İzmir’de Önalım (Şufa) Davası Süreci

İzmir’de önalım davası, paylı bir taşınmazdaki payın paydaş olmayan birine satıldığı durumlarda gündeme gelir. Bornova’da üç kardeşin ortak olduğu bir arsada kardeşlerden biri payını yabancı birine satabilir; diğer kardeşler o payı aynı koşullarla kendileri almak isteyebilir. Kanun bu imkânı tanır, ancak kısa sürelere ve sıkı bir bedel düzenine bağlar. Bu nedenle satışı öğrenen paydaşın ilk işi, satış tarihini ve bildirimin tebliğ tarihini netleştirmek olmalıdır; sonraki adımlar bu iki tarihe göre planlanır.

7571 s. Kanun ile 25.12.2025’ten itibaren önalım hükümleri önemli ölçüde değişti. Bu yazı, değişikliklerin ayrıntısını tekrar etmek yerine, İzmir’de davanın nerede açılacağını, sürelerin nasıl hesaplanacağını ve bedelin nasıl yatırılacağını adım adım anlatır.

İzmir’de Önalım Davası Kime Karşı ve Hangi Mahkemede Açılır?

İzmir’de önalım davası payı satın alan kişiye karşı açılır; 4721 s. TMK md. 734/1 önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını düzenler. Görevli mahkeme HMK md. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. Dava payın tescilini amaçladığı için HMK md. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İzmir’de bu kural şu anlama gelir: Konak, Bayraklı, Bornova, Buca, Karabağlar, Gaziemir, Balçova, Narlıdere ve Güzelbahçe’deki taşınmazlar için dava, İzmir Adliyesi’nin 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binası’nda bulunan asliye hukuk mahkemelerinde açılır. Karşıyaka ve Çiğli için Karşıyaka Adliyesi’nin Çiğli Ek Hizmet Binası’ndaki asliye hukuk mahkemeleri, diğer ilçeler için ise ilçe adliyelerindeki asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Önalım bir ortaklığın giderilmesi davası olmadığı için sulh hukuk mahkemesine gidilmez. Bu ayrım İzmir’de bina farkı da demektir: sulh hukuk mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza’da, asliye hukuk mahkemeleri Halkapınar’dadır. Binaların ayrıntılı haritası İzmir Adliyesi’nde hangi mahkeme nerede yazısında yer alır.

Önalım hakkının doğması için hangi şartlar aranır?

TMK md. 732’ye göre yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetteki bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin intikali yapılmamış miras taşınmazında, mirasçılardan biri tek başına payını satamaz; bu yüzden önce paylı mülkiyete geçiş gerekir. Bağış, trampa veya paydaşlardan birine yapılan satış önalım hakkı doğurmaz. Hakkın genel çerçevesi önalım hakkı davası ve bedel depo kuralları yazısında ayrıntılı anlatılmıştır.

Satış Bildirimi Nasıl Yapılır ve Süre Ne Zaman Başlar?

TMK md. 733/3 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık hak düşürücü süre bu bildirimin paydaşa ulaştığı tarihte başlar. Bildirim hiç yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak satıştan itibaren bir yıllık üst sınır yine de işler.

Noter bildirimi uygulamada nasıl yapılır?

Bildirim, İzmir’deki herhangi bir noterden düzenletilen bir ihtarname veya bildirim yazısıyla, paydaşın tapuda veya nüfusta kayıtlı adresine gönderilir. Bildirimde satılan payın, alıcının, satış bedelinin ve satış tarihinin açıkça yer alması, sürenin tartışmasız başlaması için önemlidir. Tapu müdürlüğündeki işlem sırasında paydaşa yapılan sözlü bilgi veya sosyal medya mesajı noter bildirimi yerine geçmez. Paydaş yurt dışında yaşıyorsa bildirim yabancı ülkedeki adresine tebliğ edilir ve süre, tebliğin gerçekleştiği tarihten başlar; bu tebliğ aylar sürebileceğinden alıcı açısından da bir yıllık üst sürenin dolmasını beklemek ayrı bir değerlendirme konusudur. Noter işlemlerinin İzmir’deki pratiği için İzmir’de ihtarname çekme rehberi incelenebilir.

