Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) İadesi ve Yasal Sınırı

Depozito iadesi, kira sözleşmesi sona erip ev boşaltıldığında kiracının en sık yaşadığı uyuşmazlıktır. Kanundaki adıyla “güvence bedeli”, 6098 s. TBK md. 342 ile hem tutar hem de saklama yöntemi bakımından sınırlandırılmıştır. Uygulamada ise depozito çoğu zaman elden verilir ve teslim günü tartışma başlar.

Bu yazıda güvencenin yasal üst sınırını, bankaya yatırılması kuralını, ev sahibinin hangi kesintileri yapabileceğini ve iade edilmeyen depozito için izlenecek yolu 26.09.2026 tarihli mevzuata göre anlatıyoruz. Kira ilişkisinin sona ermesine yol açan sebepler için kiracı tahliyesi rehberimizi okuyabilirsiniz.

Depozito İadesi Hangi Kurallara Tabidir?

Depozito iadesi, 6098 s. TBK md. 342’de “kiracının güvence vermesi” başlığıyla düzenlenmiştir. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; güvence sözleşmeyle kararlaştırılmışsa tutarı 3 aylık kira bedelini aşamaz ve paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir banka hesabında tutulması gerekir.

Güvence, kiracının kira bedeli, yan giderler veya kiralanana verdiği zarar gibi borçlarının teminatıdır. Sözleşme bittiğinde kiraya verenin haklı bir alacağı yoksa güvencenin kiracıya geri verilmesi gerekir. Kiraya veren, teminatı kendi parası gibi harcayamaz; kanun bu nedenle saklama yöntemini de belirlemiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 343 ayrıca kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngörür.

Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?

6098 s. TBK md. 342/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence 3 aylık kira bedelini aşamaz. Sınır, güvencenin istendiği tarihteki aylık kira bedeli esas alınarak hesaplanır. Yan giderler, aidat veya kiracının ayrıca üstlendiği ödemeler bu hesaba kira bedeli olarak eklenmez.

Depozito sınırı nasıl hesaplanır?

Bu örnek temsilidir: Aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir dairede sözleşmeyle istenebilecek en yüksek güvence 60.000 TL’dir. Ev sahibi 80.000 TL depozito isterse, 20.000 TL’lik kısım kanuni sınırı aşar. Sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur; sınırı aşan bölüm için kiracının iade hakkı doğar.

Sınırı aşan güvence bedeli

Kanuni sınır emredici niteliktedir. Kiracının sözleşme imzalarken fazla ödemeye razı olması, sınırı aşan kısmı geçerli hâle getirmez. Kiracı, sınırı aşan tutarı kira ilişkisi devam ederken de geri isteyebilir. Kira artışlarında güvencenin de artırılması gerekip gerekmediği sözleşmedeki hükme bağlıdır; bu durumda da toplam tutar 3 aylık kira bedeli sınırını aşmamalıdır. Artış oranının yasal sınırını kira artışında yasal sınır yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Depozito Bankaya mı Yatırılmalı, Ev Sahibine mi Verilmeli?

6098 s. TBK md. 342/2 uyarınca güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızası veya kesinleşmiş takip ya da mahkeme kararıyla geri verebilir.

Vadeli tasarruf hesabı neden önemlidir?

Bankaya yatırılan güvence, kiraya verenin kişisel borçlarından veya ödeme güçlüğünden korunur. Para vadeli hesapta durduğu için faiz getirisi de hesapta birikir. Sözleşme sona erdiğinde taraflar anlaşırsa birlikte bankaya başvurur; anlaşamazlarsa aşağıda anlatılan 3 aylık süre kuralı devreye girer. Bu model, iade uyuşmazlığını kiraya verenin iyi niyetine bırakmayan bir güvence sistemidir. Hesap açılırken banka, hesabın kira güvencesi olduğunu ve kiraya verenin onayı olmadan para çekilemeyeceğini kayda geçirir; hesap bilgileri ve banka yazısı kira sözleşmesinin bir eki gibi saklanmalıdır.

Elden verilen depozito

Uygulamada depozitonun büyük kısmı nakit olarak veya ev sahibinin hesabına havale edilerek verilir. Bu durum kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz; yalnızca ispat ve tahsil zorlaşır. Depozitonun ödendiği mutlaka yazılı sözleşmede, banka dekontunda “depozito” açıklamasıyla veya imzalı bir makbuzla belgelenmelidir. Elden verilen depozitoda banka iadesi mümkün olmadığından, iade edilmezse doğrudan kiraya verene karşı talepte bulunulur.

Ev Sahibi Depozitodan Hangi Kesintileri Yapabilir?

