İşyeri Kirasında Kira Bedelinin Tespiti Davası

İşyeri kira tespiti, dükkân, ofis, mağaza veya depo gibi çatılı işyerlerinde yeni kira döneminin bedelinin mahkemece belirlenmesidir. Temel kurallar konut kiralarıyla aynıdır; ancak tacir kiracılar için uygulanan geçiş dönemi, çatısız işyerlerinin kapsam dışı kalması, stopaj ve ticari emsallerin değerlendirilmesi işyerlerinde ayrı sorunlar doğurur.

Bu yazı yalnızca işyerine özgü bu sorunlara odaklanıyor. Beş yıl kuralı, TÜFE sınırı, dava açma süresi ve hakkaniyet indirimi gibi genel esasları kira tespit davası yazımızda ayrıntılı olarak anlattık; burada bunları tekrar etmek yerine işyerinde nasıl farklılaştıklarını gösteriyoruz.

İşyeri Kira Tespiti Hangi Kurallara Tabidir?

İşyeri kira tespiti, konut kiralarındaki gibi 6098 s. TBK md. 344 ve 345’e tabidir; bu hükümler md. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de md. 339/2 gereği bu kapsama girer. Kiracının esnaf, şirket veya serbest meslek sahibi olması tek başına sonucu değiştirmez.

İşyeri ile konut arasındaki fark, kanunun farklı kural koymasından çok uygulamadaki olgulardan doğar. İşyerlerinde sözleşmeler çoğu zaman uzun süreli yapılır, artış maddeleri karmaşıktır, kiracı kiralanana ciddi yatırım yapar ve emsal araştırması ticari potansiyeli de içerir. Bu nedenle aynı kanun maddesi, işyerinde farklı delil ve hesap sorunlarıyla uygulanır.

Tacir kiracılar için 2020 sonrası durum

6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK md. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’ün 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl uygulanmayacağını öngörüyordu. Bu süre 1 Temmuz 2020’de doldu. Artık tacir kiracılar için de yenilenen dönemlerde TÜFE sınırı ve beş yıl kuralı geçerlidir. O dönemde serbestçe yazılmış yüksek sabit artış maddeleri, bugünkü yenilemelerde md. 344/1’deki sınırı aşan kısım yönünden uygulanmaz.

Yüzde 25 Sınırı İşyeri Kiralarında Uygulandı mı?

Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu geçici md. 1 ve 2, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde yüzde 25 sınırını açıkça “konut kiraları bakımından” getirmişti. İşyeri kiralarında bu dönemde de yalnızca md. 344/1’deki TÜFE on iki aylık ortalama değişim sınırı uygulandı.

Bu ayrım bugün de önem taşır. Beş yıllık tespit davasında bilirkişi, önceki yıllara ait kira bedellerini geriye doğru kontrol ederken işyeri için yüzde 25 sınırını değil TÜFE oranını esas almalıdır. Kiracının önceki yıllarda yasal sınırın üzerinde ödeme yapıp yapmadığı da bu hesapla anlaşılır. Güncel oranı kira artış oranı aracıyla görmek mümkündür; oranın yasal çerçevesi ise konut ve işyeri kira artışı yazımızda anlatılıyor.

Hangi İşyerleri Kapsam Dışında Kalır?

6098 s. TBK md. 339/1 koruyucu kira hükümlerini yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygular. Arsa, açık otopark, açık depolama alanı veya reklam panosu yeri gibi çatısız taşınmazlar bu kapsamda değildir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması da kapsam dışıdır.

Çatısız işyeri kiraları

Çatısız işyeri kiralarında md. 344’teki TÜFE sınırı ve beş yıllık emsal esaslı tespit uygulanmaz. Bedel ve artış, sözleşmedeki hükümlere ve genel hükümlere göre belirlenir. Uygulamada sorun, taşınmazın üzerinde sonradan yapılmış bir yapının bulunduğu hâllerde çıkar. Kira sözleşmesinin konusu boş arsa olarak yazılmış, ancak kiracı üzerine prefabrik bir büro kurmuşsa, kiralananın niteliği sözleşmenin kurulduğu andaki duruma göre değerlendirilir. Bu nedenle sözleşmede kiralananın tanımı dikkatle yazılmalıdır.

