İzmir’de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları

İzmir’de site yönetimi uyuşmazlıkları çoğu zaman küçük bir kıvılcımla başlar: hesap vermeyen bir yönetici, havuzu ya da otoparkı kendine ayıran bir malik, yıllardır müteahhidin elinde kalan geçici yönetim. Bornova’daki çok bloklu bir sitede de Karaburun’daki bir yazlık sitede de sorular benzerdir; cevaplar ise sitenin bağlı olduğu adliyeye göre değişir.

Bu yazı, apartman ve site yönetimine ilişkin anlaşmazlıkların İzmir’de hangi mahkemeye, hangi binaya ve hangi ön şartla taşındığını anlatır. Yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kuralları apartman ve site yönetimindeki hukuki uyuşmazlıklar yazısında, kurul kararlarının iptalini ise kat malikleri kurulu kararının iptali rehberinde ayrıca ele aldık.

İzmir’de Site Yönetimi Uyuşmazlıkları Hangi Mahkemede Görülür?

İzmir’de site yönetimi uyuşmazlıkları, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. 634 s. KMK ek md. 1 Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığı sulh mahkemelerine bırakır; KMK md. 33 ve 34 ise hâkimin müdahalesi ve yönetici atanması için anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesini gösterir.

Bu kural İzmir’de pratik bir ayrım doğurur. 01.09.2026’dan beri İzmir Adliyesi’nin asliye hukuk mahkemeleri Konak’taki Halkapınar Ek Hizmet Binası’nda çalışır. Kat mülkiyetinden doğan dosyalar ise sulh hukuka aittir ve İzmir Adliyesi’nin sulh hukuk mahkemeleri, resmi iletişim sayfasına göre Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasında bulunur. Yanlış mahkemeye verilen dilekçe görevsizlik kararıyla aylar kaybettirebilir.

Yetki bakımından ölçü, sitenin bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedir. Kat maliklerinden birinin başka bir ilde oturması bu sonucu değiştirmez. Site Çiğli’deyse dosya Karşıyaka Adliyesi’nde, Urla’daysa Urla Adliyesi’nde görülür.

Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Evet. 6325 s. HUAK md. 18/B/1-c uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvuru, HUAK md. 18/A/4 gereği yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Zorunlu arabuluculuk sürecinde süreler

Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9). Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Eksik tamamlanmazsa dava usulden reddedilir (md. 18/A/2).

Site yönetimi açısından en sık atlanan nokta ilk toplantıdır. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir (md. 18/A/11, 7531 s. Kanun ile değişik). Yönetim adına davet alan yöneticinin bunu kat maliklerine duyurmaması ayrı bir tartışma doğurur.

Anlaşma olursa tutanak nasıl uygulanır?

Arabuluculukta varılan anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK md. 18/B/3). İzmir merkezindeki bir site için bu, yine Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemesi demektir. Büronun işleyişini İzmir Adliyesi Arabuluculuk Bürosu başvuru adımları yazısında ayrıca anlattık.

Yönetici Seçilemezse veya Görevini Yapmazsa Ne Yapılır?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Kat malikleri toplanıp yönetici seçemezse, maliklerden birinin başvurusu üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Mahkemeden yönetici atanması talebi

Talep dilekçesinde yapının bağımsız bölüm sayısı, toplantı girişimleri ve sonuçsuz kalan çağrılar belgelenmelidir. Mahkeme mümkünse diğer malikleri dinler. Atanan yönetici, kurulca seçilmiş bir yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur. Haklı bir sebep çıkarsa, yöneticiyi atayan sulh mahkemesi altı ay dolmadan değiştirilmesine izin verebilir (KMK md. 34).

Yönetici hiç atanmamışsa sorumluluk boşlukta kalmaz. KMK md. 35’in son fıkrası, atanması gereken yöneticinin bulunmadığı yapılarda yönetim işlerinden kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğunu söyler. Asansör bakımı, sigorta ve ortak alan onarımı bu nedenle “yönetici yok” gerekçesiyle ertelenemez.

Site ile Apartman Arasında Hukuki Fark Var mı?

Var. Birden fazla yapı, ortak tesis ve altyapı içeren siteler KMK md. 66 vd. hükümlerine göre “toplu yapı” sayılır. Toplu yapılarda bütün alanı kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve ortak tesisler toplu yapı temsilciler kurulu eliyle yönetilebilir (KMK md. 69-70). Apartmanda ise tek bir kat malikleri kurulu karar verir.

