Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış

Kira tespit davası, kira bedelinin yeni kira döneminde ne olacağı konusunda taraflar anlaşamadığında hâkimden bu bedeli belirlemesini istemenin yoludur. En çok tartışılan konu, 6098 s. TBK md. 344/3 uyarınca beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin TÜFE sınırına bağlı kalmadan emsal kiralara göre yeniden belirlenebilmesidir.

Bu yazıda davanın kimler tarafından ve hangi sürede açılacağını, beş yıl kuralının nasıl işlediğini, endeks dışı artışın hangi hâllerde mümkün olduğunu ve kararın hangi tarihten itibaren bağlayıcı olduğunu anlatıyoruz. Yıllık artışın yasal üst sınırını ise kira artışında yasal sınır yazımızda ayrıca ele aldık.

Kira Tespit Davası Nedir ve Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, 6098 s. TBK md. 345’te “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava” olarak düzenlenen ve yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Kanun davayı yalnızca kiraya verene tanımamıştır; bedelin fahiş olduğunu düşünen kiracı da aynı madde kapsamında tespit isteyebilir.

Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 339 kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Ev sahibinin talebi çoğunlukla bedeli artırmaya yöneliktir; kiracı ise sözleşmedeki artış maddesinin yasal sınırı aştığını ya da bedelin emsallere göre yüksek kaldığını ileri sürebilir. Dava bir alacak davası değil, kural olarak bir tespit davasıdır: mahkeme belirli bir kira dönemi için aylık bedeli belirler, sonraki tahsilat bu karara dayanır.

Kiracı da dava açabilir mi?

Evet. TBK md. 345/1 davanın “her zaman açılabileceğini” söyler ve davacıyı sınırlamaz. Kiracı açısından en sık görülen durum, sözleşmede TÜFE’nin üzerinde sabit bir artış oranı yazılı olmasıdır. TBK md. 344/1 bu tür anlaşmaları yalnızca TÜFE sınırına kadar geçerli saydığından, kiracı fazla kısmın geçersizliğini tespit ettirebilir. Fazla ödenen kısmın geri istenmesi ise ayrı bir alacak talebi olarak değerlendirilir.

Beş Yıl Dolmadan Kira TÜFE Sınırını Aşabilir mi?

Kural olarak aşamaz. 6098 s. TBK md. 344/1 yenilenen kira dönemleri için yapılan anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Taraflar anlaşamamışsa md. 344/2 uyarınca hâkim de aynı oranı aşamaz; kiralananın durumunu gözeterek bu sınırın altında kalabilir.

Bu nedenle kira ilişkisinin ilk beş yılında “piyasa kirası yükseldi” gerekçesi tek başına TÜFE’nin üzerinde bir artış sağlamaz. Güncel oranı kira artış oranı aracımızla kontrol edebilirsiniz. 2022-2024 döneminde konut kiraları için uygulanan yüzde 25 sınırı, TBK geçici md. 1 ve 2’de yazılı olduğu üzere 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Endeks dışı artışın üç istisnası

İlk beş yılda TÜFE dışına çıkılabilen dar durumlar vardır. Birincisi, yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda TBK md. 344/4’ün özel rejimidir. İkincisi, olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişiklik ifayı aşırı ölçüde dengesiz hâle getirmişse TBK md. 138’e dayanan uyarlama talebidir; bu, tespit davasından farklı ve ispatı ağır bir yoldur. Üçüncüsü, beş yıllık sürenin dolmasıyla doğan emsal esaslı tespittir. Uygulamada en sık kullanılan yol üçüncüsüdür.

Beş Yıl Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

6098 s. TBK md. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar arasında bir artış anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Hükmün can alıcı ifadesi “anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ibaresidir. Sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artırılır” yazması, beş yıl dolduktan sonra emsal esaslı tespiti engellemez. Buna karşılık emsal esaslı tespit, bedeli otomatik olarak piyasa düzeyine çıkarmaz; hâkim üç ölçütü birlikte tartar ve mevcut kiracı ile yeni bir kiracı arasındaki farkı da hesaba katar.

Beş yıllık kira tespiti hangi kira yılında istenir?

Beş yıllık kira tespiti, kira ilişkisinin altıncı kira yılı için ve bundan sonraki her beş yılın sonunda istenebilir. Altıncı yılda tespit istenmemişse, uygulamada sonraki kira yılları için de emsal esaslı tespit talep edilebildiği kabul edilir. Bu yolla belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında TBK md. 344/3’ün son cümlesi gereği yeniden TÜFE sınırı içinde artırılır. Beş yılın hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; ev satılsa bile süre sıfırlanmaz.

Emsal kira bedeli nasıl araştırılır?