Bu örnek temsilidir: Buca’da üç kardeşe ait paylı bir arsada kardeşlerden biri payını 10 Şubat 2026’da yabancı birine satar. Alıcı 2 Mart 2026’da noter aracılığıyla bildirim gönderir ve bildirim diğer kardeşlere 5 Mart 2026’da tebliğ edilir. Üç aylık süre 5 Haziran 2026’da dolar; bildirim hiç yapılmasaydı üst sınır 10 Şubat 2027 olurdu.

Önalımda Hak Düşürücü Süreler Nasıl Hesaplanır?

Önalım süreleri zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir; mahkeme bunları kendiliğinden gözetir ve durma veya kesilme söz konusu olmaz. TMK md. 733/4’e göre hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. 7571 s. Kanun’dan önce bu üst süre iki yıldı.

Hak düşürücü süre ve geçiş hükmü

TMK geçici md. 1/1 uyarınca 7571 s. Kanun’un md. 733’te yaptığı değişiklikler, yürürlükten (25.12.2025) önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler, yani iki yıllık üst süre geçerli olmaya devam eder. Buna karşılık md. 734’teki rayiç bedel değişikliği, geçici md. 1/2 gereği yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır. Süre hesabında tarihleri kontrol etmek için süre ve zamanaşımı hesaplama aracı ön fikir verebilir.

Önalım davası zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir: 6325 s. HUAK md. 18/B listesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sayar. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunun süreyi durdurduğunu düşünüp beklemek ciddi bir hata olur. Üç aylık sürenin son haftalarına kalınmamalı, dilekçe ve deliller önceden hazırlanmalıdır.

7571 Sayılı Kanun Sonrası Bedel Nasıl Yatırılır?

TMK md. 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; aksi hâlde tescil kararı verilemez.

Rayiç bedel ve kesin süre

Eski uygulamada tapuda gösterilen satış bedeli esas alınırdı ve bu bedel çoğu zaman gerçek değerin altında yazılırdı. Artık esas olan rayiç bedeldir; bu yüzden davacı, tapudaki bedele bakarak hesap yapmamalı, bilirkişinin belirleyeceği güncel değere hazırlıklı olmalıdır. Mahkeme rayiç bedeli genellikle keşif ve değer bilirkişisi raporuyla belirler. İzmir’in merkez ilçelerinde arsa ve konut değerleri hızlı değiştiği için bu tutar, satış sözleşmesindeki bedelden belirgin biçimde yüksek çıkabilir.

Kesin süre, uzatılamayan süredir. Uygulamada mahkeme, bedelin belirli bir banka hesabına veya mahkeme veznesine yatırılmasını ve dekontun dosyaya sunulmasını ister; yatırma yerinin ve sürenin bitiş gününün ara kararda nasıl yazıldığı dikkatle okunmalıdır. Kredi kullanılarak ödeme yapılacaksa banka süreçlerinin kesin süreden uzun sürebileceği hesaba katılmalı, finansman dava açılmadan önce planlanmalıdır. Davacının bu süre içinde parayı hazır edememesi, haklı olsa bile davanın kaybedilmesi sonucunu doğurur. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK md. 734/3). Bilirkişi raporundaki değere itiraz edilecekse, itirazın süresi ve usulü için İzmir’de bilirkişi raporuna itiraz rehberine bakılabilir. Tescil sırasında doğacak tapu masrafları için tapu harcı hesaplama aracı yol gösterir.

Hangi Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?

7571 s. Kanun ile değişen TMK md. 733/1’e göre 2886 s. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İzmir’de bu kural iki yaygın durumu doğrudan etkiler: Milli Emlak’ın ihaleyle sattığı Hazine payları ve icra dairelerinin ihaleyle sattığı hisseler.