Toplu yapı yönetim planı nasıl değiştirilir?

7579 s. Kanun (07.05.2026) KMK md. 70’i değiştirdi. Yönetim planının değiştirilmesi için artık toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir; eski metinde beşte dört aranıyordu. Geçici yönetime ilişkin plan hükümleri de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir. Maddeye eklenen fıkra uyarınca yönetim planlarının md. 70’e aykırı hükümleri uygulanmaz.

İzmir’de yeni yapılan çok bloklu sitelerde yönetim planı çoğu zaman kat irtifakı kurulurken, satış başlamadan önce hazırlanır ve malikler bu metni hazır bulur. Bu planlardaki daha ağır değişiklik çoğunlukları artık uygulanmaz. Değişiklik için hangi oranın arandığı, planın değil kanunun güncel metnine bakılarak hesaplanmalıdır.

Müteahhit kontrolündeki geçici yönetim ne zaman biter?

KMK md. 73’e göre yönetim planı, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim öngörebilir. Ancak geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. Süre dolduğu hâlde devir yapılmıyorsa malikler, arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Yöneticiden Hesap ve Belge Nasıl İstenir?

Yönetici, yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının birinci ayında kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır (KMK md. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir. Bu hak, tek bir malikin tek başına kullanabileceği bir hak değildir.

Karar defteri ve işletme defteri

Yönetici; kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak ve belgeleri saklamakla yükümlüdür. Bu defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması zorunludur (KMK md. 36). Kurul kararlarının yazıldığı karar defterinin de her sayfası noter mührüyle tasdikli olmalıdır (md. 32). Kapanışı yapılmamış bir defter, ileride ispat sorunlarına yol açar.

Denetçi ve hesap denetimi

Yönetim planında belli bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Kurul, denetimi kendi aralarından seçtikleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (KMK md. 41). Denetçi raporu yılın ilk ayında kurula sunulur ve taahhütlü mektupla maliklere gönderilir. Hesap vermeyen yöneticiye karşı önce kurul kararı ve ihtar, sonuç alınamazsa arabuluculuk ve sulh hukuk yolu izlenir.

Hâkimin Müdahalesi Hangi Durumlarda İstenir?

Bir kat malikinin ya da bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracının borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören malik, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK md. 33). Hâkim ilgilileri dinleyerek derhal karar verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini tebliğ eder.

Hâkimin müdahalesi ile iptal davası farkı

Hâkimin müdahalesi, kuralın uygulanmasını sağlar: ortak alana konulan eşyanın kaldırılması, havuz kullanım düzenine uyulması, yönetim planına aykırı kullanımın durdurulması gibi. İptal davası ise bir kurul kararını ortadan kaldırmaya yöneliktir ve md. 33’teki bir aylık ve altı aylık sürelere bağlıdır. Hâkimin kararını süresinde yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir (md. 33/3). İki talep aynı dilekçede ileri sürülecekse arabuluculuk başvurusunda da ikisi birlikte konu edilmelidir.

İzmir’de Sık Görülen Site Sorunlarında Doğru Yol Hangisi?

Doğru yol, uyuşmazlığın kaynağına göre değişir. KMK kaynaklı ortak alan ve yönetim sorunlarında sulh hukuk ve zorunlu arabuluculuk (HUAK md. 18/B/1-c), komşuluk kaynaklı sorunlarda yine arabuluculuk (md. 18/B/1-ç) uygulanır. Kentsel dönüşüm ve turizm amaçlı kiralama ise ayrı özel kanunlara tabidir.

Aidat alacağının İzmir’de hangi icra dairesi ve mahkemede takip edileceğini İzmir’de aidat alacağının tahsili yazısında, genel icra yolunu ise aidat alacağının icra yoluyla tahsili rehberinde bulabilirsiniz. Turizm amaçlı kiralamada oybirliği şartı için Çeşme’de turizm amaçlı kiralama izni, dönüşüm süreci için riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm yazılarına bakılabilir.

