İzmir’de İhalenin Feshi Davası Nereye Açılır?

İzmir’de ihalenin feshi talebi, bir dava dilekçesiyle asliye hukuk mahkemesine değil, şikâyet yoluyla icra mahkemesine yapılır. Hangi icra mahkemesine gidileceğini ise taşınmazın bulunduğu ilçe değil, satışı fiilen yürüten icra dairesi belirler. Bu ayrımı kaçıran ilgili, 7 günlük sürenin büyük kısmını yanlış binada veya yanlış dosyada harcayabilir.

Aşağıda İzmir’deki icra dairesi ve icra mahkemesi eşleşmesini, başka ilden gelen talimatla yapılan satışları, sürenin hesabını, 7571 sayılı Kanun’la gelen yeni kesin süreleri ve kararın İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nde hangi daireye gittiğini anlatıyoruz. İhalenin feshi sebeplerinin ayrıntısı için ihalenin feshi sebepleri ve süresi yazımıza bakabilirsiniz.

İzmir’de İhalenin Feshi Hangi Mahkemeden İstenir?

İzmir’de ihalenin feshi, 2004 s. İİK md. 134/2 uyarınca icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ve ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde istenir. Başvuru, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır; ayrı bir dava açılmaz, asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesi bu iş için görevli değildir.

İİK md. 4’e göre her icra mahkemesi hâkimi, kendisine Adalet Komisyonu Başkanlığınca bağlanan icra dairelerinin işlemlerine yönelik şikâyetleri inceler. İhale de icra dairesinin bir işlemidir. Bu yüzden İzmir’de doğru mahkemeyi bulmanın ilk adımı, e-satış ilanında ve ihale tutanağında yazan dairenin adını not etmektir. Taşınmaz Buca’da olsa bile satışı Karşıyaka’daki bir daire yapıyorsa şikâyet Karşıyaka’ya gider.

Satışı yapan icra dairesi esas alınır

İzmir Adliyesi’nin resmî sayfasına göre icra mahkemeleri, icra daireleri ve asliye ticaret mahkemeleri 09.09.2021’den beri Konak Çınarlı’daki BAM Ek Hizmet Binası’nda (Stadyum Metro karşısı) hizmet verir. İzmir merkez dosyalarında satış, numaralı icra daireleri yanında ayrı bir İzmir Gayrimenkul Satış İcra Dairesi tarafından da yürütülebilir; dairelerin görev dağılımı İzmir icra müdürlükleri rehberinde anlatılmıştır.

Satış tutanağı ile UYAP’taki dosya bilgisi farklı bir daire gösteriyorsa, başvuru dilekçesinde hem asıl takip dosyasının hem de satışı yürüten dosyanın numarası birlikte yazılmalıdır. Bu küçük ayrıntı, dilekçenin tevzi bürosunda doğru mahkemeye gitmesini kolaylaştırır.

İzmir merkez, Karşıyaka ve ilçe adliyeleri

İzmir Adalet Komisyonu’nun 2025 faaliyet raporuna göre 31.12.2025 itibarıyla İzmir’de 13 icra mahkemesi vardı ve hepsi BAM binasındaydı. Karşıyaka’da icra mahkemeleri ve 1-4. icra daireleri Karşıyaka Çarşı Ek-1 Hizmet Binası’nda bulunur. Kemalpaşa, Menderes ve Urla adliyelerinde kendi icra mahkemeleri, kendi icra daireleriyle birlikte çalışır.

Başka İlden Gelen Talimatla Satışta Mahkeme Nasıl Belirlenir?

Takip başka ilde açılmış, İzmir’deki taşınmaz ise talimatla satılmışsa ihalenin feshi, satışı yürüten İzmir dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinden istenir. İİK md. 79/2 hacizle ilgili şikâyetleri istinabe olunan dairenin icra mahkemesine bırakır; uygulama, satış işlemlerine yönelik şikâyetlerde de aynı esası izler.

Talimatla satış dosyasında dikkat edilecekler

Talimatla satışta iki dosya vardır: asıl takip dosyası (örneğin Ankara’da) ve satışı yürüten talimat dosyası (örneğin İzmir Gayrimenkul Satış İcra Dairesi’nde). Satış ilanı, şartname, ihale tutanağı ve teminat işlemleri talimat dosyasında yapılır. İhale sürecindeki usulsüzlükler bu dairenin işlemi olduğundan şikâyet de İzmir’deki icra mahkemesine gider.

