Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralanan ev satıldığında kiracı ilk olarak “hemen çıkmam gerekir mi?” diye sorar. Yanıt kısadır: satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye ise 6098 s. TBK md. 351’de sıkı sürelere bağlanmış ayrı bir dava sebebidir ve yeni malik bu süreleri kaçırırsa bu yolu kullanamaz.

Bu yazıda satışın kira ilişkisine etkisini, yeni malikin yapması gereken yazılı bildirimi, altı aylık bekleme süresini ve kiracının satıştan sonra en erken hangi tarihte çıkmak zorunda kalabileceğini adım adım anlatıyoruz. İhtiyacın içeriği ve ispatı konusundaki ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. Dayanağı 6098 s. TBK md. 351’dir ve dava, bildirim ile bekleme süresi şartlarına bağlıdır.

Bu yol, eski malikin kendi ihtiyacına dayanabileceği TBK md. 350’den farklıdır. Md. 350’de dava ancak sözleşme süresinin sonunu izleyen bir ay içinde açılabilir. Md. 351 ise taşınmazı satın alan kişiye, sözleşmenin bitmesini beklemeden ilerleyebileceği bir takvim sunar. Kanun koyucu bu kolaylığı, yazılı bildirim şartıyla dengelemiştir.

Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Ev satılınca kiracı, sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazda oturmayı sürdürür. Satış sözleşmesine “kiracı üç ay içinde çıkacaktır” gibi bir şart yazılması kiracıyı bağlamaz; çünkü kiracı satış işleminin tarafı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirme sebepleri TBK md. 354 gereği kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracının çıkması için ya kendi iradesi ya da kanundaki bir tahliye sebebi gerekir.

Kiralananın Satışı Kira Sözleşmesini Nasıl Etkiler?

6098 s. TBK md. 310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, bağış, miras veya cebrî icra yoluyla el değiştirme arasında bu bakımdan fark yoktur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler ise saklıdır.

Yeni malik, sözleşmedeki kira bedeli, ödeme günü, artış maddesi ve süre dâhil tüm koşullarla bağlıdır. Kira bedelini tek taraflı artıramaz; yıllık artış kira artışındaki yasal sınıra tabidir. Aynı şekilde kiracının sözleşmeden doğan hakları da yeni malike karşı ileri sürülebilir. Kiracılık hakkının tapuya şerh edilmesi ise TBK md. 312 uyarınca ayrıca kararlaştırılabilir.

Kira bedelinin yeni malike ödenmesi

Kira bedelinin yeni malike ödenmesi, satışın kiracıya bildirilmesinden itibaren gündeme gelir. Yeni malikin tapu kaydını ve ödeme yapılacak banka hesabını yazılı bildirmesi, karışıklığı önlemenin en sağlıklı yoludur. Satıştan habersiz kiracının eski malike yaptığı ödeme bakımından, alacağın devrindeki TBK md. 186 kuralına paralel olarak iyiniyetli ödemenin borcu sona erdirdiği kabul edilir. Eski ve yeni malik arasındaki hesaplaşma kiracıyı ilgilendirmez.

Tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresi

Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan, kiracının önceki malike verdiği geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne de kural olarak dayanabilir; taahhüdün geçerlilik şartları ayrıca incelenir. On yıllık uzama süresi de satışla yeniden başlamaz ve ilk sözleşmenin başlangıcından hesaplanır. Bu iki konunun ayrıntısı kiracı tahliyesi rehberimizde yer alıyor.

Yeni Malik Hangi Sürede Bildirim Yapmalı?

6098 s. TBK md. 351/1 uyarınca yeni malik, ihtiyaç durumunu edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bir aylık süre kaçırılırsa, altı ay sonra dava açma imkânı kullanılamaz; yeni malik ancak md. 351/2’deki sözleşme sonu takvimine veya başka bir tahliye sebebine başvurabilir.

Yazılı bildirim şartı

Yazılı bildirim şartı, ispat kolaylığı bakımından noter kanalıyla gönderilen ihtarname ile yerine getirilmelidir; iadeli taahhütlü mektup da yazılı şekildir, ancak içeriğin ispatı tartışmalı hâle gelebilir. Bildirimde yeni malikin kim olduğu, edinme tarihi, ihtiyacın kimin için ve ne amaçla doğduğu açıkça yazılmalıdır. WhatsApp mesajı veya telefonla yapılan açıklama, yazılı bildirim olarak kabul edilme riski taşıdığından tek başına yeterli görülmemelidir.

Kiracı bildirime nasıl yanıt vermeli?

