Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Aynen Taksim mi, Satış mı?

Ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu, birden fazla kişiye ait bir taşınmaz veya taşınır üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesidir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim, malın ya aynen bölünerek paylaştırılmasına ya da satılarak bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Hangi yolun seçileceği, sonuçta kimin neyi alacağını doğrudan belirler.

Uygulamada bu davaların büyük kısmı miras kalan taşınmazlarda açılır. Aşağıda paylaşmanın ne zaman istenebileceğini, hâkimin aynen taksim ile satış arasında nasıl tercih yaptığını, tarım arazisi ve apartman dairesi gibi özel durumları ve satış aşamasındaki hakları 26.09.2026 tarihli mevzuata göre açıklıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, 4721 s. TMK md. 698 uyarınca paylı mülkiyetteki bir malın paylaşılmasını isteyen paydaşın açtığı davadır. Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü doğuran bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi yoksa, payı ne kadar küçük olursa olsun her paydaş dava açabilir.

Davayı açmak için diğer paydaşların rızası gerekmez; payın büyüklüğü de şart değildir. Ancak davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Tapuda kayıtlı paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır ve bu nedenle mirasçılık belgesi gerekir. Mirasçılık belgesinin nasıl alınacağını veraset ilamı yazımızda anlattık. Hükümlerin tam metni için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu incelenebilir.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti farkı

Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve tapuda örneğin “1/4 hisse” olarak görünür. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; en tipik örnek, miras paylaşılana kadar mirasçıların terekeye birlikte sahip olmasıdır (TMK md. 640). TMK md. 642 uyarınca her mirasçı, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa, her zaman mirasın paylaşılmasını ve terekedeki malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçıların payını görmek için miras payı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Paylaşma Hangi Durumlarda İstenemez?

4721 s. TMK md. 698’e göre paydaşlar paylaşmayı isteme hakkını hukuki bir işlemle en çok 10 yıl süreyle sınırlandırabilir. Taşınmazlarda bu sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir ve tapuya şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez; mal sürekli bir amaca özgülenmişse de paylaşma yolu kapanır.

Bunlara ek olarak 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 7, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir gayrimenkulün bütünü üzerinde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğini düzenler. Apartmanın tamamı için dava açılamaz; ancak bir bağımsız bölüm, örneğin bir daire, birden fazla kişiye aitse o daire için ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mirasçılar arasında paylaşmanın derhâl yapılması malın değerini önemli ölçüde azaltacaksa, TMK md. 642 uyarınca sulh hâkimi bir mirasçının istemiyle paylaşmanın ertelenmesine de karar verebilir.

Aynen Taksim mi, Satış mı? Hâkim Nasıl Karar Verir?

4721 s. TMK md. 699 uyarınca paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Aynen taksim şartları

Kanunun sıralaması açıktır: önce aynen taksim, olmazsa satış. Aynen taksim için taşınmazın fiziken ve hukuken bölünebilir olması gerekir. Mahkeme keşif yapar, bilirkişiden her paydaşa düşecek parçanın büyüklüğünü ve değerini gösteren bir rapor alır ve ifrazın imar mevzuatına uygun olup olmadığını ilgili idareden sorar. Oluşacak parselin imar planına göre asgari büyüklüğün altında kalması veya yola cephesinin olmaması, aynen taksimi engelleyen başlıca nedenlerdir. Tek bir daire, tek bir dükkân veya küçük bir arsa çoğu zaman aynen bölünemez.

Açık artırmayla satış

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme taşınmazın açık artırmayla satılarak bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verir. Satış herkese açıktır; paydaşlar da ihaleye katılabilir. TMK md. 699’un son cümlesine göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır; tek bir paydaşın itirazı bu yolu kapatır.

Tarım Arazisi ve Apartman Dairesinde Özel Kurallar Nelerdir?

5403 s. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md. 8 uyarınca tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Bu büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili arazilerde 0,5 hektar, örtü altı tarımında 0,3 hektardan küçük belirlenemez.