Ürün kirası ile karıştırılmamalı

Ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasının ve ürünlerin devşirilmesinin bırakıldığı ürün kirası (eski deyişle hasılat kirası), TBK md. 357 ve devamında ayrıca düzenlenmiştir. Tam donanımlı bir otel veya işletmenin tüm unsurlarıyla kiralanması bu türe girebilir. Ürün kirasında kira tespiti, sözleşmenin niteliği ayrıca incelenmeden yapılamaz. Boş bir dükkânın veya ofisin kiralanması ise olağan işyeri kirasıdır.

İşyeri Kira Tespitinde Emsal Nasıl Seçilir?

Beş yılı aşan işyeri kiralarında 6098 s. TBK md. 344/3 uyarınca hâkim; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. İşyerlerinde emsal seçimi konuttan daha zordur, çünkü cadde cephesi, vitrin genişliği, yaya trafiği ve ruhsat durumu kira bedelini doğrudan etkiler.

Emsal işyeri seçimi

Emsal işyeri seçimi yapılırken aynı cadde veya çarşıda, benzer metrekare ve kat konumunda, dava tarihine yakın dönemde kiralanmış işyerleri esas alınmalıdır. Zemin kattaki bir dükkân ile üst kattaki bir büro birbirine emsal olamaz. Bilirkişi raporunda emsal işyerlerinin adresleri, kira başlangıç tarihleri ve bedelleri tek tek gösterilmelidir. Yalnızca “bölgedeki rayiç” ifadesiyle yetinen raporlar, itiraz edildiğinde yeterli bulunmayabilir.

Kiracının yaptığı tadilat ve dekorasyon

İşyeri kiracıları çoğu zaman kiralananı kendi faaliyetine uygun hâle getirmek için ciddi harcama yapar. Kiracının kendi masrafıyla yaptığı iyileştirmelerin, kira bedelini kiracı aleyhine yükseltecek bir unsur olarak değerlendirilmemesi gerektiği ileri sürülebilir. Kiracının yıllar içinde oluşturduğu müşteri çevresi de taşınmazın değil işletmenin değeridir. Bu olguların keşif sırasında belgelerle ve fotoğraflarla ortaya konulması önemlidir.

Stopaj ve KDV Kira Bedelini Nasıl Etkiler?

193 s. Gelir Vergisi Kanunu md. 94/5-a uyarınca ticaret şirketleri ve gerçek gelirini beyan eden tacirler gibi kiracılar, kira ödemesi yaptıkları sırada kiraya verenin gelir vergisine mahsuben tevkifat yapmakla yükümlüdür. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde bedelin brüt mü net mi yazıldığı, tespit davasında belirleyici bir ayrıntıdır.

Sözleşmede “net” bir bedel yazılmışsa kiracı, stopajı bu tutarın üzerine ekleyerek öder ve fiilî yükü daha yüksektir. Tespit davasında emsal bedeller brüt, dava konusu bedel net olarak karşılaştırılırsa hatalı bir sonuç çıkar. Dilekçede ve bilirkişi incelemesinde tüm bedellerin aynı esasa, tercihen brüt tutara çevrilmesi istenmelidir. Kiraya verenin KDV mükellefi olduğu durumlarda da faturadaki KDV’nin kira bedeline dâhil olup olmadığı ayrıca netleştirilmelidir. Vergisel sonuçlar ayrıca mali müşavirle değerlendirilmelidir.

Uzun Süreli İşyeri Sözleşmelerinde Beş Yıl Kuralı

İşyeri kiralarında 10 veya 15 yıllık sözleşmeler sık görülür. 6098 s. TBK md. 344/3, “beş yıldan uzun süreli” sözleşmeleri de açıkça kapsar ve anlaşma yapılıp yapılmadığına bakmaz. Bu nedenle sözleşmenin süresi dolmamış olsa bile altıncı kira yılında ve sonraki her beş yılın sonunda emsal esaslı tespit istenebilir.

Uzun süreli sözleşmelerde sıkça yer alan “kira bedeli her yıl yüzde X artırılır” maddeleri, ilk beş yıl içinde TÜFE sınırına kadar geçerlidir; altıncı yılda ise emsal esaslı tespiti engellemez. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan işyeri kiralarında TBK md. 344/4 gereği beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; kurdaki olağanüstü değişimler ise TBK md. 138’deki aşırı ifa güçlüğü kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Kiracı kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir mi?