Emsal kira bedeli, aynı bölgede, benzer nitelikte ve dava tarihine yakın dönemde kurulmuş kira sözleşmelerinden elde edilen bedeldir. Mahkeme taraflardan emsal sözleşme göstermelerini ister; bilirkişi de keşifte kiralananın metrekaresini, katını, yaşını, ısınma sistemini ve ulaşım imkânlarını emsallerle karşılaştırır. İlan sitelerindeki talep fiyatları tek başına emsal sayılmaz; kurulmuş sözleşmeler çok daha güçlü delildir.

Hakkaniyet indirimi nedir?

Hakkaniyet indirimi, emsal kiralardan çıkan bedelin, uzun süredir oturan kiracıya doğrudan uygulanmaması için yapılan indirimdir. Mevcut kiracı ile boş bir daireyi yeni kiralayacak kişinin konumu aynı değildir. Yargıtay uygulamasında hakkaniyet indirimi oranı dosyanın özelliklerine göre belirlenir ve sıklıkla yüzde 10 ile 20 aralığında görülür. İndirimin gerekçesiz bırakılması, kararın istinafta tartışılmasına yol açan başlıca sebeplerdendir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

6098 s. TBK md. 345/1 davanın her zaman açılabileceğini kabul eder; ancak kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı dava tarihine bağlıdır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira tespit davası süresi ve 30 gün kuralı

Kira tespit davası süresi bakımından gözden kaçan bir seçenek, TBK md. 345/2’deki yazılı bildirimdir. Kiraya veren, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse davayı o yeni dönemin sonuna kadar açabilir ve karar yine dönem başından itibaren etkili olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa, md. 345/3 gereği dava dönem sonuna kadar açılabilir ve aynı sonuç doğar.

Bu iki imkân da kaçırılırsa, dönem içinde açılan davada belirlenen bedel ancak izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Arabuluculuk süreci de hesaba katılmalıdır: 6325 s. HUAK md. 18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süreler işlemez. Yine de başvurunun son güne bırakılmaması, tarih tartışmasını baştan önler.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9).

Arabuluculuk şartı ve görevli mahkeme

Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan dava, usulden reddedilir. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK md. 18/B/3). Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir (HUAK md. 18/A/11).

Yargılama Nasıl İlerler? Bilirkişi ve Keşif

Kira tespit davasında belirleyici delil, çoğunlukla mahkemenin yerinde yaptırdığı keşif ve bilirkişi raporudur. Bilirkişi, TBK md. 344/3’teki ölçütleri uygulayarak TÜFE’ye göre bulunan bedel ile emsallere göre bulunan bedeli karşılaştırır ve hakkaniyet indirimi yapılmış bir öneri sunar; hâkim bu raporla bağlı değildir.

Taraflar rapora süresi içinde itiraz edebilir; emsal olarak gösterilen dairelerin gerçekten benzer olup olmadığı en sık itiraz konusudur. Kiracı, kiralananda kendi masrafıyla yaptığı iyileştirmelerin bedeli yükseltmek için kullanılmaması gerektiğini de ileri sürebilir. Dava masrafları için dava harcı aracımızdan ön bilgi edinmek mümkündür; kesin tutar dosyanın niteliğine göre değişir.

Dilekçede neler yer almalı?

Dilekçede sözleşmenin başlangıç tarihi, dönem başları, mevcut aylık bedel, talep edilen bedel ve tespitin hangi kira dönemi için istendiği açıkça yazılmalıdır. Beş yıl kuralına dayanılıyorsa bu durum ayrıca belirtilmeli, emsal sözleşmeler ve adresleri gösterilmelidir. Yazılı artış bildirimi yapılmışsa tebliğ belgesi eklenmelidir; çünkü kararın dönem başından geçerli olup olmayacağını bu belge belirler.

Karar Hangi Tarihten İtibaren Uygulanır, Fark Nasıl İstenir?

Mahkemenin belirlediği bedel, TBK md. 345’teki süre koşullarına uyulmuşsa talep edilen yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır. Yargıtay uygulamasında kira tespit kararları tespit hükmü niteliğinde görüldüğünden, kural olarak kesinleşmeden icraya konulamaz; birikmiş kira farkı bu nedenle ancak kesinleşmeden sonra talep edilebilir hâle gelir.

Kararın kesinleşmesiyle, dönem başından itibaren ödenmesi gereken bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark kiracıdan talep edilebilir hâle gelir. Kira bedelleri ve bunlara ilişkin farklar TBK md. 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Faiz talebi varsa başlangıç tarihi ayrıca değerlendirilmelidir; kabaca bir hesap için yasal faiz aracı kullanılabilir.

Sonraki yıllarda artış

Tespit edilen bedel yeni bir başlangıç noktasıdır. İzleyen kira yıllarında bu bedel, sözleşmedeki artış hükmüne göre ancak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı sınırı içinde artırılabilir. Bir sonraki beş yıllık dönem dolduğunda emsal esaslı tespit yeniden gündeme gelebilir. Tarafların bu takvimi bir tabloda izlemesi, hem hak kaybını hem de gereksiz davaları önler.

