satış tarihi ve dava tarihi sonucu doğrudan etkiler; bu yüzden yanıtlar genel niteliktedir ve her dosyanın kendi tarihleriyle ayrıca incelenmesi gerekir.

Hisseli tapuda paydaşın satış yapması için diğerlerinin izni gerekir mi?

Hayır. TMK md. 688 uyarınca paydaş kendi payını diğer paydaşların iznine gerek olmadan devredebilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı alıcıdan dava yoluyla alabilir. Bu risk nedeniyle alıcılar satıştan önce yazılı vazgeçme beyanı almaya çalışır.

Önalım davası kaç yıl içinde açılır?

25.12.2025 ve sonrasında yapılan satışlarda dava, noter bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. Bu tarihten önceki satışlarda üst süre 2 yıldır. Noter bildirimi yapılmamışsa yalnızca bu üst süreler işler.

Tapuda düşük bedel gösterilmişse hangi bedel yatırılır?

7571 s. Kanun sonrasında TMK md. 734 uyarınca tapudaki bedel veya gerçek satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri yatırılır. Bu değişiklik yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.

Apartman dairesi satışında komşuların önalım hakkı var mı?

Hayır. 634 s. KMK md. 8 uyarınca kat mülkiyeti kurulmuş binada bir bağımsız bölümün satışında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur. Ancak tek bir daire birden fazla kişiye aitse ve paydaşlardan biri payını satarsa, o dairenin diğer paydaşları önalım hakkını kullanabilir.

Birden fazla paydaş aynı anda önalım davası açabilir mi?

Her paydaşın önalım hakkı bağımsızdır ve her biri süresi içinde alıcıya karşı dava açabilir. Birden fazla davanın bulunması hâlinde payın kime ve hangi oranda tescil edileceği somut dosyada değerlendirilir. Davaların birleştirilmesi istenebilir.

Önalım davasını kazanan paydaş tapuyu ne zaman alır?

Mahkeme davayı kabul ederse payın davacı adına tesciline karar verir. Tescil kararı, bedelin kesin süre içinde yatırılmış olmasına bağlıdır. Yatırılan bedel hüküm kesinleştikten sonra nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir; tapudaki değişiklik de kesinleşmiş karar üzerine yapılır.

İcradan satılan hisse için önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. TMK md. 733/1 uyarınca cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İcra ihalesinde veya ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırmada payı almak isteyen paydaşın ihaleye katılarak teklif vermesi gerekir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıplı İfa ve Eksik İş
• Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat ve Görevli Mahkeme
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.