Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıplı İfa ve Eksik İş

Arsa payı karşılığı inşaatta ayıplı ifa, yüklenicinin binayı projeye, ruhsata, sözleşmeye veya teknik kurallara aykırı biçimde yapması hâlinde gündeme gelir. Çatlayan duvarlar, su alan bodrum, eksik yalıtım ya da hiç yapılmamış otopark gibi sorunlar arsa sahibinin elindeki bağımsız bölümlerin değerini doğrudan düşürür.

Bu tür uyuşmazlıklarda iki ayrı kavram birbirine karıştırılır: ayıp ve eksik iş. Hangisiyle karşı karşıya olduğunuz; bildirim yükümlülüğünü, zamanaşımı süresini ve talep edebileceğiniz hakları değiştirir. Aşağıda her iki durumu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde anlatıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıplı İfa Ne Demektir?

Arsa payı karşılığı inşaatta ayıplı ifa, yüklenicinin eseri yapıp teslim ettiği ancak yapının sözleşmede kararlaştırılan veya olması gereken niteliklerden yoksun olduğu durumdur. 6098 s. TBK md. 470 bu ilişkiyi eser sözleşmesi olarak tanımlar ve md. 471 yükleniciyi, basiretli bir yüklenicinin uyacağı meslekî ve teknik kurallara uygun çalışmakla yükümlü tutar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin edimi para değil, arsa payıdır. Yüklenici binayı yapar, arsa sahibi de karşılığında belirli arsa paylarını yükleniciye veya onun gösterdiği kişilere devreder. Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için 6098 s. TBK md. 237 ve 4721 s. TMK md. 706 gereği resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Ayıp ile eksik iş arasındaki fark

Ayıp, yapılmış olan işin kusurlu yapılmasıdır: projede 20 cm öngörülen yalıtımın 5 cm yapılması, sıvanın dökülmesi, tesisatın sızdırması gibi. Eksik iş ise sözleşmede üstlenilen bir kalemin hiç yapılmamasıdır: asansörün takılmaması, çevre düzenlemesinin yapılmaması, ortak alan kaplamasının hiç döşenmemesi gibi. Yargıtay uygulamasında eksik işler, borcun hiç ifa edilmemiş kısmı olarak değerlendirilir. Bu ayrım ilk bakışta teknik görünür, fakat hak kaybını önleyen asıl ayrımdır.

Hangi kusurlar ayıp sayılır?

Sözleşmede ve eklerinde yazan malzeme ve standartlardan sapmalar, onaylı mimari ve statik projeye aykırılıklar, yapı ruhsatına aykırı imalatlar ve yapının olağan kullanımını engelleyen teknik hatalar ayıp niteliğindedir. Ruhsata aykırı imalat nedeniyle yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa, bu durum hem ayıp hem de imar mevzuatı bakımından ayrı sonuçlar doğurabilir. İmar mevzuatına aykırı yapının cezai boyutu imar kirliliğine neden olma suçu başlıklı yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Ayıp İhbarı Ne Zaman ve Nasıl Yapılmalı?

6098 s. TBK md. 474 uyarınca arsa sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmeli ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Kanun gün sayısı vermez; ancak md. 477 gereği gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır.

Kabulün sonucu ağırdır: TBK md. 477’ye göre eser açıkça veya örtülü olarak kabul edildikten sonra yüklenici, kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur. Bu yüzden anahtar teslim alınırken sessiz kalmak, ilerideki talepleri zayıflatabilir.

Açık ayıp ve gizli ayıp

Açık ayıp, teslim sırasında olağan bir incelemeyle görülebilecek kusurdur; kırık seramik, eksik süpürgelik veya projeden farklı doğrama malzemesi gibi. kusur." aria-label="Gizli ayıp — tanım">Gizli ayıp ise ancak kullanım sırasında ortaya çıkar: ilk yağmurda su alan teras, kışın ortaya çıkan ısı köprüsü ve küf gibi. TBK md. 477/3 gereği sonradan ortaya çıkan gizli ayıp da gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir; aksi hâlde eser bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Ayıp ihbarı için pratik kontrol listesi

• Bildirimi noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup gibi tarihi ispatlanabilir bir yolla yapın.
• Her kusuru ayrı ayrı yazın, bağımsız bölüm ve ortak alan ayrımını belirtin; “binada sorunlar var” gibi genel ifadeler yeterli olmayabilir.
• Kusurların tarihli fotoğraf ve videolarını saklayın, gerekiyorsa ihtarnameye ek yapın.
• Talebinizi netleştirin: onarım mı, bedel indirimi mi istediğinizi yazın ya da seçim hakkınızı saklı tutun.
• Gizli ayıp fark edildiğinde ayrı ve yeni bir bildirim gönderin; önceki ihtarname yeni ayıbı kapsamaz.

