İzmir’de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik

İzmir’de işyeri kirasında tahliye meselesi çoğu zaman dükkânın, ofisin ya da deponun satılmasıyla gündeme gelir. Yeni malik kapıya gelir, “işyerine ihtiyacım var” der; kiracı ise yıllarca emek verdiği yeri bir anda kaybetmekten endişe eder. Oysa kanun bu el değiştirmeyi ayrıntılı biçimde düzenlemiştir ve sürelerin büyük kısmı bir aylıktır.

Bu yazı, işyeri kiralarına özgü noktaları ve dosyanın İzmir’de hangi mercide yürüdüğünü anlatır. Konut kiracısının evinin satılması ayrı bir yazının, tahliye sebeplerinin genel çerçevesi ise kiracı tahliyesi sebeplerini anlatan genel rehberin konusudur.

İzmir’de İşyeri Kirasında Tahliye: Satış Kira Sözleşmesini Bitirir mi?

Hayır. 6098 s. TBK md. 310 uyarınca sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, icra ihalesi ya da miras fark etmez. Kiracı aynı bedel ve koşullarla oturmaya devam eder; tahliye için kanundaki bir sebebe ve çoğu durumda dava açılmasına ihtiyaç vardır.

Uygulamada kiracıların en çok sorduğu soru, tapuda kiracılık hakkının şerh edilmemiş olmasının sonucu değiştirip değiştirmediğidir. TBK md. 312, taşınmaz kiralarında şerhi bir seçenek olarak düzenler; şerh yoksa da md. 310’daki kural işler. Şerh, özellikle uzun süreli ve yüksek yatırım yapılan işyeri kiralarında ispatı kolaylaştıran ek bir güvencedir.

Yeni malik açısından ise ilk adım, sözleşmenin bir örneğini ve kira ödemelerinin hangi hesaba yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmektir. Satıştan sonra kiranın eski malike ödenmeye devam etmesi, ilerideki temerrüt tartışmalarının en sık kaynağıdır.

Yeni Malik İşyerini Hangi Şartlarla Boşalttırabilir?

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir (TBK md. 351). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir; ispat yükü yeni malikin üzerindedir ve dava kiracının aleyhine değiştirilemeyen sürelere bağlıdır.

Yeni malikin işyeri ihtiyacı nasıl ispat edilir?

İşyeri ihtiyacında mahkeme, yeni malikin halen nerede faaliyet gösterdiğine, mevcut yerinin kira mı mülk mü olduğuna, faaliyetin niteliğine ve kiralananın bu faaliyete elverişli olup olmadığına bakar. Vergi levhası, oda kaydı, mevcut işyerinin kira sözleşmesi, ruhsat başvurusu ve tanık beyanı sık kullanılan delillerdir. Genel ihtiyaç ölçütleri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yazısında ayrıntılı anlatılmıştır.

Kâr amacıyla yeniden kiraya vermek ya da daha yüksek kira almak ihtiyaç sayılmaz. Şirket tarafından satın alınan taşınmazlarda ihtiyacın şirketin kendi faaliyetiyle bağlantılı olarak gösterilmesi gerekir; ortakların kişisel ihtiyacı kural olarak şirketin ihtiyacı yerine geçmez.

İki ayrı yol: 1 ay bildirim veya sözleşme sonu

TBK md. 351 yeni malike iki seçenek tanır. Birincisinde edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç durumu kiracıya yazılı olarak bildirilir ve dava bu edinmeden itibaren 6 ay geçtikten sonra açılır. İkincisinde bildirim yapılmaz; dava sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Birinci yolda bildirim süresi kaçırılırsa yalnızca ikinci yol kalır. Konut yönünden aynı kural yeni malikin ihtiyacı yazısında işlenmiştir.

İşyeri Kirasında Süreler Nasıl Hesaplanır?

Sürelerin çoğu 1 aydır ve hak düşürücü niteliktedir. TBK md. 351’de bir aylık bildirim süresi tapudaki tescil tarihinden, ihtiyaç davasında TBK md. 350’deki 1 ay ise belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlar. TBK md. 353 uyarınca dava açılacağı süresinde yazılı bildirilirse süre bir kira yılı uzar.

Takvim hesabında en sık hata, tapu satış tarihinin değil de kiracıya tapunun gösterildiği günün esas alınmasıdır. Bir diğer hata, arabuluculuk sürecinin dava süresini kurtaracağını düşünüp başvuruyu son güne bırakmaktır. HUAK md. 18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez; ancak başvurunun 1 aylık süre içinde yapılmış olması gerekir.

On yıllık uzama süresi işyeri için ne anlama gelir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme kiracı 15 gün önceden bildirimde bulunmadıkça birer yıl uzar. 10 yıllık uzama süresinin sonunda ise kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK md. 347/1). Yeni malik, eski malik döneminde işlemiş uzama yıllarını da devralır; on yılın hesabı sözleşmenin ilk süresinin bitiminden başlar.

