İzmir’de Kira Artışı Uyuşmazlığı ve Arabuluculuk

İzmir’de kira artışı uyuşmazlığı, çoğu zaman yenilenen kira yılının başında ev sahibinin talep ettiği yeni bedelle kiracının ödemeye razı olduğu bedel arasındaki farktan doğar. 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (6325 s. HUAK md. 18/B). Bu nedenle İzmir’de kira artışı tartışması, mahkemeden önce Gültekinler Plaza’daki ya da Çiğli’deki arabuluculuk bürosunda başlar.

Artışın yasal üst sınırının ne olduğu kira artışında yasal sınır yazısında, beş yıl sonrası için hâkimin belirleyeceği bedel ise kira tespit davası yazısında ayrıntılı anlatılmıştır. Burada, artış talebiyle başlayan anlaşmazlığın İzmir’de adım adım nasıl yürüdüğü ve taraflara düşen usul yükümlülükleri ele alınmaktadır.

İzmir’de Kira Artışı Uyuşmazlığı Nasıl Başlar?

İzmir’de kira artışı uyuşmazlığı, genellikle ev sahibinin yeni kira yılından önce yazılı ya da sözlü olarak yüksek bir artış istemesi ve kiracının bunu kabul etmemesiyle başlar. 6098 s. TBK md. 344/1 uyarınca tarafların anlaşması ancak bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşmıyorsa geçerlidir.

Uygulamada üç tipik tablo görülür. Birincisinde ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış ister ve kiracı yalnızca yasal oranda artırılmış bedeli öder. İkincisinde sözleşme beş yılı doldurmuştur ve ev sahibi emsal bedele ulaşmak için yüksek artış talep eder. Üçüncüsünde sözleşmede artış maddesi hiç yoktur ve taraflar oran üzerinde anlaşamaz. Oranın kendisini hesaplamak için kira artış hesaplama aracı kullanılabilir; bu yazının konusu, hesaplanan oranın üzerindeki tartışmanın hangi yolla çözüleceğidir.

İzmir’in kira piyasasında öğrenci yoğunluğu olan Bornova ve Buca, kentsel dönüşüm nedeniyle konut arzının daraldığı ilçeler ve turizm bölgeleri bu tartışmaların sık görüldüğü yerlerdir. Ancak hangi ilçede olursa olsun uygulanacak kural aynıdır; ilçe yalnızca hangi adliyeye ve hangi büroya gidileceğini belirler.

Yasal Sınırın Üzerindeki Artış Talebine Kiracı Ne Yapmalı?

Kiracı, yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değildir; TBK md. 344/1’e göre bu kısım geçersizdir. Ancak kiracının, en az yasal sınır oranında artırılmış bedeli zamanında ödemeyi sürdürmesi gerekir. Eksik ödeme, TBK md. 315 uyarınca konut kiralarında en az 30 günlük süre verilerek temerrüt ihtarı ve fesih riskini doğurur.

Kira artışı itirazı yazılı yapılmalı mı?

Kanun itiraz için özel bir şekil öngörmez, ancak ispat açısından yazılı yol tercih edilmelidir. Kiracı, ev sahibine noter, iadeli taahhütlü posta ya da en azından kayıtlı bir mesajla, yasal sınıra göre hesapladığı yeni bedeli ve bu bedeli ödeyeceğini bildirmelidir. Ödemeler banka üzerinden ve açıklamasına “Ekim 2026 kirası, TBK 344 uyarınca artırılmış bedel” gibi bir not yazılarak yapılmalıdır.

Sık yapılan hata, kiracının itiraz ettiği için kirayı eski bedelden ödemeye devam etmesidir. Yasal oranda artış talebi haklı olduğu ölçüde, eski bedelden yapılan ödemeler fark kadar eksik ödeme sayılabilir. Bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara sebep olmak, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilecek tahliye davasına yol açabilir (TBK md. 352/2). Bu konu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısında ayrıca anlatılmıştır. Elden ödemelerin ispat sorunları için elden ödenen kiranın ispatı yazısına bakılabilir.

Ev Sahibi Artışı Nasıl ve Ne Zaman Talep Etmeli?

Ev sahibi artış talebini yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce yazılı olarak bildirirse, sonradan açılacak kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar; dava bu durumda yeni dönemin sonuna kadar açılabilir (TBK md. 345/1). Sözleşmede artış maddesi varsa aynı sonuç bildirim olmadan da doğar.

Otuz günlük bildirim ve arabuluculuk başvurusu

Arabuluculuk başvurusu yapılmış olması, TBK md. 345’teki yazılı bildirimin yerine geçtiği konusunda kanunda açık bir hüküm içermez. Bu nedenle ev sahibinin, arabuluculuk sürecinden bağımsız olarak, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı artış bildirimini ayrıca yapması güvenli yoldur. Bildirim; talep edilen bedeli, gerekçesini (TÜFE oranı ya da beş yıllık sürenin dolması) ve yeni dönemin başlangıç tarihini içermelidir.

