İzmir’de Yapı Hasarı ve Müteahhidin Sorumluluğu

İzmir’de müteahhit sorumluluğu, 30 Ekim 2020 depreminden sonra yalnızca yıkılan binalar için değil, çatlayan kolonlar, oturan zeminler ve onarım gerektiren daireler için de sıkça sorulan bir konu oldu. Binada hasar ortaya çıktığında hangi kişiye, hangi kanuna dayanarak ve hangi sürede başvurulacağı, malikin müteahhitle ilişkisinin türüne göre değişir.

Bu yazı, yapı hasarında müteahhidin, yapı denetim kuruluşunun ve diğer teknik sorumluların konumunu; İzmir’de davanın hangi mahkemede açılacağını ve delillerin nasıl korunacağını anlatıyor. Kat karşılığı inşaatta gecikme ve eksik iş konusu ise arsa payı karşılığı inşaatta ayıplı ifa yazımızda ayrıca ele alındı.

İzmir’de Müteahhit Sorumluluğu Hangi Hukuki İlişkiye Dayanır?

İzmir’de müteahhit sorumluluğu, malikin müteahhitle kurduğu ilişkiye göre üç farklı temele dayanır: Kat karşılığı veya bedel karşılığı inşaatta 6098 s. TBK md. 470 vd. eser sözleşmesi, daireyi müteahhitten satın alanlarda satış sözleşmesi ve ayıp hükümleri, sözleşme ilişkisi olmayanlar bakımından ise TBK md. 49 haksız fiil sorumluluğu.

Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Arsasını müteahhide veren malik eserin iş sahibidir ve doğrudan TBK md. 474 vd. ayıp hükümlerine dayanır. Daireyi müteahhitten satın alan ve konutu kendi ihtiyacı için edinen kişi ise çoğu zaman tüketici sıfatı taşır; uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülür. Binada hiçbir sözleşme ilişkisi olmayan kiracı veya komşu, ancak haksız fiil hükümlerine başvurabilir.

Eser Sözleşmesinde Müteahhit Hangi Ayıplardan Sorumludur?

6098 s. TBK md. 475 uyarınca eserdeki ayıp nedeniyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelin düşürülmesi veya aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarım isteyebilir; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz.

Bu son kural, kat karşılığı binalarda dönmenin neden nadiren gündeme geldiğini açıklar. Bina arsa sahibinin taşınmazı üzerindedir; yıkıp kaldırmak çoğu durumda aşırı zarar doğurur. Bu nedenle uygulamada talepler daha çok onarım masrafı, değer kaybı ve tazminat üzerinde yoğunlaşır.

Gözden geçirme ve ayıp bildirimi

TBK md. 474, iş sahibinin teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmesini ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmesini ister. Md. 477 ise bildirim yapılmazsa eserin kabul edilmiş sayılacağını düzenler. Ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve olağan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluk devam eder. Taşıyıcı sistemdeki eksik donatı veya düşük beton dayanımı çoğu zaman ancak hasar ortaya çıktığında anlaşılan gizli ayıplardır; sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilmelidir.

Ağır kusur ve 20 yıllık zamanaşımı

TBK md. 478, taşınmaz yapılarda ayıp davaları için teslimden itibaren 5 yıllık zamanaşımı öngörür; ancak yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın süre 20 yıldır. Depremde ortaya çıkan taşıyıcı sistem kusurlarında ağır kusur iddiası bu nedenle büyük önem taşır. Zamanaşımı hesabını kendi dosyanıza göre kontrol etmek için zamanaşımı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Yapı Denetim Kuruluşu ve Diğer Teknik Sorumlular Ne Zamana Kadar Sorumludur?

4708 s. Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 3 uyarınca yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı yapılmasından doğan hasardan yapı sahibine karşı kusurları oranında sorumludur.

