Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil

“Sözleşmesiz kiracı” ifadesi günlük dilde iki farklı durumu anlatır: yazılı sözleşme yapılmadan, sözlü anlaşmayla kira ödeyerek oturan kişi ile hiçbir kira ilişkisi olmadan taşınmazı kullanan kişi. Sözleşmesiz kiracının tahliyesi ve ecrimisil talebi, bu iki durumdan hangisinin var olduğuna göre bambaşka yollardan ilerler.

Bu yazıda sözlü kira ilişkisinin nasıl ispat edileceğini, kira ilişkisi yoksa hangi davanın açılacağını, ecrimisilin ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve hangi sürede istenebileceğini anlatıyoruz. Yanlış yolun seçilmesi arabuluculuk şartından görevli mahkemeye kadar tüm süreci etkilediğinden, önce ilişkinin doğru nitelendirilmesi gerekir.

Sözleşmesiz Kiracı Hukuken Kiracı Sayılır mı?

Evet, taraflar kullanım karşılığında bir bedel ödenmesi konusunda anlaşmışsa sözleşmesiz kiracı hukuken kiracıdır. 6098 s. TBK md. 12 sözleşmeleri kural olarak şekle bağlı tutmaz; md. 299 ise kira sözleşmesini kullanım karşılığında kira bedeli ödenmesi olarak tanımlar ve yazılı olma şartı aramaz.

Bu nedenle yıllardır elden veya banka yoluyla kira ödeyerek oturan kişi, yazılı bir belge imzalamamış olsa da kiracıdır. Kiraya veren, sözleşme yok diye onu “işgalci” sayamaz; kilidi değiştirmek, suyu veya elektriği kesmek gibi kendiliğinden tahliye yöntemleri hukuka aykırıdır. Tahliye ancak kanundaki sebeplerle ve yargı ya da icra yoluyla mümkündür.

Sözlü kira sözleşmesi nasıl ispat edilir?

Sözlü kira sözleşmesinin en güçlü delili, açıklamasında “kira” yazan banka dekontlarıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 200 uyarınca belirli bir değeri aşan hukuki işlemler senetle ispat edilmelidir; bu sınır her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Senet yoksa, md. 202’deki delil başlangıcı (örneğin kiraya verenin gönderdiği bir mesaj veya e-posta) varsa tanık dinlenebilir. Abonelik kayıtları ve adres kaydı da ilişkinin niteliğini destekleyen yan delillerdir.

Hangi Durumda Hangi Yol İzlenir?

Taşınmazı kullanan kişinin hukuki durumu üç başlıkta toplanabilir: sözlü kiracı, karşılıksız izinle oturan kişi ve hiçbir hakka dayanmadan kullanan kişi. 6098 s. TBK md. 379 karşılıksız kullanım için “kullanım ödüncü” kurumunu düzenler; bu kişi ne kiracıdır ne de başlangıçta haksız şagildir.

Kullanım ödüncü ve geri isteme

Kullanım ödüncü, bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmak üzere bırakılmasıdır (TBK md. 379). Süre ve amaç belirlenmeden verilmişse, ödünç veren md. 384 uyarınca taşınmazı dilediği zaman geri isteyebilir. Geri isteme yazılı ve tarihli olmalıdır; çünkü karşılıksız oturan kişinin kullanımı bu tarihten sonra haksız hâle gelir ve ecrimisil hesabının başlangıcı da çoğu zaman bu bildirime dayanır.

Sözlü Kira İlişkisinde Tahliye Nasıl Olur?

Sözlü kiracı, yazılı sözleşmeli kiracıyla aynı tahliye güvencelerine sahiptir. Sözlü kira genellikle belirsiz süreli sayıldığından, kiraya veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 347/2 uyarınca kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, md. 329’daki üç aylık bildirim süresine uyarak fesih bildiriminde bulunabilir. İhtiyaç, temerrüt ve iki haklı ihtar gibi sebepler de ayrıca kullanılabilir.

