Evin tapusu eşlerden yalnızca birinin adına kayıtlı olsa bile, o ev ailenin birlikte yaşadığı konutsa malik eş onu tek başına satamaz, ipotek ettiremez ya da kiralık konutsa kira sözleşmesini tek başına feshedemez. Aile konutu şerhi, bu korumanın tapu kaydında görünür hâle getirilmesini sağlayan bir araçtır ve özellikle boşanma sürecinde sıkça başvurulan bir yoldur.
Aşağıda eşin rızası gerektiren işlemleri, şerhin nasıl konulduğunu, şerh olmadan yapılan satışların akıbetini ve icra takibinde şerhin ne işe yaradığını açıklıyoruz. Aile hukukundaki diğer konular için aile ve boşanma hukuku alanımıza göz atabilirsiniz.
Önemli Çıkarımlar
- 4721 s. TMK md. 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz.
- Malik olmayan eş, TMK md. 194/3 uyarınca tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi konulmasını tek başına isteyebilir.
- Şerh korumayı doğurmaz, görünür kılar; ancak şerh bulunmayan tapuda üçüncü kişinin iyiniyeti tartışma konusu olur.
- Aile konutu şerhi, alacaklıların ve cebri satış yoluna gitmesini kural olarak engellemez.
- Kiralık aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir (TMK md. 194/4).
Aile Konutu Şerhi Nedir ve Ne İşe Yarar?
Aile konutu şerhi, bir taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını tapu kütüğüne yansıtan kayıttır. 4721 s. TMK md. 194/3 uyarınca aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, bu şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. “Tapu müdürlüğünden” ibaresi maddeye 2014 yılında 6518 sayılı Kanunla eklenmiştir.
Şerhin asıl işlevi, taşınmazı satın almak veya üzerinde ipotek kurmak isteyen üçüncü kişileri uyarmaktır. Tapu kaydında şerhi gören bir alıcı ya da banka, işlem için diğer eşin açık rızasının gerektiğini bilir. Böylece rızasız bir işlemde “bilmiyordum” savunması büyük ölçüde anlamını yitirir.
Aile konutu kavramı, eşlerin hayatlarının merkezi hâline getirdikleri, ortak yaşamı sürdürdükleri konutu ifade eder. Uygulamada bir ailenin kural olarak tek bir aile konutu bulunur. Yazlık veya ara sıra kullanılan ikinci konutlar genellikle bu korumadan yararlanmaz; somut kullanım biçimi belirleyicidir.
Eşin Rızası Olmadan Aile Konutu Satılabilir mi?
Hayır. TMK md. 194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz ve aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Bu kural, tapuda malik olan eşin mülkiyet hakkına aile birliğini korumak amacıyla getirilmiş bir sınırlamadır.
Eşin açık rızası nasıl verilir?
Kanun rıza için özel bir şekil öngörmez, ancak rızanın “açık” olmasını arar. Susma veya dolaylı davranışlar açık rıza sayılmaz. Uygulamada tapu işlemlerinde diğer eşin işlem sırasında hazır bulunarak beyanda bulunması ya da noterde düzenlenmiş bir muvafakatname sunulması yaygındır. Böylece rızanın varlığı sonradan tartışma konusu olmaz.
Rızanın hangi işlem için verildiği de önemlidir. Genel ve belirsiz bir izin yerine, işlemin türünü ve taşınmazı açıkça gösteren bir rıza beyanı hem alıcı hem de eşler açısından daha güvenlidir. Satış bedelinin nereye harcanacağı gibi konular ise ayrı bir anlaşmanın ya da boşanma hâlinde mal rejimi tasfiyesinin konusudur.
| İşlem | Eşin açık rızası gerekir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Aile konutunun satışı, bağışı | Evet | TMK md. 194/1 (devir) |
| Aile konutu üzerine ipotek kurulması | Evet | TMK md. 194/1 (hakların sınırlanması) |
| İntifa veya oturma hakkı tesisi | Evet | TMK md. 194/1 (hakların sınırlanması) |
| Kiracı eşin kira sözleşmesini feshetmesi | Evet | TMK md. 194/1, 6098 s. TBK md. 349 |
| Alacaklının haciz koydurması | Hayır, eşin işlemi değildir | Yargıtay uygulaması |
| Aile konutu olmayan ikinci evin satışı | Kural olarak hayır | Aile konutu niteliği yoksa TMK md. 194 uygulanmaz |
Rıza Verilmezse Ne Olur? Hâkimin Müdahalesi
TMK md. 194/2 uyarınca rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu durumda malik eş aile mahkemesinde dava açar ve hâkim, rızanın haklı bir sebep olmadan esirgenip esirgenmediğini değerlendirerek işleme izin verip vermeyeceğine karar verir.
