İzmir’de Depozito İadesi Uyuşmazlığı

İzmir’de depozito iadesi uyuşmazlığı genellikle anahtarın teslim edildiği gün başlar: kiracı güvence bedelini geri ister, ev sahibi boya, temizlik ya da kırık dolap gerekçesiyle bedelin bir kısmını veya tamamını tutar. Tartışma büyüdüğünde taraflar çoğu zaman nereye başvuracaklarını, hangi sırayla ilerleyeceklerini bilmez.

Depozitonun yasal sınırı, bankaya yatırılması ve genel kesinti kuralları depozito iadesi ve yasal sınır yazısında anlatılmıştır. Bu yazı ise uyuşmazlığın İzmir’de hangi adımlarla, hangi büro ve mahkemede çözüleceğine odaklanır.

İzmir’de Depozito İadesi Hangi Adımlarla İstenir?

İzmir’de depozito iadesi için önce yazılı talep, sonra arabuluculuk, anlaşma olmazsa sulh hukuk davası veya icra takibi gelir. 6325 s. HUAK md. 18/B uyarınca kira ilişkisinden doğan bu alacak için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Depozito bankadaysa ayrıca TBK md. 342/3’teki 3 aylık süre izlenir.

Yazılı talepte depozitonun miktarı, ödendiği tarih ve yol, teslim tarihi ve iadenin yapılacağı IBAN açıkça yazılmalıdır. Kiraya veren kesinti yapacaksa gerekçesini ve belgelerini bildirmesi istenmelidir. Bu içerik, sonraki arabuluculuk görüşmesinde tartışmanın sınırlarını da belirler; çünkü kesinti gerekçesi ilk kez görüşmede ortaya çıkıyorsa, TBK md. 335’teki bildirim yükünün yerine getirilmediği daha kolay gösterilir.

Bu sıralama bir zorunluluk değil, pratikte en az kayıpla ilerleyen yoldur. Örneğin depozito bankadaysa ilk adım çoğu zaman bankaya gitmektir; ev sahibi süresinde dava veya takip bildirmemişse mesele mahkemeye taşınmadan kapanabilir.

Teslim Günü Depozito Uyuşmazlığının Sonucunu Nasıl Belirler?

6098 s. TBK md. 334 uyarınca kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. TBK md. 335 ise kiraya verene, teslim sırasında kiralananı gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı bildirme yükü getirir.

Bu madde, depozito tartışmalarında en çok gözden kaçan hükümdür. Kiraya veren anahtarı aldığında hiçbir yazılı tespit yapmaz, haftalar sonra “duvarlar kirli, parke çizik” diyerek depozitoyu tutarsa, olağan bir incelemeyle görülebilecek bu eksiklikler için kiracının sorumluluğu kanun gereği sona ermiş olur. Yalnızca teslimde olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli eksikliklerde sorumluluk devam eder; bunlar da fark edildiğinde hemen yazılı bildirilmelidir.

Teslim tutanağı ve delil tespiti

Tarafların birlikte imzaladığı, tarih ve saat taşıyan bir teslim tutanağı, fotoğraf ve videolarla desteklendiğinde dosyanın en güçlü delilidir. Taraflardan biri imzadan kaçınıyorsa, ileride kaybolacak bir durumun tespiti için sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir (6100 s. HMK md. 400). Tespit, keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; boyanın yenilenmesinden önce talep edilmesi gerekir, çünkü onarım sonrası mevcut durum artık ispatlanamaz.

Depozito Bankadaysa İade Nasıl İstenir?

TBK md. 342/2 uyarınca para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka parayı iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren sona ermeyi izleyen 3 ay içinde dava ya da takip açtığını bildirmezse banka kiracıya öder.

Vadeli hesaptaki depozito için pratik yol

Kiracı, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 3 aylık süre dolduktan sonra şubeye yazılı başvuruyla iadeyi isteyebilir. Başvuruda kira sözleşmesi, tahliye tarihini gösteren tutanak ve hesap bilgileri sunulur. Banka, kiraya verenden dava ya da icra bildirimi alıp almadığını kontrol eder. Bildirim varsa para bloke kalır ve uyuşmazlık arabuluculuk veya dava yoluyla çözülür.

İzmir’de pek çok kira ilişkisinde depozito ne yazık ki bankaya değil doğrudan ev sahibine elden ya da havaleyle verilir. Bu durumda 3 aylık banka kuralı işlemez; alacak, aşağıda anlatılan arabuluculuk ve dava yoluyla istenir. Depozitonun ödendiği, açıklamalı banka dekontuyla ispatlanabiliyorsa dosya çok daha kolay ilerler; elden ödemede ispat sorunları için elden ödenen kiranın ispatı yazısı yol gösterir.

Depozito İadesi İçin Arabuluculuk İzmir’de Nerede Yapılır?

