İzmir’de Öğrenci Evi Kiralamada Yaygın Uyuşmazlıklar

İzmir’de öğrenci evi kira uyuşmazlıkları her yıl aynı dönemlerde yoğunlaşır: Eylülde ev aranırken, şubatta ev arkadaşı değişirken ve haziranda mezuniyet ya da yaz tatili nedeniyle evden çıkılırken. Tarafların çoğu ilk kez kira sözleşmesi imzalayan genç kiracılar ve kefil olan velilerdir; bu yüzden küçük bir belirsizlik bile büyük bir anlaşmazlığa dönüşebilir.

Bu yazı öğrenci kiralarına özgü sorunları ele alır: kimin kiracı olduğu, veli kefaletinin geçerliliği, dönem ortasında çıkış, eşyalı evdeki arızalar ve İzmir’de başvurulacak merciler. Depozitonun geri alınması ayrıca İzmir’de depozito iadesi rehberinde anlatılmıştır.

İzmir’de Öğrenci Evi Kira Uyuşmazlıkları En Çok Nerede Çıkar?

İzmir’de öğrenci evi kira uyuşmazlıkları en çok ev arkadaşı değişimi, erken çıkış, kefalet ve eşya arızalarında çıkar. Bu uyuşmazlıkların hepsi kira ilişkisinden doğduğu için dava öncesi arabuluculuk zorunludur (6325 s. HUAK md. 18/B) ve dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4/1-a).

Tablodaki sorunların ortak noktası, çoğunun sözleşme imzalanırken birkaç cümleyle önlenebilir olmasıdır. Aşağıdaki başlıklar, hem öğrencinin hem de ev sahibinin sözleşme öncesinde ve sırasında dikkat etmesi gereken noktaları sırasıyla ele alır.

Öğrenci Evinde Kiracı Kimdir, Ev Arkadaşı Sorumlu mu?

Kira sözleşmesinin tarafı, sözleşmeyi kiracı sıfatıyla imzalayan kişidir. Birden fazla öğrenci birlikte imzalamışsa, her birinin borcun tamamından sorumlu olması için bunu açıkça kabul etmesi gerekir; böyle bir bildirim yoksa müteselsil sorumluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar (6098 s. TBK md. 162).

İzmir’de sık görülen düzen, sözleşmenin tek bir öğrenci veya velisi adına yapılması, kiranın ise ev arkadaşları arasında paylaşılmasıdır. Bu durumda ev sahibi kira borcunu yalnızca sözleşmedeki kiracıdan isteyebilir; kiracı ise payını ödemeyen ev arkadaşına ayrı bir alacak olarak başvurur. Ev arkadaşları arasındaki paylaşım kira ilişkisi değil, kendi aralarındaki bir anlaşmadır ve bu anlaşmanın yazılı olması ispatı kolaylaştırır.

Sözleşme veli adına yapılırsa

Bazı ev sahipleri sözleşmeyi doğrudan veli adına yapmayı tercih eder. Bu durumda kiracı velidir; öğrenci evde oturan kişi konumundadır. Kira borcunun ve bildirimlerin muhatabı veli olur, fesih ve süre uzatma bildirimleri de veli tarafından yazılı olarak yapılmalıdır (TBK md. 348). Öğrencinin evden çıkması tek başına sözleşmeyi bitirmez. Velinin başka bir ilde yaşaması, yetkili mahkemeyi ve arabuluculuk bürosunu da etkileyebilir; çünkü genel yetki davalının yerleşim yerine göre belirlenir (HMK md. 6), ancak kira sözleşmesinden doğan davalar ifa yerinde de açılabilir (HMK md. 10).

Ev arkadaşı değişikliği ve alt kira

Konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK md. 322/2). Yeni gelen ev arkadaşının kirayı doğrudan kiracıya ödemesi, hukuken alt kira niteliği taşıyabilir. Rıza olmadan yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık olarak ev sahibine fesih yolunu açabilir. Bu nedenle dönem başında gelecek ev arkadaşlarının isimlerinin sözleşmeye eklenmesi ya da kısa bir yazılı izin alınması en güvenli yoldur.

Veli Kefaleti Ne Zaman Geçerli Olur?

Kefalet sözleşmesi yazılı yapılmalı ve kefil, sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla belirtmelidir (6098 s. TBK md. 583). Bu unsurlardan biri eksikse kefalet geçersizdir. Evli kefil için kural olarak eşinin yazılı rızası da aranır (TBK md. 584).

Veli kefaletinin şekil şartı

Uygulamada veliler sözleşmenin altına yalnızca isim ve imza atar ya da “kefilim” yazar. Azami miktar ve tarih el yazısıyla yazılmadığında, ev sahibi kira borcu için veliye başvurduğunda kefaletin geçersizliği ileri sürülebilir. Ev sahibi açısından da ders açıktır: kefalet, ayrı bir belgede ve kanundaki unsurların tamamı kefilin el yazısıyla tamamlanarak alınmalıdır. Veli farklı bir şehirdeyse bu belge İzmir’e gönderilmeden önce eksiksiz doldurulmalıdır. Kefaletin türleri ve sınırları kefilin sorumluluğu ve şekil şartı yazısında ayrıntılı anlatılmıştır.

