İzmir’de Kiracının Oturduğu Evin Satılması

İzmir’de kiracının evinin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Tapuda malik değişir, ama kiracı aynı evde, aynı bedel ve aynı koşullarla oturmaya devam eder. Asıl soru, yeni malikin hangi yollarla ve hangi sürelerle tahliye isteyebileceği ve bu süreçte kiranın kime ödeneceğidir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının esasını ev satılınca kiracının ne zaman çıkacağını anlatan yazımızda ele aldık. Burada satışın tapudan başlayıp bildirim, arabuluculuk ve mahkeme aşamalarına kadar İzmir’de nasıl ilerlediğini, kiracı ve yeni malik açısından adım adım anlatıyoruz.

İzmir’de Kiracının Evinin Satılması Sözleşmeyi Etkiler mi?

İzmir’de kiracının evinin satılması sözleşmeyi sona erdirmez. 6098 s. TBK md. 310’a göre kiralanan, sözleşme kurulduktan sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira bedeli, süre, güvence ve diğer koşullar olduğu gibi devam eder; kiracının yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez.

“Herhangi bir sebeple” ifadesi geniştir. Satış, bağış, miras paylaşımı veya icra yoluyla ihale sonucunda el değiştirme aynı sonucu doğurur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler ise saklıdır. Ev icradan satılıyorsa ihaleye katılım ve tescil süreci için İzmir icra ihalesi ve taşınmaz satışı yazımıza bakılabilir.

Kiracının önalım hakkı var mı?

Kiracıya kanundan doğan bir önalım hakkı tanınmamıştır; malik evi dilediği kişiye satabilir ve kiracının onayını almak zorunda değildir. Taraflar sözleşmeyle bir önalım hakkı kararlaştırabilir ve bu hak tapuya şerh edilebilir (TMK md. 1009). Şerh edilmemiş sözleşmesel önalım hakkı, kural olarak yalnızca satıcıya karşı tazminat talebi doğurur.

Tapuda Satış Sırasında Kiracı Ne Yapabilir?

Satış resmi senetle tapu müdürlüğünde yapılır ve kiracı bu işlemin tarafı değildir. TKGM verilerine göre İzmir’in 30 ilçesinin her birinde tapu müdürlüğü bulunur (TKGM İzmir Bölge Müdürlüğü bağlı müdürlükler listesi). Kiracı satışı çoğu zaman alıcıların evi gezmek istemesiyle öğrenir; bu aşamada hakları ve yükümlülükleri bellidir.

Kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür; kiraya veren ise bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (TBK md. 319). Tapu işlemlerinin işleyişi için İzmir tapu müdürlükleri ve başvuru süreci yazımıza, satış masraflarının kime ait olduğu için tapu harcının kim tarafından ödeneceği yazımıza ve tapu harcı hesaplama aracına bakılabilir.

Satıştan önce noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti tek başına değiştirmez. Alıcı tapuda tescil yapılana kadar kira sözleşmesinin tarafı olmaz ve kiracıya kiraya veren sıfatıyla bildirim yapamaz. Uygulamada vaat alacaklısının erken gönderdiği gereksinim bildirimleri, bu nedenle sonuç doğurmama riski taşır. Kiracının da bu aşamada kirayı yalnızca mevcut kiraya verene ödemesi gerekir.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

Kiracı için en güçlü koruma, kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesidir. TBK md. 312 bu şerhin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini, TMK md. 1009 ise şerh edilen hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Uygulamada şerh süresince yeni malikin kira sözleşmesine uymak zorunda olduğu kabul edilir. Şerh, satıştan önce kiraya verenle birlikte tapu müdürlüğüne başvurularak konulur.

Satıştan Sonra Kira Kime Ödenir?

Tapuda tescilden itibaren yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan (6098 s. TBK md. 310), o tarihten sonra muaccel olan kiralar yeni malike ödenir. Kiracı satışı bilmiyorsa ve eski malike ödemeye devam ediyorsa ödemelerin akıbeti tartışma konusu olabilir. Bu nedenle satıştan sonra yazılı bildirim ve yeni hesap bilgisi istenmelidir.

Kira artışı bakımından satış yeni bir başlangıç değildir. Yeni malik, sırf evi satın aldığı için kirayı piyasa bedeline çekemez; yeni dönemdeki artış kira artışındaki yasal sınırlara tabidir. Uyuşmazlık çıkarsa İzmir kira artışı uyuşmazlığı ve İzmir kira tespit davası yazılarımız yol gösterir. Ödemelerin banka yoluyla yapılması ise elden ödenen kiranın ispatı sorununu baştan önler.

Yeni Malik Hangi Sürelerle Tahliye İsteyebilir?

Yeni malikin satın almaya dayalı özel tahliye sebebi gereksinimdir. 6098 s. TBK md. 351 iki ayrı yol öngörür: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır ve altı ay sonra dava açılır; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Gereksinim, malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olmalıdır.