Yabancı Para Kira Tespitte Nasıl Değerlendirilir?

6098 s. TBK md. 344/4 uyarınca kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra hâkim, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de gözeterek md. 344/3’teki ölçütlere göre karar verir.

Bu kuralın istisnası TBK md. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüdür. Kurda olağanüstü bir değişim yaşanmış ve bu değişim tarafların sözleşme kurulurken öngöremeyeceği ölçüdeyse, beş yıl dolmadan da uyarlama istenebilir. Uyarlama davası ile kira tespit davası farklı şartlara bağlıdır. Hangi yolun uygun olduğu, sözleşmenin kuruluş tarihine ve kurdaki değişimin boyutuna göre ayrıca incelenmelidir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Kira tespit davasının hazırlığında en önemli belge, sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira dönemlerini gösteren kira sözleşmesidir. Buna ek olarak son beş yıla ait ödeme dekontları, yazılı artış bildirimi, emsal kira sözleşmeleri ve arabuluculuk son tutanağı hazırlanmalıdır; 6325 s. HUAK md. 18/B gereği tutanak olmadan dava açılamaz.

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, özellikle artış maddesi.
• Kiranın gerçekte ödenen tutarını gösteren banka dekontları. Elden ödemelerde ispat sorunları için elden ödenen kiranın ispatı yazımıza bakılabilir.
• Yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya tebliğ edilmiş yazılı artış bildirimi ve tebliğ şerhi.
• Aynı bölgede benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri veya bunları gösterebilecek kişilerin bilgileri.
• Kiralananın durumunu gösteren fotoğraflar, yapılan tadilatlara ilişkin faturalar.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği.

Kira bedeli konusundaki uyuşmazlık zamanla tahliye tartışmasına dönüşebilir. Kiracının ödemediği farklar için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ya da on yıllık uzama süresine ilişkin kiracı tahliyesi rehberimiz ayrı değerlendirmeler içerir. İşyeri kiralarına özgü sorunları işyeri kira tespiti yazısında ele aldık. Konut ve işyeri kiralarındaki genel çalışma alanımız için kira ve tahliye hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davasıyla ilgili en çok merak edilen soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenin başlangıç tarihi, artış maddesi, yazılı bildirimin zamanı ve emsal kiraların niteliği sonucu doğrudan etkilediğinden her dosyanın kendi belgeleriyle ve güncel mevzuatla ayrıca incelenmesi gerekir.

Kira tespit davası kaç ayda sonuçlanır?

Kesin bir süre yoktur. Arabuluculuk aşaması kural olarak üç ila dört hafta sürer; ardından sulh hukuk mahkemesindeki yargılama keşif, bilirkişi raporu ve itirazlarla birlikte mahkemenin iş yüküne göre birkaç aydan bir yılı aşan sürelere uzayabilir. İstinaf incelemesi bu süreye eklenir.

Ev sahibi beş yıl dolmadan emsal kira isteyebilir mi?

Kural olarak hayır. İlk beş yılda kira artışı, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimiyle sınırlıdır (TBK md. 344/1-2). Yabancı para kirası ve aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama gibi dar istisnalar dışında emsal esaslı tespit ancak beş yıl dolduktan sonra mümkündür.

Kira tespit davası devam ederken kiracı eski bedeli mi öder?

Evet, karar kesinleşinceye kadar kiracı sözleşmeye ve yasal sınıra göre ödemeye devam eder. Kararla belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olursa, kesinleşmeden sonra aradaki fark toplu olarak istenebilir. Farkın ödenmemesi ayrıca temerrüt tartışmasına yol açabilir.

Kira tespit davasını kaybeden taraf neleri öder?

Davayı kaybeden taraf, HMK hükümlerine göre yargılama giderlerinden ve karşı tarafın vekâlet ücretinden sorumlu tutulur. Kısmen kabul hâlinde giderler haklılık oranına göre paylaştırılır. Arabuluculuk ilk toplantısına mazeretsiz katılmayan taraf, haklı çıksa bile giderlerin yarısından sorumlu olabilir.

Ev satılırsa beş yıllık süre yeniden mi başlar?

Hayır. TBK md. 310 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme aynen devam ettiğinden beş yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Yeni malik, süre dolmuşsa tespit davasını kendi adına açabilir.

Kira tespit davasında tanık dinlenir mi?

Tanık dinlenebilir; ancak bedel belirlemede asıl ağırlık keşif, bilirkişi raporu ve emsal kira sözleşmelerindedir. Kiralananın durumu, yapılan tadilatlar veya emsal dairelerin özellikleri gibi vakıalarda tanık beyanları destekleyici rol oynar. Kira bedelinin ne kadar ödendiği ise yazılı belgelerle ispatlanmalıdır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı
• Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil
• Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.