Beş yılı doldurmuş sözleşmelerde artış, oran sınırına bağlı olmaksızın hâkimin emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve TÜFE değişimini dikkate alarak hakkaniyete göre belirleyeceği bedele dayanır (TBK md. 344/3). Bu durumda bile önce arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.

Kira Artışında Arabuluculuk Hangi Durumlarda Zorunludur?

Kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. HUAK md. 18/B/1-a). Kira tespit davası, artış farkı alacağı ve fazla ödenen kiranın iadesi bu kapsama girer.

İcra yolu ile arabuluculuk arasındaki seçim stratejik bir karardır. Ev sahibi, ödenmeyen artış farkını ilamsız takiple de isteyebilir; ancak kiracı takibe itiraz ederse itirazın iptali için yine arabuluculuk aşamasından geçmek gerekir. İzmir’de kira alacağı takibinin işleyişi İzmir kira alacağı icra takibi yazısında ele alınmıştır.

Kira tespit davası için arabuluculuk

Kira tespit davası açmak isteyen taraf, ev sahibi ya da kiracı olsun, önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Kiracı da, ev sahibinin talep ettiği bedelin fahiş olduğunu düşünüyor ve yeni bedelin mahkemece belirlenmesini istiyorsa aynı yolu izler. Arabuluculuk aşamasında bilirkişi incelemesi yapılmaz; ancak taraflar kendi hazırladıkları emsal ilanları ve ekspertiz raporlarını arabulucuya sunabilir. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve bedel bu kez bilirkişi raporuyla tespit edilir.

Kiracı Fazla Ödediği Artışı Geri İsteyebilir mi?

Evet. Yasal sınırı aşan artış anlaşması TBK md. 344/1 uyarınca o kısım bakımından geçersiz olduğundan, kiracının bu kısma dayanarak fazladan ödediği tutar, haklı bir sebep olmaksızın zenginleşme hükümlerine (TBK md. 77) göre geri istenebilir. Bu talep de kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir.

Uygulamada kiracılar, ev ilişkisini bozmamak için fazla artışı bir süre ödeyip taşınma aşamasında iade ister. Bu durumda banka dekontları ve artış yazışmaları belirleyici delildir. Talep edilen tutarın her ay için ayrı ayrı hesaplanması ve hangi tarihten itibaren fazla ödeme yapıldığının gösterilmesi, arabuluculuk görüşmesinde pazarlığı somutlaştırır. Depozitonun bu farkla mahsup edilmesi gibi çözümler de görüşmede konuşulabilir; bunun için depozito iadesine ilişkin kurallar ayrıca değerlendirilmelidir. Mahsup anlaşması da anlaşma belgesine açıkça yazılmalıdır.

İzmir’de Kira Arabuluculuğu İçin Hangi Büroya Gidilir?

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK md. 18/A/4). Kira davalarında genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeridir; sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (6100 s. HMK md. 6 ve 10). Bu nedenle çoğu zaman kiralananın bulunduğu ilçenin adliyesi yetkilidir.

İlçeye göre kira arabuluculuğu ve sulh hukuk mahkemesi

Kira uyuşmazlıklarında dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK md. 4/1-a). İzmir Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemeleri ile arabuluculuk bürosu aynı binada, Gültekinler Plaza’dadır; asliye hukuk mahkemelerinin taşındığı Halkapınar binasına gitmeye gerek yoktur. Büronun genel işleyişi için İzmir arabuluculuk bürosu başvurusu yazısına, kira tespit davasının açılacağı mahkeme için İzmir kira tespit davasının yeri yazısına bakılabilir.

Arabuluculuk Görüşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci bitirir ve zorunlu hâlde süreyi en fazla 1 hafta uzatabilir (HUAK md. 18/A/9). Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya gelmeyen taraf, davayı kazansa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (md. 18/A/11). Bu nedenle davet ciddiye alınmalıdır.

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve sözleşmedeki artış maddesi (varsa) hazır bulundurulmalıdır.
• Son on iki aya ait banka ödeme dökümleri, eksik ya da fazla ödeme iddiasının temelidir.
• Beş yılı aşan sözleşmelerde ev sahibi, aynı mahalle ve benzer nitelikteki konutlar için emsal ilanlarını veya kira sözleşmelerini getirebilir.
• Kiracı, konutun bakım durumu, yapılan masraflar ve eksikliklerle ilgili fotoğraf ve faturaları sunabilir.
• Uzlaşılan bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve sonraki yılların artış yöntemi açıkça konuşulmalıdır.