6325 s. HUAK md. 18/A/4 uyarınca başvuru, uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci bitirir; bu süre zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir.

Depozito iadesi için arabuluculuk başvurusu

İzmir Adliyesine bağlı Konak, Bornova, Buca, Bayraklı, Karabağlar, Gaziemir, Balçova, Narlıdere ve Güzelbahçe için başvuru yeri, Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasındaki arabuluculuk bürosudur. Karşıyaka ve Çiğli için büro Karşıyaka Adliyesinin Çiğli Ek Hizmet Binasında, Kemalpaşa için Kemalpaşa Adliyesindedir. Başvuran, kendisinin ve karşı tarafın bildiği tüm iletişim bilgilerini büroya vermelidir (HUAK md. 18/A/6).

Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK md. 18/B/3). Anlaşma olmazsa son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur (HUAK md. 18/A/15). Büro işleyişinin ayrıntıları İzmir Arabuluculuk Bürosu başvuru rehberinde anlatılmıştır.

Kiracı İzmir dışına taşındıysa yetki

Öğrenci ya da tayin nedeniyle şehirden ayrılan kiracılar için yetki sorusu önemlidir. Genel yetkili mahkeme davalının, yani kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir (HMK md. 6). Sözleşmeden doğan davalar ifa yerinde de açılabilir (HMK md. 10); para borçlarında ifa yeri kural olarak alacaklının yerleşim yeridir (TBK md. 89). Bu nedenle kiracı, kendi yeni yerleşim yerindeki büroya başvurup orada dava açabilir. Kiraya veren buna büro aşamasında ilk toplantıda itiraz edebilir (HUAK md. 18/A/8).

Arabuluculuktan Sonuç Çıkmazsa Dava mı, İcra mı?

İki yol da açıktır. Dava yolunda değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi görevlidir (6100 s. HMK md. 4/1-a) ve basit yargılama usulü uygulanır. İcra yolunda ise ilamsız takip başlatılır; borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir (2004 s. İİK md. 62).

Depozito alacağı için icra takibi

İlamsız takip arabuluculuk şartına bağlı değildir; kiracı doğrudan icra dairesine başvurabilir. İzmir Adliyesine bağlı ilçelerde icra daireleri Konak’taki BAM binasında, Karşıyaka’da Çarşı Ek-1 Hizmet Binasında bulunur. Ev sahibi itiraz ederse takip durur. Kiracı itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK md. 67); bu dava da kira ilişkisinden doğduğu için öncesinde arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Süreler ve inkâr tazminatı itirazın iptali davası yazısında anlatılmıştır.

Uygulamada ev sahibinin kesinti iddiası ciddiyse doğrudan dava açmak, önce takip başlatıp itiraz sonrası dava açmaktan daha hızlı sonuç verebilir. Kesinti iddiası zayıf ya da hiç yoksa takip, ödeme baskısı yaratan pratik bir araçtır.

Harç, faiz ve kanun yolu

Dava açarken alınacak harçlar için dava harcı hesaplama aracı, temerrüt faizi için yasal faiz aracı fikir verir. Faiz, kiraya verenin temerrüde düşürüldüğü tarihten işler; bu nedenle ikinci adımdaki yazılı talep önemlidir. Küçük miktarlı depozito davalarında verilen kararlar, HMK md. 341/2’deki ve her yıl güncellenen kesinlik sınırının altında kalırsa istinafa götürülemez. Sınırın üstündeki kararlarda kira uyuşmazlıklarına İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi bakar (HSK iş bölümü kararı).

Ev Sahibi Depozitodan Hangi Kesintileri Yapabilir?

Kiraya veren, depozitodan yalnızca kira sözleşmesinden doğan ve ispatlanan alacakları düşebilir. Olağan kullanımdan doğan eskime, örneğin yıllar içinde solan boya, kesinti sebebi değildir (TBK md. 334/1). Ayrıca kiracının sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında önceden tazminat taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK md. 334/2).

Tablodaki her satırın ortak noktası ispattır. Kesinti yapmak isteyen kiraya veren zararı, miktarını ve kiracının sorumluluğunu belgeyle göstermelidir; tamirat faturası, usta teklifi ve fotoğraf olmadan yapılan götürü kesintiler sulh hukukta çoğu zaman kabul görmez.

Temsili Örnek: Buca’da 3 Aylık Depozito

Buca’daki bir dairede 2 yıl oturan kiracının 3 aylık kira tutarında depozito verdiği ve evi 31.08.2026’da boşalttığı varsayılsın (temsilidir). Kiraya veren anahtarı tutanaksız alır, üç hafta sonra boya bedeli istediğini bildirir. TBK md. 335 uyarınca olağan incelemeyle görülebilecek bu iddia dinlenmeyebilir.

