Bayraklı’da Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapı ve Hak Sahipliği

Bayraklı kentsel dönüşüm süreci, 30 Ekim 2020 depreminden sonra ilçedeki pek çok apartman maliki için soyut bir kavram olmaktan çıktı. Binanız riskli yapı sayıldığında asıl soru şudur: Yeni binada kim, hangi oranda ve hangi şartla hak sahibi olacak? Bu yazı, 6306 s. Kanun’un hak sahipliği kurallarını Bayraklı’daki yargı yolu ve kurumlarla birlikte ele alıyor.

Riskli yapı tespitinin genel işleyişini 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık. Burada odak, Bayraklı’da dönüşüme giren bir binada malik, mirasçı, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibinin konumudur.

Bayraklı Kentsel Dönüşüm Neden Bu Kadar Yoğun Yaşanıyor?

Bayraklı kentsel dönüşüm gündeminin arkasında resmî bir tespit vardır. Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğünün 30 Ekim 2020 Ege Denizi Depremi (Mw 6,9) raporu, en fazla hasarın merkez üssüne yaklaşık 65 km uzaklıktaki Bayraklı ve Bornova’da meydana geldiğini ve başlıca jeolojik nedenin zemin büyütmesi olduğunu belirtir.

MTA saha gözlemleri raporu, yıkılan veya ağır hasar gören binaların çoğunun Meles Çayı’nın taşkın ovası çökelleri ya da Meles deltası üzerinde bulunduğunu yazar. Raporda Bayraklı’da yıkılan Doğanlar ve Rızabey apartmanları anılır; yetersiz inşaat uygulamaları ve iskân sonrası kullanım hataları da hasar nedenleri arasında sayılır. Aynı rapora göre 04.11.2020 itibarıyla 7’si tamamen olmak üzere 16 bina yıkılmış, 124 bina ağır hasarlı tespit edilmiştir.

Hukuki açıdan bunun anlamı şudur: Deprem sonrasında ilçedeki birçok bina ya hasar tespiti ya da riskli yapı tespiti ile 6306 s. Kanun kapsamına girdi. Kanun kapsamına giren her binada aynı üç soru ortaya çıkar: Kararı kim alır, kim hak sahibi olur, itiraz ve dava nereye yapılır?

6306 Sayılı Kanun’a Göre Kimler Hak Sahibi Sayılır?

6306 s. Kanun md. 6/3 uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası verilebilir.

Bu hüküm iki ayrı kategori yaratır. Birinci kategori tapu maliki ve onun yerine geçen mirasçılardır; bunların hakkı arsa payından doğar. İkinci kategori ise tapuda adı olmayan ama binayı fiilen kullanan kişilerdir. Kiracının veya intifa hakkı sahibinin yararlanabilmesi için 1 yıllık oturma veya işyeri işletme süresinin tespit edilmesi gerekir.

Malik ve mirasçının hak sahipliği

Maliklerin hakkı, yeni binada kendilerine düşecek bağımsız bölümün belirlenmesinde kullanılır. Kat karşılığı modelde bu oran müteahhitle yapılan sözleşmede, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resen yürüttüğü uygulamalarda ise md. 6/A/7 uyarınca mevcut taşınmazın değeri ile yeni yapıda verilecek bağımsız bölümün değeri gözetilerek belirlenir. Malik ölmüşse Başkanlık, TOKİ veya İdare mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkilidir (md. 6/2). Mirasçılar arasındaki iç ilişki için İzmir’de ortaklığın giderilmesi davası yazımız yol gösterir.

Kentsel dönüşümde kiracının hak sahipliği

Kiracının dönüşümden doğan hakkı, malikin hakkıyla aynı değildir. Kiracı yeni binada bağımsız bölüm talep edemez; Kanun ona en az 1 yıllık oturma şartıyla destek imkânı tanır. Bu destekler “verilebilir” şeklinde düzenlendiği için idarenin takdirine bağlıdır. Kira ilişkisinin sona ermesi ve tahliye ise ayrıca kira hukukuna göre değerlendirilir; bu konuda kiracı tahliyesi yazımıza bakılabilir.

Bayraklı’da Salt Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır?

6306 s. Kanun md. 6/1 uyarınca riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı kararları, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. 7471 s. Kanun bu oranı üçte ikiden salt çoğunluğa indirmiştir.

Uygulamada en sık hata, malik sayısının sayılmasıdır. Bayraklı’daki 12 daireli bir apartmanda arsa payları eşit değilse, 5 malik toplam payın yarısından fazlasına sahip olduğunda karar alınabilir. Karar alan malikler, teklif ve anlaşma şartlarını katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirir; ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Salt çoğunluk kararına katılmayan malik

Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış, anlaşan paydaşlara ya da anlaşmaya uyacağını kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşinceye kadar tekrarlanır. Paydaki ipotek, haciz ve intifa hakkı satış bedeli üzerinde devam eder.

Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse ve gerekçe bedelin eksik hesaplanması ise, Kanun özel bir sonuç bağlar: Hisseyi satın alan malik, aradaki farkı hissesi satılan eski malike öder (md. 6/1). Bu nedenle bedele itiraz eden malikin davayı doğru hedeflemesi gerekir. Pay satışı ve rayiç değer işlemi idari işlem niteliğindedir ve dava süresi 30 gündür.

Hasarlı Binalarda Resen Dönüşüm Hak Sahipliğini Nasıl Etkiler?

6306 s. Kanun md. 6/A uyarınca yıkılacak derecede riskli yapıların veya ağır hasar gören binaların bulunduğu alanlarda dönüşüm, maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir. Bu durumda riskli yapı listesi kapıya asılır, muhtarlıkta 2 gün ilan edilir ve itiraz süresi yalnızca 2 gündür.

Deprem sonrası Bayraklı’da hasar gören binalar bakımından bu madde özellikle önemlidir. Resen uygulamada taşınmazlar Başkanlığın talebiyle Hazine adına tescil edilir, yeni yapının ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler devredilinceye kadar kat irtifakı Hazine adına kurulur (md. 6/A/5).

Teslim alınmayan bağımsız bölüm

Az bilinen bir kural md. 6/A/7’dedir: Hak sahibine düşen bağımsız bölüm Başkanlıkça belirlenen süre içinde teslim alınmazsa, hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer. Dönüşümden önceki taşınmazın değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır. Yurt dışında yaşayan veya adres değiştiren Bayraklılı maliklerin bildirimleri takip etmesi bu nedenle zorunludur.

Ayrıca md. 6/A/6, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesi uygun görüldüğünde alandaki taşınmazlar için daha önce imzalanmış inşaat sözleşmelerinin feshedilmiş sayılacağını düzenler. Taraflar birbirine yaptıkları ödemeleri genel hükümlere göre isteyebilir; kira yardımı ödemeleri ise bu kapsamın dışındadır.

Bayraklı’da Uyuşmazlıklar Hangi Mahkemede Görülür?

Bayraklı, İzmir Adliyesinin yargı çevresindedir; ilçenin ayrı adliyesi yoktur. Kentsel dönüşümde idari işlemlere karşı davalar 2577 s. İYUK uyarınca idare mahkemesinde, malikler ile müteahhit arasındaki sözleşme davaları asliye hukuk mahkemesinde, kira ilişkisinden doğan davalar ise 6100 s. HMK md. 4 gereği sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İzmir idare mahkemelerinin Bölge İdare Mahkemesi yerleşkesinde bulunduğu İzmir BİM resmî sayfasında belirtilir. Asliye hukuk mahkemelerinin tamamı ise İzmir Adliyesinin resmî duyurusuna göre 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binasındadır. İstinaf aşamasında idari davalar İzmir Bölge İdare Mahkemesine gider; iş bölümü kararına göre kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları 3. İdari Dava Dairesinin alanındadır. Bu aşama için İzmir Bölge İdare Mahkemesinde istinaf yazımıza bakılabilir.

Bayraklı’da ilçe adliyesi yanılgısı

Halk arasında “Bayraklı Adliyesi” denen yapı, İzmir Adliyesinin Gültekinler Plaza’daki ek hizmet binasıdır. Burada sulh hukuk, iş, aile ve tüketici mahkemeleri ile arabuluculuk bürosu bulunur; asliye hukuk mahkemeleri ise Halkapınar’dadır. Ayrıntılı bina haritası için Bayraklı’da dava ve adliye rehberimize bakabilirsiniz.

Hak Sahipliği Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Hak sahipliği, değerleme veya pay satışı gibi 6306 s. Kanun uyarınca kurulan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 s. İYUK uyarınca dava açılabilir (md. 6/9). Bu süre İYUK md. 7’deki genel 60 günlük sürenin yarısıdır ve özel kanun hükmü olduğu için önceliklidir.

Süre hesabında en çok yanılgı tebliğ tarihinde yapılır. Kanun pek çok işlemde klasik tebligat yerine ilan sistemini benimsemiştir: Tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilan. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Riskli yapı tespitine itirazın teknik ayrıntıları için İzmir’de riskli yapı tespitine itiraz yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yürütmenin durdurulması talebi

Dava açmak işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. 2577 s. İYUK md. 27 uyarınca telafisi güç veya imkânsız zarar ve açık hukuka aykırılık birlikte varsa yürütmenin durdurulması istenebilir. Yıkımı yaklaşan bir binada bu talebin dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmesi pratikte önemlidir. Genel süre kuralları için idari işlemde iptal davası süresi yazımız yol gösterir.

Hak Sahipliğinde Vergi ve Harç İstisnaları Nelerdir?

6306 s. Kanun md. 7/9 uyarınca dönüşüm kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri; malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlar bakımından noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisinden istisnadır.

Md. 7/10 ise riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması hâlinde, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağını düzenler. Bu istisnalar dönüşüm dışındaki sıradan satışlarda uygulanmaz; tapu harcının genel kuralları için tapu harcı kim öder yazımıza bakılabilir.