Geçerli bir kefalette bile müteselsil kefil, kural olarak borçlunun ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması gibi şartlar gerçekleşmeden takip edilemez (TBK md. 586). Bu nedenle kira borcu doğduğunda önce öğrenciye yazılı ihtar yapılması, sonra kefile başvurulması gerekir.

Dönem Ortasında Evden Çıkan Öğrenci Ne Öder?

Belirli süreli sözleşmeyi süresinden önce bitirip evi teslim eden kiracının borçları, evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı, ev sahibinden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer (6098 s. TBK md. 325).

Dönem ortasında evden çıkmak: pratik adımlar

Mezuniyet, Erasmus ya da yatay geçiş nedeniyle şubatta veya haziranda çıkacak öğrenci, niyetini en az birkaç hafta önce yazılı bildirmeli ve mümkünse yerine uygun bir kiracı önermelidir. “Kalan aylarının tamamını ödersin” şeklindeki talepler, TBK md. 325’in makul süre ölçütüyle sınırlıdır; ev sahibinin yeni kiracı aramak için gerçekten çaba göstermesi de beklenir. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği yararları kira bedelinden düşmek zorundadır.

Belirli süreli sözleşmenin sonunda çıkmak isteyen öğrenci ise süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK md. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresi uygulanır (TBK md. 329). Bildirimler yazılı olmalıdır (TBK md. 348).

Eşyalı Öğrenci Evinde Arıza Çıkarsa Kim Sorumlu?

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (6098 s. TBK md. 301). Eşyalı evde kullanıma bırakılan eşya için de konut kiralarına ilişkin kurallar uygulanır (TBK md. 339/1).

Eşyalı öğrenci evinde ayıp ve kiracının hakları

Kombinin çalışmaması, rutubet veya buzdolabının bozulması gibi sonradan ortaya çıkan ayıplarda kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinin ayıpla orantılı olarak indirilmesini veya zararının giderilmesini isteyebilir (TBK md. 305). Kiracı ayıbın giderilmesi için uygun bir süre verir; giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bedelini kiradan düşebilir (TBK md. 306). Önemli ayıp verilen sürede giderilmezse fesih hakkı doğar.

Kiracının da yükümlülükleri vardır: kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; bildirmezse doğan zarardan sorumludur (TBK md. 318). Olağan kullanım için gerekli küçük temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir (TBK md. 317). Arızaların tarih ve fotoğrafla yazılı bildirilmesi, ileride hem kira indirimi hem de depozito tartışmasında belirleyici olur.

Ev Sahibi Öğrencinin Evine Habersiz Girebilir mi?

Hayır. Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde evin gezilmesine izin vermekle yükümlüdür; ancak kiraya veren bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (6098 s. TBK md. 319). Rızaya aykırı olarak konuta girmek, şikâyete bağlı bir suçtur (TCK md. 116).

Öğrenci evlerinde ev sahibinin yedek anahtarla içeri girmesi sık yaşanan bir sorundur. Konut kiracıya teslim edildikten sonra kiracının konutu sayılır ve kiracının rızası olmadan girilmesi 5237 s. TCK md. 116 kapsamında değerlendirilebilir. Acil durumlar (su baskını, yangın riski) dışında giriş için önceden yazılı ya da mesajla bildirim yapılması, iki tarafı da korur.

Kira Artışı, Emlakçı ve Depozito Tartışmalarında Nereye Bakılır?

Yenilenen kira yılında artış anlaşmaları, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi aşmamak koşuluyla geçerlidir (6098 s. TBK md. 344). Öğrenci kiralarında da bu sınır uygulanır; sözleşmede daha yüksek bir artış öngörülmüş olsa bile sınırı aşan kısım geçersizdir.

Artış hesabı için kira artış oranı hesaplama aracı kullanılabilir; artış anlaşmazlığının İzmir’de nasıl çözüldüğü ise İzmir’de kira artışı uyuşmazlığı yazısında ele alınmıştır. Ev bulunurken emlak ofisine ödenen bedelin hangi hâllerde istenebileceği için emlakçı komisyonu yazısına, depozitonun yasal sınırı için depozito ve yasal sınır yazısına bakılabilir. Kiranın elden ödenmesinin yarattığı ispat sorunları da elden ödenen kira yazısında anlatılmıştır.

Kısa süreli yaz kiralamaları ayrı bir düzene tabidir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmasında konut kirası hükümleri uygulanmaz (TBK md. 339/1); ancak bu istisna yazlık gibi geçici kullanım amaçlı yerler içindir, olağan bir öğrenci dairesi için kural olarak geçerli değildir.

Uyuşmazlık Çıkarsa İzmir’de Nereye Başvurulur?

Önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda bu dava şartıdır (6325 s. HUAK md. 18/B). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki büroya yapılır (md. 18/A/4). Anlaşma olmazsa dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4/1-a). Arabulucu 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır.

Bornova, Buca, Bayraklı, Konak, Karabağlar, Gaziemir, Balçova, Narlıdere ve Güzelbahçe İzmir Adliyesinin yargı çevresindedir; arabuluculuk bürosu ve sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Karşıyaka ve Çiğli’deki evler için Karşıyaka Adliyesinin Çiğli Ek Hizmet Binası kullanılır. Kira davaları asliye hukuk mahkemelerinin bulunduğu Halkapınar binasına açılmaz; yanlış mahkemeye açılan dava görevsizlikle zaman kaybettirir. Kira hukukunun diğer konuları kira ve tahliye uzmanlık sayfasında toplanmıştır.

Öğrenci Evi Kiralamadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Uyuşmazlıkların büyük kısmı imza anında önlenebilir. 6098 s. TBK md. 583 uyarınca kefalet için el yazısı şartı, md. 322 uyarınca alt kira için yazılı rıza arandığından, bu belgelerin sözleşmeyle aynı gün tamamlanması gerekir. Aşağıdaki liste, öğrenci ve veli için kısa bir kontrol listesidir.

• Kira sözleşmesi: kiracıların tamamının adı, süre, kira bedeli ve artış hükmü.
• Ayrı kefalet belgesi: azami miktar, tarih ve müteselsil kefalet ifadesi kefilin el yazısıyla.
• Ev arkadaşları için yazılı izin veya sözleşmeye ek isim listesi.
• Eşya listesi ve evin giriş durumunu gösteren tarihli fotoğraflar.
• Depozito ve kira ödemeleri için açıklamalı banka dekontları.
• Ev arkadaşları arasında kira ve fatura paylaşımını gösteren kısa yazılı anlaşma.

Bu belgeler hazır olduğunda, olası bir uyuşmazlıkta arabuluculuk görüşmesi de çok daha kısa sürer. Sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kaydından ev sahibinin gerçekten malik olup olmadığını kontrol etmek ve kirayı malik adına açılmış bir hesaba yatırmak da sonradan doğabilecek ispat sorunlarını azaltır. Kira hukukundaki çalışmalar için Av. Yahya Köse’nin profiline bakılabilir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Öğrenciler ve veliler en çok ev arkadaşının sorumluluğunu, kefaletin geçerliliğini, erken çıkışı ve arızaları soruyor. Aşağıdaki kısa cevaplar 6098 s. TBK md. 162, 301-347 ve 583-586 ile 6325 s. HUAK md. 18/B esas alınarak hazırlanmıştır; sözleşmenizin kendi hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Ev arkadaşım kirayı ödemezse ev sahibi benden isteyebilir mi?

Sözleşmede kiracı olarak yalnızca siz varsanız, ev sahibi kiranın tamamını sizden ister; ev arkadaşınıza karşı ayrıca başvurursunuz. Birlikte imzaladıysanız, borcun tamamından sorumlu olmayı açıkça kabul etmedikçe müteselsil sorumluluk doğmaz (TBK md. 162).

Velinin sadece imza attığı kefalet geçerli mi?

Kural olarak geçerli değildir. Kefil, azami sorumluluk miktarını, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazmalıdır (TBK md. 583). Bu unsurlardan biri eksikse kefalet sözleşmesi geçersiz sayılır.

Erasmus nedeniyle dönem ortasında çıkarsam kalan tüm kirayı öder miyim?

Hayır, kural olarak evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kadar kira ödersiniz. Ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek uygun bir yeni kiracı bulursanız borcunuz sona erer (TBK md. 325).

Sözleşmem 1 yıllık, bitince otomatik uzar mı?

Evet. Süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsanız sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (TBK md. 347/1). Ev sahibi ise yalnızca süre bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Kombi bozuldu, ev sahibi yaptırmıyor; ne yapabilirim?

Arızayı yazılı bildirip uygun bir süre verin. Bu sürede giderilmezse arızayı ev sahibi hesabına gidertip bedelini kiradan düşebilir ya da kira bedelinin ayıpla orantılı indirilmesini isteyebilirsiniz (TBK md. 305-306). Masraf belgelerini mutlaka saklayın.

Ev sahibi okul bitmeden çıkmamı isteyebilir mi?

Belirli süreli sözleşmede ev sahibi yalnızca sürenin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez (TBK md. 347/1). Tahliye için kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç veya yazılı tahliye taahhüdü gibi kanuni bir sebep ve çoğu durumda dava gerekir.

Öğrenci evi uyuşmazlığında hemen dava açılabilir mi?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK md. 18/B). Bornova ve Buca’daki evler için büro Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek binasındadır; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• Çeşme ve Alaçatı'da Günlük Kiralama Yaptırımları
• Çeşme'de Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzni
• İzmir'de Kiracının Oturduğu Evin Satılması
• İzmir'de Kira Alacağı İçin İcra Takibi

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.