Arsa Sahibinin Ayıp Nedeniyle Seçimlik Hakları Nelerdir?

6098 s. TBK md. 475 ayıplı eser karşısında arsa sahibine üç seçimlik hak tanır: sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi isteme ve aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarım isteme. Aynı madde, genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını da saklı tutar.

Sözleşmeden dönme neden istisnai kalır?

TBK md. 475’in son fıkrasına göre eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz. Kat karşılığı inşaatta bina arsa sahibinin arsası üzerinde yükseldiği için, tamamlanmış bir yapıda dönme çok sınırlı kalır. Arsa sahibi bu yüzden pratikte bedel indirimi veya onarım yoluna yönelir.

Bedel indirimi nasıl hesaplanır?

Bedel indirimi, ayıpsız yapının değeri ile ayıplı yapının değeri arasındaki oran üzerinden belirlenir ve bu oran sözleşmedeki karşı edime uygulanır. Kat karşılığı inşaatta karşı edim arsa payı olduğundan, bilirkişi genellikle ayıbın giderilme maliyetini ve değer kaybını birlikte değerlendirir. Hesaplama keşif ve teknik bilirkişi raporu olmadan sağlıklı yapılamaz.

Eksik İşlerde Arsa Sahibi Ne İsteyebilir?

Eksik iş, sözleşmede üstlenilen imalatın hiç yapılmamasıdır ve borcun kısmen ifa edilmemesi anlamına gelir. Bu durumda 6098 s. TBK md. 123 ve 125 uyarınca yükleniciye uygun süre verilir; süre sonunda ifa ile gecikme tazminatı istenebilir veya ifadan vazgeçilerek zarar talep edilebilir ya da sözleşmeden dönülebilir.

Eksik iş bedeli talebi

Uygulamada en sık başvurulan yol eksik iş bedelinin tahsilidir. Arsa sahibi, yüklenicinin yapmadığı işlerin dava tarihindeki piyasa rayiciyle yaptırılma bedelini talep eder. Eksik iş bedeli hesabında bilirkişi, sözleşme ve eklerini, teknik şartnameyi ve mahallinde yapılan keşfi esas alır. Eksik iş için ayıp ihbarı şartı aranmadığından, teslimde itiraz etmemiş olmak tek başına bu talebi ortadan kaldırmaz.

İşi üçüncü kişiye yaptırma imkânı

İnşaat devam ederken kusurlu veya sözleşmeye aykırı imalat açıkça görülüyorsa, TBK md. 473/2 arsa sahibine yükleniciye uygun süre verme hakkı tanır. Bu sürede aykırılık giderilmezse, hasar ve masraflar yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü kişiye verileceği ihtar edilebilir. Bu yol, teslimden önce müdahale etmek isteyen arsa sahipleri için önemlidir.

Teslim gecikmesi ve cezai şart konusu bu yazının kapsamı dışındadır; gecikme hâlinde uygulanacak hükümler kat karşılığı inşaatta gecikme ve cezai şart yazımızda anlatılmıştır.

Ayıp ve Eksik İş Davalarında Zamanaşımı Ne Kadar?

6098 s. TBK md. 478 uyarınca ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl içinde açılmalıdır. Eksik iş alacağında ise Yargıtay uygulaması, TBK md. 146’daki 10 yıllık genel zamanaşımı süresini esas alır.

Süre hangi tarihten başlar?

Ayıp davalarında süre, fiilî teslim tarihinden başlar. Kat karşılığı inşaatta bağımsız bölümler farklı tarihlerde teslim edilebildiği için her bölüm bakımından teslim tarihinin ayrıca belgelenmesi önemlidir. Teslim tutanağı yoksa anahtar teslimi, abonelik kayıtları veya yapı kullanma izin belgesinin tarihi gibi deliller tartışılır. Kendi sürenizi kontrol etmek için zamanaşımı süresi hesaplama aracından yararlanabilirsiniz; ancak başlangıç tarihinin tespiti dosyaya özgüdür.

