İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira bedelini aynı kira yılı içinde iki kez zamanında ödemeyen kiracıya karşı kiraya verene tanınan bir dava yoludur. Kiracı ihtardan sonra borcunu ödese bile bu sebep ortadan kalkmaz. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının ihtarın hangi koşullarda “haklı” sayıldığını ve dava süresini doğru bilmesi gerekir.

Aşağıda şartları, kira yılının nasıl hesaplandığını, zorunlu arabuluculuk aşamasını ve kiracının ileri sürebileceği savunmaları 26.09.2026 tarihli mevzuata göre açıklıyoruz. Genel tahliye sebeplerinin tamamını görmek isterseniz kiracı tahliyesi sebeplerini anlatan yazımıza de bakabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, 6098 s. TBK md. 352/2 uyarınca kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı olarak uyarılmasına sebep olması hâlinde açılır. Kiraya veren, bu durumda sözleşmeyi kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu yol, kiracının borcunu hiç ödememesi hâlinde uygulanan temerrüt nedeniyle tahliyeden farklıdır. Burada kiracı çoğu zaman borcunu eninde sonunda öder; ancak ödemeyi sürekli geciktirdiği için kiraya veren her seferinde ihtar çekmek zorunda kalır. Kanun koyucu, kira ilişkisindeki bu düzensizliği tek başına tahliye sebebi saymıştır.

Hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu içinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümde yer alır. TBK md. 354 gereğince dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu kurallar kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye “tek gecikmede tahliye” gibi bir madde yazılsa bile geçerli olmaz.

Bir İhtar Hangi Durumda “Haklı” Sayılır?

6098 s. TBK md. 352/2 ihtarın yazılı olmasını ve kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanmasını arar. Yargıtay uygulamasında ihtarın haklı sayılması için, ihtarın kiracıya ulaştığı tarihte vadesi gelmiş bir kira borcunun ödenmemiş olması yeterli görülür. İhtardan sonra yapılan ödeme, ihtarı haksız hâle getirmez.

Haklı ihtar şartları

Uygulamada aranan unsurları şöyle sıralayabiliriz:

• İhtar, sözleşmede kararlaştırılan ödeme günü geçtikten sonra gönderilmiş olmalıdır. Vadesi gelmemiş kira için çekilen ihtar haklı değildir.
• İhtar kira bedeline ilişkin olmalıdır. Aidat veya yan giderler için yapılan ihtarın bu kapsama girip girmediği sözleşmenin içeriğine göre ayrıca değerlendirilir.
• İki ihtar, farklı aylara ait kira borçları için yapılmalıdır. Aynı ayın kirası için iki kez ihtar çekmek, iki ayrı haklı ihtar sayılmaz.
• İki ihtar da aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır.

İhtarın şekli ve tebliği

Kanun yalnızca yazılı şekli arar; noter şartı yoktur. Ancak ispat yükü kiraya verendedir ve ihtarın kiracıya ulaştığı tarihin kesin olarak gösterilmesi gerekir. Bu nedenle noter kanalıyla gönderilen ihtarname en güvenli yoldur. Yargıtay uygulamasında, kira alacağı için başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinin de yazılı ihtar yerine geçebildiği kabul edilmektedir. tebligat." aria-label="Ödeme emri — tanım">Ödeme emri gönderilen durumlarda itiraz süreci için icra takibine itiraz süresi rehberimize göz atabilirsiniz.

İki İhtarın Aynı Kira Yılında Yapılması Neden Önemlidir?

6098 s. TBK md. 352/2, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmasını, bir yıldan kısa sözleşmelerde ise kira süresi içinde yapılmasını şart koşar. Farklı kira yıllarına dağılmış ihtarlar birleştirilemez; her kira yılı kendi içinde ayrıca değerlendirilir.

Kira yılı hesabı

En sık yapılan hata, kira yılını 1 Ocak ile 31 Aralık arası sanmaktır. Kira yılı, sözleşmenin başladığı günden itibaren bir yıllık dönemdir. Örneğin 15 Mart’ta başlayan bir sözleşmede kira yılı 15 Mart’tan bir sonraki yılın 14 Mart’ına kadar sürer. Kasım ayında çekilen bir ihtar ile Şubat ayında çekilen ikinci ihtar, takvim yılı farklı olsa da aynı kira yılına düşer.

Bir yıldan kısa sözleşmeler

Sözleşme örneğin 6 ay için yapılmışsa iki haklı ihtarın bu 6 aylık kira süresi içinde yapılması yeterlidir. Dava süresi de kira süresinin bitiminden başlar. Sözleşme uzadığında yeni dönem ayrı bir süre olarak ele alınır.

Tahliye Davası Hangi Süre İçinde Açılmalıdır?

6098 s. TBK md. 352/2’ye göre dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre uygulamada hak düşürücü süre olarak değerlendirilir; kaçırılırsa aynı ihtarlara dayanılarak tahliye istenemez ve yeni kira yılında yeniden iki haklı ihtar gerekir.