Aynı madde sorumluluğun süresini de belirler: Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren taşıyıcı sistemden dolayı 15 yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda 2 yıl. Kullanma izninden sonra ilgili idareden izin almadan yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan ise izinsiz tadilatı yapan sorumludur. Bu kural, zemin kattaki dükkânda kolon kesilen binalarda sorumluluğun kime yöneltilebileceğini doğrudan etkiler.

Kusur oranlarının belirlenmesi

Kanun bu kişileri müteselsil değil, “kusurları oranında” sorumlu tutar. Bu nedenle davada her sorumlunun kusur payının bilirkişi raporuyla ayrıştırılması gerekir. Davayı yalnızca müteahhide karşı açmak, onun ödeme gücü yoksa sonuçsuz kalabilir; yapı denetim kuruluşunun da davalı gösterilip gösterilmeyeceği dosya başında değerlendirilmelidir.

Deprem Mücbir Sebep Sayılırsa Müteahhit Sorumluluktan Kurtulur mu?

Deprem, yapı hukukunda çoğu zaman öngörülebilir bir doğal olay sayıldığından tek başına müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz. 6098 s. TBK md. 471’deki özen borcu, yapının yürürlükteki deprem yönetmeliğine ve onaylı projeye uygun yapılmasını kapsar. Belirleyici soru, yapının kurallara uygun olsaydı aynı hasarı görüp görmeyeceğidir; bu soru bilirkişi incelemesiyle cevaplanır.

İzmir bakımından resmî bir veri bu tartışmaya ışık tutar. MTA’nın 30 Ekim 2020 depremi raporu, Bayraklı ve Bornova’daki hasarın başlıca jeolojik nedeninin zemin büyütmesi olduğunu, ancak yetersiz ve niteliksiz inşaat uygulamaları ile iskân sonrası kullanım hatalarının da önemli nedenler arasında bulunduğunu belirtir. Aynı rapor, İzmir Körfezi çevresinde modern inşaat teknikleriyle yapılmış yüksek katlı binalarda yapısal hasar meydana gelmediğini de fotoğraflarla gösterir.

Zemin etüdü ve proje hatası

Zemin büyütmesi bilinen bir risk ise, bunu hesaba katmayan zemin etüdü ve statik proje kusurlu sayılabilir. Bu durumda sorumluluk yalnızca müteahhitte değil, proje müellifinde ve projeyi onaylayan denetim kuruluşunda da aranır. Rapor, beton dayanımı, donatı detayları ve zemin verilerini ayrı ayrı değerlendirmelidir.

İzmir’de Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Eser sözleşmesine dayanan ayıp ve tazminat davaları kural olarak 6100 s. HMK md. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde görülür. İzmir Adliyesinin resmî duyurusuna göre asliye hukuk mahkemelerinin tamamı 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binasındadır; tüketici mahkemeleri ise Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek binasında bulunur.

Taşınmazın Karşıyaka veya Çiğli’de olması hâlinde Karşıyaka Adliyesinin Çiğli Ek Hizmet Binasındaki asliye hukuk mahkemeleri gündeme gelir. Her iki taraf tacir ve iş ticari ise asliye ticaret mahkemesi görevlidir; konusu para alacağı olan ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 6102 s. TTK md. 5/A uyarınca dava şartıdır. Bu yol için ticari davalarda zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

İstinaf aşaması

İlk derece kararlarına karşı istinaf yolu İzmir Bölge Adliye Mahkemesine gider. HSK’nın 01.09.2026’dan geçerli iş bölümü kararına göre sözleşme ve tüketici uyuşmazlıkları 13. Hukuk Dairesine (ikizi 21. Hukuk Dairesi), haksız fiil uyuşmazlıkları 4. Hukuk Dairesine (ikizi 31. Hukuk Dairesi) verilmiştir. İstinaf süresi ve dilekçe için istinaf ve temyiz süreleri yazımız yol gösterir.

Hasar Delilleri Nasıl Korunur?

