Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?

Bir yıllık kira sözleşmesi imzalayan pek çok ev sahibi, yıl dolduğunda kiracının evi boşaltmak zorunda olduğunu düşünür. Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır: 6098 s. TBK md. 347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.

Bu yazı yalnızca şu soruya odaklanıyor: Bir yıllık süre dolduğunda ev sahibinin elinde hangi hukuki imkânlar vardır, hangileri yoktur? Tahliye yollarının genel çerçevesi için kiracı tahliyesi, 10 yıllık uzama ve tahliye taahhüdü yazımıza bakabilirsiniz. Burada bir yıllık sözleşmenin bitiş tarihinin hangi sürelere ve davalara bağlandığını, sık yapılan hatalarla birlikte ele alıyoruz.

Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?

Bir yıllık kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi, yalnızca sürenin dolduğunu gerekçe göstererek tahliye isteyemez. 6098 s. TBK md. 347/1 açıkça “kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” der. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmemişse, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzamış sayılır.

Bu kural kiracıyı koruyan emredici bir düzenlemedir. Sözleşmenin bir, iki veya beş yıllık yapılması sonucu değiştirmez; hepsinde süre bitimi, kiraya veren açısından tek başına bir sona erme sebebi değildir. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için kanunda sayılan özel bir sebebin bulunması veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.

Kural hangi kiralarda uygulanır?

TBK md. 347 konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Md. 339 uyarınca niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz. Çatısız bir arsa veya açık otopark kiralamasında ise genel kural olan TBK md. 327 geçerlidir: belirli süreli sözleşme, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Süre Bitince Kira İlişkisi Nasıl Devam Eder?

Süre bittiğinde ve kiracı bildirimde bulunmadığında sözleşme, TBK md. 347/1 uyarınca aynı koşullarla 1 yıl için uzar. Yeni bir sözleşme imzalanmasına gerek yoktur. Uzayan yılda kira bedeli hariç diğer şartlar, örneğin kullanım amacı, depozito ve yan giderler, önceki sözleşmedeki gibi devam eder.

Sözleşmenin kendiliğinden uzaması ve kira artışı

Uzayan kira yılında kira bedeli, TBK md. 344 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artırılabilir. Bu sınır sözleşmede farklı bir artış yazılmış olsa bile uygulanır. Oranı kontrol etmek için kira artış oranı hesaplama aracı, konut ve işyeri farkı için kira artışında yasal sınır yazımız yol gösterir.

Kiracının çıkış bildirimi

Kiracı, bir yıllık süre sonunda çıkmak isterse sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. TBK md. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Süresinde yapılmayan bildirim, kiracı açısından sözleşmenin bir yıl daha uzaması ve kira borcunun devam etmesi riskini doğurur.

Hangi Durumlarda Bir Yılın Sonunda Tahliye Mümkün Olur?

Bir yıllık sürenin sonunda tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa mümkündür. 6098 s. TBK md. 350, 351 ve 352 bu sebepleri sınırlı olarak sayar ve md. 354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sebeplerin çoğunda dava süresi, bir yıllık sözleşmenin bitiş tarihine bağlanmıştır.

Bu sürelerin ortak özelliği kısa olmalarıdır. Bir yıllık sözleşmede bitiş tarihinden sonraki 1 aylık süre kaçırılırsa, aynı sebebe dayanarak dava açmak için çoğu zaman bir sonraki kira yılının bitimini beklemek gerekir. Kira ödenmemesi hâlinde ise TBK md. 315’teki temerrüt yolu, süre bitimini beklemeden kullanılabilir; konutta kiracıya verilecek süre en az 30 gündür.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Bir Yıllık Sürenin Önemi Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK md. 350 uyarınca belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde açılır. Bir yıllık sözleşmede bu, ilk yılın veya uzayan her kira yılının bitiş tarihinden sonraki 1 ay demektir. TBK md. 353’e göre kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ve süre hesabı

