İzmir’de Ortaklığın Giderilmesi Davası

İzmir’de ortaklığın giderilmesi davası, en çok miras kalan bir evin, arsanın ya da tarlanın kardeşler veya akrabalar arasında paylaşılamadığı durumlarda gündeme gelir. Paydaşlardan biri satmak, diğeri oturmaya devam etmek ister; tapu yıllarca hisseli kalır. Bu yazı, böyle bir ortaklığı İzmir’de sona erdirmenin usul yolunu anlatır.

Hukuki temel kısadır: her paydaş kural olarak paylaşmayı isteyebilir ve diğer paydaşların karşı çıkması tek başına bunu engellemez. Paylı mülkiyetin hangi hâllerde sürdürülmek zorunda olduğu da kanunda sınırlı biçimde sayılmıştır. Asıl sorular uygulamadadır: hangi adliyedeki hangi mahkemeye gidilecek, arabuluculuk nasıl yürüyecek, anlaşma tapuya nasıl işlenecek ve satış kararı çıkarsa ihale nasıl yapılacak?

İzmir’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Görülür?

İzmir’de ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. 6100 s. HMK md. 4/1-b uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, değerine bakılmaksızın sulh hukukun görevindedir. Taşınmazlarda HMK md. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bu ayrım İzmir’de pratik bir sonuç doğurur. 01.09.2026’dan beri İzmir Adliyesi’nin asliye hukuk mahkemeleri Halkapınar Ek Hizmet Binası’ndadır; sulh hukuk mahkemeleri ise resmi kayıtlara göre Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasında görev yapar. Tapu davası için Halkapınar’a giden biri, ortaklığın giderilmesi için başka bir binaya yönelmek zorundadır.

Birden fazla taşınmaz varsa dava nerede açılır?

Miras kalan taşınmazlar çoğu zaman farklı ilçelerdedir: bir daire Buca’da, bir tarla Torbalı’da olabilir. HMK md. 12/3 uyarınca dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir. Yanlış yerde açılan davada yetkisizlik kararı ve iki haftalık gönderme süresi gündeme gelir; bu konu İzmir’de görevsizlik ve yetkisizlik yazısında işlenmiştir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Nasıl Yürür?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-b taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu tutar. Anlaşılamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk, mahkemeye göre daha kısa sürede ve paydaşların kendi iradesiyle sonuç verebilen bir aşamadır.

Zorunlu arabuluculuk sürecinde pratik noktalar

• Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne yapılır (HUAK md. 18/A/4); taşınmazda bu, taşınmazın bulunduğu yerdir.
• Tüm paydaşlar sürece davet edilmelidir. Bir paydaşın eksik bırakılması, davada taraf teşkili sorunu yaratır.
• Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK md. 18/A/11).
• Bürodaki başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK md. 18/A/15).

Arabuluculuk sürecinin İzmir’deki işleyişi, başvuru belgeleri ve toplantı düzeni İzmir Adliyesi Arabuluculuk Bürosu rehberi sayfasında anlatılır. Son tutanak alınmadan dava açılırsa mahkeme, tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A/2).

Arabuluculukta Anlaşılırsa Tapuda İşlem Nasıl Yapılır?

Paydaşlar arabulucu önünde anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz. HUAK md. 18/B/3 uyarınca taşınmazla ilgili anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uygunluğunu da denetler.

İcra edilebilirlik şerhi ve doğrudan tescil

7531 s. Kanun ile eklenen HUAK md. 18/B/5’e göre, taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerh verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescili yapar. Bu yol, yıllar sürebilecek bir davanın yerine geçebilir; özellikle paydaşların satış bedeli veya pay devri konusunda uzlaştığı dosyalarda zaman ve masraf tasarrufu sağlar.

Ancak anlaşma her şeyi mümkün kılmaz. Tarım arazilerinde bölünme sınırları, imar mevzuatındaki asgari parsel büyüklükleri ve kat mülkiyeti kuralları anlaşmayı da bağlar; mahkeme bu sınırlara aykırı anlaşmaya şerh vermez. Ödemiş ve Tire’deki tarım arazileri için bu sınırlar Ödemiş ve Tire’de tarım arazisinin bölünmesi yazısında tablo hâlinde gösterilmiştir. İzmir’deki tapu müdürlüklerine başvuru yolları için İzmir tapu müdürlükleri rehberi incelenebilir.

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklık Nasıl Giderilir?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar, tapuda henüz intikal yapılmamış olsa bile terekeye elbirliğiyle malik olur. 4721 s. TMK md. 642 uyarınca her mirasçı, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman paylaşmayı isteyebilir ve terekedeki malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden talep edebilir.

Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyete dönüştürme

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yayılır. Bu nedenle mirasçılardan birinin kendi payını tek başına satması mümkün değildir. TMK md. 644, satışa gitmeden önce ara bir yol sunar: mirasçılardan biri elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hâkiminden isteyebilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını satabilir ve diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelir.

Mirasçılık belgesi olmadan miras ortaklığına ilişkin dava ilerlemez; mirasçıların ve paylarının tespiti için belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır. İzmir’deki yollar İzmir’de mirasçılık belgesi alma yazısında, payların hesaplanması ise miras payı hesaplama aracı ile ön bilgi olarak görülebilir.

Bu örnek temsilidir: Karabağlar’daki bir dairenin tapusu, babalarının ölümünden sonra dört kardeş adına elbirliği hâlinde kalmıştır. Kardeşlerden biri dairede oturmakta, diğerleri satış istemektedir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz; son tutanakla Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve daire bölünemediği için satışa karar verilir.

Mahkeme Aynen Taksim mi, Satış mı Kararı Verir?

TMK md. 699 uyarınca paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; parçaların değeri denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme uygun görülmezse, özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmedilir. Ayrıntılı ölçütler için aynen taksim ve satış ölçütleri yazımız incelenebilir.

Aynen taksim hangi durumlarda mümkün olur?

Geniş bir arsa, imar planına uygun biçimde ve her paydaşa yeterli parsel düşecek şekilde bölünebiliyorsa aynen taksim mümkündür. Tek bir daire, küçük bir dükkân veya imar planı nedeniyle ifraz edilemeyen arsa ise çoğu zaman bölünemez. Tarım arazilerinde 5403 s. Kanun’un asgari büyüklükleri, birçok İzmir köyündeki hisseli tarlanın aynen taksimini fiilen engeller.

Birden fazla bağımsız bölümü olan bir binada durum farklıdır. Paydaş sayısı kadar daire varsa ve yapı mevzuata uygunsa, kat mülkiyeti kurularak dairelerin paydaşlara özgülenmesi aynen taksimin bir türü olarak gündeme gelebilir. Ruhsatsız kat eklenmiş veya iskânı olmayan binalarda ise bu yol çoğu zaman tıkanır ve satış kaçınılmaz olur. İzmir’in eski mahallelerinde, özellikle Karabağlar, Buca ve Bornova’da sıkça görülen tek tapulu müstakil evlerde ise bölme ihtimali genellikle düşüktür. Bu nedenle dava öncesinde belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı bilgisinin alınması, mahkemenin vereceği kararı önceden kestirmeyi kolaylaştırır.

Satış Kararı İzmir’de Nasıl Uygulanır?

Satış kararı kesinleştikten sonra taşınmaz, icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla satılır. Satış bedelinden masraflar düşülür, kalan tutar tapudaki pay oranına göre paydaşlara dağıtılır. İzmir merkezdeki icra daireleri BAM ek hizmet binasında olup resmi listede ayrı bir İzmir Gayrimenkul Satış İcra Dairesi de bulunur.

Satış yoluyla paylaşmada dikkat edilecekler

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde paydaşlar da ihaleye katılabilir; bir kardeşin diğerlerinin payını ihalede alması sık görülen bir sonuçtur. Ancak ihale, piyasadan düşük bedelle sonuçlanabilir. Bu nedenle paydaşların satış aşamasına gelmeden önce aralarında pay devri konusunda yeniden görüşmesi çoğu zaman daha az masraflı bir yoldur. İhalenin işleyişi ve teminat kuralları İzmir’de icra ihalesi ve taşınmaz satışı yazısında anlatılmıştır.

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır; ayrıntılar yargılama giderlerinin kim tarafından ödendiği yazısında yer alır. Dava sürecinde paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğerlerinin ecrimisil talebi ayrı bir dava konusudur; bu konuda ecrimisil ve haksız işgal yazısı fikir verir.

Dava İzmir’de Hangi Aşamalardan Geçer?

Son tutanakla sulh hukuk mahkemesine verilen dilekçe, tüm paydaşlara tebliğ edilir; ardından mahkeme tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve taşınmazın imar durumunu getirtir. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve değeri belirlenir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir (HMK md. 345).

