İhalenin Feshi Davası: Sebepler, Süre ve Yetkili Mahkeme

Evinizin veya iş yerinizin icra yoluyla satıldığını öğrendiniz; satış ilanı size hiç tebliğ edilmemiş ya da taşınmaz değerinin çok altında el değiştirmiş olabilir. Uygulamada ihalenin feshi davası olarak bilinen başvuru, bu tür usulsüzlüklerde ihaleyi geçersiz kılmanın kanuni yoludur. Ancak süre çok kısadır ve başvuru hakkı herkese tanınmamıştır.

Aşağıda kimlerin başvurabileceğini, hangi sebeplerin dinlendiğini, 7 günlük sürenin nasıl hesaplandığını ve yetkili mahkemeyi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) md. 134’ün 2025 ve 2026 değişiklikleriyle güncel hâli üzerinden anlatıyoruz.

İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin feshi davası, icra yoluyla yapılan açık artırmanın usulsüzlük nedeniyle iptalini sağlayan başvurudur. 2004 s. İİK md. 134/2 bunu “icra mahkemesinden şikâyet yolu ile” isteme olarak düzenler. Talep ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılır ve icra mahkemesi basit yargılama usulüyle karar verir.

Adı dava olarak yerleşmiş olsa da başvurunun şikâyet niteliği önemlidir. İcra mahkemesi yalnızca ihaleye kadar yapılan işlemlerin kanuna uygunluğunu inceler; mülkiyet, alacağın varlığı veya kira ilişkisi gibi maddi hukuk uyuşmazlıklarını çözmez. Borcun gerçekten doğup doğmadığı tartışılıyorsa bunun yolu menfi tespit ve istirdat davası gibi genel mahkeme davalarıdır.

İhale Kesinleşmeden Neler Olmaz?

Taşınmaz ihale ile alıcının mülkiyetine geçer, ancak ihale kesinleşmeden tapuda alıcı adına tescil yapılmaz (2004 s. İİK md. 134). İhale bedeli de ihale kesinleşip mal teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe alacaklılara ödenmez. Bu nedenle feshi istenen ihale, karar kesinleşene kadar askıda kalır.

İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?

2004 s. İİK md. 134/2 başvuru hakkını sınırlı sayıda kişiye tanır: satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermesi de şarttır. Taşınmazda oturan kiracı veya komşu bu listede yer almaz.

Listede Olmayanların Başvurusu

24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla İİK md. 134/2’ye eklenen cümle uyarınca, sayılan kişiler dışındakilerin ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Yani duruşma açılmaz, kanun yoluna da gidilemez. Ayrıca başvuran, reddedilen talep nedeniyle para cezasıyla karşılaşabilir. Başvurudan önce sıfatın belgelenmesi bu yüzden ilk kontroldür.

Menfaat İhlalinin İspatı

Başvuru hakkı olmak tek başına yetmez. 2004 s. İİK md. 134 uyarınca şikâyet eden, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmek zorundadır. Örneğin borçluya ait satış ilanı tebliğ edilmediyse bu eksikliği kural olarak borçlu ileri sürebilir; ihaleye katılan başka bir alıcı, borçluya yapılmayan tebligata dayanarak feshi isteyemez. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

İhalenin Feshi İçin Süre Ne Zaman Başlar?

Kural, ihale tarihinden itibaren 7 gündür (2004 s. İİK md. 134/2). Kanun ayrıca ilgililerin ihale gününe kadar yapılan işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağını belirtir. Bu nedenle “geç öğrendim” savunması, kanunda sayılan istisnalar dışında süreyi uzatmaz. Sürenin son günü resmî tatile denk gelirse, süre tatili izleyen ilk iş günü biter.

Elektronik Artırmada İhale Tarihi

2004 s. İİK md. 115 uyarınca elektronik satış portalında artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar gerçekleşmişse mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur. İcra müdürü artırma sonuç tutanağını ise sonraki ilk iş günü düzenleyip portalda ilan eder. Uygulamada sık yapılan hata, 7 günü tutanağın ilanından saymaktır. Kanun metni esas alındığında güvenli olan, süreyi artırmanın bittiği günden başlatmaktır.

Öğrenme Tarihinden Başlayan Süre ve 1 Yıllık Üst Sınır

Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da satılan malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse 7 günlük süre öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yılı geçemez (2004 s. İİK md. 134). Bir yıl dolduktan sonra usulsüzlük ne kadar ağır olursa olsun bu yol kapanır.

İhalenin Feshi Sebepleri Nelerdir?