Rızanın sağlanamaması, örneğin diğer eşin uzun süredir kayıp olması veya ayırt etme gücünü kaybetmesi gibi hâllerde gündeme gelir. Haklı sebep olmadan rıza vermeme ise, örneğin ailenin daha uygun bir konuta taşınması için mevcut evin satılması gerektiği hâlde diğer eşin yalnızca zorlaştırmak amacıyla itiraz etmesidir. Hâkim her iki durumda da ailenin barınma ihtiyacını gözetir.
Bu izin davası, eşler arasındaki genel uyuşmazlıktan bağımsızdır. Ancak boşanma davası devam ediyorsa, konutun kullanımı ve yönetimi TMK md. 169 uyarınca geçici önlemler kapsamında da ele alınabilir. Dava süresince ekonomik güvence konusu için dava süresince tedbir nafakası yazımıza bakabilirsiniz.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
TMK md. 194/3 uyarınca malik olmayan eş, şerh için doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir; mahkeme kararı gerekmez ve malik eşin onayı aranmaz. Başvuruda taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını ve başvuranın malikin eşi olduğunu gösteren belgeler sunulur. Tapu müdürlüğü şerhi tapu kütüğüne işler.
Aile konutu şerhi nasıl konulur: adımlar
- Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne randevu alınarak başvurulur.
- Kimlik belgesi ile evliliği gösteren nüfus kayıt örneği sunulur.
- Taşınmazda birlikte oturulduğunu gösteren yerleşim yeri belgesi gibi kayıtlar eklenir.
- Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaparak aile konutu şerhini tapu kütüğüne işler.
Tapu müdürlüğünün istediği belgeler ve başvuru kanalları zaman zaman değişebildiği için başvuru öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü duyurularının kontrol edilmesi yerinde olur. Şerh, taşınmazın tek maliki eş olduğu gibi, eşin paylı malik olduğu durumlarda da diğer eş lehine konulabilir.
6284 sayılı Kanun kapsamında şerh
Şiddet olgusunun bulunduğu durumlarda 6284 s. Kanun md. 4/1-c aile mahkemesi hâkimine, TMK’daki şartların varlığı hâlinde ve korunan kişinin talebi üzerine tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmasına karar verme yetkisi tanır. Bu yolun ayrıntıları 6284 sayılı Kanun kapsamındaki koruma kararları yazısında yer almaktadır.
Şerh Olmadan Yapılan Satış Geçerli midir?
TMK md. 194’teki koruma şerhten değil, konutun aile konutu olmasından doğar; Yargıtay uygulamasında şerhin açıklayıcı nitelikte olduğu kabul edilir. Ancak şerh yoksa, taşınmazı alan üçüncü kişi TMK md. 1023 uyarınca tapu kaydına iyiniyetle güvendiğini savunabilir. Sonuç, üçüncü kişinin konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediğine göre değişir.
Rızası alınmadan konutu satılan eş, işlemin geçersizliğini ileri sürerek davası açabilir. Şerh varsa üçüncü kişinin iyiniyet savunması büyük ölçüde zayıflar. Şerh yoksa, alıcının durumu bildiğini veya bilmesi gerektiğini gösteren olgular (akrabalık, aynı binada oturma, konutu gezerken ailenin orada yaşadığını görme gibi) ispat edilmelidir.
Tapu iptali davalarının genel işleyişini tapu iptali ve tescil davası yazımızda ele aldık. Taşınmaz uyuşmazlıklarının diğer yönleri için gayrimenkul hukuku sayfamıza de bakabilirsiniz.
| Durum | Şerh varsa | Şerh yoksa |
|---|---|---|
| Üçüncü kişiye satış | Alıcı iyiniyet savunmasında çok zayıf kalır | Alıcının kötüniyeti ayrıca ispat edilmelidir |
| Bankaya ipotek | Banka rızayı aramak zorunda olduğunu bilir | Bankanın araştırma özeni tartışılır |
| İcra yoluyla haciz | Kural olarak haczi engellemez | Kural olarak haczi engellemez |
| Eşin dava açma kolaylığı | Delil yükü hafifler | Aile konutu niteliği ve üçüncü kişinin bilgisi ispat edilir |
Aile Konutuna İpotek Konulması Eşin Rızasına Bağlı mı?
Evet. İpotek, taşınmaz üzerindeki hakları sınırlayan bir işlemdir ve TMK md. 194/1 uyarınca diğer eşin açık rızasını gerektirir. Bu nedenle bankalar, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kredi verirken çoğu zaman diğer eşin rızasını ya da konutun aile konutu olmadığına ilişkin beyanı ister.