Sulh Hukuk Dosyası İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Dosyanın gücü belgeye bağlıdır. KMK md. 32 kurul kararlarının noter tasdikli karar defterine yazılmasını, md. 36 ise işletme defterinin yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılmasını ister. Bu defterlerin onaylı örnekleri, yönetim planı ve tapu kayıtları dilekçenin omurgasını oluşturur.

• Tapu kayıt örneği ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bilgisi (bağımsız bölüm sayısı, arsa payı).
• Yönetim planı ve sonradan yapılan değişikliklerin karar tutanakları.
• Karar defteri ve işletme defterinin ilgili sayfalarının örnekleri, noter kapanış şerhleri.
• Yöneticiye gönderilen ihtarname, taahhütlü mektup ve yazışmalar.
• Ortak alan işgali gibi fiili durumlarda fotoğraf, tutanak ve gerekirse delil tespiti talebi.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.

Temsili bir örnek: Buca’daki altı bloklu bir sitede geçici yönetim, ilk yapı ruhsatının üzerinden on bir yıl geçmesine rağmen müteahhit şirkette kalmıştır (temsilidir). Malikler önce temsilciler kurulunu oluşturmak için toplantı çağrısı yapar. Sonuç alınamazsa Gültekinler Plaza’daki arabuluculuk bürosuna başvurur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinden, md. 73’teki sürenin dolduğunu ileri sürerek yönetimin devri için hâkimin müdahalesini ister.

Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfamızdan, alternatif çözüm yollarına uyuşmazlık çözümü bölümünden ulaşabilirsiniz. Dava açılırsa ödenecek harç kalemleri için dava harcı hesaplama aracı fikir verir. Gayrimenkul hukuku yazılarımızı Av. Yahya Köse hazırlamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki sorular, İzmir’deki site ve apartman sakinlerinin yönetim uyuşmazlıklarında en sık sorduğu konuları kapsıyor. Cevaplar genel bilgi niteliğindedir; yönetim planınızdaki özel hükümler ve dosyanızdaki belgeler sonucu değiştirebileceği için başvurudan önce kendi kayıtlarınızı kontrol etmeniz ve süreleri kaçırmamanız gerekir. Sorular sırayla ele alınmıştır.

Site yöneticisi aidatları hangi hesapta toplamalıdır?

Yönetici, topladığı paraları ve avansları muteber bir bankada kendi adına fakat yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutmalıdır (KMK md. 35/j). Şahsi hesaba yatırılan aidatlar, hesap verme sırasında ayrıştırma sorunu yaratır ve sorumluluk tartışmasına konu olabilir.

Yönetici bilgileri bina girişine asılmazsa ne olur?

KMK md. 34’ün son fıkrası, yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresinin bina girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmasını zorunlu tutar. Bu yapılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerine idari para cezası verir.

Kiracı site yönetimine karşı arabulucuya başvurabilir mi?

Kiracı kat maliki değildir; ancak bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi olarak bazı yükümlülüklerin muhatabıdır (KMK md. 22, 33). Kiracının yönetimle uyuşmazlığı çoğu zaman malik aracılığıyla yürür. Kira ilişkisinden doğan sorunlarda ise HUAK md. 18/B/1-a kapsamında ayrı bir arabuluculuk yolu vardır.

Arabuluculuk bürosu yetkisizse ne yapılır?

Karşı taraf en geç ilk toplantıda belgeleriyle yetki itirazında bulunabilir. Dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilir ve mahkeme bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak belirler. İtiraz kabul edilirse kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurulabilir (HUAK md. 18/A/8).

Arabuluculuk süreci zamanaşımını durdurur mu?

Evet. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK md. 18/A/15). Yine de kurul kararlarına karşı iptal davası süreleri kısa olduğundan başvurunun gecikmeden yapılması gerekir.

Site havuzunun kullanım saatlerini kim belirler?

Ortak tesislerin kullanım düzeni yönetim planı ile kat malikleri ya da toplu yapı kurullarının kararlarıyla belirlenir (KMK md. 28 ve 69). Kurallar uygulanmıyorsa yönetici önce uyarır; aykırılık sürerse zarar gören malik arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• Karşıyaka Adliyesi Çiğli Ek Hizmet Binası (karsiyaka.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Yapı Hasarı ve Müteahhidin Sorumluluğu
• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği
• İzmir'de Yabancıya Konut Satışı ve Tapu Süreci

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.