Kiracı İşyerini Devredebilir veya Alt Kiraya Verebilir mi?

Devir ve alt kira farklı kurallara bağlıdır. 6098 s. TBK md. 322/2 uyarınca çatılı işyerinde kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kiraya veremez. TBK md. 323 ise kira ilişkisinin devrini yazılı rızaya bağlar ve işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamayacağını öngörür.

İşyeri kira sözleşmesinin devri ve yeni malik

Satış sürecinde kiracı da işletmesini devretmek isteyebilir. Böyle bir durumda devir talebinin yeni malike yazılı olarak iletilmesi ve cevabın beklenmesi gerekir. Yeni malikin yalnızca “kendim kullanacağım” gerekçesiyle rızayı reddetmesi, md. 351’deki dava yolunu kullanmadığı sürece tek başına bir tahliye sonucu doğurmaz. Rızanın haksız yere esirgendiği iddiası da sulh hukuk mahkemesinde ve arabuluculuk sonrasında tartışılır.

Kiracı şirketin ortaklık yapısının değişmesi, kira ilişkisinin devri sayılmaz; kiracı tüzel kişilik aynı kalır. Buna karşılık şahıs işletmesinin bir şirkete devredilmesi, kiracının değişmesi anlamına gelir ve md. 323’teki yazılı rıza gerekir. Ölen kiracının ortakları ile aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının sözleşmeyi sürdürebileceği de TBK md. 356’da ayrıca düzenlenmiştir.

İzmir’de İşyeri Tahliye Davası Hangi Mahkemede Görülür?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 s. HMK md. 4/1-a). Taraflar tacir olsa ve kiralanan büyük bir ticari alan olsa da dava asliye ticaret mahkemesine değil sulh hukuka açılır. Yetki için davalının yerleşim yeri (HMK md. 6) ve sözleşmenin ifa yeri (HMK md. 10) esas alınır.

İşyeri tahliye davası nerede açılır?

İzmir Adliyesine bağlı Konak, Bornova, Buca, Bayraklı, Karabağlar, Gaziemir, Balçova, Narlıdere ve Güzelbahçe’deki işyerleri için sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasında bulunur. Karşıyaka ve Çiğli dosyaları için Karşıyaka Adliyesinin Çiğli Ek Hizmet Binası kullanılır. Torbalı, Kemalpaşa, Menemen, Aliağa, Çeşme gibi kendi adliyesi olan ilçelerde dava o adliyenin sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Sık yapılan bir hata, 01.09.2026’dan beri asliye hukuk mahkemelerinin taşındığı Halkapınar Ek Hizmet Binasına gidilmesidir. Kira davası asliye hukuka açılırsa görevsizlik kararı verilir ve dosya sulh hukuka gönderilir; aylar kaybedilir. Görev ve yetki hatalarının sonuçları istinaf ve temyiz süreleri yazısıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk İşyeri Tahliyesinde Nasıl İşler?

6325 s. HUAK md. 18/B uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yalnızca İİK’ya göre ilamsız tahliye takibi bunun dışındadır. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki büroya yapılır (md. 18/A/4). Arabulucu 3 hafta içinde süreci bitirir, zorunlu hâlde 1 hafta uzatabilir.

İşyeri kiralarında arabuluculuk, tahliye tarihinin ertelenmesi, kiracının yaptığı tadilatların akıbeti veya taşınma süresince kira bedelinin belirlenmesi gibi konularda esnek çözümler üretmeye uygundur. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK md. 18/B/3). Süreçle ilgili İzmir’e özgü ayrıntılar İzmir Arabuluculuk Bürosu rehberinde yer alır.

Taraflardan birinin geçerli mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmaması, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulması sonucunu doğurur (HUAK md. 18/A/11). Bu nedenle davetiye geldiğinde toplantıya katılmak, anlaşma niyeti olmasa da usul açısından önemlidir.

Tahliyeden Sonra Kiracının Hangi Hakları Kalır?

İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan işyeri, haklı sebep olmadıkça 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (6098 s. TBK md. 355). Bu kural yeni malikin ihtiyaç davası için de uygulanır.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan işyerlerinde eski kiracının yeni durum ve yeni bedelle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen 1 ay içinde kullanılmalıdır.

Kiracının işyerinde yaptığı yenilik ve değişiklikler yönünden TBK md. 321 belirleyicidir: rızayla yapılan değişikliklerde kiraya veren eski hâle getirmeyi ancak yazılı olarak kararlaştırılmışsa isteyebilir; kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışının karşılığını isteyemez. Bu nedenle tadilat yapılmadan önce yazılı bir protokol imzalanması, tahliye anındaki tartışmaları azaltır.