Hasarlı bir yapıda en büyük risk, onarım veya yıkımla birlikte delilin ortadan kalkmasıdır. 6100 s. HMK md. 400 uyarınca delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse delil tespitinde hukuki yarar var sayılır. Henüz dava açılmamışsa tespit, md. 401 uyarınca esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif yapılacak yerin sulh hukuk mahkemesinden istenir.

İzmir Adliyesi çevresindeki bir bina için bu, Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemelerine başvurulabileceği anlamına gelir. Delil tespiti dosyasında karot alınması, donatı taraması ve zemin incelemesi bilirkişi aracılığıyla yapılabilir. Keşfin İzmir’deki işleyişi için İzmir’de keşif ve bilirkişi incelemesi yazımıza, rapora itiraz usulü için bilirkişi raporuna itiraz yazımıza bakılabilir.

Delil tespitinden önce yapılacaklar

• Hasarı tarih damgalı fotoğraf ve videoyla belgeleyin; çatlakların genişliğini ölçü aleti yanında çekin.
• Yapı ruhsatı, statik proje, zemin etüdü ve yapı kullanma izin belgesini belediyeden isteyin.
• Yapı denetim kuruluşunun adını ve denetim raporlarını tespit edin.
• Varsa DASK hasar tespit raporunu ve ekspertiz belgelerini dosyaya ekleyin.
• Müteahhide ayıp bildirimini noter aracılığıyla yaparak tarihini belgelendirin.

Ölüm ve Yaralanmada Ceza Soruşturması Nasıl İlerler?

Yapı hasarı ölüm veya yaralanmaya yol açmışsa hukuki talepler yanında ceza soruşturması da gündeme gelir. 5237 s. TCK md. 85/1 uyarınca taksirle bir insanın ölümüne neden olan kişi 2 yıldan 6 yıla, md. 85/2 uyarınca birden fazla kişinin ölümüne neden olan kişi 2 yıldan 15 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

İzmir Adliyesi çevresindeki olaylarda soruşturmayı İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı yürütür; kovuşturma, cezanın üst sınırına göre asliye veya ağır ceza mahkemesinde yapılır. Hukuk davası ile ceza davası birbirinden bağımsızdır: 6098 s. TBK md. 74 uyarınca hukuk hâkimi ceza hâkiminin beraat kararıyla da kusur değerlendirmesiyle de bağlı değildir. Ancak tazminat istemi ceza kanunlarının daha uzun zamanaşımı öngördüğü bir fiilden doğmuşsa, TBK md. 72 uyarınca bu uzun süre uygulanır. Suç duyurusu usulü için İzmir’de suç duyurusu nereye yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

DASK ödemesinden sonra müteahhide başvuru

Zorunlu deprem sigortası tazminatı ödendiğinde, Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarının B.5 maddesi uyarınca DASK ödediği tutar kadar sigortalının yerine geçer ve üçüncü kişilere karşı dava hakkı ona intikal eder. Bu nedenle malik, DASK’tan aldığı tutarı aşan zararı için müteahhide başvurabilir. DASK sürecinin ayrıntıları İzmir’de zorunlu deprem sigortası ve hasar ödemesi yazımızda anlatılmıştır.

Müteahhide Karşı Dava Açmadan Önce Neler Kontrol Edilmeli?

Dava açmadan önce zamanaşımı, davalılar ve görevli mahkeme kesinleştirilmelidir. 6098 s. TBK md. 478’deki 5 yıllık süre teslim tarihinden, 4708 s. Kanun md. 3’teki 15 yıllık sorumluluk süresi ise yapı kullanma izninden başlar; iki tarih birbirinden farklı olabilir ve dosyada ayrı ayrı belgelenmelidir.

• Teslim tarihi ve yapı kullanma izin tarihi belgelendi mi?
• Müteahhit şirketse ticaret sicil kaydı ve güncel durumu (tasfiye, iflas) kontrol edildi mi?
• Yapı denetim kuruluşu ve proje müellifleri de davalı gösterilecek mi?
• Talep tüketici işlemi mi, eser sözleşmesi mi; mahkeme doğru seçildi mi?
• Delil tespiti yapıldı mı, yoksa onarım başlamadan önce yapılması mı gerekiyor?