Uygulamada en sık kullanılan yol, ödenmeyen kira için temerrüt ihtarı ve buna bağlı tahliyedir. Sözleşmenin yazılı olmaması, TBK md. 315’teki otuz günlük ödeme süresini veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarını değiştirmez. Değişen tek şey, kira bedelinin ve başlangıç tarihinin ispatıdır. Tahliye yollarının genel çerçevesi için kiracı tahliyesi rehberimize bakılabilir.

İcra yoluyla tahliye ve kiracının itirazı

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 269 uyarınca kira alacağı için başlatılan takipte tebligat." aria-label="ödeme emri — tanım">ödeme emri, süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebileceği ihtarını içerir ve kiracı yedi gün içinde itiraz eder. Kiracı kira ilişkisini açıkça inkâr ederse ve alacaklının noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış bir sözleşmesi yoksa, md. 269/b gereği alacaklı genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır. Sözlü kirada bu nedenle icra yolu hızlı olmayabilir. Takip sonrası süreler için icra takibine itiraz rehberimizi okuyabilirsiniz.

Kira ödemesinin ispatı neden önemli?

Sözlü kirada kiracı, kira bedelini ödediğini de ispat etmek zorundadır. Elden yapılan ödemelerde bu ispat güçleşir; icra takibinde ödeme itirazı ise kanunda sayılan belgelerle kanıtlanmalıdır. Bu konu ayrıca elden ödenen kiranın ispatı yazımızda ele alınmıştır. Kiraya veren açısından da düzenli banka ödemeleri, kira bedelinin tutarını ve başlangıç tarihini gösteren en sağlam kayıttır. Taraflar ilişkiyi sonradan yazılı sözleşmeye bağlamak isterse, geçmiş dönemleri ve mevcut bedeli açıkça gösteren bir protokol imzalayabilir.

Kira İlişkisi Yoksa Hangi Dava Açılır?

Kira ilişkisi yoksa malik, 4721 s. TMK md. 683/2 uyarınca malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası ve her türlü haksız elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bu dava taşınmazın zilyetliğine ilişkin olduğundan, 6100 s. HMK md. 12/1 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Elatmanın önlenmesi davası

Elatmanın önlenmesi davası, kira ilişkisinden doğmadığı için 6100 s. HMK md. 2 uyarınca kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davalı, yargılamada aslında kiracı olduğunu ileri sürerse mahkeme ilişkiyi yeniden nitelendirir. İlişki kira olarak kabul edilirse görev sulh hukuk mahkemesine geçer ve arabuluculuk dava şartı gündeme gelir. Bu nedenle dava açmadan önce kira bedeli ödemesi olup olmadığı dikkatle incelenmelidir. Davaya ecrimisil talebi de eklenebilir.

İdari yol: 3091 sayılı Kanun

3091 sayılı Kanun, zilyetliğe yapılan tecavüzün vali veya kaymakam kararıyla hızla önlenmesini sağlar. Ancak md. 4 uyarınca başvuru, tecavüzün öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde ve her hâlde tecavüzden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır. Malikin kendi rızasıyla teslim ettiği bir taşınmazda “tecavüz” bulunmadığından, kiracı veya izinle oturan kişi için bu yol genellikle uygun değildir.

Ecrimisil Nedir, Kimden İstenir?

Ecrimisil, başkasına ait taşınmazı hukuki bir dayanak olmadan kullanan iyiniyetli olmayan zilyedin, malike ödemekle yükümlü olduğu haksız kullanım tazminatıdır. Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 995/1’dir: iyiniyetli olmayan zilyet, şeyi haksız alıkoyması nedeniyle verdiği zararları ve elde ettiği veya etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin eder.

Ecrimisil kira bedeli değildir; taraflar arasında bir sözleşme bulunmadığı için istenir. Bu nedenle kiracıdan kira sözleşmesi sürerken ecrimisil istenemez, kira bedeli istenir. İyiniyetli zilyet ise md. 993 uyarınca kullanımından dolayı tazminat ödemekle yükümlü değildir. Karşılıksız izinle oturan kişi, geri istenene kadar iyiniyetli sayılabileceğinden, geri isteme bildirimi ecrimisil bakımından da belirleyicidir.