Ayıp ve Eksik İş Nasıl İspat Edilir?

Ayıbın ve eksik işin ispatında belirleyici delil teknik bilirkişi raporudur. 6098 s. TBK md. 474/2 taraflardan her birine, giderini karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini isteme hakkı verir. 6100 s. HMK md. 400 ise dava açılmadan önce delil tespiti yoluyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına imkân tanır.

Delil tespiti neden erken yapılmalı?

Arsa sahipleri çoğu zaman kusurları kendi imkânlarıyla gidermek ister. Onarım yapıldıktan sonra ayıbın varlığını ve kapsamını ispatlamak ciddi biçimde zorlaşır. 6100 s. HMK md. 400 uyarınca delilin kaybolma veya ispatın zorlaşma ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır. Onarıma başlamadan önce delil tespiti talep etmek, ileride açılacak bedel indirimi veya onarım bedeli davasının temelini oluşturur.

Bilirkişi raporunda nelere dikkat edilir?

Rapor; sözleşme, onaylı projeler, teknik şartname ve ruhsat ekleriyle karşılaştırmalı olmalıdır. Kusurun ayıp mı eksik iş mi olduğu, giderilme maliyeti, hangi bağımsız bölüm veya ortak alanı etkilediği ayrı ayrı gösterilmelidir. Maliyet hesabının hangi tarihin fiyatlarıyla yapıldığı da sonucu değiştirir. Rapora süresi içinde itiraz edilmezse, raporun eksik yönleri sonradan tartışılamayabilir.

Hangi Mahkemede Dava Açılır, Arabuluculuk Gerekir mi?

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ayıp ve eksik iş davalarında, 6100 s. HMK md. 2 uyarınca kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Her iki taraf tacir ve iş ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevli olur. Sözleşmeden doğan bu davalar, HMK md. 10 gereği sözleşmenin ifa yerinde de açılabilir.

Ticari dava niteliğindeki alacak taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kapsamı ticari davalarda zorunlu arabuluculuk yazısında açıklanmıştır. Bağımsız bölümü yükleniciden satın alan kişi tüketici sıfatı taşıyorsa, kendi ayıp davası tüketici mahkemesinde görülebilir. Arsa sahibinin açacağı davanın harç tutarı için dava harcı hesaplama sayfasına göz atılabilir.

Faiz ve talep kalemleri

Eksik iş veya onarım bedeli talebinde faiz başlangıcı, yüklenicinin temerrüde düşürüldüğü tarihe göre belirlenir. Bu yüzden ihtarnamede makul bir ödeme veya ifa süresi vermek faiz bakımından da işe yarar. Faiz türlerinin farkı için yasal faiz ve temerrüt faizi yazısına bakılabilir.

Tapu Devri ve Kat İrtifakı Aşamasında Arsa Sahibi Kendini Nasıl Korur?

Arsa sahibinin en güçlü aracı, henüz devredilmemiş arsa paylarıdır. 6098 s. TBK md. 97 uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmede kendi borcunu ifa etmeyen taraf, karşı edimi isteyemez. 4721 s. TMK md. 1009 ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler.

Sözleşmelerde tapu devrinin inşaatın belirli seviyelerine bağlanması, yani kademeli devir, bu yüzden yaygındır. Sözleşme devri kademeye bağlamıyorsa, ayıplar ve eksik işler giderilmeden kalan payların devrine yanaşmamak, ödemezlik def’i olarak ileri sürülebilir. Ancak yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı bağımsız bölümler bakımından iyiniyetli alıcıların korunması gündeme gelir; tapu iptali ve tescil davası ile ilgili temel kavramlar da bu noktada önem taşır.

Ortak alanlardaki ayıplar kimi ilgilendirir?

Çatı, cephe, sığınak, otopark ve asansör gibi ortak alanlardaki ayıplar, kat mülkiyetine geçildikten sonra tüm kat maliklerini ilgilendirir. Bu alanlarla ilgili onarım ve yönetim kararları için kat malikleri kurulu kararları süreci de devreye girebilir. Deprem güvenliğini etkileyen ciddi statik kusurlarda ise riskli yapı tespiti ayrı bir başlık olarak değerlendirilmelidir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Ayıp ve eksik iş davasında dosyanın gücü, belgelerin eksiksizliğine bağlıdır. 6098 s. TBK md. 478’deki 5 yıllık sürenin teslimden başladığı düşünüldüğünde, teslim tarihini ve ihbar tarihlerini gösteren belgeler davanın ilk gününden itibaren hazır olmalıdır. Aşağıdaki liste, sık görülen eksikleri önlemeye yöneliktir.