İstisnadan yararlanırken dikkat edilecek nokta

İstisna “ilk” satış ve devirle sınırlıdır. Yeni binada payına düşen daireyi aldıktan sonra satan malikin ikinci satışı genel hükümlere tabidir. Kiracı açısından da 1 yıllık kullanım şartının idare önünde belgelenmesi gerekir; ikametgâh kaydı ve kira sözleşmesi bu nedenle saklanmalıdır.

Bayraklı’da Dönüşüm Öncesi Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Bayraklı kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybının çoğu, belge eksikliğinden ve tebliğ tarihinin kaçırılmasından doğar. 6306 s. Kanun md. 3/2 uyarınca riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir; bu tarihten sonraki her adımın belgeyle izlenmesi gerekir.

• Güncel tapu kaydı ve beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi (Bayraklı Tapu Müdürlüğü veya e-Devlet).
• Riskli yapı tespit raporu, muhtarlık ilanının tarihi ve e-Devlet bildirim ekranı çıktısı.
• Kat malikleri toplantı tutanakları, salt çoğunluk kararı ve noter bildirim belgeleri.
• Müteahhitle yapılan sözleşme, varsa tapuya şerh kaydı ve ödeme dekontları.
• Kiracılar için kira sözleşmesi, ikametgâh belgesi ve ödeme kayıtları (1 yıllık süre için).
• Mirasçılar için mirasçılık belgesi ve paydaşlar arası yazışmalar.

Temsilî bir Bayraklı dosyası

(Temsilidir.) Manavkuyu’da 8 daireli bir binada 5 malik, toplam arsa payının yüzde 60’ına sahip olarak kat karşılığı karar alıyor. Üç malik karara katılmıyor ve muhtarlık ilanını kaçırıyor. İlanın son gününden itibaren 15 günlük inceleme süresi dolunca bu maliklerin payları açık artırmaya çıkarılıyor. Bedelin düşük olduğunu düşünen malik, satış işleminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde İzmir idare mahkemesinde dava açmalıdır.

Müteahhitle sözleşmenin içeriği ve gecikme riskleri için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ve İzmir’de kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları yazılarına, deprem hasarında müteahhidin sorumluluğu için İzmir’de yapı hasarı ve müteahhit sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz. Kira yardımı için kentsel dönüşümde kira yardımı yazımız hazırlanmıştır. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alır; yazıyı Av. Yahya Köse hazırlamıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bayraklı’da dönüşüm sürecine giren malik ve kiracılar en çok kararın nasıl alınacağını, kiracının haklarını ve itiraz sürelerini soruyor. Aşağıdaki yanıtlar 6306 s. Kanun’un güncel metnine dayanır; idare mahkemesine başvuru süreleri oldukça kısa olduğu için tebliğ tarihini mutlaka kayıt altına alın.

Bayraklı'da kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

Malik sayısı değil arsa payı esas alınır. 6306 s. Kanun md. 6/1 uyarınca karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler, sayıca azınlıkta olsalar bile karar alabilir.

Kiracı kentsel dönüşümde yeni binadan daire alabilir mi?

Hayır, kiracı yeni binada bağımsız bölüm hakkı kazanmaz. Ancak yapıda en az 1 yıldır oturuyorsa veya işyeri işletiyorsa md. 6/3 uyarınca konut, işyeri, kredi veya konut sertifikası desteğinden yararlanabilir; bu destekler idarenin takdirindedir.

Salt çoğunluk kararına katılmazsam payım satılır mı?

Evet. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen malikin arsa payı, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Ölen malikin payı dönüşümde ne olur?

Payı mirasçılarına geçer ve mirasçılar hak sahibi olur. Mirasçılık belgesi alınmamışsa Başkanlık, TOKİ veya İdare bu belgeyi kendisi çıkartmaya yetkilidir (md. 6/2). Mirasçılar arasındaki paylaşım ise genel miras ve ortaklık hükümlerine tabidir.

Bina yıkıldıktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Açılabilir. 6306 s. Kanun md. 6/16 uyarınca bina yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak bu dava paydaşların salt çoğunlukla karar almasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmaz.

Bayraklı'daki dönüşüm davası hangi adliyede açılır?

İdari işlemlere karşı davalar adliyede değil, Konak Çınarlı’daki Bölge İdare Mahkemesi yerleşkesinde bulunan İzmir idare mahkemelerinde açılır. Müteahhitle sözleşme davaları Halkapınar’daki asliye hukuk, kira davaları ise Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• MTA, 30 Ekim 2020 Ege Denizi Depremi Saha Gözlemleri ve Değerlendirme Raporu (mta.gov.tr)
• İzmir Adliyesi, Asliye Hukuk Mahkemeleri Halkapınar Ek Hizmet Binasında (izmir.adalet.gov.tr)
• İzmir Bölge İdare Mahkemesi, İdare Mahkemeleri (izmirbim.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Kamulaştırmasız El Atma Davası
• İzmir'de Önalım (Şufa) Davası Süreci
• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği
• İzmir'de Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.