TBK md. 345 davacıyı sınırlamadığından işyeri kiracısı da tespit davası açabilir. Beş yıllık dönemin sonunda emsal kiralar mevcut bedelin altına düşmüşse hâkimin hakkaniyete uygun bedeli belirlerken bunu gözetmesi beklenir. Ciro kaybı tek başına tespit sebebi değildir; olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum ifayı aşırı dengesiz kılmışsa TBK md. 138’e dayanan uyarlama yolu ayrıca incelenir.

Dava Süreci İşyerinde Nasıl İşler?

İşyeri kira tespit davasında da önce 6325 s. HUAK md. 18/B uyarınca arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa dava, taraflar tacir olsa bile 6100 s. HMK md. 4/1-a gereği sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılması, kararın dönem başından uygulanmasını sağlar (TBK md. 345).

İşyerlerinde kira dönemi takvim yılıyla değil sözleşmenin başladığı tarihle hesaplanır. Birden fazla bağımsız bölümün tek sözleşmeyle kiralandığı durumlarda her bölümün ayrı ayrı mı yoksa bütün olarak mı değerlendirileceği dilekçede belirtilmelidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa belirlenen bedel ve sonraki yıllardaki artış yöntemi yazılı belgeye geçirilmeli, belgeye icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır. Harç ve masraf için ön bilgi dava harcı aracında yer alıyor.

Arabuluculukta işyerine özgü anlaşma maddeleri

İşyeri kiralarında arabuluculuk, yalnızca bedel üzerinde değil sözleşmenin geleceği üzerinde de anlaşma fırsatı sunar. Taraflar yeni bedelin yanında sonraki yılların artış esasını, bedelin brüt mü net mi olduğunu, stopajı kimin üstleneceğini ve varsa ortak giderlerin paylaşımını tek belgede düzenleyebilir. Kiracının yaptığı yatırımların sözleşme sonunda akıbeti de bu belgeye yazılabilir. Açık ve ölçülebilir maddeler, bir sonraki beş yıllık dönemde yeniden uyuşmazlık çıkma ihtimalini azaltır.

İşyeri Kira Tespitinde Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

İşyeri kira tespitinde hatalar çoğunlukla sürelerin, bedelin esasının ve emsallerin yanlış belirlenmesinden doğar. 6098 s. TBK md. 345’teki 30 günlük süre kaçırılırsa karar ancak izleyen dönemden uygulanır; bu da kiraya veren açısından bir yıllık fark kaybı anlamına gelebilir. Aşağıdaki hatalar uygulamada en sık karşılaşılanlardır.

• Kira döneminin takvim yılı sanılması: dönem, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.
• Net ve brüt bedellerin karıştırılması: stopajlı ve stopajsız tutarlar aynı esasa çevrilmeden karşılaştırılır.
• Konut içindeki büro kullanımının işyeri sayılması veya tersi: kiralananın niteliği sözleşmedeki kullanım amacına ve fiilî duruma göre ayrıca değerlendirilir.
• Tacir kiracılar için 2012-2020 dönemindeki serbestinin bugün de sürdüğünün düşünülmesi.
• Emsal olarak ilan sitelerindeki talep fiyatlarının gösterilmesi: kurulmuş sözleşmeler daha güçlü delildir.
• Arabuluculuk başvurusunun dava tarihine göre çok geç yapılması ve sürenin son güne bırakılması.

Bu hataların çoğu dava açılmadan önce yapılacak basit bir kontrol listesiyle önlenebilir. Özellikle birden fazla işyerinin kiracısı olan şirketlerde, her sözleşmenin başlangıç tarihi, beş yıllık dönem sonu ve artış esası bir tabloda izlenmelidir.

Dava Öncesinde Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İşyeri kira tespitinde kira sözleşmesinin yanında bedelin brüt veya net olduğunu gösteren ödeme ve stopaj kayıtları, 6098 s. TBK md. 345/2’ye uygun yazılı artış bildirimi, emsal işyerlerine ait kira sözleşmeleri ve arabuluculuk son tutanağı hazırlanmalıdır. İşyerine özgü belgeler, emsal karşılaştırmasını doğrudan etkiler.