Kanun sebepleri tek tek saymaz; ihaleye kadar yapılan işlemlerdeki her türlü usulsüzlük ileri sürülebilir. 2004 s. İİK md. 134/2 ayrıca 6098 s. TBK md. 281 kapsamındaki sebepleri, yani hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin gerçekleştirilmesini de açıkça kapsama alır. Uygulamada öne çıkan sebepler aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Kıymet Takdirine İtiraz Burada İleri Sürülebilir mi?

Kıymet takdiri raporu usulüne uygun tebliğ edilmiş ve 7 günlük şikâyet süresi geçmişse, ihalenin feshi aşamasında “taşınmaz değerinden düşük satıldı” itirazı kural olarak dinlenmez. Çünkü değer, 2004 s. İİK md. 128/a uyarınca ayrı bir şikâyet yolu ile kesinleşir. Rapor hiç tebliğ edilmemişse ise bu eksiklik ihalenin feshi sebebi olabilir. Kıymet takdiri süreci taşınmaz haczi ve kıymet takdirine itiraz yazısında ayrıntılı anlatılmıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında 2026 Değişikliği

16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla İİK md. 114’e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet payı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden yapılır. Bu usule aykırı yapılan artırma da ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Konu ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıca ele alınmaktadır.

Yetkili Mahkeme Hangisidir ve Yargılama Nasıl İşler?

Başvuru, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır. 2004 s. İİK md. 134 uyarınca icra mahkemesi talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile kararını verir. Usulden reddi gereken talepler duruşma yapılmadan da karara bağlanabilir.

Başvuru görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yapılırsa mahkeme, en geç 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı masrafını gider avansından karşılayarak kendiliğinden yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir. Talimat yoluyla yapılan satışlarda satışı fiilen yürüten icra dairesinin tespit edilmesi bu nedenle önemlidir.

İhale Alıcısının Ödeme Yükümlülüğü

İhalenin feshi istenmiş olsa bile alıcı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (2004 s. İİK md. 130). Ödenen bedel, feshe ilişkin karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır. Bedeli yatırmayan alıcıya, 7589 sayılı Kanunla yapılan düzenlemeye göre teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verileceği ilanda belirtilir.

Talep Reddedilirse Hangi Yaptırımlar Uygulanır?

İhalenin feshi talebi; başvuru hakkı olmayan kişilerce yapıldığı için, bu kişiler bakımından feragat nedeniyle ya da esastan reddedilirse icra mahkemesi başvuranı ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder (2004 s. İİK md. 134). Konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

Pey Süren Alıcılar İçin Harç ve Yüzde 5 Teminat

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki başvurucular, yani uygulamada ihaleye katılıp kaybeden alıcılar, ihale bedeli üzerinden nispi harç öder ve harcın yarısını başvuruda peşin yatırır. Ayrıca ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadırlar. Harç veya teminat eksikse mahkeme 2 haftalık kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa talep dosya üzerinden reddedilir.

İstinaf Yolu

Kanunda sayılan istisnalar dışında kalan icra mahkemesi kararlarına karşı, parasal sınırı aşan uyuşmazlıklarda istinaf yoluna gidilebilir; süre tebliğden itibaren 2 haftadır (2004 s. İİK md. 363). İstinaf, satış dışındaki icra işlemlerini durdurmaz. İhalenin feshi kararı kesinleşmeden tapu tescili yapılmayacağı için kanun yolu süreci taşınmazın tescilini de erteler.

İhalenin Feshi ile Tapu İptali Davası Arasındaki Fark Nedir?

İhalenin feshi, 2004 s. İİK md. 134 kapsamında icra mahkemesine yapılan ve ihaleye kadarki usul işlemlerini denetleyen bir şikâyettir. Tapu iptali ve tescil davası ise genel mahkemede açılan ve mülkiyetin kime ait olduğunu tartışan bir davadır. Birinin süresi 7 gün, diğerinin süresi ise uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

Bu ayrım, özellikle ihale kesinleştikten sonra dosyayı inceleyen kişiler için önemlidir. İcra ihalesiyle mülkiyet kazanan alıcıya karşı, ihalenin usulsüzlüğü kural olarak artık genel mahkemede tapu iptali davasıyla ileri sürülemez; usul itirazlarının yeri icra mahkemesidir. Buna karşılık satışa konu taşınmazın aslında borçluya ait olmadığı, örneğin muvazaalı bir devirle borçlu adına görünen bir mal olduğu iddiası, maddi hukuka ilişkin olduğundan genel mahkemede tartışılır.

Örnek Olay (temsilidir)

Bir borçlunun hisseli arsası elektronik artırmada satılmıştır. Borçlu, adres değişikliğini tapuya bildirmediği için satış ilanı tapudaki eski adresine gönderilmiş ve iade dönmüştür. Borçlu ihaleyi üç hafta sonra öğrenir. Burada 2004 s. İİK md. 127 uyarınca tapudaki adrese yapılan tebligatın geçerliliği tartışılacağı için, sürenin öğrenmeden mi yoksa ihale tarihinden mi başlayacağı dosya belgelerine göre değerlendirilmelidir. Bu örnek temsilidir.

