Taşınmaz Haczi ve Satış Süreci: Kıymet Takdirine İtiraz

Tapuda adınıza kayıtlı bir ev, arsa veya dükkân üzerine haciz şerhi düştüyse ilk soru genellikle “evim satılacak mı, ne kadar zamanım var?” olur. Taşınmaz haczi, satışın kendisi değil, satışa giden sürecin başlangıcıdır. Bu süreçte borçlunun ve diğer alacaklıların kullanabileceği birkaç kritik itiraz noktası vardır ve en önemlisi kıymet takdirine itirazdır.

Aşağıda hacizden ihaleye kadar her aşamayı, süreleri ve itiraz yollarını 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) md. 82, 91, 106, 111/a, 114-115 ve 128-128/a çerçevesinde anlatıyoruz.

Taşınmaz Haczi Nasıl Konulur ve Ne Sonuç Doğurur?

Taşınmaz haczi, icra dairesinin tapu müdürlüğüne yazı göndermesi ve haczin tapu kaydına şerh edilmesiyle kurulur. 2004 s. İİK md. 91 uyarınca haczin hangi miktar alacak için yapıldığı ve alacaklının adı ile adresi tapu siciline bildirilir. Haciz, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlar.

Günümüzde haciz yazıları büyük ölçüde UYAP ile tapu sistemi arasında elektronik olarak iletilir; bu nedenle şerh çoğu zaman aynı gün kayda geçer. Haciz, alacaklıya henüz bedel üzerinde hak sağlamaz; bunun için satış istenmesi ve satışın tamamlanması gerekir. Aynı taşınmaza birden fazla alacaklı haciz koydurabilir ve bu durumda sıra, satış bedelinin paylaştırılmasında önem kazanır.

Hacizli Taşınmaz Satılabilir mi?

Tapu devri teknik olarak yapılabilir; ancak haciz şerhi taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Yani alıcı, taşınmazı hacizle yüklü olarak edinir ve icra takibi taşınmaz üzerinden devam edebilir. Hacizli bir taşınmazı satın almayı düşünenler, tapu kaydındaki tüm şerhleri ve bunlara dayanak icra dosyalarını satıştan önce incelemelidir. Hacizli taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malike yapılacak işlemler için İİK md. 91 ayrıca 148/a hükmüne atıf yapar.

İpotekli Taşınmaz Haczedilirse Ne Olur?

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa haciz yine konulabilir; ancak satış bedelinden önce ipotekli alacaklının alacağı karşılanır. 2004 s. İİK md. 126 uyarınca satış ilanında ipotek sahipleri ve diğer ilgililerin, özellikle faiz ve masrafa ilişkin taleplerini belgeleriyle 15 gün içinde icra dairesine bildirmeleri istenir; aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit değilse paylaştırmadan hariç kalabilirler. Bu yüzden ipotek tutarı yüksek taşınmazlarda, haciz alacaklısı için satıştan artacak bir bedel olup olmadığı önceden hesaplanmalıdır. İhalede teklif de muhammen kıymetin yarısı ile öncelikli alacakların toplamından yüksek olanı karşılamak zorunda olduğundan, ipotek borcunun yüksekliği satışı fiilen engelleyebilir.

Hangi Taşınmazlar Haczedilemez?

2004 s. İİK md. 82/1-12 uyarınca borçlunun haline münasip evi haczedilemez. Uygulamada “meskeniyet” olarak bilinen bu koruma, borçlunun ve ailesinin barınma ihtiyacını karşılayacak bir konutu güvenceye alır. Aynı madde, bu malların haczedilebileceğine dair önceden yapılan anlaşmaların İİK md. 83/a uyarınca geçersiz olduğunu da belirtir.

Meskeniyet Şikâyeti ve Süresi

Haline münasip ev iddiası, 2004 s. İİK md. 16 uyarınca haczin öğrenilmesinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülür. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla borçlunun sosyal durumunu ve taşınmazın değerini inceler. Değer, borçlunun ihtiyacından fazlaysa taşınmaz satılır ve bedelinden haline münasip bir konut alabilecek kısım borçluya bırakılır (İİK md. 82, ek fıkra). Yargıtay uygulamasında, borçlunun kendi rızasıyla ipotek verdiği taşınmaz için meskeniyet şikâyeti dinlenmemektedir.