Temsilî bir İzmir dosyası

(Temsilidir.) Bornova’da 2012’de yapı kullanma izni alınan bir binada, depremde kolonlarda ciddi çatlaklar oluşuyor. Arsa sahibi malikler müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapmıştı; teslim 2011’de gerçekleşmiş. Teslimden itibaren 5 yıllık süre geçtiği için malikler, betonda tespit edilen düşük dayanıma dayanarak ağır kusur iddiasıyla 20 yıllık süreye ve 4708 s. Kanun md. 3’teki 15 yıllık sorumluluğa dayanıyor. Önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istiyor, ardından müteahhit ve yapı denetim kuruluşuna karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açıyorlar.

Kentsel dönüşüm sürecindeki haklar için Bayraklı’da kentsel dönüşüm ve hak sahipliği, gecikme ve cezai şart için kat karşılığı inşaatta gecikme yazılarına bakabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler gayrimenkul hukuku sayfamızdadır; yazıyı Av. Yahya Köse hazırlamıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Deprem veya zamanla ortaya çıkan yapı hasarında malikler en çok sürelerin dolup dolmadığını, kime dava açılacağını ve DASK ödemesinin müteahhide başvuruyu etkileyip etkilemediğini soruyor. Aşağıdaki kısa yanıtlar 6098 s. TBK, 6100 s. HMK ve 4708 s. Kanun’un güncel metnine dayanır; her dosyada süreler ayrıca hesaplanmalıdır.

Müteahhide karşı ayıp davası kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslim tarihinden itibaren 5 yılda zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın süre 20 yıldır (6098 s. TBK md. 478). Ağır kusurun bilirkişi raporuyla ortaya konması gerekir.

Yapı denetim firması deprem hasarından sorumlu tutulabilir mi?

Evet. 4708 s. Kanun md. 3 uyarınca yapı denetim kuruluşu, denetçileri, proje müellifleri, laboratuvar ve müteahhit, kurallara aykırı yapımdan doğan hasardan kusurları oranında sorumludur. Taşıyıcı sistemde sorumluluk yapı kullanma izninden itibaren 15 yıldır.

Daireyi müteahhitten satın aldım, dava nerede açılır?

Konutu kendi ihtiyacınız için satın aldıysanız genellikle tüketici sıfatı taşırsınız ve uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülür. İzmir Adliyesi çevresindeki tüketici mahkemeleri Bayraklı’daki Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır.

Bina onarılmadan önce ne yapmalıyım?

Hasarın nedenini sonradan ispatlayabilmek için onarım başlamadan önce delil tespiti istenmelidir. Dava açılmamışsa tespit, esas davaya bakacak mahkemeden veya binanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden istenir (6100 s. HMK md. 401).

DASK ödeme yaptıysa müteahhitten ayrıca tazminat istenebilir mi?

DASK, Genel Şartlar B.5 uyarınca ödediği tutar kadar sigortalının yerine geçer ve bu kısım için müteahhide rücu edebilir. Malik ise sigortanın karşılamadığı zararı, örneğin teminatı aşan onarım bedelini veya değer kaybını, müteahhitten isteyebilir.

Ceza davası beraatle biterse tazminat davası kaybedilir mi?

Hayır. 6098 s. TBK md. 74 uyarınca hukuk hâkimi, ceza hâkiminin beraat kararıyla ve kusur değerlendirmesiyle bağlı değildir. Tazminat davasında kusur ve zarar bağımsız olarak, çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi, Asliye Hukuk Mahkemeleri Halkapınar Ek Hizmet Binasında (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Aidat Alacağının Tahsili
• İzmir'de Yabancıya Konut Satışı ve Tapu Süreci
• İzmir'de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.