Bildirimi alan kiracının yanıt verme zorunluluğu yoktur; sessiz kalması ihtiyacı kabul ettiği anlamına gelmez. Yine de bildirimin tarihini, edinme tarihiyle karşılaştırmak için tapu kaydını istemek ve tebliğ zarfını saklamak yerinde olur. Bir aylık sürenin aşıldığı anlaşılırsa bu durum davada savunma olarak ileri sürülür. Kiracı yeni bir konut aramaya başlayacaksa, taşınma tarihini ve depozito iadesini yazılı bir protokolle netleştirmek, ileride doğabilecek kira alacağı ve tahliye tartışmalarını önler. Protokolde anahtar teslim günü, sayaç devirleri ve son kira ödemesinin nasıl yapılacağı da açıkça yazılmalıdır.

Edinme tarihi nasıl belirlenir?

Satış yoluyla edinmede başlangıç tarihi, tapu siciline tescil tarihidir; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 705/1 taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını öngörür. Miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi hâllerde ise md. 705/2 uyarınca mülkiyet tescilden önce kazanılabildiğinden, edinme tarihinin dosya özelinde belirlenmesi gerekir. Bir aylık bildirim süresi bu tarihten itibaren işler.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

Bildirim süresinde yapılmışsa yeni malik, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 351/1 uyarınca kira sözleşmesini edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Alternatif olarak md. 351/2 gereği davayı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de açabilir; bu durumda önceden bildirim aranmaz.

Altı aylık bekleme süresi

Altı aylık bekleme süresi kiracıya yeni bir konut veya işyeri bulması için tanınmış bir koruma süresidir. Bu süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılır ve reddedilme riski taşır. Süre, bildirim tarihinden değil edinme tarihinden hesaplanır. Arabuluculuk başvurusunun da bu takvime göre planlanması gerekir; çünkü arabuluculuk kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır.

Sözleşme sonuna göre dava

Sözleşmenin bitimine yakın bir tarihte edinilen taşınmazlarda md. 351/2 daha elverişli olabilir. Örneğin sözleşme edinmeden üç ay sonra bitiyorsa, yeni malik sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde davasını açabilir. Belirli süreli sözleşmelerde “süre” ifadesinin, kiracı bildirimde bulunmadığı için bir yıl uzamış dönemleri de kapsadığı kabul edilir; bu nedenle her uzama yılının sonu ayrı bir dava imkânı doğurur.

Ev Satılırsa Kiracı En Erken Ne Zaman Çıkar?

Kiracı, ev satıldıktan sonra kendi rızasıyla çıkmadıkça en erken, altı aylık bekleme süresi dolduktan sonra açılan tahliye davasında mahkeme kararı verildiğinde çıkmak zorunda kalır. 6098 s. TBK md. 351/1 bu nedenle kiracıya en az altı ay, çoğu zaman yargılama süresiyle birlikte daha uzun bir süre tanır.

Bu örnek temsilidir: Bir daire 10 Mart’ta tapuda satılıyor. Yeni malik 2 Nisan’da noter aracılığıyla, dairede oğlunun oturacağını bildiriyor. Bildirim bir aylık süre içinde olduğundan, yeni malik arabuluculuk sürecini tamamlayarak 10 Eylül’den sonra dava açabilir. Kiracının sözleşmesi o tarihten önce sona erse bile, satış tek başına çıkma yükümlülüğü doğurmaz. Tahliye, ancak mahkemenin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bulmasıyla sonuçlanır.

Bu takvim, yeni malikin satın alma planını da etkiler. Taşınmazı kendisi kullanmak isteyen alıcının, tapu işleminden hemen sonra bildirimi yapmaması ve altı ayı saymaması en sık görülen hak kaybıdır.

Hangi İhtiyaçlar Tahliye Sebebi Sayılır?

6098 s. TBK md. 351/1 yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimini ve bunun “kullanma zorunluluğu” niteliği taşımasını arar. Kardeş, yeğen veya arkadaş gibi kişilerin ihtiyacı bu sayıma girmez.

Uygulamada ihtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca sürmesi beklenir. Yeni malik, ihtiyacın kimin için doğduğunu, neden başka bir taşınmazla karşılanamadığını ve taşınmazı kullanmanın neden zorunlu olduğunu somut belgelerle açıklamalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması ile hangi delillerin kullanılacağı konusu ayrıntılıdır; bu nedenle ayrı bir yazıda ele alınmıştır. Bu yazıdaki takvim, yalnızca yeni malik bakımından geçerli olan süreleri gösterir.

Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yeni malikin ihtiyacına dayanan tahliye davası da kira ilişkisinden doğduğu için 6325 s. HUAK md. 18/B/1-a uyarınca önce arabulucuya başvurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava, 6100 s. HMK md. 4/1-a uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür; son tutanak dilekçeye eklenir.

Arabuluculukta taraflar, belirli bir tarihte tahliye ve buna bağlı taşınma desteği gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK md. 18/B/3). Şerhli belge, kiracının kararlaştırılan tarihte çıkmaması hâlinde ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir. Bu yol, uzun bir yargılamayı göze almak istemeyen taraflar için pratik bir seçenektir.