Satış Ne Zaman ve Nasıl İstenir?

2004 s. İİK md. 106 uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren 1 yıl içinde haczedilen malın satışını isteyebilir. Satış istenirken kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı peşin yatırılmalıdır; yatırılmazsa talep yapılmamış sayılır. Süre içinde satış istenmezse İİK md. 110 gereği haciz kendiliğinden kalkar.

Bir yıl içinde satışı istenip de artırmada satılamayan taşınmaz için satış isteme süresi, satışı isteyen alacaklı bakımından 1 yıl daha uzar. Satış talebiyle birlikte süre durur ve ihalenin yapılamadığına ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder (İİK md. 115). Borçlu ve alacaklı icra dairesinde taksit sözleşmesi yaparsa sözleşme süresince satış isteme süresi işlemez (İİK md. 111).

Borçlunun tek taraflı taksit imkânı da vardır, ancak şartları dardır. 2004 s. İİK md. 111 uyarınca borçlu, alacaklı satış istemeden önce borcu düzenli taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve ilk taksiti hemen yatırırsa icra işlemleri durur. Bunun için yeterli malın haczedilmiş olması, her taksitin borcun dörtte birinden az olmaması, taksitlerin aydan aya ödenmesi ve toplam sürenin 3 ayı geçmemesi gerekir. Taksitlerden biri zamanında ödenmezse icra işlemleri ve süreler kaldığı yerden devam eder.

Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

2004 s. İİK md. 128 uyarınca icra dairesi satıştan önce taşınmazın değerini bilirkişiye takdir ettirir ve bu sırada taşınmaz üzerindeki ipotek, irtifak ve şerh gibi mükellefiyetlerin değere etkisini de dikkate alır. Rapor borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara tapudaki adresleri esas alınarak tebliğ edilir.

Satışa başlamadan önce icra memuru, taşınmaz üzerindeki tapuya kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin listesini hazırlar ve haciz koyduranlarla borçluya tebliğ eder; itiraz için 3 günlük süre verilir. Bu liste, hangi yüklerin satıştan sonra da taşınmazda kalacağını gösterdiği için alıcıların ve borçlunun dikkatle incelemesi gereken bir belgedir. Önceden takdir edilen değeri etkileyen yeni bir mükellefiyet ortaya çıkarsa değer yeniden takdir ettirilir.

Kıymet Takdirine İtiraz Nasıl Yapılır?

2004 s. İİK md. 128/a uyarınca kıymet takdiri kendisine tebliğ edilen ilgililer, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren 7 gün içinde bilirkişi masrafı yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir.

Bu iki ayrı 7 günlük süre sıkça karıştırılır. Birincisi şikâyet süresidir ve raporun tebliğiyle başlar. İkincisi masraf süresidir ve şikâyetin yapıldığı günden başlar; mahkemenin ayrıca bir muhtıra göndermesi beklenmemelidir. Masrafı şikâyet dilekçesiyle birlikte yatırmak bu riski ortadan kaldırır. Mahkemenin bu konudaki kararları kesindir; istinaf yoluna gidilemez (İİK md. 128/a ve 363). Bu nedenle ilk şikâyetin eksiksiz hazırlanması belirleyicidir. Sürelerin hesabında kanun ilk günü saymaz ve son gün resmî tatile denk gelirse süre izleyen iş günü biter (İİK md. 19).

Etkili Bir Kıymet Takdirine İtiraz Dilekçesi

“Değer düşük belirlenmiştir” demek yeterli değildir. Dilekçede raporun hangi noktada hatalı olduğu somut olarak gösterilmelidir: bölgedeki güncel emsal satışlar, imar durumu ve emsal artışları, yapının yaşı ve kullanım alanının yanlış hesaplanması, bağımsız bölümün kat ve cephe özellikleri, tapudaki niteliğin gerçek kullanımla uyumsuzluğu gibi. Yetkili değerleme raporu, belediye imar durum belgesi ve emsal ilan veya satış kayıtları dilekçeye eklenmelidir.

