İzmir’de Kiracı Tahliyesi: Dava ve İcra Yolu

İzmir’de kiracı tahliyesi için iki ayrı kapı vardır: sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası ya da icra dairesinden başlatılan ilamsız tahliye takibi. Hangi kapının açılacağı tahliye sebebine, elinizdeki belgeye ve sürelere göre değişir. Yanlış kapıyı seçmek çoğu zaman aylar kaybettirir.

Bu yazı tahliye sebeplerinin ayrıntısına girmez; onları kiracı tahliyesi sebeplerini anlatan genel yazımızda bulabilirsiniz. Burada İzmir’de dosyanın hangi adliyede, hangi binada ve hangi sırayla ilerlediğini anlatıyoruz.

İzmir’de Kiracı Tahliyesi Hangi Yollarla İstenir?

İzmir’de kiracı tahliyesi ya dava ya da icra yoluyla istenir. Dava yolu 6098 s. TBK md. 350-352’deki sebeplere dayanır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. İcra yolu ise 2004 s. İİK md. 269-276 arasında düzenlenen ilamsız tahliyedir. Her iki yolda da süreler kısadır ve çoğu bir aylık hak düşürücü süredir.

Uygulamada karar şu soruyla başlar: elinizde kiracının imzasını taşıyan ve kendi başına tahliyeyi gösteren bir belge var mı? Yazılı tahliye taahhüdü, süresi bitmiş yazılı kira sözleşmesi ya da ödenmeyen kira için usulüne uygun ihtar varsa icra yolu daha hızlı sonuç verebilir. İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya aynı ilçede konut sahipliği gibi ispat gerektiren sebeplerde ise mahkemeye gitmek gerekir.

Dava yolu ile icra yolu arasındaki temel fark

Dava yolunda hâkim tanık, keşif ve belge dahil tüm delilleri değerlendirir; süreç basit yargılama usulüne tabidir (HMK md. 316/1-a). İcra yolunda ise icra mahkemesi yalnızca belgeye bakar. Kiracı itiraz eder ve kiraya veren itirazı belgeyle aşamazsa dosya genel mahkemeye döner. Bu nedenle zayıf belgeyle icra yolunu denemek, sonunda iki ayrı süreç yürütmek anlamına gelebilir.

Tahliye Sebebine Göre Hangi Yol Seçilir?

Doğru yol tahliye sebebine göre belirlenir. Kira borcunun ödenmemesinde 6098 s. TBK md. 315’teki 30 günlük süre ve İİK md. 269 birlikte işler; ihtiyaç ve yeni malik ihtiyacında ise yalnızca dava açılabilir (TBK md. 350, 351). Aşağıdaki tablo İzmir’deki dosyalarda en sık görülen sebepleri merci ve süreyle birlikte gösterir.

Tablodaki bir aylık sürelerin kaçırılması hâlinde, kiraya veren dava açacağını süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK md. 353). Bu bildirim, İzmir’de kira yılının bittiği günlerde arabuluculuk randevusu beklenirken süre kaybını önleyebilir.

Dava Yolunda İzmir’de Hangi Sulh Hukuk Mahkemesi Görevli?

Tahliye davası her durumda sulh hukuk mahkemesinde açılır. 6100 s. HMK md. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava değerine bakmaksızın sulh hukuk mahkemesine verir. Asliye hukuk mahkemesine açılan tahliye davası görevsizlik kararıyla geri döner ve zaman kaybettirir.

Tahliye davası nereye açılır?

Yetki için kesin bir kural yoktur. Genel yetkili mahkeme davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK md. 6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK md. 10). Kiralananın teslim borcu, sözleşme kurulduğunda taşınmazın bulunduğu yerde ifa edildiğinden (TBK md. 89/1-2), uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetki kesin olmadığı için kiracı süresinde itiraz etmezse başka bir yer mahkemesi de yetkili hâle gelebilir.