Örneğin bir paydaşın borcu nedeniyle haczedilen pay İzmir’deki bir icra dairesince ihaleye çıkarılırsa, diğer paydaşlar sonradan önalım davası açamaz; payı almak istiyorlarsa ihaleye katılmaları gerekir. İhaleye katılım ve teminat kuralları İzmir’de icra ihalesi ve satış yazısında anlatılmıştır. Tarım arazilerinde 5403 s. Kanun’un öngördüğü ayrı önalım düzeni ise tarım arazisinde önalım ve ehil mirasçı yazısının konusudur.

İzmir’de Hazine’ye ait payların satışı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nca yürütülür; resmi sayfaya göre merkez ve çevre ilçelerin önemli bir kısmı Balçova, Konak ve Karşıyaka emlak müdürlükleri arasında paylaştırılmıştır (İzmir Milli Emlak Dairesi Başkanlığı). Bu müdürlüklerin 2886 s. Kanun’a göre ihaleyle yaptığı pay satışlarında diğer paydaşlar önalım davası açamaz; payla ilgilenen paydaşın ihale ilanlarını takip etmesi gerekir.

Dava Sürecinde Pay Nasıl Korunur ve Karar Nasıl Uygulanır?

Dava sürerken alıcı payı başkasına devrederse dosya karmaşıklaşır. Bunu önlemek için HMK md. 389 uyarınca ihtiyati tedbir istenir ve tapuya devir yasağı şerhi konulur. Tedbir kararının uygulanması, tebliğden itibaren bir hafta içinde talep edilmezse karar kendiliğinden kalkar (HMK md. 393).

İhtiyati tedbir ve teminat

Mahkeme tedbir için çoğu zaman teminat ister. Tedbir şerhi, kararla birlikte taşınmazın kayıtlı olduğu ilçe tapu müdürlüğüne iletilir. Tedbir ile haciz." aria-label="ihtiyati haciz — tanım">ihtiyati haciz arasındaki fark için ihtiyati haciz ve tedbir farkı yazısı incelenebilir.

Kanun yolu ve tescil

Karara karşı iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir; İzmir’deki kararları İzmir Bölge Adliye Mahkemesi inceler ve HSK’nın 01.09.2026’dan geçerli iş bölümüne göre gayrimenkul mülkiyeti dosyaları 1. ve 24. Hukuk Dairelerindedir. Kanun yolu sürelerinin ayrıntısı istinaf ve temyiz süreleri yazısında yer alır. HMK md. 350/2 uyarınca taşınmaza ilişkin ayni hak kararları kesinleşmeden tapuya işlenemez.

Dava Dilekçesinde ve Yargılamada Nelere Dikkat Edilir?

Önalım davasının dilekçesinde talep, satılan payın davalı alıcı adına olan kaydının iptali ile davacı adına tescilidir. Dava değeri, payın değeri üzerinden gösterilir ve nispi harç buna göre alınır; ön hesap için dava harcı hesaplama aracı kullanılabilir. Dilekçede satış tarihi, bildirim tarihi ve sürenin neden dolmadığı açıkça yazılmalıdır.

Davalı alıcının sık ileri sürdüğü savunmalar

• Sürenin geçtiği: noter bildiriminin tebliğ tarihi ve satış tarihi ile karşılanır; tebliğ belgesinin aslı bu nedenle önemlidir.
• Davacının önalım hakkından feragat ettiği: TMK md. 733/2 uyarınca genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir; belirli bir satış için vazgeçme ise yazılı şekle tabidir.
• İşlemin satış olmadığı: Bağış veya trampa görünümündeki bir işlemin gerçekte satış olduğu ispatlanırsa önalım hakkının kullanılabileceği yargı uygulamasında kabul edilmektedir.
• Davacının paydaş olmadığı: satış tarihinde davacının tapuda paydaş olduğu kayıtla gösterilmelidir.