Bir örnekle açıklayalım: Karşıyaka’daki bir daireyi satın alan kişi adına tapu tescili 10 Mart’ta yapılmışsa, gereksinim bildirimini en geç 10 Nisan’a kadar kiracıya ulaştırmalıdır (temsilidir). Dava ise 10 Eylül’den sonra açılabilir; bu tarihten önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması, dosyanın zamanında Çiğli Ek Hizmet Binasındaki sulh hukuk mahkemesine ulaşmasını sağlar.

Edinme tarihi ve bildirimin şekli

Edinme tarihi, uygulamada tapuya tescil tarihidir; satış vaadi sözleşmesi veya kaporanın ödendiği gün değildir. Bir aylık bildirim süresi bu tarihten işler. Bildirimin yazılı olması zorunludur ve ispat açısından noter aracılığıyla yapılması yerinde olur; İzmir’deki uygulama için İzmir noterlerinde ihtarname çekmek yazımıza bakılabilir. Bildirim, gereksinimin kimin için ve neden doğduğunu kısaca belirtmelidir.

Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir; yeni malikin evi daha yüksek bedelle kiraya vermek istemesi gereksinim sayılmaz. Gereksinimin nasıl ispat edileceğini ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları ve ispatı yazımızda anlattık.

Bildirimi alan kiracının cevap verme zorunluluğu yoktur. Ancak bildirimdeki gereksinim iddiası gerçeğe aykırı görünüyorsa, örneğin yeni malikin aynı ilçede boş başka konutları varsa, bu bilgiler arabuluculuk ve dava aşamasında savunma olarak kullanılabilir. Kiracının bu süreçte kira ödemelerini aksatmaması, yeni malikin elini güçlendirecek başka bir tahliye sebebinin doğmasını önler.

On yıllık uzama süresi satıştan etkilenir mi?

Yeni malik mevcut sözleşmeye taraf olarak girdiği için süreler satış tarihinden değil, kiranın başlangıcından hesaplanır. Belirli süreli konut kirasında on yıllık uzama süresi dolmuşsa, yeni malik her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK md. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir (TBK md. 347/2).

Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan kiracının evi satıldığında, yeni malik açısından gereksinim davası yerine on yıllık sürenin dolup dolmadığını kontrol etmek daha kısa bir yol olabilir. Kiracı açısından da sözleşmenin ilk başlangıç tarihini gösteren belgeyi saklamak, sürenin yanlış hesaplanmasına karşı en etkili savunmadır.

Tahliye Davası İzmir’de Nerede ve Nasıl Açılır?

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu dava şartı yapar. Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK md. 18/A/15). Bu kural, sözleşme bitiminden sonraki bir aylık dava süresinin hesabında önem taşır.

Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK md. 4/1-a). İzmir Adliyesine bağlı ilçelerde sulh hukuk mahkemeleri ve arabuluculuk bürosu Bayraklı Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır; Karşıyaka ve Çiğli için Çiğli Ek Hizmet Binası kullanılır. Kemalpaşa, Menderes, Torbalı, Çeşme, Ödemiş ve Bergama gibi ilçelerde kendi adliyelerindeki sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Başvuru için İzmir arabuluculuk bürosu başvurusu yazımıza bakılabilir.

Arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşma

Arabuluculuk, yeni malik ile kiracının taşınma tarihi, son ayların kirası ve güvencenin iadesi üzerinde anlaşabildiği aşamadır. Anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK md. 18/B/3). Şerhli belge ilam niteliğindedir; kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmazsa ayrıca dava açmadan icra dairesinden tahliye istenebilir.

Kiracı Kendini Nasıl Korur?

Kiracının temel güvencesi, satışın tek başına tahliye sebebi olmamasıdır. Konut kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (6098 s. TBK md. 347/1). Yeni malik ancak kanunda sayılan sebeplere dayanabilir; bunların başında TBK md. 351’deki gereksinim gelir. Bu sebeplerin dışında kalan baskı yöntemleri hukuken sonuç doğurmaz.

Yeni malikin kiracının rızası olmadan eve girmesi, kilidi değiştirmesi, su veya elektrik aboneliğini kestirmeye çalışması gibi kendiliğinden tahliye yolları hukuka aykırıdır; hukuki sorumluluğun yanında cezai sorumluluk da doğurabilir. Kiracı bu durumda olayı tutanak, fotoğraf ve tanıklarla belgelemeli, gerekirse kolluğa başvurmalıdır. Tahliye ancak mahkeme kararı, icra edilebilirlik şerhli anlaşma veya kanunda öngörülen icra yoluyla gerçekleşebilir.