Tahliye davası süresi ve arabuluculuğun etkisi

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olduğundan, 1 aylık sürenin arabuluculuk sırasında nasıl işlediği önemlidir. 6325 s. Kanun md. 18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen başvuruyu son günlere bırakmamak gerekir; başvuru tarihinin belgelenmesi ve son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi şarttır.

Kira yılı bitmeden açılan dava

İkinci haklı ihtarın ardından kira yılı dolmadan dava açılması uygulamada tartışılan bir konudur. Kanun metni son sınırı açıkça belirler: kira yılının bitiminden itibaren 1 ay. En güvenli planlama, kira yılının bitiş tarihini önceden hesaplamak ve arabuluculuk başvurusunu bu tarihe göre zamanlamaktır. Somut dosyada erken başvurunun sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B-1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır. İki haklı ihtara dayanan tahliye talebi de bu kapsamdadır. Yalnızca 2004 s. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışında tutulmuştur.

Zorunlu arabuluculuk süreci

6325 sayılı Kanun md. 18/A-9 uyarınca arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk sistemine dair genel bilgi için zorunlu arabuluculuk sürecini anlatan yazımız yol gösterici olabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

6100 s. HMK md. 4/1-a gereğince kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. Yetki bakımından genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de gündeme gelir; uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

İki Haklı İhtar ile Temerrüt Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark Nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliyede, 6098 s. TBK md. 315 uyarınca kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün ödeme süresi verilir ve kiracı bu sürede öderse tahliye edilemez. İki haklı ihtar yolunda ise sonradan ödeme yapılması tahliyeyi engellemez. İki yolun şartları ve süreleri birbirinden ayrıdır.

İcra yolunda 2004 s. İİK md. 269 uyarınca kiracının ihtarlı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme imkânı vardır. Ödeme süresi içinde borç ödenmezse, İİK md. 269/a gereğince ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Pratikte kiraya verenler iki yolu birlikte düşünür: gönderilen ihtarlı ödeme emirleri, aynı kira yılında iki kez tekrarlanırsa iki haklı ihtar davasının da temelini oluşturabilir.

Kiracı Bu Davada Hangi Savunmaları Yapabilir?

Kiracı, 6098 s. TBK md. 352/2’deki şartlardan birinin eksik olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. En sık görülen savunmalar; kiranın ihtardan önce ödenmiş olması, ihtarların farklı kira yıllarına ait olması, dava süresinin kaçırılması ve ihtarın tebliğ edilmemiş olmasıdır. İspat, belgelerle yapılır.

Kiracının savunmaları

• Ödeme ihtardan önce yapılmıştır: Banka dekontunun tarihi, ihtarın tebliğ tarihinden önceyse ihtar haklı sayılmaz.
• Kira henüz muaccel değildi: Sözleşmede ödeme günü ayın 10’u ise ayın 5’inde çekilen ihtar haklı değildir.
• İhtarlar aynı kira yılında değildir: Kira yılının başlangıç tarihi sözleşmeden tespit edilerek sayım yapılır.
• Dava süresinde açılmamıştır: Mahkeme hak düşürücü süreyi kendiliğinden dikkate alır.
• Kiraya veren ödemeyi kabul etmemiştir: Hesap bilgisinin değiştirilmesi veya ödemenin reddedilmesi gibi alacaklı kaynaklı engeller dosya özelinde incelenir.

Kira bedelinin tutarı konusunda anlaşmazlık varsa, örneğin kiraya veren yasal sınırın üzerinde artırılmış bir bedel talep ediyorsa, ihtarın haklılığı da tartışmalı hâle gelir. Artış oranına ilişkin kuralları kira artışında yasal sınır yazımızda açıkladık; oranı kontrol etmek için kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi 10 Yılı Aşmışsa Bu Dava Yine Açılabilir mi?

Evet. 6098 s. TBK md. 347 kiraya verenin yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesini sınırlar. İki haklı ihtar ise kiracıdan kaynaklanan bir sebeptir ve TBK md. 352/2 uyarınca sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğuna bakılmaksızın, her uzama yılı ayrı bir kira yılı sayılarak kullanılabilir.

Kiracının kendi davranışına bağlı bu sebep, 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemeyi gerektirmez. Bununla birlikte kiraya verenin başka bir tahliye sebebine de sahip olması mümkündür. Örneğin kiraya veren taşınmazı kendisi kullanmak istiyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartlarını ayrıca değerlendirmek gerekir. Her sebebin kendi süresi ve ispat kuralı vardır; farklı sebepler aynı dilekçede ileri sürülebilse de şartları ayrı ayrı gerçekleşmelidir.