Kiraya veren depozitodan yalnızca kira ilişkisinden doğan gerçek alacaklarını karşılayabilir: ödenmemiş kira, kiracıya ait yan giderler ve kiracının özensiz kullanımından doğan zararlar. 6098 s. TBK md. 334/1 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle ortaya çıkan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Depozito kesintisi ve olağan kullanım

Duvarlardaki hafif solma, zeminde günlük kullanımın bıraktığı izler, zamanla aşınan bataryalar veya menteşeler olağan yıpranma sayılır. Kırık kapı, yanık tezgâh, izinsiz yapılan değişiklikler veya bakımsızlıktan doğan küf ise kesinti konusu olabilir. TBK md. 334/2 ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararı gidermek dışında, önceden başka bir tazminat ödemeyi taahhüt etmesini geçersiz sayar. Sözleşmedeki “çıkışta depozito boya parası olarak alınır” gibi maktu kesinti hükümleri bu açıdan tartışmaya açıktır.

Teslimde tespit yapılmazsa ne olur?

Az bilinen bir kural 6098 s. TBK md. 335’tedir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. İstisna, teslimde olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli eksikliklerdir; bunlar için kiracının sorumluluğu devam eder. Bu nedenle haftalar sonra ileri sürülen “boya ve temizlik masrafı” gibi kesintiler, teslimde yazılı bildirim yoksa kolayca kabul edilmez.

Banka Depozitoyu Ne Zaman İade Eder?

6098 s. TBK md. 342/3 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu kural, kiraya verene alacağı varsa harekete geçmesi için makul bir süre tanır; hareketsiz kalan kiraya verenin güvenceyi süresiz biçimde bloke etmesini de önler. Kiraya veren sadece “zararım var” diyerek bankaya itiraz edemez. Kanun açıkça dava veya icra ya da iflas takibinin başlatıldığının bildirilmesini arar.

Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Depozito Ne Olur?

Kiracı sözleşme süresine uymadan evi boşaltırsa, 6098 s. TBK md. 325 uyarınca kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Kiraya veren bu dönemin kirasını güvenceden karşılamak isteyebilir; ancak yalnızca gerçekten doğmuş alacak kadar kesinti yapabilir.

Kanun kiracıya önemli bir çıkış yolu da tanır: kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir yeni kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren ayrıca yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Uygulamada sözleşmelere yazılan “süre dolmadan çıkarsa depozito yanar” hükmü bu kurallar karşısında kendiliğinden sonuç doğurmaz; kesinti tutarı, yeni kiracı bulunana kadar geçen makul süreye göre belirlenir. Bu nedenle erken çıkmayı planlayan kiracının, aday kiracıları ve kiraya verene yaptığı bildirimleri yazılı olarak kayıt altına alması yararlıdır.

Depozito Son Aylık Kiraya Sayılabilir mi?

6098 s. TBK md. 342 güvenceyi kira bedelinden ayrı bir teminat olarak düzenler. Kiracının tek taraflı olarak son ay kirasını ödemeyip “depozitodan düşün” demesi, kiraya veren kabul etmedikçe kira borcunu sona erdirmez. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılabilir; mahsup yapılacaksa yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.

Uygulamada taraflar çoğu zaman teslimden önce evi birlikte gezip hasar olmadığını tespit eder ve depozitonun son kiraya mahsubunda anlaşır. Böyle bir anlaşmanın kısa bir yazılı tutanakla, mesajla veya e-postayla kayda geçirilmesi yeterlidir. Kayıt yoksa kiraya veren ödenmemiş son kira için icra takibi başlatabilir ve kiracı bu kez savunma yapmak zorunda kalır. Özellikle sözleşmenin ortasında ev boşaltılıyorsa kira borcunun ne zamana kadar süreceği ayrıca hesaplanmalıdır.

Depozito İade Edilmezse Hangi Yollar İzlenir?

Depozito iade edilmezse önce kiraya verene makul bir süre veren yazılı bir ihtar gönderilir. Sonuç alınamazsa 6325 s. Kanun md. 18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlık için arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa 6100 s. HMK md. 4/1-a gereğince dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Depozito iade davası

İade davasında kiracı güvenceyi ödediğini, kiraya veren ise kesinti yaptığı her kalemi ve tutarını ispat etmek zorundadır. Mahkeme gerekirse bilirkişi incelemesiyle hasarın olağan kullanımdan mı yoksa kusurdan mı doğduğunu belirler. İade borcunu ihtara rağmen yerine getirmeyen kiraya verenden temerrüt faizi — tanım">temerrüt faizi de istenebilir. Faiz türleri için yasal faiz ve temerrüt faizi yazımıza, hesap için yasal faiz hesaplama aracına bakabilirsiniz. Güvence olarak senet verilmiş ve kiraya veren bu senedi takibe koymuşsa menfi tespit davası gündeme gelebilir.

Arabuluculuk ve zamanaşımı

6325 sayılı Kanun md. 18/A-9 uyarınca arabulucu başvuruyu 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Depozito iadesi için kanunda özel bir süre bulunmadığından, 6098 s. TBK md. 146’daki 10 yıllık genel zamanaşımının uygulanacağı kabul edilir. Buna karşılık kiraya verenin kira bedeli alacakları TBK md. 147/1 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Dava giderlerini önceden görmek için dava harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Teslim Gününde Nelere Dikkat Edilmeli?