İlçelere göre görevli sulh hukuk mahkemesi

İzmir’de sulh hukuk mahkemeleri adliye binalarına dağılmıştır. İzmir Adliyesinin sulh hukuk, aile, iş ve tüketici mahkemeleri ile arabuluculuk bürosu Bayraklı Mansuroğlu Mahallesindeki Gültekinler Plaza ek hizmet binasında bulunur. 01.09.2026’dan beri Halkapınar binasına taşınan mahkemeler asliye hukuk mahkemeleridir; tahliye davası oraya değil, sulh hukuka gider.

Aliağa, Foça, Dikili ve Kınık’ta kendi adliyeleri bulunmakla birlikte mahkeme listeleri resmi kaynaklarda ayrıntılı yayımlanmadığından, dava açmadan önce ilgili adliyenin ön bürosundan sulh hukuk mahkemesinin adını teyit etmek yerinde olur. Bina ve mahkeme eşleşmesinin tamamı için İzmir Adliyesi bina rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculuk Tahliye Davasından Önce Zorunlu mu?

Evet. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında kalan kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Arabulucuya gidilmeden açılan tahliye davası, HUAK md. 18/A/2 uyarınca başka işlem yapılmadan usulden reddedilir.

Kira davalarında arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci bitirir; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9). Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK md. 18/A/15). Bu kural, TBK md. 350-352’deki bir aylık sürelerin son günlerinde yapılan başvuruları korur; ancak son tutanaktan sonra kalan süre içinde davanın açılması gerekir.

Kira arabuluculuğu için İzmir’de başvuru yeri

Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK md. 18/A/4). İzmir Adliyesine bağlı ilçelerdeki taşınmazlar için büro Gültekinler Plaza’da, Karşıyaka ve Çiğli için Çiğli Ek Hizmet Binasındadır. Büro işleyişini İzmir arabuluculuk bürosu başvurusu yazımızda, kira artışına özgü görüşmeleri ise kira artışı uyuşmazlığında arabuluculuk yazımızda ele alıyoruz.

İcra Yoluyla Tahliye İzmir’de Nasıl İşler?

İcra yolunda dava açılmaz; kiraya veren icra dairesine başvurur ve kiracıya ödeme emri ya da tahliye emri tebliğ edilir. 2004 s. İİK md. 269 kira borcu, md. 272 ise süresi biten yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdü için uygulanır. İzmir merkezde takipler Konak’taki BAM Ek Hizmet Binasında bulunan icra dairelerinde yürür.

İzmir merkezde 1’den 28’e kadar numaralı icra daireleri BAM binasındaki İzmir icra daireleri arasında yer alır; Karşıyaka’nın 1-4. icra daireleri Çarşı Ek-1 binasındadır. Kemalpaşa, Menderes, Seferihisar ve Urla icra daireleri İzmir İcra Daireleri Başkanlığına bağlıdır. Takibin hangi daireden açılacağını İzmir icra müdürlükleri rehberinde ayrıntılı anlatıyoruz.

İlamsız tahliye takibi: kira borcu ödenmediğinde

Kira borcu için başlatılan takipte ödeme emri, kiracıya ihtar süresi içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliyesinin istenebileceğini bildirir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 269). Konut ve çatılı işyerinde ihtar süresi en az 30 gündür (TBK md. 315). Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse, kiraya veren bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister (İİK md. 269/a). Alacak tarafı için kira alacağı için icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.

Süre bitiminde ve tahliye taahhüdünde tahliye emri

Yazılı sözleşmenin süresi bitince ya da yazılı tahliye taahhüdündeki tarih gelince, bir ay içinde icra dairesine başvurulabilir. İcra dairesi tahliye emri gönderir; kiracıya itiraz için 7 gün, tahliye için 15 gün verilir (İİK md. 272, 274). Konutta sözleşme kendiliğinden bir yıl uzadığından (TBK md. 347/1) süre bitimi tek başına çoğu zaman yeterli değildir. Taahhüde dayalı yol için İzmir tahliye taahhüdü süreci yazımızı inceleyebilirsiniz.