Yargılamada mahkeme, tapu müdürlüğünden satış dosyasını getirtir, gerekirse keşif yaparak payın rayiç değerini belirler ve davacıya bedeli yatırması için kesin süre verir. Bedel süresinde yatırıldıktan sonra karar aşamasına geçilir. Birden fazla paydaş aynı satış için dava açmışsa davalar birleştirilebilir; bu ihtimal, davayı açmadan önce diğer paydaşlarla görüşmenin önemini artırır. İzmir’in merkez ilçelerinde sık rastlanan hisseli arsa ve eski müstakil ev dosyalarında satışın gerçek bedeli ile tapudaki bedel arasındaki farkın büyük olması, rayiç bedel kuralı sonrası davacının mali hazırlığını belirleyici hâle getirmiştir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İzmir’de önalım davası için en kritik belgeler satışa ait resmi senet, güncel tapu kaydı ve varsa noter bildiriminin tebliğ belgesidir. Satış tarihi ve bildirimin tebliğ tarihi, sürenin hesabında belirleyicidir. Davacının rayiç bedeli kısa sürede yatırabilecek mali hazırlığı da dava öncesinde düşünülmelidir.

• Güncel tapu kaydı ve satışa ilişkin resmi senet (tapu müdürlüğünden veya mahkeme aracılığıyla).
• Noter bildirimi ve tebliğ şerhi; bildirim yoksa satış tarihini gösteren kayıt.
• Davacının paydaş olduğunu gösteren tapu kaydı; payı mirasla geldiyse mirasçılık belgesi.
• Alıcının kimlik ve adres bilgileri.
• Bedelin yatırılabileceğini gösteren mali planlama.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılar gayrimenkul hukuku alanı altında toplanmıştır; makaleyi Av. Yahya Köse hazırlamıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde, satış ve bildirim tarihleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de hisseli bir taşınmazda payın yabancıya satıldığını öğrenen paydaşların en sık sorduğu soruları aşağıda kısa cevaplarla topladık. Cevaplar 7571 s. Kanun’la değişen 4721 s. TMK md. 733-734’ün güncel metnine ve İzmir adliyelerinin resmi kaynaklarına dayanır; satış tarihi ve bildirim belgesi her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Önalım davası İzmir'de hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 2 ve 12). İzmir Adliyesi’ne bağlı ilçelerde asliye hukuk mahkemeleri 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binası’ndadır; Karşıyaka ve Çiğli için Çiğli Ek Hizmet Binası, diğer ilçelerde kendi adliyeleri görevlidir.

Satış bana bildirilmedi, ne kadar sürem var?

Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz; ancak her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle hak düşer (TMK md. 733/4). 25.12.2025’ten önce yapılmış satışlarda ise önceki metindeki iki yıllık üst süre uygulanır.

Önalım davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. 6325 s. HUAK md. 18/B’deki zorunlu arabuluculuk listesinde önalım davası yer almaz. Bu nedenle süre arabuluculuk nedeniyle durmaz; üç aylık veya bir yıllık süre dolmadan doğrudan dava açılmalıdır.

Rayiç bedeli dava açarken mi yatırmalıyım?

Hayır. 7571 s. Kanun’dan sonra rayiç bedeli hâkim belirler ve bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması için kesin süre verir (TMK md. 734/2). Bu süre kaçırılırsa davacı adına tescil kararı verilemez.

Hazine'nin ihaleyle sattığı paya karşı önalım kullanılabilir mi?

Hayır. 7571 s. Kanun ile değişen TMK md. 733/1 uyarınca 2886 s. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İzmir’de Milli Emlak ihaleleri ve icra satışları bu kapsamdadır.

Alıcı payı dava sürerken başkasına satarsa ne olur?

Bunu önlemek için dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenip tapuya şerh konulmalıdır (HMK md. 389). Tedbir kararının uygulanması tebliğden itibaren bir hafta içinde talep edilmezse karar kendiliğinden kalkar (HMK md. 393).

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 732-734 ve geçici md. 1 (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi: Asliye hukuk mahkemeleri Halkapınar Ek Hizmet Binasında (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Ortaklığın Giderilmesi Davası
• İzmir'de Kamulaştırmasız El Atma Davası
• İzmir'de Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci
• Bayraklı'da Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapı ve Hak Sahipliği

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.