İzmir’de Kira Alacağı İçin İcra Takibi

İzmir’de kira alacağı için icra takibi başlatmadan önce verilmesi gereken ilk karar, yalnızca parayı mı istediğiniz, yoksa ödeme yapılmazsa tahliyeyi de mi hedeflediğinizdir. İki hedef iki ayrı takip yoluna, farklı tebligat." aria-label="ödeme emri — tanım">ödeme emri örneklerine ve farklı itiraz sonuçlarına götürür. Bu seçim, dosyanın aylarca sürmesi ile birkaç haftada sonuçlanması arasındaki farkı belirleyebilir.

Ödenmeyen kira nedeniyle tahliyenin ayrıntısını İzmir kiracı tahliyesi yollarını anlatan yazımızda ele aldık. Burada alacağın tahsiline odaklanıyoruz: yetkili icra dairesi, takip yolunun seçimi, itiraz, kefil, güvence bedeli ve İzmir’de dosyanın izlediği yol.

İzmir’de Kira Alacağı İçin İcra Takibi Hangi Yolla Başlatılır?

İzmir’de kira alacağı için icra takibi iki yoldan başlatılabilir. 2004 s. İİK md. 269, kira alacağına özgü ve tahliye ihtarı içeren ödeme emrini düzenler. Alacaklı tahliye istemiyorsa genel haciz yoluyla ilamsız takip de yapılabilir. İkisi de mahkeme kararı olmadan, icra dairesine verilen takip talebiyle başlar.

Tahliye ihtarlı takip ile genel haciz yolu farkı

İhtarlı takipte ödeme emri, kiracıya ihtar süresi içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliyesinin istenebileceğini bildirir (İİK md. 269). Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az 30 gündür (TBK md. 315). Genel haciz yolunda ise yalnızca para istenir; ödeme emri tebliğ edilir ve itiraz yoksa takip kesinleşerek hacze geçilir.

Tablodaki karine, ihtarlı yolun en az bilinen avantajıdır. İİK md. 269’a göre kiracı itirazında kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Bu nedenle yazılı sözleşmesi olan kiraya veren için ihtarlı takip, tahliye hedeflenmese bile itiraz aşamasında daha güçlü bir zemin sunar.

Takip Hangi İcra Dairesinde Açılır?

Para alacakları için yetki, İİK md. 50 uyarınca HMK’nın yetki kurallarına göre belirlenir; takibe esas sözleşmenin yapıldığı yerin icra dairesi de yetkilidir. Kira bedeli para borcu olduğundan, aksi kararlaştırılmamışsa alacaklının yerleşim yerinde ödenir (6098 s. TBK md. 89/1-1). Bu kural, kiraya verene kendi bulunduğu yerde takip açma imkânı verir.

Örneğin dairesi Çiğli’de olan, kendisi Buca’da oturan ve Çiğli’deki daireden Torbalı’ya taşınmış kiracısından alacaklı olan bir malik; ödeme yeri olarak İzmir merkez icra dairelerini, kiracının yerleşim yeri olarak Torbalı’yı, sözleşme Çiğli’de imzalandıysa Karşıyaka icra dairelerini seçebilir (temsilidir). Kiracı yetkiye itiraz ederse bu itirazını esasa ilişkin itirazla birlikte yapmalıdır (İİK md. 50/2). Uzak bir ilçede takip açmak, ileride haciz ve itiraz aşamalarında masraf ve zaman maliyeti doğurabilir.

Yetki seçimi yapılırken itirazın kaldırılması aşaması da düşünülmelidir. İtirazın kaldırılması, takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinden istenir. Takip Karşıyaka’da açıldıysa itirazın kaldırılması Karşıyaka icra mahkemesinde, İzmir merkezde açıldıysa BAM Ek Hizmet Binasındaki icra mahkemelerinde görülür. Haciz için başka bir ilçeye talimat yazılması gerektiğinde ise dosya ayrıca o yerin icra dairesine gider.

İzmir’de icra daireleri nerede?

