İzmir’de Kira Tespit Davası Nereye Açılır?

İzmir’de kira tespit davası her durumda sulh hukuk mahkemesinde görülür; asıl soru, hangi ilçenin sulh hukuk mahkemesine ve hangi binaya gidileceğidir. İzmir’de sulh hukuk mahkemeleri asliye hukuk mahkemeleriyle aynı binada değildir. Bu ayrım bilinmeden hazırlanan dilekçe görevsizlik kararıyla geri dönebilir.

Davanın şartlarını, beş yıllık kuralı ve hakkaniyet ölçütünü kira tespit davasını genel olarak anlatan yazımızda ele aldık. Burada görev, yetki, arabuluculuk sırası, süre hesabı ve İzmir’de dosyanın izleyeceği yolu anlatıyoruz.

İzmir’de Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İzmir’de kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. 6100 s. HMK md. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki tüm kira uyuşmazlıklarını dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesine verir. Konut ya da işyeri ayrımı, kiranın yüksekliği veya tarafların tacir olması görevi değiştirmez.

İzmir Adliyesinde bu ayrım binaya da yansır. Asliye hukuk mahkemeleri 01.09.2026’dan itibaren Halkapınar Ek Hizmet Binasında çalışırken sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı Mansuroğlu Mahallesindeki Gültekinler Plaza ek binasında bulunur. Kira tespit dosyası Halkapınar’daki asliye hukuk mahkemelerine değil, Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemelerine tevzi edilmelidir.

Görevsiz mahkemeye açılan kira tespit davası

Dava yanlışlıkla asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesine açılırsa görevsizlik kararı verilir. Kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi istenmezse dava açılmamış sayılır (HMK md. 20). Bu iki haftalık süre çoğu zaman gözden kaçar; gönderme talebini kararın kesinleştiğini öğrenir öğrenmez UYAP üzerinden vermek gerekir. Konunun İzmir uygulaması için İzmir görevsizlik ve yetkisizlik kararı yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira tespit davasında kesin yetki kuralı bulunmaz. Genel yetkili mahkeme davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK md. 6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa yerinde de açılabilir (HMK md. 10). Taşınmazın teslimi, sözleşme kurulduğunda bulunduğu yerde ifa edildiğinden (TBK md. 89/1-2) taşınmazın bulunduğu yer de çoğunlukla yetkilidir.

Örneğin Narlıdere’deki dairesini kiraya veren ve kiracısı Çiğli’de oturan bir malik, davayı İzmir Adliyesinin sulh hukuk mahkemesinde ya da Karşıyaka Adliyesinin sulh hukuk mahkemesinde açabilir (temsilidir). Yetki kesin olmadığından davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürmelidir (HMK md. 116/1-a); basit yargılamada cevap süresi tebliğden itibaren iki haftadır (HMK md. 317/2).

İlçeye göre İzmir’de kira tespit davası açılacak yer

Aşağıdaki tablo taşınmazın bulunduğu ilçeye göre sulh hukuk mahkemesinin yerini gösterir. Davalının yerleşim yeri başka bir ilçedeyse o yerin sulh hukuk mahkemesi de seçilebilir.

Komşu ilçeler konusunda sık yapılan bir karışıklık da vardır. Bayraklı, Karşıyaka’ya bitişik olsa da İzmir Adliyesinin yargı çevresindedir; Çiğli ise Karşıyaka Adliyesine bağlıdır. Bayraklı’daki bir daire için davalı kiracı da Bayraklı’da oturuyorsa dava Karşıyaka’da değil, İzmir Adliyesinin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yanlış adliyede açılan dava yetkisizlik kararıyla zaman kaybettirir.

Aliağa, Foça, Dikili ve Kınık adliyelerinin mahkeme listeleri resmi kaynaklarda ayrıntılı yayımlanmadığından, bu ilçelerde dilekçe vermeden önce ön bürodan sulh hukuk mahkemesinin adını teyit etmek yerinde olur.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Nasıl Hesaba Katılır?

Kira tespit davası da kira ilişkisinden doğduğu için arabulucuya başvurmadan açılamaz (6325 s. HUAK md. 18/B/1-a). Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK md. 18/A/4). Arabulucu üç hafta içinde süreci bitirir; bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9).

Arabuluculuk görüşmesinin içeriğini ve tarafların sunabileceği emsal ilanları İzmir kira artışı uyuşmazlığı ve arabuluculuk yazımızda anlattık. Büro adresleri ve başvuru belgeleri için İzmir Adliyesi arabuluculuk bürosu yazımıza bakabilirsiniz. Burada yalnızca arabuluculuğun süre hesabına etkisi üzerinde duruyoruz.

Taraflar arabuluculukta yeni bedel üzerinde anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz. Ancak kira ilişkisine dair anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK md. 18/B/3). Şerh alınmış belge ilam niteliğinde sayılır; kiracı yeni bedeli ödemezse fark doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma metninde yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı da açıkça yazılmalıdır.

