İzmir’de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

İzmir’de kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları çoğu zaman aynı noktada düğümlenir: arsa sahibi, inşaatın durduğunu ya da sözleşmedeki daireleri alamayacağını düşünür; yüklenici ise payların zamanında devredilmediğini, ruhsat veya tahliye sürecinin uzadığını söyler. Bayraklı’daki bir dönüşüm projesinde de Torbalı’daki bir arsada da sorunun hukuki çekirdeği aynıdır, ama dosyanın yolu farklıdır.

Bu yazı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmazlığın İzmir’de hangi mahkemeye, hangi binaya ve hangi tapu müdürlüğüne taşındığını anlatır. Gecikme ve cezai şartın genel kurallarını kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ve cezai şart yazısında, ayıp ve eksik işi ise arsa payı karşılığı inşaatta ayıplı ifa rehberinde ayrıca ele aldık.

İzmir’de Kat Karşılığı İnşaat Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İzmir’de kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. 6100 s. HMK md. 2 malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesini görevli sayar. Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bir uyuşmazlıksa dava ticari niteliktedir ve asliye ticaret mahkemesine gider (6102 s. TTK md. 4 ve 5).

Arsa sahibi çoğunlukla tacir olmayan bir kişi ya da mirasçılardır. Bu yüzden İzmir’deki dosyaların büyük bölümü asliye hukukta görülür. Arsa sahibi de inşaat şirketi gibi tacirse ve arsa ticari işletmenin parçasıysa, İzmir merkezde dosya Stadyum Metro karşısındaki BAM binasında çalışan asliye ticaret mahkemelerine gider. Asliye ticaret mahkemesi olmayan ilçelerde ise asliye hukuk mahkemesi davaya devam eder (TTK md. 5/4).

İzmir’de hangi bina, hangi ilçe?

İzmir Adliyesi’nin asliye hukuk mahkemelerinin tamamı, İzmir Adliyesi duyurusuna göre 01.09.2026’dan beri Halkapınar Ek Hizmet Binası’nda çalışır. Karşıyaka ve Çiğli’deki taşınmazlar için asliye hukuk mahkemeleri Karşıyaka Adliyesi’nin Çiğli Ek Hizmet Binası’ndadır. Torbalı, Menderes, Urla veya Çeşme gibi kendi adliyesi olan ilçelerde dava, o adliyenin asliye hukuk mahkemesine verilir.

Hangi Davalarda Taşınmazın Bulunduğu Yer Zorunludur?

Tapu payının el değiştirmesine yol açabilecek davalarda yetki kesindir. HMK md. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yüklenicinin pay devri istemi ile arsa sahibinin tapu iptali talebi bu gruptadır.

Para alacaklarında yetki

Yalnızca gecikme tazminatı, cezai şart ya da kira kaybı gibi para alacağı isteniyorsa kesin yetki kuralı uygulanmaz. Dava davalının yerleşim yerinde (HMK md. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yerde (HMK md. 10) açılabilir. İnşaat Buca’da, yüklenici şirketin merkezi İstanbul’daysa, eserin teslim edileceği yer olarak İzmir mahkemesi seçilebilir.

Uygulamada iki talep çoğu zaman aynı dilekçede birleşir: arsa sahibi hem sözleşmeden dönmeyi ve payların iadesini hem de tazminat ister. Böyle bir davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini seçmek, sonradan yetki itirazıyla vakit kaybetmeyi önler. Yetkisizlik kararının sonuçlarını İzmir’de görevsizlik ve yetkisizlik kararı yazısında ayrıca anlattık.

Sözleşme Noterde Yapılmazsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa paylarının yükleniciye devrini vaat ettiği için resmî şekle tabidir. 6098 s. TBK md. 237 taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını, TMK md. 706 da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekle bağlı olduğunu söyler. Uygulamada bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılır.

Adi yazılı sözleşmenin sonuçları

Şekle aykırı sözleşme, pay devri istemine dayanak olamaz. Ancak taraflar sözleşmeyi büyük ölçüde ifa etmişse, şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanımı sayılıp sayılamayacağı ayrıca tartışılır. Yüklenicinin yaptığı işin bedeli ise sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde ayrıca tartışılabilir. Bu nokta somut olaya göre değişir; şekil eksikliği fark edildiğinde sözleşmenin noterde yeniden düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlığın en ucuz çözümüdür.

Tapuya şerh ve beş yıllık süre

2644 s. Tapu Kanunu md. 26 uyarınca noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde devir yapılmaz veya tescil edilmezse şerh, tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Şerh, taşınmazın bulunduğu ilçe tapu müdürlüğünde işlenir; İzmir’in 30 ilçesinin her birinde tapu müdürlüğü vardır ve hepsi TKGM İzmir Bölge Müdürlüğüne bağlıdır.

Beş yıllık süre, uzayan inşaatlarda gözden kaçar. Ruhsat aşaması uzun sürmüş bir projede şerh kendiliğinden silinirse, arsa sahibinin payı üçüncü kişiye devretmesine karşı yüklenicinin elindeki koruma zayıflar. Bu nedenle sözleşmede şerhin yenilenmesine ilişkin bir hüküm bulunmalı ve süre takvime işlenmelidir. Randevu ve başvuru işleyişi için İzmir’de tapu müdürlükleri ve randevu süreci yazısına bakılabilir.

Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Gerekir mi?