İtiraz Gelirse Dosya İzmir’de Hangi Mahkemeye Gider?

Kiracı itiraz ederse takip durur ve kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Kira borcu takibinde bu talep itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde yapılmalıdır (İİK md. 269). İzmir merkezde icra mahkemeleri BAM Ek Hizmet Binasında, Karşıyaka’da Çarşı Ek-1 binasındadır.

İcra mahkemesinde tahliye incelemesi

İcra mahkemesi geniş delil incelemesi yapmaz. Kiracı sözleşmeyi veya imzayı inkâr ederse, kiraya veren ancak noterde düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir sözleşmeyle itirazı kaldırtabilir (İİK md. 269/b). Kiracı ödeme yaptığını ileri sürerse bunu noter belgesi, kiraya verenin ikrarı veya resmi makbuz gibi belgelerle ispat etmek zorundadır (İİK md. 269/c). Banka dekontunun ispattaki yeri için elden ödenen kiranın ispatı yazımıza bakabilirsiniz.

Mülhakat adliyelerde icra mahkemesi görevini, icra mahkemesi hâkimi ya da kanunla bu görev verilmiş hâkim yürütür (İİK md. 4). Kemalpaşa, Menderes, Urla, Torbalı, Çeşme ve Ödemiş adliyelerinde icra mahkemesi resmi listelerde yer alır.

Tahliye Kararı Verildikten Sonra Ne Olur?

Karar türüne göre infaz farklıdır. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir; ancak tahliye için kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir (İİK md. 269/c). Sulh hukuk mahkemesinin tahliye hükmü ise ilamlı icra yoluyla, 7 günlük icra emri tebliğ edilerek yerine getirilir (İİK md. 26).

Tahliye kararının icrası ve fiili tahliye

Tahliye hükmü taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olmadığından, HMK md. 367/2’deki kesinleşme şartına tabi değildir. Kiracı istinafa giderse, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK md. 36). İcra emri süresinde boşaltılmazsa icra müdürlüğü fiili tahliyeyi yapar; içerideki eşya borçluya teslim edilir ya da bir yediemine bırakılır (İİK md. 26).

İstinaf İzmir Bölge Adliye Mahkemesinde nereye gider?

01.09.2026 tarihli HSK iş bölümü kararına göre kira ilişkisinden doğan davalardaki kararları İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi (ikizleri 23. ve 27.) inceler. İcra mahkemesinin kira alacağı ve tahliyeye ilişkin itirazın kaldırılması kararları ise 8. Hukuk Dairesine (ikizi 12.) gider. İcra mahkemesi kararlarında istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır (İİK md. 363). Ayrıntı için İzmir BAM istinaf başvurusu yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya Verenin En Sık Yaptığı Usul Hataları Nelerdir?

İzmir’deki tahliye dosyalarında kayıp çoğunlukla esastan değil usulden doğar. TBK md. 350-352’deki bir aylık sürelerin kaçırılması, arabuluculuğun atlanması ve konutta 30 gün yerine 10 günlük süre verilmesi en sık görülen üç hatadır. Aşağıdaki liste dosyayı açmadan önce yapılacak son kontrol için hazırlanmıştır.

• Yanlış mahkeme: Tahliye davasını Halkapınar’daki asliye hukuka açmak. Görev sulh hukuktadır ve görevsizlik kararı haftalar kaybettirir.
• Arabuluculuğu atlamak: İcra yolunda gerekmeyen arabuluculuk, aynı sebeple açılan davada zorunludur. İcra takibi itirazla düşüp davaya dönülecekse önce büroya başvurulmalıdır.
• Eksik ihtar süresi: Konut kirasında ödeme için 30 günden kısa süre veren ihtar tahliyeye dayanak olmaz (TBK md. 315).
• Ceza koşulu talebi: Geç ödeme için ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına dair kayıt geçersizdir (TBK md. 346); takip talebine bu kalemleri eklemek itiraz riskini artırır.
• Kendiliğinden tahliye: Kilidi değiştirmek veya suyu kesmek gibi fiili yollar tahliye kararı yerine geçmez ve kiraya vereni hukuki sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.