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen evi kiraya veren, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırılıkta eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK md. 355). Taşınan kiracının evin sonraki kullanımını izlemesi ve yeni ilanları kayıt altına alması bu nedenle önemlidir.

Kiracı, yeni malikin baskısıyla imzaladığı bir tahliye taahhüdünün de geçerlilik şartlarını sorgulayabilir. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı verilmiş olmalıdır; bu konunun İzmir uygulaması İzmir tahliye taahhüdü süreci yazımızda yer alır. Taşınma gerçekleşirse güvence bedelinin iadesi için depozito iadesi ve yasal sınır yazımız yol gösterir.

Satış Sürecinde Hangi Belgeler Saklanmalı?

Satış sonrası uyuşmazlıkların çoğu, tarihlerin ve ödemelerin ispatına dayanır. TBK md. 351’deki bir aylık bildirim süresi ve altı aylık bekleme süresi, tapu tescil tarihinden hesaplandığından bu tarihin belgelenmesi şarttır. Belgeler eksik olduğunda süre tartışması davanın esasına geçilmeden sonucu belirleyebilir. Aşağıdaki liste kiracı ve yeni malik için birlikte kullanılabilir.

• Kira sözleşmesi, varsa tapu şerhi ve teslim tarihini gösteren belgeler
• Tapu tescil tarihi (yeni malik için edinme tarihi)
• Yeni malikin yazılı bildirimi ve tebliğ tarihi
• Satıştan önce ve sonra yapılan kira ödemelerinin banka dekontları
• Güvence bedelinin yatırıldığı banka ve hesap bilgisi
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak

İşyeri kiralarında yeni malikin durumu farklı sorunlar doğurduğundan İzmir işyeri kirasında tahliye ve yeni malik yazımızda ayrıca ele alınmıştır. Kira ve tahliye hukuku alanındaki çalışmalarımızı Av. Yahya Köse yürütmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de oturduğu ev satılan kiracıların ve kiracılı ev satın alan yeni maliklerin en sık sorduğu sorular aşağıda. Yanıtlar 6098 s. TBK, 4721 s. TMK ve 6325 s. HUAK hükümlerine dayanır; tapu tescil tarihi, bildirimler ve sözleşme süresi her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. TBK md. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Yeni malik ancak gereksinim gibi kanuni bir sebebe dayanarak, TBK md. 351’deki sürelere uyup arabuluculuktan sonra tahliye davası açabilir.

Yeni ev sahibi kirayı hemen artırabilir mi?

Hayır. Satış, kira dönemini veya bedelini değiştirmez. Artış ancak yeni kira döneminde, sözleşmedeki hükme ve TBK md. 344’teki sınırlara göre yapılabilir. Anlaşma olmazsa arabuluculuktan sonra kira tespit davası açılabilir.

Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmazsa ne olur?

Bildirimli yol kapanır. Ancak yeni malik, gereksinimi devam ediyorsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK md. 351/2). Bu süre de kaçarsa, süre içinde dava açacağını yazılı bildirmemişse gereksinim davası için sonraki dönemi beklemesi gerekir.

Ev icradan satıldıysa kiracının durumu değişir mi?

TBK md. 310 kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesini kapsadığından, ihale yoluyla edinen kişi de kira sözleşmesinin tarafı olur. Bununla birlikte ipotekli taşınmazlarda ve şerh sırasına bağlı durumlarda ayrı kurallar devreye girebileceğinden dosyanın tapu kaydıyla birlikte incelenmesi gerekir.

Satıştan sonra kirayı eski ev sahibine ödersem ne olur?

Tescilden sonra muaccel olan kiraların alacaklısı yeni maliktir. Satıştan haberdar edilmeyen kiracının eski malike yaptığı ödemeler tartışma konusu olabilir. Bu nedenle satış öğrenildiğinde yeni malikten yazılı bildirim ve hesap bilgisi istenmeli, ödemeler açıklamalı banka havalesiyle yapılmalıdır.

Evde 12 yıldır kiracıyım, ev satıldı. Yeni malik beni çıkarabilir mi?

Süreler kiranın başlangıcından hesaplandığı için on yıllık uzama süresi dolmuşsa yeni malik, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK md. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde on yıl sonra genel hükümlere göre fesih mümkündür.

Kiracı evi satın alma önceliğine sahip mi?

Kanunda kiracıya tanınmış bir önalım hakkı yoktur. Taraflar sözleşmeyle önalım hakkı kararlaştırabilir; bu hak tapuya şerh edilmişse sonradan malik olanlara karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009). Şerh yoksa hak kural olarak satıcıya karşı sonuç doğurur.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• TKGM İzmir Bölge Müdürlüğü bağlı müdürlükler

İlgili yazılar

• İzmir'de Kira Alacağı İçin İcra Takibi
• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı
• İzmir'de Kiracı Tahliyesi: Dava ve İcra Yolu
• Çeşme'de Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzni

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.