Depozito kiraya verenin hesabına havale edildiği için banka yolu kapalıdır. Kiracı önce noter ihtarıyla iadeyi ister, sonuç alamazsa Buca İzmir Adliyesinin yargı çevresinde olduğundan Gültekinler Plaza’daki büroya başvurur. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açar; ihtarın tebliğinden itibaren temerrüt faizi de talep edilebilir. Kiraya veren gerçekten bir hasar iddia ediyorsa bunu belgelemek ve süresinde yazılı bildirmek zorundadır. Bu örnek temsilidir.

Depozito İadesi Başvurusundan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Arabuluculuk ve dava aşamasında aynı belgeler kullanılır; bu nedenle dosyayı baştan eksiksiz kurmak gerekir. 6100 s. HMK md. 316 uyarınca sulh hukuktaki davalar basit yargılama usulüne tabidir ve deliller dilekçelerle birlikte bildirilmelidir. Sonradan delil eklemek sınırlıdır; bu yüzden aşağıdaki liste başvurudan önce tamamlanmalıdır.

• Kira sözleşmesi ve depozitonun miktarını gösteren hüküm.
• Depozitonun ödendiğini gösteren dekont veya imzalı makbuz; bankadaysa hesap bilgisi.
• Giriş ve çıkıştaki fotoğraf, video ve varsa giriş tutanağı.
• Teslim tutanağı veya anahtarın teslim edildiğini gösteren mesajlar.
• Son faturalar, abonelik kapatma belgeleri ve aidat borcu olmadığına dair yönetim yazısı.
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.

Depozito tutarının yasal sınırı aşıp aşmadığı da kontrol edilmelidir; 3 aylık sınırı aşan kısım ayrıca geri istenebilir. Kira hukukuna ilişkin diğer yazılar kira ve tahliye uzmanlık sayfasında, bu alandaki çalışmalar ise Av. Yahya Köse’nin profilinde yer alır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito iadesinde en çok sorulan konular süre, arabuluculuk zorunluluğu, teslim tutanağı ve yetkili mahkemedir. Aşağıdaki kısa cevaplar 6098 s. TBK md. 334-342, 6325 s. HUAK md. 18/A-18/B ve 2004 s. İİK md. 62-67 esas alınarak hazırlanmıştır; tutarlar ve tarihler her dosyada ayrıca incelenmelidir.

Ev sahibi depozitoyu ne kadar sürede iade etmek zorunda?

Kanunda elden verilen depozito için ayrı bir iade süresi yoktur; borç, sözleşme sona erip kiralanan teslim edildiğinde muaccel olur. Bankadaki depozito ise kiraya veren 3 ay içinde dava veya takip bildirmezse kiracının istemiyle iade edilir (TBK md. 342/3).

Depozito için arabulucuya gitmeden dava açılabilir mi?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK md. 18/B). Arabulucuya gidilmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. İlamsız icra takibi ise arabuluculuğa bağlı değildir.

Teslimde tutanak tutulmadıysa ev sahibi hasar iddia edebilir mi?

Olağan incelemeyle görülebilecek eksiklikler için kiraya veren teslim sırasında hemen yazılı bildirim yapmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK md. 335). Ancak teslimde fark edilemeyecek gizli eksikliklerde sorumluluk devam eder.

Depozito davası hangi mahkemede açılır?

Değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde (HMK md. 4/1-a). İzmir Adliyesine bağlı ilçeler için sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek binasında, Karşıyaka ve Çiğli için Çiğli Ek Hizmet Binasındadır.

Depozito son ayın kirasına sayılabilir mi?

Taraflar bunu yazılı olarak kararlaştırabilir; aksi hâlde kiracı tek taraflı olarak son ay kirasını ödemeyip depozitodan düşülmesini isteyemez. Bu durumda kira borcu doğar ve temerrüt sonuçları gündeme gelebilir. Mahsup konusunda yazılı anlaşma yapılması önerilir.

Depozito alacağı için icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Kiracı ilamsız takip başlatabilir. Ev sahibi 7 gün içinde itiraz ederse takip durur (İİK md. 62) ve kiracı 1 yıl içinde, arabuluculuk sonrasında itirazın iptali davası açabilir (İİK md. 67).

Kiracı başka şehre taşındıysa davayı nerede açar?

Genel yetkili mahkeme kiraya verenin yerleşim yeridir (HMK md. 6). Para borcunda ifa yeri alacaklının yerleşim yeri olduğundan (TBK md. 89) kiracı, HMK md. 10 uyarınca kendi yerleşim yerinde de başvurabilir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• HSK, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi iş bölümü kararı

İlgili yazılar

• İzmir'de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik
• İzmir'de Kira Alacağı İçin İcra Takibi
• İzmir'de Kiracının Oturduğu Evin Satılması
• İzmir'de Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.