Kiracının Hakları ve Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen kiracının en önemli güvencesi 6098 s. TBK md. 355’tir. Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.

Yeniden kiralama yasağı

Yeniden kiralama yasağı, göstermelik ihtiyaç iddialarına karşı caydırıcı bir yaptırımdır. Kiracı, taşınmazın tahliyeden sonra başkasına kiralandığını öğrenirse bunu kira sözleşmesi, ilan kayıtları veya komşu beyanlarıyla ispat etmeye çalışabilir. Tazminat talebinde haklı sebebin bulunmadığını gösteren olgular önem taşır. Kiracının bu süre içinde depozitosunu geri alması ise ayrı bir konudur; ayrıntılar için depozito iadesi yazımıza bakılabilir.

Satış Sonrası Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Yeni malik için en önemli belgeler, edinme tarihini gösteren tapu kaydı ile 6098 s. TBK md. 351/1’deki bir aylık süre içinde gönderilmiş yazılı bildirimin tebliğ belgesidir. Kiracı açısından ise kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve satıştan sonraki yazışmalar, sürelerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığını denetlemeye yarar.

• Tapu kaydı veya tapu senedi: edinme tarihini gösterir.
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi: bir aylık bildirim süresine uyulduğunu kanıtlar.
• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri: sözleşme süresini ve md. 351/2 takvimini belirler.
• İhtiyacı gösteren belgeler: nüfus kaydı, işyeri kira sözleşmesi, sağlık raporu gibi.
• Kira ödeme dekontları: kimin hesabına ne zaman ödeme yapıldığını gösterir.
• Arabuluculuk son tutanağı veya icra edilebilirlik şerhli anlaşma belgesi.

Tahliye sürecinde süre hesabı yapılırken zamanaşımı ve süre aracımızdan yararlanılabilir; ancak TBK md. 351’deki süreler hak düşürücü niteliktedir ve tarihlerin belgelerle doğrulanması gerekir. Kira ve tahliye alanındaki diğer içeriklerimiz kira ve tahliye çalışma alanı sayfamızda yer alıyor; yazının yazarı hakkında bilgi için Av. Yahya Köse profil sayfasına bakılabilir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev satıldığında kiracıların ve yeni maliklerin en sık sorduğu soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir; tapu tescil tarihi, bildirimin gönderiliş şekli, kira sözleşmesinin süresi ve ihtiyacın niteliği sonucu doğrudan etkilediğinden her dosyanın kendi belgeleriyle ayrıca incelenmesi gerekir.

Ev sahibi evi satarsa kiracıya kaç ay süre verilir?

Kanunda “şu kadar süre verilir” şeklinde bir hüküm yoktur. Yeni malik ihtiyacını edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirirse, edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açabilir (TBK md. 351/1). Kiracı, mahkeme kararı veya kendi rızası olmadıkça bu süre dolduktan sonra da çıkmak zorunda değildir.

Yeni malik kira bedelini hemen artırabilir mi?

Hayır. TBK md. 310 uyarınca yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ve kira bedeli dâhil tüm koşullarla bağlıdır. Artış ancak yeni kira döneminde, sözleşmedeki hükme ve TÜFE on iki aylık ortalama sınırına göre yapılabilir. Beş yılı aşan ilişkilerde kira tespit davası ayrıca gündeme gelebilir.

Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ne olur?

Yeni malik altı ay sonra dava açma imkânını kaybeder. Bu durumda sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu (TBK md. 351/2) veya temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ya da on yıllık uzama süresinin sonu gibi diğer tahliye sebepleri değerlendirilebilir.

Kiracı satış sırasında evin gösterilmesine izin vermek zorunda mı?

TBK md. 306 uyarınca kiracı, kiralananın satışı için gerekli olduğu ölçüde kiraya verenin taşınmazı gezmesine ve göstermesine katlanmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu ziyaretleri kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Her gün habersiz ziyaret bu yükümlülüğün kapsamını aşar.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılan dava reddedilirse ne olur?

Kiracı sözleşmesini aynı koşullarla sürdürür ve davayı kaybeden yeni malik yargılama giderleri ile karşı taraf vekâlet ücretinden sorumlu tutulur. Ret kararı, yeni malikin ileride farklı bir tahliye sebebine veya değişen koşullara dayanarak yeni bir süreç başlatmasını kendiliğinden engellemez.

İşyeri satıldığında da aynı kurallar geçerli mi?

Evet. TBK md. 351, konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisine de uygulanır; yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için işyeri ihtiyacına da dayanabilir. İşyerlerinde ihtiyacın ispatı, mevcut işyerinin yetersizliği gibi ek olgular içerdiğinden daha ayrıntılı belgeleme gerektirir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil
• Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış
• İşyeri Kirasında Kira Bedelinin Tespiti Davası
• Elden Ödenen Kiranın İspatı ve Banka Şartı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.