Buna karşılık şikâyet, asıl takip dairesinin bir işlemine yöneliyorsa (örneğin satış talebinin süresinde yapılıp yapılmadığı veya kıymet takdirinin kesinleşmesi), yetkili merci ayrıca değerlendirilmelidir. Hangi işleme itiraz edildiği dilekçede açıkça yazılmazsa mahkeme talebin kapsamını dar yorumlayabilir. Dosyanın durumuna göre iki ayrı başvuru gerekebilir; bu nokta dosya özelinde incelenmelidir.

Yetkisiz icra mahkemesine başvurulursa ne olur?

İİK md. 134’e göre ihalenin feshi şikâyeti görevsiz veya yetkisiz bir icra mahkemesine ya da başka bir mahkemeye yapılırsa, o mahkeme evrak üzerinde inceleme yapıp başvurudan itibaren en geç 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Masrafı gider avansından karşılayarak dosyayı resen yetkili icra mahkemesine gönderir ve bu kararlar kesindir.

Kanunun bu özel kuralı, yanlış mahkemeye başvuran ilgiliyi korur; ancak dosyanın gönderilmesi zaman alır ve harç ile teminat eksikleri yeni mahkemede ayrıca incelenir. Bu nedenle İzmir’de birden fazla adliyenin (İzmir, Karşıyaka, ilçe adliyeleri) bulunması, başvurudan önce dairenin adını kontrol etmeyi gerekli kılar.

7 Günlük Başvuru Süresi Nasıl Hesaplanır?

Başvuru süresi ihale tarihinden itibaren 7 gündür ve İİK md. 19 gereğince ilk gün hesaba katılmaz; son gün resmî tatile rastlarsa süre izleyen iş günü biter. Satış ilanı tebliğ edilmemişse süre öğrenme tarihinden başlar, ancak ihale kararının e-satış portalında ilanından itibaren 1 yılı geçemez.

Temsili bir örnek: Elektronik artırma 02.11.2026 Pazartesi günü sona erdiyse ihale tarihi bu gündür. İlk gün sayılmadığından 7 gün 09.11.2026 Pazartesi günü mesai bitiminde dolar. Başvuru İzmir’deki bir icra mahkemesine fiziken yapılacaksa tevzi ve vezne işlemleri için son güne kalmamak gerekir; UYAP üzerinden elektronik başvuru da aynı sürenin içinde tamamlanmalıdır. (Bu örnek temsilidir.)

Kimler Başvurabilir ve 7571 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?

İİK md. 134/2’ye göre ihalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, yurt içinde bir adres göstererek isteyebilir. 24.12.2025 tarihli 7571 s. Kanun ile bu kişiler dışındakilerin talebinin dosya üzerinden ve kesin olarak reddedileceği eklendi.

Bu değişiklik, ihaleyle hiçbir hukuki bağı olmayan kişilerin süreci uzatmak amacıyla başvurmasını hızla sonuçlandırmayı amaçlar. Başvuran ayrıca yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır. Hangi usulsüzlüklerin fesih sebebi sayıldığı genel yazımızın konusudur; bu yazı yalnızca İzmir’deki başvuru yolunu ele alır.

Pey Süren Katılımcı Hangi Harç ve Teminatı Yatırır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki başvurucu, yani pey süren katılımcı, ihale bedeli üzerinden nispi harcın yarısını peşin ve ihale bedelinin yüzde 5’i oranında teminatı başvuru sırasında yatırır (İİK md. 134/3-4). Talep reddedilirse harcın kalanı da kendisinden alınır.

İhalenin feshi harcı ve teminat eksikse

7571 sayılı Kanun’dan önce eksik harç veya teminatla yapılan başvuruların akıbeti uygulamada tartışmalıydı. Güncel metne göre mahkeme, tebliğ edeceği muhtırayla 2 haftalık kesin süre verir; süresinde tamamlanmazsa talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir. İzmir’de muhtıra genellikle UYAP veya e-tebligat adresine gönderildiğinden, başvurudan sonraki günlerde e-tebligat kutusunun düzenli kontrolü gerekir.

Para cezası riski

İcra mahkemesi talebi ilgili olmayan kişi tarafından yapıldığı, feragat edildiği veya esastan reddedildiği için reddederse başvurucuyu ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından doğan alacaklar ile TOKİ’nin rehinli alacaklarının takibinde bu oran yüzde 20 olarak uygulanır (İİK md. 134). Bu nedenle başvuru öncesinde fesih sebebinin somut belgelerle desteklenip desteklenmediği tartılmalıdır.

