İzmir’de Tarım Arazisinde Önalım ve Ehil Mirasçı

İzmir’de ehil mirasçı meselesi, Menemen ovasındaki bir tarladan Bergama’daki zeytinliğe, Torbalı’daki seradan Kemalpaşa’daki kiraz bahçesine kadar miras kalan her tarım arazisinde gündeme gelebilir. Mirasçılar anlaşamazsa sulh hukuk hâkimi araziyi bölmek yerine, tarımla en çok ilgisi olan mirasçıya, yani “ehil mirasçıya” verebilir; diğer mirasçılar ise paylarının bedelini alır.

Bu yazı, ehil mirasçının hangi puanlama ölçütleriyle belirlendiğini, devir davasının işleyişini, bedel ödeme sürelerini ve tarım arazilerinde önalım hakkının bugün kimlere ait olduğunu İzmir ilçeleri üzerinden anlatır. Bölünme yasağının ayrıntılarını ve Ödemiş-Tire örneklerini Ödemiş ve Tire’de tarım arazisinin mirasla bölünmesi yazımızda ele aldık.

İzmir’de Ehil Mirasçı Kimdir ve Nasıl Belirlenir?

5403 s. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md. 8/C uyarınca ehil mirasçı, kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutularak belirlenen mirasçıdır; niteliklerini Bakanlık yönetmeliği belirler. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik md. 10 ise 50 ve üzeri puan alan mirasçı veya mirasçıları ehil sayar.

Puanlama, aileler arasında sık rastlanan “tarlayı kim işliyorsa o alır” sezgisini ölçülebilir hâle getirir. Ancak tek başına tarlada çalışmak yetmez; ikamet süresi, kayıt sistemlerine kayıt, sosyal güvenlik durumu ve tarım alet ve donanımına sahiplik de puana dönüşür. Yönetmelik 2021’de değiştirilerek süre eşikleri altı yıldan beş yıla indirildi.

Puanlamada İzmir’e özgü dikkat noktaları

İkamet ölçütü ilçe bazındadır. Kemalpaşa’daki bir bahçe için Kemalpaşa’da beş yıldan uzun süredir oturan mirasçı 10 puan alırken, Bornova’dan her gün gelip bahçeyi işleyen kardeşi bu kalemden puan alamaz. Bakanlığın kayıt sistemleri ölçütünde ise Çiftçi Kayıt Sistemi gibi kayıtların başlangıç tarihi önem taşır; kaydın geç yapılması puanı düşürür.

Ehil Mirasçıya Devir Davası Nasıl İşler?

5403 s. K. md. 8/B uyarınca mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır ve mirasçılar anlaşırlarsa devir işlemlerini mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlar. Anlaşma olmazsa md. 8/C’ye göre her mirasçı yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim önce ehil mirasçıyı, birden çok ehil varsa öncelik sırasını belirler.

Tarımsal gelir değeri ne anlama gelir?

Devir, arazinin piyasa değeri üzerinden değil tarımsal gelir değeri üzerinden yapılır. Yönetmelik md. 9/5 uyarınca bu değer davanın açılış tarihi dikkate alınarak hesaplanır. İzmir’in kent çeperindeki arazilerde, örneğin Menderes veya Torbalı’da, tarımsal gelir değeri ile piyasa değeri arasındaki fark büyük olabilir; diğer mirasçıların dosyaya bakışını en çok bu fark belirler.

Hangi sulh hukuk mahkemesi yetkilidir?

Kanun yalnızca “yetkili sulh hukuk mahkemesi” der. Mirasın paylaştırılmasına ilişkin davalar için 4721 s. TMK md. 576 mirasbırakanın yerleşim yerini, taşınmazın aynına ilişkin davalar için HMK md. 12 taşınmazın bulunduğu yeri gösterir. Bergama’da yaşamış bir mirasbırakanın Dikili’deki arazisinde hangi kuralın uygulanacağı dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Bedel Nasıl ve Hangi Sürede Ödenir?

5403 s. K. md. 8/D uyarınca sulh hukuk hâkimi, devri uygun bulduğu mirasçıya diğer mirasçıların payları karşılığını mahkeme veznesine yatırması için altı aya kadar süre verir; mirasçı isterse altı ay ek süre tanınabilir. Bedel süresinde yatırılmaz ve istekli başka mirasçı yoksa hâkim arazinin açık artırmayla satışına karar verir.

Bedeli öz kaynaklarıyla ödeyemeyecek mirasçılar için Kanun, bankalardan kullanılacak kredilere Bakanlık bütçesinden faiz desteği verilebileceğini öngörür; kredi tutarı diğer mirasçıların payları toplamını aşamaz. Arazi üzerinde mirasbırakanın borcu için kurulmuş rehin varsa, ödenecek bedel ile rehinli alacak birbiriyle denkleştirilir (md. 8/Ğ).