Aile konutu ipotek işlemlerinde dikkat edilecekler
Eşin rızası olmadan kurulan ipotek, iptal davasına konu olabilir. Bu davada bankanın, kredi verirken taşınmazın aile konutu olup olmadığını makul ölçüde araştırıp araştırmadığı tartışılır. Tapu kaydında şerh bulunması bu tartışmayı büyük ölçüde sona erdirir. İpoteğin paraya çevrilmesi sürecinde itiraz yollarını ayrıca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısında anlatıyoruz.
Rıza vermiş eşin sonradan bu rızayı geri alıp alamayacağı ise işlemin tamamlanıp tamamlanmadığına bağlıdır. Tapuda tescil edilmiş bir ipotek için verilmiş rızanın sonradan geri alınması, kural olarak işlemi geçersiz kılmaz. Bu nedenle kredi sözleşmesine imza atmadan önce yükümlülüklerin iyi anlaşılması gerekir.
Aile Konutu Şerhi Haciz ve Satışı Engeller mi?
Kural olarak hayır. TMK md. 194 eşlerin kendi hukuki işlemlerini sınırlar; alacaklının cebri icra yoluyla haciz koydurması ve taşınmazın satılması malik eşin bir işlemi değildir. Yargıtay uygulamasında da aile konutu şerhinin haciz ve cebri satışa engel oluşturmadığı kabul edilir. Borçlunun başvurabileceği ayrı bir yol, 2004 s. İİK md. 82/1-12’deki haline münasip ev savunmasıdır.
Bu ayrım pratikte sık karıştırılır. Şerh koydurmak, eşlerden birinin borçları nedeniyle konutun icra yoluyla satılmasını önlemez. Haline münasip ev itirazı ise borçlunun kendisi ve ailesi için zorunlu olan konutu korumaya yöneliktir; konutun değeri ihtiyacı aşıyorsa, bedelinden borçluya uygun bir ev alınabilecek kısım bırakılarak satış yapılabilir. İcra sürecinin ayrıntıları için taşınmaz haczi ve satış süreci yazısına bakabilirsiniz.
Kiralık Aile Konutunda Eşin Hakları Nelerdir?
TMK md. 194/4 uyarınca aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. 6098 s. TBK md. 349 de kiracı eşin, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenler.
Aile konutu kira sözleşmesi ve bildirimler
Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olduysa, TBK md. 349/2 uyarınca kiraya veren bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Bu, özellikle kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yapılan ihtarlarda önem taşır; yalnızca bir eşe yapılan bildirim tartışmaya açık hâle gelebilir.
Kiraya verenin talepleri ve sürelere ilişkin genel bilgi için kiracı tahliyesinde on yıllık uzama ve tahliye taahhüdü yazımızı, ihtar süreçleri için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısını inceleyebilirsiniz.
Boşanma Sürecinde Aile Konutu Koruması Ne Zaman Biter?
Aile konutu koruması evlilik birliğine bağlıdır. Boşanma davası sürerken TMK md. 194 koruması devam eder; boşanma hükmü kesinleştiğinde ise konutun aile konutu niteliği sona erer ve şerhin dayanağı ortadan kalkar. Eşlerden birinin dava sürecinde evden ayrılmış olması, tek başına korumayı sona erdirmez.
Boşanma sonrasında konutun kime kalacağı, mal rejiminin tasfiyesi ve hesabıyla belirlenir. Tapuda tek eş adına kayıtlı konut bakımından diğer eşin alacak hakları için mal rejiminin tasfiyesi ve katılma alacağı yazımızı okuyabilirsiniz. Boşanma sürecindeki delil stratejisi için çekişmeli boşanmada delil başlıklı yazımız da yol gösterici olabilir.
Sık gözden kaçan bir nokta şudur: boşanma davası açıldığı anda malik eşin konutu hızla elden çıkarma girişimi görülebilir. Bu risk varsa şerhin dava açılmadan önce ya da dava ile eş zamanlı olarak konulması, sonradan tapu iptali davasıyla uğraşmaktan çok daha etkili bir koruma sağlar. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.
Şerh Başvurusundan Önce Hangi Kontroller Yapılmalı?
Başvurudan önce tapu kaydının güncel durumu incelenmelidir. TMK md. 1020 uyarınca tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan kişi kaydın kendisine gösterilmesini isteyebilir. Kayıtta mevcut ipotek, haciz veya başka şerhlerin bulunup bulunmadığını bilmek, şerhin sağlayacağı korumanın sınırını baştan görmeyi sağlar.