Tahliye Sürecine Başlamadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Hazırlık, seçilecek yolu da belirler. İcra yolunda icra mahkemesi yalnızca belgeye baktığından (İİK md. 269/b, 275), yazılı sözleşme, noter ihtarı ve tebliğ belgeleri eksiksiz olmalıdır. Dava yolunda ise ihtiyacı veya ihtarları gösteren tüm deliller, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dilekçeye eklenir.

• Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği, varsa noter onayı
• Kiralananın tapu kaydı ve kiraya verenin malik olup olmadığını gösteren belge
• Ödeme ihtarları, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
• Kira ödemelerini gösteren banka hesap dökümleri
• Tahliye taahhüdü veya ihtiyaç sebebine ilişkin belgeler
• Dava yolu seçildiyse arabuluculuk son tutanağı (HUAK md. 18/A/2)

Harç ve masraf kalemleri için dava harcı hesaplama aracını, kira artışı sorusu varsa kira artış oranı aracını kullanabilirsiniz. Kira ve tahliye hukuku alanındaki çalışmalarımızı Av. Yahya Köse yürütmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye sürecine başlayan kiraya verenlerin ve tahliye talebiyle karşılaşan kiracıların İzmir’de en çok sorduğu sorular aşağıda yer alıyor. Yanıtlar 6098 s. TBK, 2004 s. İİK, 6100 s. HMK ve 6325 s. HUAK hükümlerine dayanır; somut dosyada belgeler ve tarihler sonucu değiştirebilir.

İzmir'de tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 s. HUAK md. 18/B uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. İstisna yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyedir; icra takibi başlatacaksanız arabulucuya gitmeniz gerekmez. Dava açacaksanız son tutanağı dilekçeye eklemelisiniz.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne yapılır?

Takip durur. Kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK md. 269). Elinde noter onaylı belge yoksa veya kiracı imzayı inkâr ediyorsa, genel mahkemede dava açmak gerekebilir.

Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılabilir mi?

Çıkarılabilir. Tahliye hükmü ayni hakka ilişkin olmadığından HMK md. 367/2 kapsamında değildir. İcra mahkemesi kararında 10 günlük bekleme süresi vardır (İİK md. 269/c). Kiracı istinaf yoluna başvurup teminat gösterirse icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK md. 36).

Karşıyaka'daki bir daire için tahliye davası nereye açılır?

Taşınmaz Karşıyaka veya Çiğli’deyse dava Karşıyaka Adliyesinin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu mahkemeler ve arabuluculuk bürosu Çiğli Ek Hizmet Binasındadır. Kiracı başka bir ilçede oturuyorsa onun yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir (HMK md. 6).

Kiracıyı çıkarmak için suyu veya elektriği kesmek mümkün mü?

Hayır. Kiracıyı tahliye etmenin hukuka uygun yolu mahkeme kararı veya icra yoluyla alınan tahliyedir. Kilit değiştirme, abonelik kesme gibi fiili yollar tahliye sonucunu doğurmaz; kiraya veren aleyhine hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Süre dosyanın delil durumuna, tanık ve keşif ihtiyacına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Sulh hukuk mahkemeleri basit yargılama usulüyle çalışır (HMK md. 316). Arabuluculuk aşaması en fazla dört hafta sürer (HUAK md. 18/A/9).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• HSK, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi İş Bölümü Kararı (01.09.2026)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Kira Tespit Davası Nereye Açılır?
• İzmir'de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik
• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı
• İzmir'de Kiracının Oturduğu Evin Satılması

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.