Taşınırlar ve yan sınai işletme

Araziyi devralan mirasçı, arazi için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların da gerçek değerleri üzerinden kendisine devrini isteyebilir (md. 8/E). Araziye sıkı biçimde bağlı bir yan sınai işletme varsa, örneğin bir zeytinyağı işleme tesisi, işletme ile arazi bir bütün olarak ehil mirasçıya gerçek değeri üzerinden devredilir; itiraz varsa hâkim birlikte veya ayrı devre ya da satışa karar verir (md. 8/H).

Vasiyetname ile Ehil Mirasçı Belirlenebilir mi?

5403 s. K. md. 8/F’ye göre birden çok mirasçıda devir koşulları varsa, kendisine devir yapılacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir. Buna itiraz edilirse ehil mirasçıyı sulh hukuk hâkimi belirler. Tek ehil mirasçının devir istem hakkı ise ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz; mirastan çıkarma, yoksunluk ve feragat hâlleri saklıdır.

Bu kural, Bergama veya Kınık’ta zeytinliğini çocuklarından birine bırakmak isteyen bir mirasbırakan için önemli bir planlama aracıdır. Vasiyetnamenin şekil şartlarına uygun düzenlenmesi gerekir; türleri ve şekil kuralları için vasiyetname türleri yazımıza bakılabilir. Vasiyetname diğer mirasçıların saklı payını zedeliyorsa saklı pay ve tenkis kuralları ayrıca devreye girer.

Küçük mirasçı varsa dava sürerken arazi kimde kalır?

Mirasçılar arasında ayırt etme gücüne sahip olmayan küçük varsa hâkim, dava sonuçlanana kadar yeter gelirli arazinin yönetimini ehil gördüğü mirasçılardan birine veya üçüncü kişiye tedbiren verebilir (md. 8/G). Elde edilen gelir, işletme masrafları düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Böylece hasat dönemi dava nedeniyle kaybedilmez.

Tarım Arazisinde Önalım Hakkı Bugün Kime Aittir?

5403 s. K. md. 8/İ’ye göre mirasçılar aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurmuşsa, ortaklardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir ve TMK hükümleri uygulanır. 2014’te aynı maddeye eklenen sınırdaş arazi maliklerinin önalım hakkı ise 2020’de 7255 s. Kanun md. 20 ile yürürlükten kaldırıldı.

Bu değişiklik, eski kaynaklara dayanarak komşu tarla sahibinin önalım davası açabileceğini düşünenler için kritik bir tuzaktır. Bugün komşu olmak tek başına önalım hakkı vermez. Hisseli bir tarlada ise paydaşların yasal önalım hakkı TMK md. 732-734’e göre işler.

Paylı mülkiyette önalımda 2025 değişikliği

TMK md. 733 ve 734 7571 s. Kanun’la 24.12.2025’te değiştirildi. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa tescile karar verilemez. Ayrıntılar için önalım davası yazımıza ve İzmir’de önalım davası rehberimize bakılabilir.

İzmir İlçelerinde Yeter Gelirli Arazi Büyüklükleri Nedir?

Ehil mirasçıya devir, çoğu zaman arazinin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşıp ulaşmadığı sorusuyla başlar. 5403 s. K. md. 8/A’ya ekli (1) sayılı listede İzmir ilçeleri için ayrı büyüklükler yazılıdır. Tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve bölünemez; aşağıdaki değerler dekar cinsindendir.

Tabloda Ödemiş, Tire ve Kiraz yer almıyor; bu ilçeleri kardeş yazımızda ayrıca ele aldık. Yeter gelir hesabında aynı kişiye ait ve aralarında ekonomik bütünlük bulunan araziler birlikte değerlendirilir (md. 8/A). Yönetmelik md. 9/8’e göre anlaşma sağlanırsa mirasçıların kendi ekonomik bütünlük taşıyan arazileri de hesaba katılabilir.

Devirden Sonra 20 Yıllık Değer Artışı Riski Nedir?

5403 s. K. md. 8/C son fıkrasına göre arazinin mirasçılardan birine devrinden itibaren 20 yıl içinde arazinin tamamı veya bir kısmı tarım dışı kullanım nedeniyle değer kazanırsa, devir tarihindeki değer yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile yeni değer arasındaki fark, araziyi devralan mirasçı tarafından diğer mirasçılara payları oranında ödenir.

Yönetmelik md. 11’e göre mahkeme kararıyla yapılan devirlerde bu hak tapunun beyanlar hanesine şerh edilir. Şerh süresinde tarım dışı kullanım izni verilirse Bakanlık izni 15 gün içinde diğer mirasçılara bildirir; mirasçılar bildirimden itibaren 60 gün içinde talepte bulunmak zorundadır. Fark ödenmedikçe şerh kaldırılmaz. İzmir’de imar baskısı altındaki Menderes, Torbalı ve Kemalpaşa gibi ilçelerde bu şerh, yıllar sonra önemli bir alacağa dönüşebilir.

2026 değişiklikleri ehil mirasçı kurallarını etkiledi mi?