İcra Mahkemesi Talebi Nasıl ve Ne Kadar Sürede İnceler?

İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebi üzerine talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile kararını verir (İİK md. 134). Usulden reddi gereken hâllerde, örneğin başvuranın kanunda sayılan kişilerden olmaması durumunda, mahkeme duruşma yapılmadan da dosya üzerinden karar verebilir.

İcra mahkemesine sunulan işler ivedi sayılır ve basit yargılama usulüne tabidir (İİK md. 18). Talep, dilekçeyle olabileceği gibi mahkemeye beyanla tutanağa geçirilerek de yapılabilir. Uygulamada İzmir icra mahkemelerinde başvurular UYAP üzerinden veya adliyedeki tevzi bürosu aracılığıyla kayda alınır ve dosya ilgili icra mahkemesine dağıtılır.

İhale bedeli ve tapu tescili beklemede kalır

İhaleye alacağına mahsuben katılmamış alıcı, feshi istenmiş olsa bile satış bedelini derhal veya İİK md. 130’a göre verilen süre içinde ödemek zorundadır. Ödenen bedel karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır. Tescil için tapuya yazı da şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra gönderilir. Alıcı tarafındaki adımlar İzmir’de icra ihalesi ve taşınmaz satışı yazısında anlatılmıştır.

Karara Karşı İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’ne Nasıl Gidilir?

İcra mahkemesinin ihalenin feshi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; 7499 sayılı Kanun bu süreyi 10 günden 2 haftaya çıkarmıştır (İİK md. 363). İstinaf başvurusu, satış dışındaki icra işlemlerini durdurmaz; satış ise kararın kesinleşmesini bekler.

İstinaf başvurusu ve parasal sınır

İİK md. 363’teki parasal sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir (İİK ek md. 1). 7571 sayılı Kanun’la ek md. 1’in ikinci fıkrası değiştirilerek, sınırın uygulanmasında şikâyet başvurusunun yapıldığı tarihteki miktarın esas alınacağı açıkça yazıldı. Yıl sonuna yakın yapılan başvurularda bu kural kararın kesin olup olmadığını doğrudan etkileyebilir.

İzmir’de istinaf dosyası aynı yerleşkedeki İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilir. HSK’nın 01.09.2026’dan itibaren uygulanan İzmir BAM iş bölümü kararına göre cebri icra yoluyla yapılan satışlar ve satışa hazırlık işlemleri nedeniyle icra mahkemelerine yapılan şikâyetler, 8. Hukuk Dairesi ile ikizi 12. Hukuk Dairesi’nin görev alanındadır. İstinaf dilekçesinin içeriği için İzmir BAM istinaf yazısına, genel süreler için istinaf ve temyiz süreleri yazısına bakılabilir.

İhalenin Feshi ile Diğer Şikâyet Yolları Nasıl Ayrılır?

İhalenin feshi, ihale işleminin kendisine yönelik özel bir şikâyettir ve 7 günlük süreye bağlıdır. Kıymet takdirine, satış ilanına veya haczin geçerliliğine ilişkin itirazlar ise İİK md. 16 uyarınca genel şikâyet yoluyla, işlemin öğrenilmesinden itibaren 7 gün içinde ve çoğu zaman ihaleden önce ileri sürülmelidir.

Örneğin kıymet takdiri raporuna süresinde itiraz etmeyen borçlunun, yalnızca düşük değer gerekçesiyle ihalenin feshini istemesi çoğu zaman sonuç vermez. Kıymet takdiri ve meskeniyet itirazı için taşınmaz haczi ve satış süreci, genel şikâyet için icra memuru işlemine şikâyet yazılarımıza bakabilirsiniz. İcra mahkemesinin hukuk ve ceza yönündeki görev ayrımı ise İzmir icra hukuk ve icra ceza farkı yazısında anlatılmıştır.

Başvurudan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Başvuru dosyası 7 gün içinde hazırlanacağı için belgeler ihale günü toplanmaya başlanmalıdır. İİK md. 134/2 başvurandan yurt içinde bir adres göstermesini ister; pey süren katılımcı ayrıca harç ve teminat dekontunu eklemelidir. Eksik başvuru, 7571 sonrası 2 haftalık kesin süre ve olası red riski demektir.