Tarım arazisinde bölünme yasağı

Bu nedenle küçük tarım arazilerinde aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz ve sonuç satış olur. 5403 sayılı Kanun md. 8/B ayrıca mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devrini esas alır ve mirasçıların anlaşarak devri 1 yıl içinde tamamlamasını öngörür. Mirasçılar arasında anlaşma varsa, arazinin bir mirasçıya devredilip diğerlerine bedel ödenmesi hem satıştan hem de uzun bir davadan daha ekonomik olabilir.

Kat mülkiyetine çevirerek paylaştırma

634 s. KMK md. 10 önemli bir alternatif sunar. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir yapıda paydaşlardan biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim yapının kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin paydaşlara ayrı ayrı verilmesine karar verebilir. Örneğin (temsilidir) üç kardeşe miras kalan üç daireli bir binada, satış yerine her kardeşe bir daire verilmesi bu yolla mümkün olabilir. Bunun için yapı kullanma izni ve projeler gibi KMK md. 12’deki belgelerin bulunması gerekir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B-1-b, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır. Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme, 6325 s. Kanun md. 18/A-2 uyarınca tutanağın sunulması için 1 haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Zorunlu arabuluculukta anlaşma

Arabulucu başvuruyu md. 18/A-9 uyarınca 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Paydaşlar örneğin taşınmazın bir paydaşa bırakılması ve diğerlerine bedel ödenmesi konusunda anlaşırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. 6325 sayılı Kanun md. 18/B-5 uyarınca taşınmazın devrine ilişkin şerhli anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir. Arabuluculuk süreci hakkında genel bilgi için zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Görevli ve yetkili mahkeme

6100 s. HMK md. 4/1-b uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarına dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. Taşınmazlar bakımından HMK md. 12 gereğince ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa dava, bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl İlerler?

Dava; taraf teşkili, keşif ve bilirkişi incelemesi, paylaşma biçimine ilişkin karar ve gerekiyorsa satış olmak üzere dört ana aşamada ilerler. 6100 s. HMK md. 4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülen davada en çok zaman alan kısım, çoğu zaman tüm paydaşlara ve mirasçılara tebligat yapılmasıdır.

Kararın kesinleşmesinden sonra satış aşamasına geçilir; taşınmazın değeri bu aşamada yeniden belirlenebilir ve bu değere karşı da itiraz imkânı vardır. Paydaşlar dava sırasında da anlaşabilir. Uzun süren bir yargılama ve ihale sürecinin, taşınmazın piyasa değerinin altında satılması riskini taşıdığı akılda tutulmalıdır. Bu nedenle bir paydaşın diğerlerinin paylarını makul bir bedelle satın alması, çoğu zaman taraflar için daha verimli bir çözümdür.

Satış Aşamasında Paydaşların Hakları Nelerdir?

Satış kararı kesinleşince taşınmaz, uygulamada sulh hukuk mahkemesi satış memurluğu eliyle ve 2004 s. İİK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanarak açık artırmaya çıkarılır. 4721 s. TMK md. 733 uyarınca cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; paydaş malı almak istiyorsa ihaleye katılmalıdır.

Satış bedelinden önce satış masrafları karşılanır, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Paydaki ipotek veya haciz gibi yükler, o paydaşa düşen bedel üzerinden değerlendirilir. İhalede usulsüzlük varsa ilgililer ihalenin feshini isteyebilir; bu konuyu ihalenin feshi davası yazımızda ayrıca ele aldık. Payını ihale dışında üçüncü kişiye satan paydaş karşısında diğer paydaşların hakları için önalım hakkı davası konusu da incelenmelidir. Taşınmazın haciz yoluyla satıldığı durumlar için taşınmaz haczi ve satış süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Masraflarını ve Vekâlet Ücretini Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşların yararına sonuç doğuran bir dava olarak kabul edilir. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yükletilmesi yerleşik bir yaklaşımdır. Bu davalar HMK md. 4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür ve sonucu bütün paydaşları bağlar.