• Noterde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ek protokoller ve teknik şartname.
• Onaylı mimari, statik ve tesisat projeleri ile yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi.
• Teslim tutanakları, anahtar teslim yazışmaları ve bağımsız bölüm listesi.
• Ayıp ihbarı olarak gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri.
• Tarihli fotoğraf, video ve varsa delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporu.
• Tapu kayıtları, şerhler ve yükleniciye devredilen payların listesi.

Bu belgeler, talebin ayıp mı eksik iş mi olarak nitelendirileceğini ve hangi sürenin uygulanacağını belirler. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız ve yazının yazarı Av. Yahya Köse hakkında bilgi ilgili sayfalarda yer almaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaatta ayıp ve eksik iş uyuşmazlıkları, teslimden yıllar sonra da gündeme gelebilir. Arsa sahiplerinin ve bağımsız bölüm alıcılarının en sık sorduğu soruları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve yerleşik uygulama çerçevesinde kısa cevaplarla aşağıda topladık. Her dosyanın kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Anahtarı itirazsız teslim aldım, artık ayıp için bir şey yapamaz mıyım?

Yapabilirsiniz, ancak kapsam daralır. TBK md. 477’ye göre kabulden sonra yüklenici, kasten gizlediği ve olağan incelemede fark edilemeyecek ayıplardan sorumlu kalır. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar gecikmeksizin bildirilmelidir. Hiç yapılmamış eksik işler için ise ayıp ihbarı aranmadığından talep hakkı devam eder.

Yüklenici şirket kapandıysa eksik iş bedeli kimden istenir?

Şirketin tüzel kişiliği ticaret sicilinden terkin edilmemişse dava şirkete karşı açılır. Terkin edilmişse ihya davası gündeme gelebilir. Şirketin kendi adına kayıtlı veya henüz devralmadığı arsa payları, alacağın teminatı bakımından ayrıca önem taşır. Hangi yolun uygun olduğu dosyaya göre değişir.

Bağımsız bölümü yükleniciden satın alan kişi ayıp için kime başvurur?

Alıcı, satış sözleşmesinin tarafı olan yükleniciye başvurur; arsa sahibiyle arasında doğrudan bir sözleşme yoktur. Alıcı tüketici ise 6502 sayılı Kanun’a göre tüketici mahkemesi görevlidir. Arsa sahibinin kendi bölümlerine ilişkin talepleri ise eser sözleşmesine dayanır ve ayrı değerlendirilir.

Ayıp ihbarı için noter şart mı?

Kanun belirli bir şekil öngörmez; ayıp ihbarı yazılı veya sözlü yapılabilir. Ancak ihbarın yapıldığını ve tarihini ispat yükü arsa sahibindedir. Bu nedenle noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya kayıtlı elektronik posta gibi tarihi kesin biçimde gösteren yollar tercih edilir.

Eksik iş bedeli hangi tarihin fiyatlarıyla hesaplanır?

Yargıtay uygulamasında eksik iş bedeli genellikle dava tarihindeki piyasa rayiçleriyle hesaplanır, çünkü arsa sahibi işi o fiyatlarla yaptırmak zorunda kalacaktır. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bilirkişi raporundaki hesap tarihi talep edilen tutarı önemli ölçüde değiştirir; rapor bu yönden dikkatle incelenmelidir.

Yapı denetim firmasına da dava açılabilir mi?

Yapı denetim kuruluşunun denetim görevini gereği gibi yapmaması nedeniyle oluşan zararlarda kuruluşun sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir. Bu sorumluluk yüklenicinin sözleşmesel sorumluluğundan farklı şartlara bağlıdır. Hangi kişilere karşı dava açılacağı, kusurun kaynağı ve delil durumu birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre ve Bedelin Depo Edilmesi
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Aynen Taksim mi, Satış mı?
• Tapu Kayıt Düzeltme ve Cins Tashihi Davası
• Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat ve Görevli Mahkeme
• Tapu Harcı Kim Öder? Alıcı ve Satıcı Yükümlülüğü
• Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Uyuşmazlıklar

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.