Örnek Olay (temsilidir)

Bir borçlunun bahçeli müstakil evi için bilirkişi, bölgedeki eski tarihli satışları emsal alarak düşük bir değer belirlemiştir. Borçlu, rapor kendisine tebliğ edildikten sonraki beşinci gün şikâyet dilekçesini verir, bilirkişi masrafını aynı gün yatırır ve dilekçesine son altı ayın emsal satış bilgilerini, belediyeden aldığı imar durum belgesini ve yapının ruhsat bilgilerini ekler. Mahkeme yeni bilirkişi incelemesiyle değeri günceller. Bu örnek temsilidir; sonuç her dosyada emsallerin gücüne göre değişir.

Yeniden Kıymet Takdiri İçin İki Yıl Kuralı

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez (2004 s. İİK md. 128/a). İstisna, doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklik meydana getiren benzer hâllerdir. Uygulamada satış süreci uzadığında ve piyasa değerleri belirgin biçimde değiştiğinde 2 yıllık sürenin dolup dolmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Borçlu Taşınmazı Kendisi Satabilir mi?

Evet. 2004 s. İİK md. 111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde haczedilen malın rızaen satışı için yetki isteyebilir. İcra müdürü, kıymet takdiri kesinleştikten sonra cebrî satışı durdurarak borçluya 15 günlük süre verir. Bu süre içinde alıcının bedeli dosyaya ödemesi gerekir.

Rızai satış bedeli; muhammen kıymetin yüzde doksanı ile satış isteyen alacaklıya göre öncelikli alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu tutar ile o aşamaya kadarki takip masraflarının toplamından az olamaz. Şartlar sağlanırsa icra müdürü dosyayı icra mahkemesine gönderir ve mahkeme en geç 10 gün içinde satışı onaylayıp onaylamamaya karar verir. Elektronik artırmada muhammen kıymetin yarısına kadar düşebilen bedel ihtimaline karşı bu yol borçlu için daha yüksek bir satış bedeli anlamına gelebilir.

Elektronik Artırma ve İhale Nasıl Yapılır?

2004 s. İİK md. 111/b uyarınca satış, UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırma ile yapılır ve teklif verme süresi 7 gündür. İlan artırmadan en az 15 gün önce yapılır ve ikinci artırmanın başlangıcı birinci artırmanın bitiminden itibaren 1 ayı geçemez (İİK md. 114). Katılım için muhammen kıymetin yüzde onu teminat yatırılır.

Her iki artırmada da teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisini ve satış isteyene göre öncelikli alacakların toplamından hangisi fazlaysa bu tutarı ve ayrıca satış masraflarını geçmesi gerekir (İİK md. 115). Artırmanın son 10 dakikasında teklif gelirse süre 3 dakika uzar, uzamalar toplam 1 saati geçemez. İhale bedeli, sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde ödenir. Usulsüzlük varsa ihalenin feshi davası yoluna ihaleden itibaren 7 gün içinde başvurulabilir.

İhaleden Sonra Tahliye

Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli ödendikten sonra, taşınmazı kullanan borçluya veya hacizden önceki bir tarihe ait resmî belgeye dayanmadan taşınmazı kullanan kişiye, 15 gün içinde boşaltması için tahliye emri tebliğ edilir; bu sürede boşaltılmazsa zorla tahliye yapılır (2004 s. İİK md. 135). Kira sözleşmesiyle oturan kişinin durumu, sözleşmenin tarihine ve niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.

Satış Sürecinde Hangi Belgeler Takip Edilmeli?

Taşınmaz satışında hak kayıplarının çoğu, tebligatların zamanında fark edilmemesinden doğar. 2004 s. İİK md. 127 ve 128, tebligatların tapudaki adrese yapılmasını esas aldığı için adres güncelliği ilk kontroldür. Tapuda adresi eski kalan borçlu, tebligatı hiç görmeden süreleri kaçırabilir. Aşağıdaki liste, sürecin her aşamasında izlenmesi gereken belgeleri gösterir.

• Tapu kaydı ve üzerindeki tüm haciz, ipotek ve şerhler.
• Haczin dayanağı icra dosyası ve ödeme emrinin tebliğ tarihi.
• Mükellefiyetler listesi ve kıymet takdiri raporu ile tebliğ tarihleri.
• Güncel emsal satış bilgileri, imar durum belgesi ve varsa bağımsız değerleme raporu.
• Satış ilanı ve elektronik satış portalındaki ilan metni.
• Taşınmazda kiracı varsa kira sözleşmesi ve tarihi.