Depozito uyuşmazlıklarının büyük kısmı, taşınma telaşı içinde teslim günü yapılan belgeleme hatalarından doğar. 6098 s. TBK md. 335 kiraya verene eksiklikleri hemen yazılı bildirme yükü getirdiği için, teslim anının belgelenmesi hem kiracı hem kiraya veren açısından depozitonun akıbetini belirleyen en önemli adımdır.

• Sözleşme başında evin durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve videolar saklanmalıdır; çıkışta aynı açılardan yeniden çekim yapılmalıdır.
• Anahtar teslimi, sayaç okumaları ve evin genel durumu iki tarafın imzaladığı bir teslim tutanağına yazılmalıdır.
• Kiraya veren kesinti yapacaksa kalemleri ve tutarları teslim sırasında veya hemen ardından yazılı olarak bildirmelidir.
• Son faturaların (elektrik, su, doğalgaz) kapatıldığını gösteren belgeler saklanmalıdır.
• Depozito bankadaysa, sözleşmenin sona erdiği tarih not edilmeli ve 3 aylık süre sonunda bankaya yazılı başvuru yapılmalıdır.

Bu adımlar hem kiracının iade talebini hem de kiraya verenin haklı kesinti savunmasını güçlendirir. Kira bedelini düzenli ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurabileceği bir başka yol için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazımızı inceleyebilirsiniz. Kira ilişkisine dair diğer konular kira ve tahliye hukuku sayfamızda yer alır; bu alandaki çalışmalar Av. Yahya Köse tarafından yürütülmektedir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito iadesi konusunda kiracıların ve ev sahiplerinin en sık sorduğu soruları aşağıda kısa yanıtlarla topladık. Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmedeki güvence hükmü, ödemenin nasıl belgelendiği ve teslim günü yapılan tespitler sonucu doğrudan etkilediğinden her uyuşmazlığın kendi belgeleriyle ayrıca incelenmesi gerekir.

Ev sahibi depozitoyu ne kadar sürede iade etmelidir?

Kanunda elden verilen depozito için özel bir iade süresi yoktur; kiraya verenin haklı bir alacağı yoksa iade, kiralananın tesliminden sonra makul sürede yapılmalıdır. Bankaya yatırılan güvencede ise kiraya veren 3 ay içinde dava veya takip açtığını bildirmezse banka, kiracının istemiyle iade eder.

Depozito döviz veya altın olarak alınabilir mi?

TBK md. 342 güvencenin türünü tek tek saymaz, ancak üst sınırı 3 aylık kira bedeli olarak belirler; para veya kıymetli evrak verilmişse bankada saklanmasını ister. Döviz veya altınla güvence alınması hâlinde de toplam değerin bu sınırı aşmaması gerekir. Somut sözleşme hükmü ayrıca değerlendirilmelidir.

Depozito için dekont yoksa ne yapılabilir?

Depozitonun ödendiği yazılı sözleşme, makbuz, mesajlaşmalar veya tanık gibi delillerle ispatlanmaya çalışılır. Sözleşmede depozitonun alındığı yazıyorsa bu en güçlü delildir. Nakit ödemelerde ispat zorlaşacağı için bundan sonraki ödemelerde açıklamalı banka transferi tercih edilmelidir.

Boya ve temizlik parası depozitodan kesilebilir mi?

Olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapılamaz (TBK md. 334/1). Kiracının özensiz kullanımından kaynaklanan kirlenme veya hasar varsa, kiraya veren bunu teslimde hemen yazılı olarak bildirmeli ve gerçek masrafı ispat etmelidir. Sözleşmedeki maktu kesinti hükümleri tartışmaya açıktır.

Ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?

Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Güvencenin iadesinde eski ve yeni malikin sorumluluğu, paranın kimde kaldığına ve devir sırasında yapılan anlaşmaya göre değerlendirilir. Kiracının satış öğrenildiğinde depozitonun durumunu yazılı olarak sorması yararlıdır.

Bankadaki depozitonun faizi kime aittir?

TBK md. 342 paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Hesap kiracı adına açıldığından ve para kiracının teminat olarak ayırdığı birikim olduğundan, vade getirisi de kural olarak kiracıya aittir. Kiraya verenin hakkı, alacağı ölçüsünde güvenceden yararlanmakla sınırlıdır.

Depozito iadesi için arabulucuya gitmek şart mı?

Evet. Depozito uyuşmazlığı kira ilişkisinden kaynaklandığı için 6325 s. Kanun md. 18/B uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk sonunda anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Kira Tespit Davası: Beş Yıl Sonrası ve Endeks Dışı Artış
• Ev Satılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar? Yeni Malikin İhtiyacı
• Sözleşmesiz Oturan Kiracının Tahliyesi ve Ecrimisil

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 26.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.