İzmir merkez ilçelerinde 1’den 28’e kadar numaralı icra daireleri Konak’taki BAM Ek Hizmet Binasındadır (İzmir icra daireleri iletişim sayfası). Karşıyaka’nın 1-4. icra daireleri Çarşı Ek-1 binasında, Kemalpaşa, Menderes, Seferihisar ve Urla icra daireleri ise kendi ilçelerindedir. Daire seçimi için İzmir icra müdürlükleri rehberi yazımıza, takip talebinin UYAP üzerinden hazırlanması için İzmir icra takibi başlatma adımları yazımıza bakılabilir.

Takip Talebinde Neler İstenebilir?

Takip talebinde işlenmiş kira bedelleri, sözleşmede kiracıya yüklenmişse yan giderler ve temerrüt faizi — tanım">temerrüt faizi istenebilir. Kira bedelinin ödeme günü sözleşmede belirlendiğinden, o günün geçmesiyle kiracı ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer (6098 s. TBK md. 117/2). Her ayın kirası ayrı bir alacak olduğu için faiz her ay için kendi vade tarihinden işletilir.

Faiz oranı sözleşmede belirlenmemişse mevzuattaki oran uygulanır; sözleşmeyle kararlaştırılan temerrüt faizi bu oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK md. 120). Faizi hesaplamak için yasal faiz hesaplama aracını, takip giderlerini öngörmek için icra masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Giderlerin sonunda kime yükleneceğini icra masraflarının kime yükletileceği yazımızda anlattık.

Yan giderler ayrı bir kalem olarak gösterilmelidir. Sözleşmede kiracıya yüklenen site aidatı, ortak gider payı veya benzeri giderler ödenmemişse, TBK md. 315’teki ihtar bu yan giderler için de yapılabilir. Takip talebinde kira ve yan gider aylarının ayrı ayrı listelenmesi, kiracının kısmi itirazını ve icra mahkemesinin incelemesini kolaylaştırır. Toplam rakamla açılan takiplerde hangi kalemin ödendiği tartışması uzar.

Kira alacağında zamanaşımı

Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 147/1). Süre her ayın kirası için o ayın ödeme gününden itibaren ayrı ayrı işler. Beş yıldan eski aylar için takip yapılabilir, ancak kiracı zamanaşımı itirazında bulunursa bu aylar tahsil edilemez. Biriken alacağın en eski ayını tespit etmek için zamanaşımı hesaplama aracından yararlanılabilir. Takip talebi zamanaşımını keser; kesilen sürenin yeniden işlemeye başlaması ayrıca izlenmelidir.

Kiracı İtiraz Ederse Süreç Nasıl İlerler?

Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur (2004 s. İİK md. 62, 269). Alacaklının önünde iki yol vardır: icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede itirazın iptali davası. Hangisinin uygun olduğu, elinizdeki belgenin niteliğine ve itirazın içeriğine bağlıdır.

İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması

İhtarlı takipte kiracı kirayı ödediğini ileri sürüyorsa bunu noter onaylı bir belge, alacaklının ikrar ettiği bir belge ya da resmi makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK md. 269/c). Banka dekontu bu bakımdan en güçlü delildir; açıklama kısmında hangi ayın kirasının ödendiği yazıyorsa tartışma büyük ölçüde kapanır. Elden ödeme iddialarının değerlendirilmesi için elden ödenen kiranın ispatı yazımıza bakılabilir. İzmir merkezde icra mahkemeleri BAM Ek Hizmet Binasında, Karşıyaka’da Çarşı Ek-1 binasındadır.

İtirazın iptali davası ve arabuluculuk

Belge şartı sağlanamıyorsa alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK md. 67). Kira alacağına ilişkin bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4/1-a) ve öncesinde arabuluculuk zorunludur (HUAK md. 18/B/1-a). İzmir merkezde arabuluculuk bürosu ve sulh hukuk mahkemeleri Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır.

Davada kiracının itirazı haksız bulunursa, talep üzerine alacağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilir (İİK md. 67/2). Davanın genel işleyişini itirazın iptali davası ve icra inkâr tazminatı yazımızda, itiraz sürelerinin sonuçlarını icra takibine itiraz süresi rehberimizde bulabilirsiniz.

Kefile ve Güvence Bedeline Nasıl Başvurulur?