Görüşmeler gizlidir; tarafların öneri ve kabulleri sonradan açılacak davada delil olarak kullanılamaz. Bu güvence, tarafların ara bir bedel üzerinde serbestçe pazarlık etmesini kolaylaştırır. Arabulucu tarafsızdır ve taraflardan birine hukuki danışmanlık vermez. Bu nedenle taraflar, kendi hukuki durumlarını görüşmeden önce ayrıca değerlendirmiş olarak gelmelidir; arabulucudan oran hesabı ya da hukuki görüş beklemek doğru olmaz.

Anlaşma Belgesi Nasıl Uygulanabilir Hâle Gelir?

HUAK md. 18/B kapsamındaki uyuşmazlıklarda anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğer belgelerde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını denetler (md. 18/B/3).

İzmir’deki bir kira anlaşmasında bu iki ölçüt genellikle aynı adliyeyi gösterir; çünkü arabulucu da çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerin bürosundan görevlendirilmiştir. Şerhli belge ilam niteliğinde olduğundan, kiracı uzlaşılan bedeli ödemezse ev sahibi doğrudan ilamlı icra takibi başlatabilir. Belgeye yeni bedelin başlangıç tarihi, ödeme günü ve sonraki dönemlerde uygulanacak artış yöntemi yazılmalıdır.

Bir örnek sürecin akışını gösterir (temsilidir): Bornova’da beş yılını dolduran bir konut sözleşmesinde ev sahibi, yeni dönemden 40 gün önce yazılı bildirimle emsal bedel ister. Kiracı yasal oranda artırılmış bedeli ödemeye devam eder. Taraflar İzmir bürosunda görevlendirilen arabulucuyla iki toplantı yapar ve ara bir bedelde anlaşır. Belgeye sulh hukuk mahkemesinden şerh alınır ve yeni bedel dönem başından itibaren uygulanır.

Anlaşma Olmazsa Dava Sürecinde Ne Olur?

Anlaşma sağlanamazsa davacı, son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmezse mahkemenin vereceği 1 haftalık kesin süre içinde sunulmalıdır (HUAK md. 18/A/2). Büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (md. 18/A/15); yine de TBK md. 345’teki “yeni dönem sonuna kadar” sınırını riske atmamak için davayı bu süre içinde açmak güvenli yoldur.

Sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası, çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle yürür; emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu bilirkişi raporuyla değerlendirilir. İşyeri kiralarının kendine özgü yönleri için işyeri kirasında bedel tespiti yazısına bakılabilir. Kira hukukundaki diğer konular kira ve tahliye çalışma alanı sayfasında, yazarın diğer çalışmaları Av. Yahya Köse profil sayfasında yer alır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni kira yılı yaklaşırken İzmir’de kira artışı nedeniyle ev sahibiyle kiracı arasında çıkan anlaşmazlıklarda en sık sorulan sorular aşağıda kısa cevaplarla toplanmıştır. Cevaplar Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri ile 6325 sayılı Kanun’un dava şartı arabuluculuğa ilişkin yürürlükteki maddelerine dayanır. Sorular, hem kiracı hem ev sahibi tarafının pratikte karşılaştığı durumlara göre seçilmiştir.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isterse ne yapmalıyım?

Yasal sınırı aşan kısım TBK md. 344/1 uyarınca geçersizdir. Yasal oranda artırılmış bedeli bankadan, açıklama yazarak ödemeye devam edin ve itirazınızı yazılı bildirin. Ev sahibi farkı istemekte ısrar ederse, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır.

Kira tespit davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kira tespit davası dâhil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK md. 18/B/1-a). Yalnızca İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır.

İzmir'de kira arabuluculuğu başvurusu nereye yapılır?

Kiralanan İzmir Adliyesi çevresindeyse (Konak, Bornova, Buca, Bayraklı vb.) Gültekinler Plaza’daki İzmir Arabuluculuk Bürosu’na; Karşıyaka ve Çiğli için Çiğli Ek Hizmet Binası’ndaki büroya başvurulur. Büro olmayan adliyelerde başvuru görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Kiracı artışı kabul etmeyip eski kirayı öderse tahliye edilir mi?

Risk vardır. Yasal oranda artırılmış bedel muaccel olduğu ölçüde eski bedelden ödeme eksik ödeme sayılabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunursa ev sahibi TBK md. 352/2 uyarınca dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Kira arabuluculuğu ne kadar sürer?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9). Bu sürede hak düşürücü süreler işlemez ve zamanaşımı durur.

Arabulucuda varılan kira anlaşması bağlayıcı mı?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhli belge ilam niteliğindedir. Taraflar üzerinde anlaştıkları konular hakkında sonradan dava açamaz (HUAK md. 18/5).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci
• İzmir'de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik
• İzmir'de Kiracı Tahliyesi: Dava ve İcra Yolu
• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.