- Malik kim? Taşınmazın tamamen mi yoksa paylı olarak mı eş adına kayıtlı olduğu kontrol edilir.
- Mevcut yükler: Önceden kurulmuş ipotek ve hacizler şerhten etkilenmez; bunlar ayrıca değerlendirilir.
- Fiilî kullanım: Ailenin konutta gerçekten yaşadığını gösteren adres kaydı ve faturalar hazır tutulur.
- Zamanlama: Boşanma veya ciddi bir uyuşmazlık öngörülüyorsa başvurunun geciktirilmemesi gerekir.
Bu kontroller, şerhin tek başına her riski ortadan kaldırmadığını da gösterir. Örneğin konut üzerinde daha önce kurulmuş bir ipotek varsa, kredi borcunun ödenmemesi hâlinde alacaklı bankanın takip hakkı devam eder. Genel sorular için sıkça sorulan sorular sayfamızı da inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aile konutu şerhi, tapu işlemleriyle aile hukukunun kesiştiği bir alan olduğu için pek çok soru doğurur. Aşağıda şerhin kaldırılması, evlilikten önce alınan konutlar, kredi ile alınan evler ve ayrı yaşayan eşlerin durumu gibi sık sorulan konulara kısa yanıtlar verdik. Yanıtlar genel bilgilendirme amacı taşır.
Evlilikten önce alınan ev aile konutu olabilir mi?
Evet. Aile konutu niteliği, taşınmazın ne zaman ve kimin parasıyla alındığına değil, eşlerin ortak yaşamlarını orada sürdürüp sürdürmediğine bağlıdır. Evlilikten önce eşlerden birinin adına alınan ev, evlilikte ailece oturulan konutsa TMK md. 194 korumasından yararlanır.
Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
Boşanma hükmünün kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya taşınmazın artık aile konutu olarak kullanılmaması gibi hâllerde şerhin dayanağı ortadan kalkar. Şerhin terkini için tapu müdürlüğüne kesinleşmiş boşanma kararı gibi belgelerle başvurulur; uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.
Ayrı yaşayan eş aile konutu şerhi koydurabilir mi?
Eşlerden birinin evden ayrılmış olması, konutun aile konutu niteliğini kendiliğinden sona erdirmez. Özellikle boşanma davası sürerken veya ayrılık geçici nitelikteyse, malik olmayan eş şerh talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü başvuruyu sunulan belgelere göre değerlendirir.
Kredili alınan evde aile konutu şerhi konulabilir mi?
Konulabilir. Taşınmaz üzerinde bankanın ipoteği bulunması şerhe engel değildir. Ancak şerh, daha önce kurulmuş ve rızaya dayalı bir ipoteği ortadan kaldırmaz. Şerh, bundan sonra yapılacak devir ve yeni sınırlamalarda diğer eşin rızasının aranmasını güvence altına alır.
Aile konutu şerhi için dava açmak gerekir mi?
Hayır. TMK md. 194/3 uyarınca malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir. Malik eşin onayı aranmaz. Ancak konutun aile konutu olup olmadığı tartışmalıysa veya tapu müdürlüğü talebi reddederse, konunun yargıya taşınması gündeme gelebilir.
Eşimin bilgisi dışında evi sattığını nasıl öğrenebilirim?
Tapu kayıtları e-Devlet üzerinden kişinin kendi adına kayıtlı taşınmazlar için sorgulanabilir; eşin adına kayıtlı taşınmaz için ise TMK md. 1020 uyarınca ilgisini inanılır kılarak tapu müdürlüğüne başvurmak veya dava içinde mahkemeden kayıt getirtilmesini istemek gerekir. Şerh konulmuşsa rızasız işlem tapuda zaten gerçekleştirilemez.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- 6284 sayılı Ailenin Korunması ve Kadına Karşı Şiddetin Önlenmesine Dair Kanun (mevzuat.gov.tr)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
İlgili yazılar
- Yoksulluk Nafakasının Kaldırılması ve Azaltılması
- Babalık Davası ve Soybağının Reddi: Süre ve DNA İncelemesi
- Yabancı Mahkeme Boşanma Kararının Tanınması ve Tenfizi
- Boşanmada Şirket Hisselerinin Paylaşımı ve Değer Tespiti
- Boşanmada Ziynet Eşyası ve Düğün Takıları Kime Aittir?
- Evlilik Birliğinin Temelinden Sarsılması: TMK 166 ve Kusur Değerlendirmesi
- Zina Nedeniyle Boşanma: TMK 161, İspat ve Hak Düşürücü Süre
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.
Yazar: KCD Hukuk