Temsili Örnek: Kemeraltı’nda Satılan Dükkân

Konak Kemeraltı’nda bir dükkânın 2019’dan beri kiracısı olduğu, dükkânın 03.03.2026’da satıldığı varsayılsın (temsilidir). TBK md. 351/1 uyarınca yeni malik 03.04.2026’ya kadar yazılı bildirim yapmalı, davayı da 03.09.2026’dan sonra açmalıdır. Dava öncesinde, işyeri İzmir Adliyesinin yargı çevresinde olduğu için Gültekinler Plaza’daki arabuluculuk bürosuna başvurulur.

Yeni malik bildirimi WhatsApp mesajıyla yaptıysa, yazılı şekil şartının sağlanıp sağlanmadığı tartışılır; uygulamada noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup gibi ispatı güçlü yollar tercih edilir. Bildirim süresi kaçırılmışsa yeni malik, sözleşmenin yıllık dönem sonunu bekleyip bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Kiracı açısından ise bu süre hesapları, savunmanın ilk ve çoğu zaman en güçlü dayanağıdır. Bu örnek temsilidir.

İşyeri Tahliyesi Sürecinde Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Dosyanın sağlıklı ilerlemesi için kira sözleşmesi, tapu kaydı, yazılı bildirim ve tebliğ belgeleri baştan hazırlanmalıdır. 6100 s. HMK md. 316 uyarınca sulh hukuktaki kira davaları basit yargılama usulüne tabidir; delillerin dilekçelerle birlikte gösterilmesi gerektiğinden eksik belge sonradan telafisi zor bir boşluk yaratır.

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller (tadilat, devir, alt kira izni).
• Güncel tapu kaydı ve satışın tescil tarihini gösteren belge.
• TBK md. 351 bildiriminin aslı ve tebliğ şerhi.
• Son iki yılın kira ödeme dekontları; ödeme yapılan hesabın kime ait olduğu.
• İhtiyacı gösteren belgeler: mevcut işyerinin kira sözleşmesi, vergi levhası, oda kaydı, ruhsat yazışmaları.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği (HUAK md. 18/A/2).

Kiracı tarafında ise kira bedelinin satıştan sonra kime ve nasıl ödendiği özellikle önemlidir. Bedel konusunda ayrıca uyuşmazlık varsa işyeri kira bedelinin tespiti davası ayrı bir süreç olarak değerlendirilir; yıllık artış sınırları için konut ve işyeri kira artışı sınırı yazısı ve kira artış oranı aracı kullanılabilir. Kira hukukuna ilişkin diğer içerikler kira ve tahliye hukuku sayfasında toplanmıştır; bu alandaki çalışmalar için Av. Yahya Köse profiline bakılabilir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Dükkân, ofis veya depo satıldığında kiracı ile yeni malik arasında en çok sorulan soruları aşağıda kısa cevaplarla topladık. Cevaplar 6098 s. TBK md. 310-356 ile 6325 s. HUAK md. 18/B esas alınarak hazırlanmıştır; somut dosyada sözleşme hükümleri ve tebligat tarihleri ayrıca incelenmelidir.

Dükkân satılınca yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK md. 310). Tahliye için TBK md. 351’deki ihtiyaç sebebine dayanıp süreler içinde dava açması veya kiracıdan kaynaklanan başka bir sebebin bulunması gerekir.

Yeni malik bir aylık bildirimi kaçırırsa ne olur?

Bildirimle 6 ay sonra dava açma yolu kapanır. Yeni malik yalnızca sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç davası açabilir (TBK md. 351/2). Süre hak düşürücü olduğundan mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır.

İşyeri kiracısı tahliye davasında arabulucuya gitmek zorunda mı?

Davayı açacak taraf, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorundadır (HUAK md. 18/B). Kiracı davalı konumundaysa toplantıya katılmalıdır; mazeretsiz katılmamak yargılama giderlerinin yarısından sorumluluk doğurabilir.

Tacirler arasındaki işyeri kirası davası asliye ticaret mahkemesinde mi görülür?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK md. 4/1-a). İzmir Adliyesine bağlı ilçelerde bu mahkemeler Gültekinler Plaza ek binasındadır.

Tapuda kira şerhi olmayan kiracı korunur mu?

Korunur. Yeni malikin sözleşmenin tarafı olması kuralı şerhe bağlı değildir (TBK md. 310). Şerh (TBK md. 312) ispatı kolaylaştıran ek bir güvencedir; özellikle uzun süreli ve yatırım gerektiren işyeri kiralarında tercih edilir.

Yeni malik dükkânı boşalttıktan sonra başkasına kiralarsa ne olur?

İhtiyaç sebebiyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK md. 355).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• Karşıyaka Adliyesi Çiğli Ek Hizmet Binası (karsiyaka.adalet.gov.tr)
• Asliye hukuk mahkemelerinin Halkapınar binasına taşınması duyurusu (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı
• İzmir'de Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci
• İzmir'de Kira Artışı Uyuşmazlığı ve Arabuluculuk
• İzmir'de Kira Alacağı İçin İcra Takibi

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.