Kira sözleşmesinde kefil varsa takip kiracıyla birlikte kefile de yöneltilebilir. Ancak kefalet, 6098 s. TBK md. 583 uyarınca yazılı yapılmadıkça, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli değildir. Bu unsurlar kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır; eksik kefalete dayanılarak başlatılan takip itirazla durur.

Evli kefil için eşin yazılı rızası da aranır; rıza en geç sözleşmenin kurulması anında verilmiş olmalıdır (TBK md. 584). Kira sözleşmelerinde kefalet çoğu zaman matbu formun bir köşesine imza atılarak verildiğinden, takipten önce bu şartların kontrolü, kefile karşı takibin akıbetini belirler.

Güvence bedeli ve banka bildirimi

Kiracı güvence olarak para yatırmışsa, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmelidir. Aksi hâlde banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır (TBK md. 342). Bu üç aylık süre, takibin zamanlamasında sık gözden kaçar. Sözleşme sona ermeden başlatılan takibin de bankaya bildirilmesi yerinde olur; bildirimin noter veya iadeli taahhütlü yolla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Konunun ayrıntısı depozito iadesi ve yasal sınır yazımızdadır.

Ödeme Emri Alan Kiracı Ne Yapmalı?

Ödeme emrini alan kiracının ilk işi, tebliğ tarihini not edip 7 günlük itiraz süresini hesaplamaktır (2004 s. İİK md. 62). Borcun tamamına itiraz edilebileceği gibi yalnızca bir kısmına da itiraz edilebilir. Süre geçerse takip kesinleşir ve sonrasında borçlu ancak dava yoluyla haklarını arayabilir.

Kısmi itiraz ve adres bildirimi

Borcun bir kısmını kabul eden kiracı, itiraz ettiği kısmın sebebini ve miktarını açıkça göstermelidir; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır (İİK md. 62). İtirazla birlikte yurt içinde bir adres de bildirilmelidir. Adres değişip yeni adres bildirilmezse, takip talebindeki adrese yapılan tebligat kiracıya yapılmış sayılır. Kira artışından doğan farklara itiraz eden, eski bedel üzerinden kabul ettiği kısmı ayrıca belirtmelidir.

Ödeme emri usulsüz tebliğ edildiyse veya icra dairesi hatalı bir işlem yaptıysa, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna gidilebilir (İİK md. 16). Şikâyetin kapsamını icra memuru işlemine şikâyet yazımızda, İzmir’deki tebligat sorunlarını İzmir usulsüz tebligat yazımızda anlattık. Borcun bulunmadığını düşünen kiracı için menfi tespit ve istirdat davası de bir seçenektir.

Takip Kesinleşince Hangi Adımlar Atılır?

İtiraz edilmez, itiraz kaldırılır veya itirazın iptaline karar verilirse takip kesinleşir ve alacaklı haciz isteyebilir. 2004 s. İİK md. 78 uyarınca haciz isteme hakkı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl geçmekle düşer. İhtarlı takipte kiracı ihtar süresinde ödeme yapmazsa, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye de istenebilir (İİK md. 269/a).

Haciz işlemlerinin İzmir’deki uygulamasını İzmir ev ve işyeri haczi yazımızda, kiracının ücretine konulacak haczi İzmir maaş haczi yazımızda ele aldık. Kesinleşmenin genel sonuçları için icra takibinin kesinleşmesi yazımıza bakılabilir.

Kiraya verenin hapis hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira için kiralanandaki ve kullanıma yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir; haczedilemeyen mallar bu hakkın dışındadır (TBK md. 336). Kiracı eşyayı taşımaya başlamışsa, icra dairesinden bu eşyanın defterinin tutulması istenebilir; daire takip için on beş günü geçmeyen bir süre verir (İİK md. 270).

İzmir’de Takipten Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Takibin hızını, ilk günden dosyaya konan belgeler belirler. 2004 s. İİK md. 269/c’deki ispat kuralı ve İİK md. 68’deki belge şartı, itiraz aşamasında hangi belgenin işe yarayacağını gösterir. Belgesi eksik bir takip, itiraz aşamasında genel mahkemeye dönmek zorunda kalabilir. Aşağıdaki liste, İzmir’de takip talebini hazırlamadan önce gözden geçirilecek noktaları özetler.