11.06.2026 tarihli 7584 s. Kanun, 5403 s. K. md. 8’e kooperatiflerin tarımsal niteliği korunacak alanlarda mülk edinmesini sınırlayan bir fıkra ekledi ve izinsiz yapılara ilişkin md. 21’i değiştirdi. Ehil mirasçıya devri düzenleyen md. 8/B ile 8/K arasındaki hükümler bu Kanun’la değiştirilmedi. Mirasçılar arazi üzerindeki izinsiz yapılar bakımından ise yeni yaptırımları ayrıca dikkate almalıdır.

Dava Açmadan Önce Mirasçılar Neleri Hazırlamalı?

Ehil mirasçı davası belge ağırlıklı bir davadır. Hâkimin puanlama yapabilmesi için ikamet, kayıt sistemleri, sosyal güvenlik ve tarımsal faaliyet bilgilerinin dosyaya girmesi gerekir. Davadan önce mirasçılık belgesinin alınması ve arazinin tapu kaydındaki nitelik ile şerhlerin kontrol edilmesi de zorunlu ilk adımlardır.

1. Mirasçılık belgesini alın (İzmir’de nereden alınacağını anlatan yazımız).
2. Arazinin tapu kaydını, niteliğini ve beyanlar hanesindeki şerhleri inceleyin; tapu masrafları için tapu harcı aracına bakılabilir.
3. Ehil mirasçı olmayı düşünen mirasçı için ikamet geçmişini, tarım sigortası ve kayıt sistemlerindeki kayıt tarihlerini belgeleyin.
4. Mirasın açılmasından itibaren bir yıllık anlaşma süresini takvime işleyin; süre geçerse Bakanlık üç ay süre verip dava açabilir (md. 8/Ç).
5. Bedel ödeme kapasitesini önceden değerlendirin; 6+6 aylık süre ve faiz desteği imkânı yapılacak teklifin gerçekçiliğini belirler.
6. Anlaşma ihtimali varsa aile malları ortaklığı veya limited şirket seçeneklerini değerlendirin (md. 8/C/b-c); payların hesabı için miras payı aracı yardımcı olabilir.

Ortaklığın giderilmesiyle ilgili genel kurallar için ortaklığın giderilmesi yazımıza bakabilirsiniz. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Miras hukukundaki diğer konular için miras hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de miras kalan tarım arazilerinde ehil mirasçı ve önalım hakkıyla ilgili en sık sorulan soruları aşağıda kısa cevaplarla topladık. Cevaplar 5403 sayılı Kanun’un, Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’in ve Türk Medeni Kanunu’nun güncel metnine dayanır. Arazinin niteliği ve tapu kaydı her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Ehil mirasçı olmak için çiftçi olmak şart mı?

Kanun ve Yönetmelik meslek unvanı aramaz; puanlama yapar. Geçimini o araziden sağlamak 20 puan, mesleki bilgi ve beceri 10 puan, kayıt sistemlerine kayıt ve ilçede ikamet ayrı puanlar getirir. 50 puana ulaşan mirasçı ehil sayılır; birden fazla mirasçı bu eşiği geçebilir.

Komşu tarla sahibi önalım hakkı kullanabilir mi?

Hayır. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine 2014’te tanınan önalım hakkı, 28.10.2020 tarihli 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırıldı. Bugün komşu olmak tek başına önalım hakkı vermez; önalım, paylı mülkiyette paydaşlara ve aile malları ortaklığında ortaklara tanınır.

Ehil mirasçı davası için harç ödenir mi?

5403 sayılı Kanun md. 8/Ç uyarınca mirasçıların veya Bakanlığın sulh hukuk mahkemesinde bu Kanun kapsamında açtığı davalar her türlü resim ve harçtan muaftır. Bilirkişi ve tebligat gibi yargılama giderleri ise ayrıca değerlendirilir.

Ehil mirasçı diğer kardeşlere ne kadar öder?

Ödeme, arazinin piyasa değeri üzerinden değil tarımsal gelir değeri üzerinden yapılır ve davanın açılış tarihi esas alınır. Hâkim bedelin yatırılması için 6 aya kadar süre verir, talep hâlinde 6 ay ek süre tanınabilir. Devirden sonraki 20 yıl içinde tarım dışı değer artışı olursa fark ayrıca ödenir.

Mirasçılar bir yıl içinde anlaşamazsa ne olur?

Bir yıl içinde devir yapılmaz ve dava da açılmazsa, durumu öğrenen kamu kurumları Bakanlığa bildirir. Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir; süre sonunda devir olmazsa ehil mirasçıya devir veya satış için sulh hukuk mahkemesinde kendisi dava açabilir (md. 8/Ç).

Zeytinlikler için farklı bir kural var mı?

Zeytinlikler dikili tarım arazisi sayılır ve İzmir ilçelerinin çoğunda yeter gelirli büyüklük 10 dekardır. Ayrıca md. 8’e göre zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir. Zeytinliklerin imar ve koruma boyutu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kaynaklar

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Veraset İlamı ve Tereke Tespiti
• İzmir'de Tenkis Davası ve Saklı Pay
• İzmir'de Mirasın Reddi: Süre ve Mahkeme

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.