Keşif, bilirkişi ve tebligat masrafları davanın başında davacı tarafından ödenir, sonuçta paylar oranında paylaştırılır. Harç ve masrafları önceden görmek için dava harcı hesaplama aracını, vekâlet ücreti kurallarını anlamak için karşı vekâlet ücreti rehberimizi inceleyebilirsiniz. Eşler arasında paylı olarak edinilen bir konutta ise ortaklığın giderilmesi yanında mal rejiminin tasfiyesi de gündeme gelir; bu konu katılma alacağı yazımızda açıklanmıştır.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Ortaklığın giderilmesi davasında hazırlık, sürenin uzamasını önlemenin en etkili yoludur. 6325 s. Kanun md. 18/B arabuluculuğu dava şartı yaptığından, arabuluculuk başvurusundan önce tüm paydaşların güncel kimlik ve adres bilgilerinin, tapu kaydının ve mirasçılık belgelerinin toplanması gerekir. Eksik belge, hem arabuluculuk hem de dava aşamasında aylarca sürebilen gecikmelere yol açar.

• Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi (ipotek, haciz, şerh bilgileri için).
• Ölen paydaşlar için mirasçılık belgesi.
• Paydaşların adres bilgileri (tebligat gecikmelerini azaltır).
• İmar durumu belgesi ve varsa yapı kullanma izni, projeler (KMK md. 10 yolu için).
• Taşınmazın değerine ilişkin güncel veriler (emsal satışlar, ekspertiz raporu).
• Arabuluculuk son tutanağı.

Mirasla ilgili ön uyuşmazlıklar, örneğin saklı payın ihlali veya muris muvazaası iddiası varsa bunların ortaklığın giderilmesinden önce ele alınması gerekebilir; bu konular saklı pay ve tenkis davası ile muris muvazaası nedeniyle tapu iptali yazılarımızda anlatılmıştır. Taşınmaz uyuşmazlıklarına dair diğer konular gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alır; bu alandaki çalışmalar Av. Yahya Köse tarafından yürütülmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası hakkında paydaşların ve mirasçıların en sık sorduğu soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel niteliktedir; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı, tapudaki şerhler ve mirasçılık ilişkileri her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, somut belgeler üzerinden ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

Hisseli tapuda diğer ortaklar satışa razı olmazsa ne olur?

Rıza gerekmez. Her paydaş, TMK md. 698 uyarınca paylaşmayı isteyebilir; önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme aynen bölme mümkün değilse diğer paydaşların itirazına rağmen açık artırmayla satışa karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve kanun yoluna başvurulup başvurulmamasına göre değişir. Özellikle ölen paydaşların mirasçılarının belirlenmesi süreci uzatır. Belgelerin davadan önce eksiksiz hazırlanması gecikmeleri azaltır.

Paydaş ihaleye katılıp taşınmazı alabilir mi?

Evet. Paydaşlar da üçüncü kişiler gibi açık artırmaya katılabilir ve en yüksek teklifi verirse taşınmazı alır. Ancak cebri artırmayla satışta TMK md. 733 uyarınca önalım hakkı kullanılamaz; paydaşın ihale dışında öncelikli alım talep etme imkânı yoktur.

Miras kalan evde kardeşlerden biri oturuyorsa ne olur?

Kardeşin taşınmazda oturması ortaklığın giderilmesini engellemez. Diğer paydaşlar, şartları varsa ayrıca kullanımdan doğan ecrimisil talebinde bulunabilir. Ortaklığın giderilmesi kararıyla taşınmaz satılırsa, alıcı adına tescilden sonra tahliye gündeme gelir.

Aynen taksim kararından memnun olmayan paydaş ne yapabilir?

Karara karşı kanun yollarına başvurabilir. İtirazlarda genellikle bilirkişi raporundaki değer tespiti, parçaların denk olup olmadığı ve imar mevzuatına uygunluk tartışılır. Keşif ve bilirkişi aşamasında itirazların süresinde yapılması, sonraki aşamalarda etkili savunma için önemlidir.

Dava açmadan payımı başkasına satabilir miyim?

Evet. TMK md. 688 uyarınca paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir. Ancak payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar TMK md. 732 uyarınca önalım hakkını kullanarak payı alıcıdan alabilir. Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi, önalım süresini başlatır.

Elbirliği mülkiyetinde doğrudan satış istenebilir mi?

Mirasçılar, TMK md. 642 uyarınca terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. Ayrıca TMK md. 644 ile elbirliği mülkiyetinin önce paylı mülkiyete dönüştürülmesi de istenebilir. Hangi yolun uygun olduğu terekenin yapısına göre belirlenir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm (6306): Malikin Hakları
• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıplı İfa ve Eksik İş
• Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.