Örneğin 1 Ekim’de başlayan bir yıllık sözleşmede ilk yıl 30 Eylül’de sona erer ve ihtiyaç davası kural olarak 1 ay içinde açılmalıdır (temsilidir). Kiraya veren bu 1 aylık süre içinde, gelecek yıl dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, davayı bir sonraki kira yılının sonunu izleyen 1 ay içinde de açabilir. Bu bildirim, ihtiyacın henüz kesinleşmediği durumlarda önemli bir esneklik sağlar.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye sağlandıktan sonra TBK md. 355 uyarınca kiralanan, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracı dışında birine kiralanamaz. İspat ölçütleri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları yazımıza, ev satıldığında yeni malikin durumu için yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye rehberimize bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü Bir Yıllık Sözleşmede Nasıl Geçerli Olur?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. TBK md. 352/1 uyarınca taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünde sık yapılan hata

Uygulamada tahliye taahhüdü çoğu zaman kira sözleşmesiyle aynı gün, anahtar teslim edilmeden imzalatılır ve tahliye tarihi olarak bir yıllık sürenin bitiş günü yazılır. Kanun teslimden sonra verilmiş taahhüdü aradığından, kiracı taahhüdün baskı altında ve teslimden önce imzalandığını ileri sürebilir. Bu nedenle taahhüdün tarihi ve imza koşulları, geçerlilik tartışmasının merkezinde yer alır.

Kira Yılı İçindeki Gecikmeler Tahliyeye Yol Açar mı?

Açabilir. TBK md. 352/2 uyarınca bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. İhtarlar aynı kira yılına ait olmalıdır.

İki haklı ihtarda süre hesabı

Bir yıllık sözleşmede kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir; takvim yılı esas alınmaz. Örneğin Ekim ayında başlayan sözleşmede Mart ve Haziran aylarında çekilen iki haklı ihtar aynı kira yılına aittir ve dava, bu kira yılının bittiği Eylül sonunu izleyen 1 ay içinde açılır (temsilidir). Ayrıntılar için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz; kiranın elden ödendiği hâllerde ise elden ödenen kiranın ispatı ayrıca önem taşır.

On Yıllık Uzama Süresi Bir Yıllık Sözleşmede Ne Zaman Dolar?

TBK md. 347/1’e göre kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirli süreli sözleşmelerde uzama süresi, sözleşmede yazan ilk sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar.

On yıllık uzama süresi için örnek hesap

1 Ekim 2026’da başlayan bir yıllık sözleşmenin ilk süresi 30 Eylül 2027’de biter. 10 uzama yılı bu tarihten sonra başlar ve 30 Eylül 2037’de sona erer (temsilidir). Kiraya veren, sebepsiz fesih için en az 3 ay önce, yani en geç 30 Haziran 2037’ye kadar yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim süresi kaçırılırsa fesih, bir sonraki uzama yılının sonu için hüküm doğurur.

Bu hesap, belirli süreli sözleşmeler içindir. Yazılı sözleşme bulunmayan veya süre belirlenmemiş kiralarda md. 347/2 uygulanır ve kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir. Yazılı sözleşme olmadan oturan kiracılar için sözleşmesiz oturan kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmede “Süre Sonunda Kiracı Çıkar” Yazıyorsa Ne Olur?

Böyle bir kayıt, kiraya verene süre bitiminde tahliye hakkı vermez. TBK md. 354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmedeki bu tür bir kayıt, md. 347’deki kiracı korumasını ortadan kaldıramaz ve tek başına bir tahliye taahhüdü olarak da kabul edilmez.

İcra yoluyla tahliye mümkün mü?

2004 s. İİK md. 272, yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra 1 ay içinde icra yoluyla tahliyesinin istenebileceğini düzenler. Ancak konut ve çatılı işyerlerinde TBK md. 347 nedeniyle süre bitimi tek başına sona erme sebebi olmadığından, bu yol kural olarak yalnızca süre sonunda gerçekten sona eren kiralar bakımından sonuç doğurur. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde sözleşmenin uzadığına dair itiraz edebilir.