Otuz günlük süre ve yazılı bildirim

TBK md. 345/2’ye göre mahkemenin belirleyeceği kira, dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. HUAK md. 18/A/15, büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini söyler.

Ancak arabuluculuk başvurusunun “30 gün önce dava açma” şartı yerine geçip geçmeyeceği tartışmaya açıktır. Uygulamada en güvenli yol, kira döneminin bitmesinden en az 30 gün önce noter aracılığıyla veya ispatlanabilir başka bir yazılı yolla artış bildirimini kiracıya ulaştırmaktır. Bildirim yapıldıysa arabuluculuk ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar rahatça tamamlanabilir.

Kira Tespit Davasını Kim, Hangi Durumda Açabilir?

Davayı kiraya veren de kiracı da açabilir. 6098 s. TBK md. 345/1, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini söyler. Kiraya veren bedelin düşük kaldığını, kiracı ise talep edilen bedelin fahiş olduğunu ileri sürerek yeni dönemin bedelini mahkemeye belirletebilir.

Mahkemenin ölçütü dönemine göre değişir. İlk beş yıl içinde hâkim, tarafların anlaşması yoksa bedeli tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimi aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler; beş yıl dolduktan sonra ise emsal kiralar da dikkate alınır (TBK md. 344). Bu ölçütlerin nasıl uygulandığını kira artışında yasal sınır yazımızda, işyerine özgü sorunları işyeri kirasında bedel tespiti yazımızda bulabilirsiniz. Endeks oranını kira artış oranı aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Dava Dilekçesi ve Ekleri İzmir’de Nasıl Hazırlanır?

Dilekçe, basit yargılama usulüne göre yazılır ve tüm deliller dilekçeyle birlikte gösterilir (HMK md. 316/1-a, 317). Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A/2).

Dilekçeye kira sözleşmesi, son ödemeleri gösteren banka dökümleri, varsa artış bildirimi ve tebliğ belgesi, tapu kaydı ve bölgedeki benzer taşınmazların kira ilanları eklenir. Avukatı olmayan taraf dilekçesini adliyenin hukuk ön bürosu aracılığıyla kaydettirebilir; işlemin hangi binada yapılacağını ön bürodan teyit etmek yerinde olur. Avukat aracılığıyla açılan dosyalar UYAP üzerinden gönderilir ve UYAP dosya takibi ile izlenir.

Kira tespit davası harcı ve gider avansı

Uygulamada harç, istenen yeni kira ile mevcut kira arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Ayrıca keşif ve bilirkişi giderlerini karşılayacak gider avansı yatırılır. Harcı hesaplamak için dava harcı hesaplama aracını kullanabilir, İzmir’de harcın nereye yatırılacağını İzmir dava harcı yatırma yazımızdan izleyebilirsiniz.

Yargılama Nasıl İlerler: Keşif ve Emsal İncelemesi

Sulh hukuk mahkemesi davayı basit yargılama usulüyle görür. Taşınmazın durumu ve emsal kiralar teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme bilirkişi incelemesine başvurur (HMK md. 266) ve genellikle taşınmazda keşif yapar (HMK md. 288). Dosyanın en uzun aşaması çoğu zaman keşif günü ve bilirkişi raporu beklentisidir.

Emsal kira karşılaştırması nasıl yapılır?

Bilirkişi, taşınmazın konumunu, yaşını, metrekaresini, kat ve cephe özelliklerini, otopark ya da site olanaklarını inceler. Ardından aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazların bedelleriyle karşılaştırma yapar. Emsal kiraların sözleşme veya resmi kayıtla belgelenmesi, ilan fiyatlarına göre daha güçlü kabul edilir.

Rapor tebliğ edildikten sonra itiraz süresi iki haftadır (HMK md. 281). Bornova’daki bir öğrenci dairesi için Alsancak’taki bir ofisin kira bedeli, nitelik ve konum farkı nedeniyle sağlıklı bir emsal olmaz (temsilidir); rapordaki emsallerin bu açıdan denetlenmesi itirazın en verimli noktasıdır. Öğrenci kiralarına özgü durumları İzmir öğrenci evi kira uyuşmazlıkları yazımızda ele alıyoruz.

Mahkemenin Belirlediği Kira Ne Zamandan Geçerli Olur?

Yürürlük tarihi davanın ve bildirimin zamanına bağlıdır. 6098 s. TBK md. 345/2’ye göre dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından geçerlidir. Aşağıdaki tablo olası durumları gösterir.

Tablodaki son satır, kiraya verenin en çok kayıp yaşadığı durumdur: bir yıllık fark kaybedilir. Bu nedenle kira dönemi bitmeden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapmak, hem arabuluculuk hem dava aşamasında elinizi rahatlatır.

Kira Tespit Kararına İtiraz ve Kararın Uygulanması

Sulh hukuk mahkemesinin kira tespit kararına karşı istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır (HMK md. 345). 01.09.2026 tarihli HSK iş bölümü kararı, kira tespiti ve uyarlama dahil kira davalarındaki kararların istinaf incelemesini İzmir BAM 6. Hukuk Dairesine ve ikizleri 23. ve 27. Hukuk Dairelerine vermiştir.