Başvurudan Önce Neler Kontrol Edilmeli?

7 günlük süre içinde dosyanın hızla incelenmesi gerekir. 2004 s. İİK md. 134, başvuranın hem sıfatını hem de menfaat ihlalini ispatlamasını istediğinden aşağıdaki kontroller dilekçe yazılmadan önce tamamlanmalıdır. İcra dosyası UYAP üzerinden veya icra dairesinden incelenebilir. Eksik bir belge fark edilirse dilekçeye sonradan eklenmesi mümkün olsa da süre kaçmamalıdır.

• Artırmanın bittiği tarih ve saat: 7 günlük sürenin başlangıcı.
• Satış ilanının size tebliğ edilip edilmediği ve tebliğ adresinin tapudaki adres olup olmadığı.
• Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi ve bu rapora şikâyet edilip edilmediği.
• İlan ile artırma başlangıcı arasındaki süre ve ilanın elektronik satış portalında yayımlanıp yayımlanmadığı.
• İhale bedelinin muhammen kıymetin yüzde ellisini ve rüçhanlı alacakları karşılayıp karşılamadığı.
• Şartnamedeki taşınmaz bilgilerinin tapu ve imar kayıtlarıyla uyumu.
• Pey süren alıcıysanız nispi harç ve yüzde 5 teminat tutarı.

Satış süreci boyunca oluşan masrafların ön hesabı için icra masrafı hesaplama sayfası kullanılabilir. Takibin başındaki itiraz imkânları icra takibine itiraz süreleri yazısında, tapu kaynaklı uyuşmazlıklar tapu iptali ve tescil davası yazısında ve genel çerçeve icra ve iflas hukuku ile gayrimenkul hukuku sayfalarında yer alır. Yazarın çalışma alanları Av. Yahya Köse sayfasındadır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi başvurusunda sürenin kısa olması, soruların da çoğunlukla zamanlama ve başvuru hakkı üzerinde yoğunlaşmasına yol açıyor. Aşağıdaki yanıtlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 134’ün güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır; somut dosyanın koşulları sonucu değiştirebilir. Süre hesabında tereddüt varsa en erken başlangıç tarihi esas alınmalıdır.

İhalenin feshi için kaç gün süre var?

Kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gün. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya esaslı hata ya da ihaleye fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren 1 yılı geçemez.

İhalenin feshi talebi ihaleyi durdurur mu?

Talep ihalenin kesinleşmesini engeller: karar kesinleşmeden tapuda tescil yapılmaz ve ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Buna karşılık alıcı, fesih istenmiş olsa bile ihale bedelini 7 gün içinde yatırmak zorundadır.

Kiracı ihalenin feshini isteyebilir mi?

Hayır. Kiracı, 2004 sayılı İİK md. 134/2’de sayılan kişiler arasında değildir. 2025 değişikliğiyle, sayılan kişiler dışındakilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Kiracının hakları kira sözleşmesi ve tahliye hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz çok ucuza satıldı, ihale feshedilir mi?

Tek başına düşük bedel yeterli değildir. İhale bedeli muhammen kıymetin yüzde ellisini ve rüçhanlı alacakları karşılıyorsa kanuni asgari şart sağlanmıştır. Değere itiraz, kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde ayrıca yapılmalıdır; rapor tebliğ edilmediyse bu durum fesih sebebi olabilir.

İhalenin feshi reddedilirse para cezası ne kadar?

İcra mahkemesi, talep esastan veya başvuru hakkı bulunmadığı için reddedilirse başvuranı ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanı ve TOKİ alacaklarının takibinde bu üst sınır yüzde yirmidir.

Borçlu borcu öderse ihale iptal olur mu?

Teklif verme süresi bitmeden borcun tamamı ödenirse satış durdurulur ve icra müdürü ihalenin iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Artırma bittikten sonra yapılan ödeme ise kendiliğinden ihaleyi ortadan kaldırmaz; bu durumda dosyanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete (resmigazete.gov.tr)

İlgili yazılar

• İhtiyati Haciz ile İhtiyati Tedbir Arasındaki Fark
• Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip: İpotek ve Taşıt Rehni
• Konkordato: Başvuru Şartları, Mühlet ve Alacaklıya Etkisi
• İtirazın İptali Davası: Süre, İcra İnkâr Tazminatı ve Yetki
• E-Haciz: Banka Hesabındaki Blokeyi Kaldırma Yolları
• İcra Takibinin Kesinleşmesi ve Sonrasında Yapılacaklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.