Ev Sahibi ve Kiracı Hangi Adımları İzlemeli?

Tahliye davası açılmadan önce 6325 s. Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır. Arabuluculuk süreci, TBK’daki 1 aylık dava sürelerini göz önünde tutarak zamanında başlatılmalı ve başvuru tarihi belgelenmelidir.

Ev sahibi için kontrol listesi

1. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerini, dolayısıyla kira yılının hangi gün sona erdiğini belirleyin.
2. Dayanacağınız tahliye sebebini ve bu sebep için kanundaki 1 aylık dava süresinin ne zaman bittiğini hesaplayın.
3. Gerekirse süre içinde TBK md. 353’e göre dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirin.
4. İhtar ve bildirimlerinizi ispatlanabilir şekilde, tercihen noter aracılığıyla yapın.
5. Arabuluculuk başvurusunu dava süresini kaçırmayacak bir tarihte yapın.

Kiracı açısından ise en önemli adım, çıkmak isteniyorsa 15 günlük yazılı bildirim süresine uymak ve kiralananı teslim ederken durum tespitine dair belge almaktır. Depozitonun iadesi için depozito iadesi ve yasal sınır yazımız yol gösterir. Kira hukukuna ilişkin diğer konular için kira ve tahliye çalışma alanımız sayfasını inceleyebilirsiniz. Yazının yazarı Av. Yahya Köse de her kira ilişkisinin sözleşme tarihleri esas alınarak dosya özelinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir yıllık kira sözleşmesinin bitiş tarihine yaklaşan ev sahipleri ve kiracılar çoğunlukla aynı soruları sorar: kiracı çıkmak zorunda mı, bildirim ne zaman yapılmalı, sözleşmeye yazılan kayıtlar geçerli mi? Aşağıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kısa cevaplar verdik. Sürelerin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınmalıdır.

Ev sahibi yıl bitmeden kiracıya çıkması için ihtarname gönderebilir mi?

Gönderebilir, ancak yalnızca sürenin dolacağını bildiren bir ihtarname tahliye sonucu doğurmaz. TBK md. 347 uyarınca kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. İhtarname ancak ihtiyaç veya TBK md. 353 kapsamındaki dava bildirimi gibi kanuni bir sebebe dayanıyorsa işlev görür.

Kiracı yıl sonunda çıkacağını sözlü söylerse yeterli olur mu?

Olmaz. TBK md. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır. Kiracının süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerekir; aksi hâlde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılabilir.

Bir yıllık sözleşme uzadığında yeni sözleşme yapmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir. Sözleşme TBK md. 347 uyarınca kendiliğinden ve aynı koşullarla uzar. Taraflar yeni bir sözleşme yapabilir, ancak yeni sözleşmede kiracı aleyhine konulan ve kanuni tahliye korumasını ortadan kaldıran kayıtlar md. 354 nedeniyle geçersiz olur.

Ev sahibi kirayı artırmak için kiracıyı çıkarabilir mi?

Kira artışı, tek başına tahliye sebebi değildir. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli TBK md. 344 çerçevesinde belirlenir; beş yılı aşan kiralarda kira tespit davası gündeme gelir. Kiracıyı çıkarmak için kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Eşyalı kiralanan yazlıkta da on yıllık kural geçerli mi?

TBK md. 339 uyarınca niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz. Bu kiralarda sözleşme, kural olarak süresinin sonunda sona erer.

İhtiyaç davası için bir yıl dolmadan dava açılabilir mi?

Belirli süreli sözleşmelerde TBK md. 350 dava süresini sözleşme süresinin sonuna bağlar; dava sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Dava süresinin başlangıcı uyuşmazlık konusu olabileceğinden, davanın sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde açılması en güvenli yoldur.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• İşyeri Kirasında Kira Bedelinin Tespiti Davası
• Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.