İyiniyet ne zaman sona erer?

Ecrimisil bakımından kritik soru, kullanıcının hangi tarihten itibaren iyiniyetli sayılamayacağıdır. Karşılıksız izinle oturan kişi için bu tarih genellikle geri isteme bildiriminin tebliğidir. Hiçbir izne dayanmadan taşınmaza giren kişi ise baştan itibaren kötüniyetli kabul edilir. Sözleşmesi sona ermiş eski kiracıda başlangıç, sona erme tarihidir. Tarihlerin noter ihtarnamesi, tebliğ şerhi ve tahliye kararı gibi resmî belgelerle gösterilmesi, bilirkişi hesabının hangi dönemi kapsayacağını doğrudan belirler.

Ecrimisil davası ve görevli mahkeme

Ecrimisil davası, kira ilişkisine dayanmadığı için genel görevli asliye hukuk mahkemesinde açılır ve çoğunlukla elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte ileri sürülür. Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması hâlinde ecrimisil istenebilmesi için ayrıca şartlar aranır; ortak mülkiyet sorunlarında ortaklığın giderilmesi yazımız yol gösterici olabilir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanıldığı dönem için emsal kira bedelleri esas alınarak hesaplanır. Mahkeme genellikle keşif yaparak bilirkişi raporu alır; 4721 s. TMK md. 995’teki “elde etmeyi ihmal ettiği ürünler” ifadesi nedeniyle, malikin taşınmazı gerçekten kiraya verecek olup olmadığını ayrıca ispat etmesi kural olarak beklenmez.

Hesaplamada ilk yıl emsal kira bedeli belirlenir, sonraki yıllar endeks değişimiyle güncellenir. Talep edilen döneme göre faiz başlangıcı değişebileceğinden, ön hesap için yasal faiz aracımızdan yararlanmak mümkündür.

Ecrimisil Zamanaşımı Ne Kadardır?

Yargıtay uygulamasında, içtihadı birleştirme kararına dayanan yerleşik görüşle ecrimisil alacakları için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir; daha eski dönemlere ilişkin talepler zamanaşımı itirazıyla karşılaşır. Kira bedelleri ise 6098 s. TBK md. 147/1 uyarınca aynı süreye tabidir.

Ecrimisil zamanaşımı hesabı

Ecrimisil zamanaşımı, her dönem için ayrı ayrı işler. Örneğin haksız kullanım yedi yıldır sürüyorsa, dava tarihinden önceki son beş yılın ecrimisili istenebilir; ilk iki yıla ait talep, davalı zamanaşımı def’ini ileri sürerse reddedilir. Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden gözetilmez. Süreleri önceden kontrol etmek için zamanaşımı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Bu örnek temsilidir: Kardeşine evi karşılıksız bırakan bir malik, 2026 yılı başında noter aracılığıyla evin boşaltılmasını istiyor. Kardeş çıkmıyor. Malik, elatmanın önlenmesi davasıyla birlikte geri isteme tarihinden sonrası için ecrimisil talep edebilir. Önceki yıllar için ecrimisil istemek ise zordur; çünkü o dönemde kullanım malikin izniyle yapılmıştır.

Sözleşme Bitince Çıkmayan Kiracıdan Ne İstenir?

Kira sözleşmesi geçerli biçimde sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan eski kiracıdan, sona erme tarihinden itibaren haksız kullanım tazminatı istenebileceği uygulamada kabul edilir. Sona erme ise fesih bildirimi, 6098 s. TBK md. 347’deki süreler veya tahliye kararıyla gerçekleşir; ev sahibinin tek taraflı “sözleşme bitti” demesi yeterli değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça TBK md. 347/1 gereği bir yıl uzar. Bu yüzden süre sonunda çıkmayan kiracı, kural olarak haksız şagil değil, sözleşmesi uzamış kiracıdır ve ondan ecrimisil değil kira bedeli istenir. Bu ayrım, özellikle bir yıllık kira sözleşmesinin sonunda tahliye tartışmalarında sıkça gözden kaçar.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Hazırlığın ilk adımı, taşınmazı kullanan kişinin kiracı mı, izinle oturan mı yoksa haksız şagil mi olduğunu belgelerle ortaya koymaktır. 6325 s. HUAK md. 18/B arabuluculuk şartı yalnızca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için arandığından, nitelendirme hem başvuru yolunu hem de görevli mahkemeyi belirler.