Bu örnek temsilidir: Sözleşmesi 1 Haziran’da başlayan bir kiracı, Eylül ve Ocak aylarının kirasını geç ödemiş ve her iki ay için de noter ihtarı almıştır. Kira yılı 31 Mayıs’ta biter; kiraya veren 30 Haziran’a kadar arabuluculuk başvurusu yaparak süreci başlatmalıdır. Başvuru Temmuz’a kalırsa bu iki ihtara dayanılamaz.

Tahliye Kararından Sonra Ne Olur?

Sulh hukuk mahkemesi davayı kabul ederse kiracının taşınmazı boşaltmasına karar verir. Kararın icrası için 2004 s. İİK’nın ilamların icrasına ilişkin hükümleri uygulanır. Tahliye kararıyla birlikte yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de genellikle haksız çıkan tarafa yükletilir; bu kalemler dosya özelinde hesaplanır.

Kiracının ödenmemiş kira borcu varsa bu alacak ayrıca talep edilebilir. Kira bedelleri için 6098 s. TBK md. 147/1 uyarınca 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Kiracı yönünden ise taşınmazı teslim ederken güvence bedelinin iadesi gündeme gelir; bu konuyu depozito iadesi rehberimizde ayrıca ele aldık. Dava masraflarını önceden görmek için dava harcı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İki haklı ihtar davası tamamen belgeye dayanır. 6098 s. TBK md. 352/2’deki her şartın, yani sözleşme başlangıcının, ödeme gününün, iki ihtarın tebliğ tarihlerinin ve ödeme tarihlerinin, dava açılmadan önce tek bir dosyada toplanması ve tarihlerin kira yılına göre sıralanması gerekir.

• Yazılı kira sözleşmesi veya sözleşmenin varlığını gösteren belgeler (başlangıç tarihi ve ödeme günü için).
• İki ihtarnamenin ve tebliğ şerhlerinin onaylı örnekleri ya da ödeme emri ve tebliğ mazbatası.
• Kira ödemelerinin tamamını gösteren banka hesap dökümü.
• Kira artış yazışmaları ve varsa önceki uyuşmazlıklara ilişkin kararlar.
• Arabuluculuk son tutanağı (dava dilekçesine eklenmesi zorunludur).

Belgeler toplandıktan sonra kira yılının bitiş günü ve 1 aylık sürenin son günü bir takvime işlenmelidir. Kira ve tahliye uyuşmazlıklarında izlenen yol hakkında genel bilgiye kira ve tahliye hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Bu alandaki çalışmalar Av. Yahya Köse tarafından yürütülmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda kiraya verenlerin ve kiracıların en çok merak ettiği soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel niteliktedir; sözleşmenizin başlangıç tarihi, ödeme günü ve ihtarların tebliğ tarihleri sonucu doğrudan etkilediği için her dosyanın kendi belgeleriyle ayrıca incelenmesi gerekir.

Kira bir gün geç ödenirse ihtar çekilebilir mi?

Evet. Sözleşmedeki ödeme günü geçtiği anda kira borcu muaccel olur ve bu tarihten sonra çekilen yazılı ihtar haklı sayılabilir. Ancak ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte ödeme hâlâ yapılmamış olmalıdır. Ödeme tebliğden önce yapılmışsa ihtar haklı değildir.

İhtarname için noter zorunlu mu?

Hayır. TBK md. 352/2 yalnızca yazılı şekil arar. Bununla birlikte ihtarın içeriğini ve kiracıya ulaştığı tarihi ispat etmek kiraya verene düşer. Noter ihtarnamesi veya icra takibinde tebliğ edilen ödeme emri, ispat bakımından en güvenli yöntemlerdir.

Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse dava düşer mi?

Hayır. İhtar tarihinde muaccel kira ödenmemişse ihtar haklıdır ve sonradan yapılan ödeme bu niteliği ortadan kaldırmaz. Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı da budur. Kiracı, ödemenin ihtardan önce yapıldığını belgeleyebilirse ihtarın haklılığına itiraz edebilir.

İki ihtar farklı yıllarda çekilmişse ne olur?

İhtarlar farklı kira yıllarına düşüyorsa birleştirilemez ve bu sebeple tahliye istenemez. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Bu nedenle takvim yılı farklı olsa bile iki ihtar aynı kira yılı içinde kalabilir; sayım sözleşmeye göre yapılmalıdır.

İşyeri kiralarında da iki haklı ihtar uygulanır mı?

Evet. TBK md. 352/2, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümde düzenlenmiştir ve her iki kira türünde de uygulanır. Dükkân, ofis veya depo gibi çatılı işyerlerinde de aynı kira yılı, iki yazılı ihtar ve 1 aylık dava süresi kuralları geçerlidir.

Arabuluculukta anlaşma olursa tahliye nasıl gerçekleşir?

Taraflar tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa bu husus anlaşma belgesine yazılır. 6325 s. Kanun md. 18/B uyarınca bu belgeye taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhli belge, kararlaştırılan tarihte boşaltma yapılmazsa icra yoluyla uygulanabilir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış
• Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı
• Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.