• Satışı yapan icra dairesinin adı, talimat ve asıl takip dosya numaraları.
• E-satış ilanı, satış şartnamesi, ihale tutanağı ve ihale kararının portalda ilan tarihi.
• Satış ilanı tebliğ edilmemişse tebligat evrakı ve öğrenme tarihini gösteren belge.
• Fesih sebebini destekleyen kayıtlar: kıymet takdiri raporu, tapu kaydı, teklif listesi, ekran görüntüleri.
• Yurt içi tebligat adresi ve varsa e-tebligat adresi.
• Pey süren katılımcı için nispi harcın yarısının ve yüzde 5 teminatın yatırıldığını gösteren belgeler.
• Vekil aracılığıyla başvuruda vekâletname.

Masraf kalemleri için icra masrafı hesaplama aracı fikir verebilir; ancak ihalenin feshi harcı ihale bedeline göre ayrıca belirlenir. İcra ve iflas uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılar icra ve iflas hukuku sayfamızda toplanmıştır; yazarımız Av. Yahya Köse’nin profil sayfasında çalışma alanları yer alır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de ihale sonrasında en çok sorulan sorular, dilekçenin hangi binaya verileceği, taşınmazın bulunduğu ilçenin önemi, sürenin hesabı ve tapu devrinin durup durmadığıyla ilgilidir. Aşağıdaki kısa yanıtlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun güncel metnine dayanır; dosyanıza uygulanmadan önce kayıtların kontrolü gerekir.

İzmir'de ihalenin feshi dilekçesi hangi binaya verilir?

İzmir merkez icra dairelerinin yaptığı satışlarda dilekçe, Konak Çınarlı’daki BAM Ek Hizmet Binası’nda bulunan icra mahkemelerine verilir veya UYAP üzerinden gönderilir. Karşıyaka dairelerinin satışlarında Karşıyaka icra mahkemeleri, ilçe dairelerinde o ilçenin adliyesi yetkilidir.

Taşınmaz Torbalı'da ama satış İzmir merkezde yapıldıysa nereye başvurulur?

Belirleyici olan taşınmazın yeri değil, satışı yapan icra dairesidir. Satışı İzmir merkezdeki bir daire yürüttüyse başvuru İzmir icra mahkemelerine yapılır. Satış Torbalı İcra Dairesi’ne talimatla verildiyse Torbalı’daki icra mahkemesi yetkilidir.

İhalenin feshi süresi resmî tatilde biterse ne olur?

İİK md. 19’a göre sürenin son günü resmî tatile rastlarsa süre, tatili izleyen ilk iş günü mesai bitiminde sona erer. İlk gün, yani ihale günü, hesaba katılmaz. Hafta sonu ve bayram tatilleri bu kurala göre değerlendirilir.

İhalenin feshi istenince tapu devri durur mu?

Evet. Tescil için tapu idaresine yazı, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir. Alıcının ödediği ihale bedeli bu sürede bankada nemalandırılır ve karar kesinleşince hak sahibine ödenir.

İhaleye katılmayan bir komşu ihalenin feshini isteyebilir mi?

Hayır. Kanun başvuru hakkını satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürenlerle sınırlar. 7571 sayılı Kanun’la bu kişiler dışındakilerin talebinin dosya üzerinden ve kesin olarak reddedileceği açıkça düzenlendi.

İstinaf incelemesi ne kadar sürer?

İİK md. 366, icra işlerinde istinaf ve temyiz incelemelerinin 15 gün içinde karara bağlanacağını öngörür. Bu süre düzenleyici niteliktedir; fiilî süre dairenin iş yüküne göre değişebilir. Dosyanın UYAP’tan gönderildiği tarih, İzmir BAM iş bölümünde esas alınır.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi, BAM Ek Hizmet Binası iletişim ve birimler
• İzmir Adliyesi, İzmir icra daireleri iletişim
• İzmir Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu 2025 Faaliyet Raporu
• HSK, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi iş bölümü kararı (01.09.2026)

İlgili yazılar

• İzmir'de Menfi Tespit Davası Süreci
• İzmir'de Maaş Haczi ve Kaldırma Yolu
• İzmir'de Haciz İşlemi: Ev ve İşyeri Haczi
• İzmir'de Tasarrufun İptali Davası

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.