• Tapu kaydı: malikliği ve payları gösterir.
• Banka hesap dökümleri: kira ödemesi yapılıp yapılmadığını ve tutarları gösterir.
• Geri isteme veya fesih bildirimi: noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi.
• Emsal kira bilgileri: aynı bölgede benzer taşınmazların kira sözleşmeleri.
• Abonelik ve adres kayıtları: kullanımın başlangıcını ve süresini destekler.
• Varsa yazışmalar ve mesajlar: ilişkinin niteliğine dair delil başlangıcı olabilir.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının diğer yönleri gayrimenkul hukuku sayfamızda, kira kaynaklı süreçler ise kira ve tahliye hukuku sayfamızda yer alıyor. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmesiz oturan kişinin tahliyesi ve ecrimisil hakkında en çok sorulan soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir; kira ödemesi yapılıp yapılmadığı, geri isteme bildiriminin tarihi ve taşınmazın mülkiyet durumu sonucu doğrudan etkilediğinden her dosyanın kendi belgeleriyle incelenmesi gerekir.

Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracı çıkarılabilir mi?

Çıkarılabilir, ancak ancak kanundaki tahliye sebepleriyle. Sözlü kira da geçerli bir kira sözleşmesidir; kiracı temerrüt, iki haklı ihtar, ihtiyaç veya on yıllık uzama süresinin sonu gibi sebeplerle ve mahkeme ya da icra yoluyla tahliye edilir. Kilidi değiştirmek veya abonelikleri kesmek hukuka aykırıdır.

Ecrimisil ile kira bedeli arasındaki fark nedir?

Kira bedeli, taraflar arasındaki sözleşmeden doğar ve kararlaştırılan tutar üzerinden istenir. Ecrimisil ise sözleşme yokken taşınmazı haksız kullanan iyiniyetli olmayan zilyetten, emsal kira bedelleri esas alınarak istenen tazminattır (TMK md. 995). Kira ilişkisi devam ederken ecrimisil istenemez.

Ecrimisil davası için arabuluculuk zorunlu mu?

HUAK md. 18/B’de sayılan kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları arasında ecrimisil ayrıca yer almaz. Ancak taraflar arasındaki ilişki kira olarak nitelendirilirse arabuluculuk dava şartı hâline gelir. Bu nedenle ilişkinin niteliği dava açılmadan önce netleştirilmelidir.

Akrabama evi bedelsiz verdim, geri alabilir miyim?

Evet. Süre ve amaç belirlenmeden karşılıksız verilen taşınmaz, TBK md. 384 uyarınca her zaman geri istenebilir. Geri isteme noter ihtarnamesiyle yapılmalıdır. Akraba taşınmazı boşaltmazsa elatmanın önlenmesi davası açılabilir ve geri isteme tarihinden sonraki kullanım için ecrimisil talep edilebilir.

Ecrimisil ne kadar geriye dönük istenir?

Yargıtay uygulamasında ecrimisil için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talepte bulunulabilir. Zamanaşımı her dönem için ayrı işler ve davalı tarafından ileri sürülmedikçe mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz.

Haksız işgalciyi polis çağırarak çıkarabilir miyim?

Kolluk, hukuki uyuşmazlıkta kural olarak tahliye kararı veremez. Zilyetliğe yeni bir tecavüz varsa 3091 sayılı Kanun uyarınca öğrenmeden itibaren 60 gün ve her hâlde 1 yıl içinde kaymakamlık veya valiliğe başvurulabilir. Diğer durumlarda elatmanın önlenmesi davası ve ilamın icrası gerekir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı
• Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış
• İşyeri Kirasında Kira Bedelinin Tespiti Davası

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.