• Kira sözleşmesi, ekleri ve kiralananın tanımını gösteren krokiler.
• Kira ödemelerine ait banka dekontları ve tevkifat (stopaj) kayıtları.
• Kiracının tacir olup olmadığını gösteren belgeler, örneğin ticaret sicil kaydı veya vergi levhası.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı.
• Kiracının yaptığı tadilat ve dekorasyona ilişkin faturalar ve fotoğraflar.
• Aynı cadde veya çarşıdaki emsal işyerlerinin kira bilgileri.
• Arabuluculuk son tutanağı veya anlaşma belgesi.

Kira bedeli uyuşmazlıkları zaman zaman tahliye talebine dönüşür; işyeri tahliyesinin özellikleri kiracı tahliyesi rehberimizde yer alıyor. Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler kira ve tahliye hukuku sayfamızda bulunuyor; yazının yazarı hakkında bilgi için Av. Yahya Köse’nin profiline bakılabilir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İşyeri kira bedelinin tespitiyle ilgili en çok sorulan soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir; kiracının tacir olup olmadığı, sözleşmedeki bedelin brüt veya net yazılışı, kiralananın niteliği ve emsal işyerlerinin özellikleri sonucu doğrudan etkiler; her dosyanın kendi belgeleriyle incelenmesi gerekir.

Dükkân kirası her yıl ne kadar artırılabilir?

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK md. 344/1). Bu kural tacir ve şirket kiracılar için de 1 Temmuz 2020’den beri uygulanır. Beş yılı aşan kiralarda ise emsal esaslı tespit davası ayrıca gündeme gelebilir.

AVM'deki mağaza kiralarında da aynı kurallar mı geçerli?

AVM içindeki mağaza kural olarak çatılı işyeridir ve TBK md. 339 kapsamına girer; bu nedenle md. 344 ve 345 uygulanır. Ancak AVM sözleşmelerindeki ortak gider, ciroya bağlı ek bedel ve yabancı para hükümlerinin niteliği her sözleşmede ayrıca incelenmelidir.

Stopaj kira bedeline dâhil mi?

Sözleşmeye bağlıdır. Kiracı tacir veya şirketse GVK md. 94/5-a uyarınca ödeme sırasında tevkifat yapar. Sözleşmede bedel brüt yazılmışsa stopaj bu tutarın içindedir; net yazılmışsa kiracı stopajı ayrıca üstlenir. Tespit davasında bu ayrım bedelin karşılaştırılmasını doğrudan etkiler.

Arsa veya açık otopark kirasında kira tespit davası açılır mı?

Çatısız taşınmazlar TBK md. 339’daki konut ve çatılı işyeri kapsamına girmez. Bu nedenle md. 344’teki TÜFE sınırı ve beş yıllık emsal esaslı tespit bunlara uygulanmaz. Bedel ve artış sözleşmeye ve genel hükümlere göre belirlenir; uyuşmazlık yine de kira ilişkisinden doğar.

İşyeri kira tespit davasını kiracı açabilir mi?

Evet. TBK md. 345 davayı yalnızca kiraya verene tanımaz. Kiracı, sözleşmedeki artış maddesinin yasal sınırı aştığını veya beş yıllık dönemin sonunda bedelin emsallere göre yüksek kaldığını ileri sürerek dava açabilir. Önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

İşyeri kira tespit davasında bilirkişi neye bakar?

Bilirkişi, kiralananın konumunu, cephe ve vitrin özelliklerini, metrekaresini, ruhsat durumunu ve aynı bölgedeki emsal işyerlerinin kira bedellerini inceler. TÜFE’ye göre bulunan bedel ile emsal bedeli karşılaştırır ve hakkaniyete uygun bir öneri sunar. Hâkim raporla bağlı değildir.

Kira tespit davası açıldı diye kiracı tahliye edilebilir mi?

Hayır. Kira tespit davası yalnızca yeni dönemin bedelini belirler ve tek başına bir tahliye sebebi değildir. Ancak kesinleşen karara rağmen kira farkı ödenmezse, temerrüt ihtarı veya iki haklı ihtar gibi TBK’daki tahliye sebepleri ayrıca gündeme gelebilir. Tahliye için bu sebeplerin şartları ayrıca incelenir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Elden Ödenen Kiranın İspatı ve Banka Şartı
• Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?
• Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil
• Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.