Keşif, bilirkişi ve dava süresini etkileyen etkenler

Keşifte genellikle bir değer bilirkişisi ile, bölme ihtimali varsa harita veya inşaat mühendisi bulunur. İzmir büyükşehir sınırı içinde kaldığından HMK md. 289/2 uyarınca davaya bakan mahkeme, başka bir ilçedeki taşınmazda da keşfi kendisi yapabilir. Keşif günü paydaşların hazır bulunması, taşınmazdaki yapıların ve kullanım durumunun tutanağa doğru geçmesi bakımından yararlıdır. Uygulamadaki işleyiş İzmir’de keşif ve bilirkişi incelemesi yazısında ayrıca anlatılır.

Dava süresini en çok etkileyen etkenler; paydaş sayısı, ölen paydaşların mirasçılarının tespiti, yurt dışı tebligatlar ve bilirkişi raporlarına itirazlardır. Dava sırasında paydaşlardan biri ölürse mirasçılarının davaya katılması gerekir ve bu da süreyi uzatır. Bu nedenle tapu kaydındaki tüm paydaşların hayatta olup olmadığı dava öncesinde nüfus kayıtlarından kontrol edilmelidir. Değer bilirkişisinin raporu, ileride yapılacak ihalede muhammen bedelin belirlenmesi açısından da önem taşır; bu yüzden rapora itiraz hakkı süresi içinde ve gerekçeli olarak kullanılmalıdır.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İzmir’de ortaklığın giderilmesi davasının hızı, büyük ölçüde baştan toplanan belgelere bağlıdır. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, paydaşların güncel adresleri ve arabuluculuk son tutanağı olmadan dosya ilk duruşmada eksik kalır. TMK md. 698/4 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceği için taşınmazın fiili durumu da not edilmelidir.

• Güncel tapu kaydı ve pay oranları (Web Tapu veya tapu müdürlüğü).
• Mirasçılık belgesi ve tüm mirasçıların nüfus kayıtları; ölen paydaş varsa onun mirasçıları.
• Paydaşların yurt içi ve yurt dışı adresleri.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.
• Taşınmazın imar durumu, varsa üzerindeki yapılar, kira sözleşmeleri, haciz ve ipotek kayıtları.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfası, makale yazarı hakkında bilgi için Av. Yahya Köse profili incelenebilir. Somut durumunuzun dosya özelinde, tapu kaydı ve paydaşların durumu üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de hisseli ev, arsa veya tarla için ortaklığın giderilmesi yoluna gitmeyi düşünenlerin en sık sorduğu soruları aşağıda topladık. Cevaplar 4721 s. TMK, 6100 s. HMK ve 6325 s. HUAK’ın güncel metinlerine ve İzmir adliyelerinin resmi kaynaklarına dayanır; taşınmazın niteliği ve pay durumu tapu kaydından ayrıca kontrol edilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davası İzmir'de hangi binada açılır?

İzmir Adliyesi’ne bağlı ilçelerdeki taşınmazlar için sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Karşıyaka ve Çiğli için Karşıyaka Adliyesi’nin Çiğli Ek Hizmet Binası, diğer ilçeler için kendi adliyelerindeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?

Dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-b uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; son tutanak dilekçeye eklenmelidir.

Bir paydaş satışa razı değilse dava yine açılabilir mi?

Evet. TMK md. 698 uyarınca paylaşmayı engelleyen bir sözleşme veya sürekli amaç yoksa her paydaş paylaşmayı isteyebilir. Paydaşlardan birinin karşı çıkması davayı engellemez; mahkeme önce aynen bölmeyi, mümkün değilse açık artırmayla satışı değerlendirir.

Satıştan önce kardeşim payımı satın alabilir mi?

Evet, paydaşlar kendi aralarında pay satışı konusunda her aşamada anlaşabilir. Bu durumda dava konusuz kalabilir veya feragatle sona erebilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise TMK md. 699/3 gereği bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Yurt dışındaki mirasçı da davalı olmak zorunda mı?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davasında tapudaki tüm paydaşlar veya mirasçılar davada yer almalıdır. Yurt dışındaki mirasçıya tebligat süreyi uzatır; adresin baştan doğru bildirilmesi ve gerekirse vekâletname ile temsil edilmesi süreci hızlandırır.

Satış bedeli paydaşlar arasında nasıl dağıtılır?

İhale bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara ödenir. Paylardan biri üzerinde haciz veya ipotek varsa o paya düşen kısım önce bu alacaklılar için ayrılabilir; dağıtım icra dairesince yapılır.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci
• İzmir'de Önalım (Şufa) Davası Süreci
• İzmir'de Kamulaştırmasız El Atma Davası
• Bayraklı'da Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapı ve Hak Sahipliği

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.