Kira tespit kararının icrası

Kira tespit hükmü bir eda hükmü değil, yeni bedelin ne olduğunu belirleyen bir tespit hükmüdür. Uygulamada fark kiralar için icra takibi kararın kesinleşmesinden sonra başlatılır ve bu farklar ayrıca kira alacağı için icra takibi konusu olur. Yargıtay uygulamasında, kesinleşmeden önce kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi temerrüt sayılmaz; ancak kesinleşmeyle birikmiş farkların ödenmesi gerekir.

İstinaf usulüne ilişkin ayrıntılar için İzmir Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yazımıza bakabilirsiniz. Kesinleşen bedel, sonraki yıllardaki artışların da hesap tabanı olur.

Yargılama sürerken kiracının eski bedeli düzenli ödemeye devam etmesi önemlidir. Kira tespit davası kiracıya ödemeyi durdurma hakkı vermez; ödenmeyen kira için ayrı bir temerrüt süreci başlayabilir. Kiraya veren açısından da dava, tahliye talebinin yerine geçmez. Tahliye sebepleri ayrı kurallara bağlıdır ve İzmir kiracı tahliyesi yolları yazımızda anlatılmıştır.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Neler Kontrol Edilmeli?

Davanın sonucu çoğu zaman dilekçe verilmeden önceki hazırlıkla belirlenir. TBK md. 345’teki 30 günlük süre, HUAK md. 18/B’deki arabuluculuk şartı ve HMK md. 4’teki görev kuralı birlikte kontrol edilmelidir. Bu üç noktadan biri atlandığında dava ya geç sonuç verir ya da usulden reddedilir. Aşağıdaki liste bu hazırlık için kullanılabilir.

• Kira döneminin başlangıç tarihi ve yeni dönemden 30 gün önceki son gün
• Yazılı artış bildiriminin yapılıp yapılmadığı ve tebliğ belgesi
• Taşınmazın ve davalının bulunduğu ilçe, buna göre yetkili adliye
• Arabuluculuk bürosuna başvuru ve son tutanak
• Kira sözleşmesi, banka ödeme kayıtları ve tapu kaydı
• Aynı mahallede benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri veya ilanlar

Kira ve tahliye hukuku alanındaki çalışmalarımızı Av. Yahya Köse yürütmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de kira tespit davası açmayı düşünen kiraya verenler ve kiracıların en sık sorduğu sorular aşağıda. Yanıtlar 6100 s. HMK, 6098 s. TBK ve 6325 s. HUAK hükümlerine dayanır; mahkeme seçimi ve süre hesabı her dosyada sözleşme tarihine ve tarafların yerleşim yerine göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira tespit davası asliye hukuk mahkemesine açılır mı?

Hayır. Kira tespit davası, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK md. 4/1-a). İzmir Adliyesinde sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek binasındadır; Halkapınar’daki asliye hukuk mahkemelerine açılan dava görevsizlik kararıyla sonuçlanır.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. TBK md. 345/1 davanın her zaman açılabileceğini söyler ve davacıyı kiraya verenle sınırlamaz. Kiracı, istenen yeni bedelin fahiş olduğunu düşünüyorsa önce arabulucuya başvurur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinden bedelin belirlenmesini ister.

Ev Karşıyaka'da, ben Konak'ta oturuyorum. Davayı nerede açarım?

Davalı kiracının yerleşim yeri Karşıyaka ise genel yetkili mahkeme Karşıyaka Adliyesinin sulh hukuk mahkemesidir (HMK md. 6). Sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer de yetkili olduğundan bu dosyada dava Karşıyaka’da açılır.

Arabuluculuk süresi 30 günlük süreyi durdurur mu?

HUAK md. 18/A/15 başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini söyler. Ancak bu kuralın TBK md. 345/2’deki 30 gün önce dava açma şartına etkisi tartışmalı olduğundan, dönem bitmeden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapmak daha güvenlidir.

Kira tespit davasında bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?

Edilebilir. Rapor taraflara tebliğ edilir ve tebliğden itibaren iki hafta içinde eksik veya hatalı noktalara itiraz edilebilir (HMK md. 281). Emsallerin aynı bölgeden, benzer nitelikte ve yakın tarihli olup olmadığı itirazda en sık tartışılan konudur.

Kira tespit kararı verilince fark kiralar hemen istenebilir mi?

Uygulamada fark kiralar için icra takibi kararın kesinleşmesinden sonra yapılır; çünkü tespit hükmü tek başına eda hükmü içermez. Karar kesinleştiğinde, yeni dönemin başından itibaren biriken farklar talep edilebilir hâle gelir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• HSK, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi İş Bölümü Kararı (01.09.2026)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci
• İzmir'de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik
• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı
• İzmir'de Kiracının Oturduğu Evin Satılması

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.