Borcun kendisine itiraz edilecekse bu, satış sürecinden bağımsız olarak menfi tespit ve istirdat yolu ile yapılabilir. Takibin başlangıcındaki itiraz imkânları ödeme emrine itiraz rehberi yazısında, masraf tahmini ise icra masrafı hesaplayıcısı sayfasında yer alır. İpotekli taşınmazlarda süreç farklıdır: rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısına bakılabilir. Paydaşlar arasındaki satış için ortaklığın giderilmesi süreci incelenebilir. Genel çerçeve icra ve iflas hukuku sayfasında ve gayrimenkul hukuku sayfasında, yazarın çalışma alanları Av. Yahya Köse profilinde yer alır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Taşınmaz haczi ile ilgili sorular çoğunlukla sürelere, evin satılıp satılamayacağına ve kıymet takdirine nasıl itiraz edileceğine odaklanır. Aşağıdaki kısa yanıtlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır; somut dosyanın koşulları sonucu değiştirebilir. Süreler kısa olduğu için tebligat tarihleri ayrıca kaydedilmelidir.

Taşınmaz haczi ne kadar sürede kalkar?

Hacizden itibaren 1 yıl içinde satış istenmezse veya satış talebi geri alınıp süresinde yenilenmezse haciz kendiliğinden kalkar (İİK md. 106 ve 110). Borç ödendiğinde ise icra dairesi haczin kaldırılması için tapuya yazı gönderir.

Kıymet takdirine itiraz ücreti ne kadar?

Şikâyet için başvuru harcı ve bilirkişi incelemesi masrafı ödenir. Tutarlar yıllık tarifelere göre değişir. Önemli olan, bilirkişi masrafının şikâyet tarihinden itibaren 7 gün içinde yatırılmasıdır; yatırılmazsa şikâyet başka işleme gerek olmadan kesin olarak reddedilir.

Haciz konulan ev satılmadan borç ödenirse ne olur?

Elektronik artırmada teklif verme süresi bitmeden borcun tamamı ödenirse satış durdurulur. Ödemeyle birlikte icra dosyası kapanır ve haczin kaldırılması için tapuya yazı gönderilir. Masraf ve vekâlet ücretinin de ödenmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Tek evim var, haczedilebilir mi?

Borçlunun haline münasip evi haczedilemez; ancak bu koruma kendiliğinden işlemez. Haczin öğrenilmesinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilmelidir. Ev ihtiyaçtan değerliyse satılır ve bedelin uygun bir konut alınabilecek kısmı borçluya bırakılır.

Kıymet takdiri kararı istinafa götürülebilir mi?

Hayır. İcra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin şikâyet üzerine verdiği kararlar 2004 sayılı İİK md. 128/a uyarınca kesindir. Bu nedenle ilk şikâyet dilekçesinin emsal ve belgelerle eksiksiz hazırlanması gerekir.

Taksit sözleşmesi yapılırsa satış isteme süresi işler mi?

İşlemez. Borçlu ile alacaklının icra dairesinde yaptığı taksit sözleşmesi süresince satış isteme süreleri durur. Sözleşmelerin toplam süresi 10 yılı aşarsa süreler kaldığı yerden işlemeye başlar. Taksit ödenmezse süreler ve işlemler devam eder.

İhalede taşınmaz muhammen bedelin altında satılabilir mi?

Evet. Birinci ve ikinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisini, öncelikli alacakları ve satış masraflarını karşılaması yeterlidir. Borçlunun rızai satış yolunda ise bedel muhammen kıymetin yüzde doksanından az olamaz.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete (resmigazete.gov.tr)

İlgili yazılar

• Konkordato: Başvuru Şartları, Mühlet ve Alacaklıya Etkisi
• İhtiyati Haciz ile İhtiyati Tedbir Arasındaki Fark
• İtirazın İptali Davası: Süre, İcra İnkâr Tazminatı ve Yetki
• E-Haciz: Banka Hesabındaki Blokeyi Kaldırma Yolları
• İcra Takibinin Kesinleşmesi ve Sonrasında Yapılacaklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.