• Yazılı kira sözleşmesi ve varsa kefalet bölümü (azami miktar, tarih, el yazısı)
• Ödenmeyen ayların listesi, her ayın vade günü ve son ödeme dekontları
• Tahliye de hedefleniyorsa ihtarlı takip tercihi ve 30 günlük ihtar süresinin hesabı
• Alacaklının ve kiracının yerleşim yeri, buna göre seçilecek icra dairesi
• Güvence bedelinin yatırıldığı banka ve üç aylık bildirim süresi
• Kiracının ve kefilin güncel adresleri ile varsa işyeri bilgileri

Kira bedelinin yüksekliği konusunda uyuşmazlık varsa önce İzmir kira tespit davası gündeme gelebilir; tespit edilen farklar kesinleşmeden icraya konu edilmez. Kira ve tahliye hukuku alanındaki çalışmalarımızı Av. Yahya Köse yürütmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de kira alacağını icra yoluyla tahsil etmek isteyen kiraya verenlerin ve ödeme emri alan kiracıların en sık sorduğu sorular aşağıda. Yanıtlar 2004 s. İİK, 6098 s. TBK ve 6325 s. HUAK hükümlerine dayanır; yetkili daire ve takip yolu her dosyada sözleşmeye göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira alacağı için icra takibinden önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Arabuluculuk dava şartıdır, icra takibi ise dava değildir. Ancak kiracı itiraz eder ve alacaklı itirazın iptali davası açmak isterse, kira ilişkisinden doğan bu dava için önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK md. 18/B/1-a).

Kiracı başka şehre taşındıysa takibi İzmir'de açabilir miyim?

Çoğu durumda evet. Para borcu alacaklının yerleşim yerinde ifa edildiğinden (TBK md. 89/1-1) ve sözleşmenin yapıldığı yerin icra dairesi de yetkili olduğundan (İİK md. 50), İzmir’de oturan kiraya veren takibi İzmir’de açabilir. Kiracı yetkiye itiraz edebilir.

Kaç aylık kira birikince takip yapılabilir?

Tek bir ayın kirası bile ödenmediğinde takip yapılabilir. Tahliye hedefleniyorsa ihtarlı takipte kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verilir (TBK md. 315). İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise ayrı şartlara bağlıdır ve dava yoluyla istenir.

Kiracı kirayı elden ödediğini söylerse ne olur?

İhtarlı takipte kiracı ödeme iddiasını noter onaylı belge, alacaklının ikrar ettiği belge veya resmi makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK md. 269/c). Bu belgeler yoksa icra mahkemesi itirazı kaldırabilir; kiracının genel mahkemede ispat hakkı ayrıca saklıdır.

Kefile ayrıca icra takibi yapılabilir mi?

Kefalet TBK md. 583’teki şartları taşıyorsa takip kiracıyla birlikte kefile de yöneltilebilir. Kefilin sorumluluğu yazdığı azami miktarla sınırlıdır. Evli kefil için eşin yazılı rızası da aranır; bu şartlar yoksa kefil itirazla takibi durdurabilir.

Takip sürerken kiracı kira ödemeye devam etmeli mi?

Evet. Takip yalnızca talepte gösterilen ayları kapsar; sonraki ayların kirası ayrıca muaccel olur. Kiracının yeni ayları ödememesi yeni bir takibe ve ihtarlı yolda ayrı bir tahliye sebebine yol açabilir. Ödemelerin banka yoluyla ve açıklamalı yapılması ispat kolaylığı sağlar.

Beş yıldan eski kira borçları istenebilir mi?

Takip yapılabilir, ancak kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 147/1). Kiracı zamanaşımı itirazında bulunursa beş yılı aşan aylar tahsil edilemez. Zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmaz, borçlunun ileri sürmesi gerekir.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir İcra Daireleri iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Kiracının Oturduğu Evin Satılması
• İzmir'de Depozito İadesi Uyuşmazlığı
• İzmir'de İşyeri Kirasında Tahliye ve Yeni Malik
• İzmir'de Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.