Çoğu dosyada hayır. 6325 s. HUAK md. 18/B dava şartı arabuluculuğu kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarıyla sınırlar; kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu listede yoktur. Dava ticari nitelikte ve konusu bir miktar para ise TTK md. 5/A uyarınca arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Ayrım şuna göre yapılır: tacir arsa sahibi ile inşaat şirketi arasında yalnızca cezai şart veya gecikme tazminatı isteniyorsa önce arabuluculuk bürosuna gidilir; İzmir merkezde büro, Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Tapu iptali ve tescil gibi ayni talepler ise para alacağı olmadığından bu şarta bağlı değildir. Ticari arabuluculuğun kapsamını ticari davalarda zorunlu arabuluculuk yazısında ayrıntılı anlattık.

Arsa Sahibi Sözleşmeden Ne Zaman Dönebilir?

Arsa sahibi, teslim gününü beklemek zorunda kalmadan dönebilir. TBK md. 473 uyarınca yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir ya da işin kararlaştırılan zamanda bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa işsahibi sözleşmeden dönebilir. Genel temerrüt kuralı olan TBK md. 125 ise önce uygun bir süre verilmesini arar.

Geriye etkili dönme ve ileriye etkili fesih

İnşaatın küçük bir bölümü yapılmışsa dönme, payların arsa sahibine geri dönmesini sağlar. İnşaat ileri bir seviyeye ulaşmışsa, yapılan işin değerinin korunması için sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilmesi gündeme gelir; yüklenici bu durumda yaptığı iş oranında pay talep edebilir. Hangi sonucun doğacağı, bilirkişinin tespit edeceği seviye oranına bağlıdır. Seviye tespiti İzmir’de nasıl yapıldığını İzmir’de keşif ve bilirkişi incelemesi yazısında anlattık.

Dava Sürerken Paylar Satılırsa Ne Yapılır?

Payların el değiştirmesi ihtiyati tedbirle önlenir. HMK md. 389 mevcut durumdaki bir değişikliğin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracağı hâllerde tedbir kararı verilmesine izin verir. Dava açılmadan önce alınan tedbirde, uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması gerekir (HMK md. 397/1).

İzmir’deki dosyalarda tedbir kararı, taşınmazın tapu kaydına “devir ve temlik edilemez” şeklinde şerh verilerek uygulanır ve kararın ilgili ilçe tapu müdürlüğüne gönderilmesi gerekir. Tedbir alınmazsa, yükleniciye geçen ya da yüklenicinin üçüncü kişiye sattığı bağımsız bölümler kısa sürede el değiştirebilir. Tedbirin haciz ile farkı için ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir farkı yazısına bakılabilir.

Yükleniciden daire alan üçüncü kişi

Yükleniciden henüz tapu almadan daire satın alan kişiler, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davada sık sık mağdur olur. Bu kişilerin hakları, yükleniciye karşı sözleşmeden doğan haklardır ve tapu iptali davasının sonucundan etkilenir. Daireyi bir tüketici olarak satın alanların izleyebileceği yol İzmir’de ayıplı konut teslimi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Tapu İptali Kararı Ne Zaman Uygulanır?

Tapu iptali ve tescil kararı, kesinleşmeden tapuya işlenmez. HMK md. 367/2 taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğini düzenler. Bu nedenle ilk derece kararından sonra istinaf ve gerekirse temyiz aşaması tamamlanmadan payın arsa sahibine dönmesi beklenmemelidir.

İzmir’deki ilk derece kararlarına karşı istinaf incelemesini İzmir Bölge Adliye Mahkemesi yapar; çevresi İzmir, Aydın ve Manisa’dır. Kesinleşme süreci uzadığı için ihtiyati tedbirin karar kesinleşinceye kadar devam etmesi önemlidir (HMK md. 397/2). Başvuru süreleri ve dilekçe yolu için İzmir Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusu yazısına bakılabilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşme Farklı mı?

Temel ilişki aynıdır; değişen, kararın nasıl alındığıdır. 6306 s. Kanun kapsamında riskli yapı sayılan binalarda yeniden yapım kararı, kanundaki özel çoğunlukla alınır ve katılmayan maliklerin payları için ayrı bir usul işler. Yüklenici ile imzalanan sözleşme ise yine TBK md. 237 uyarınca resmî şekilde yapılmalıdır.

Bayraklı ve Bornova gibi dönüşüm yoğun bölgelerde arsa sahiplerinin en sık sorunu, sözleşmenin hangi malikleri bağladığıdır. Dönüşüm kararına katılmayan malikin durumu Bayraklı’da kentsel dönüşüm ve hak sahipliği yazısında, yüklenicinin üstlendiği kira yardımı ise İzmir’de kentsel dönüşümde kira yardımı yazısında ele alınmıştır. Tamamlanan binada ortaya çıkan yapısal hasarlar için İzmir’de yapı hasarı ve müteahhidin sorumluluğu yazısına bakılabilir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Dosyanın omurgası, resmî şekilde düzenlenen sözleşmedir. TBK md. 237 ve Tapu Kanunu md. 26 bakımından sözleşmenin noter onaylı örneği, varsa şerh kaydı ve tapu kayıt örneği ilk sırada gelir. Ardından ruhsat, iş takvimi ve yazışmalar, gecikmenin kimden kaynaklandığını gösterir. Eksik belge, bilirkişi incelemesini uzatır.

• Noterde düzenlenen sözleşme ve ekleri (mimari proje, teknik şartname, daire paylaşım listesi).
• Tapu kayıt örneği ile şerh ve kat irtifakı bilgisi.
• Yapı ruhsatı ve belediye yazışmaları; ruhsatın alınma tarihi gecikme hesabı için önemlidir.
• Yükleniciye çekilen ihtarnameler ve verilen süreler; süre verilmesi TBK md. 125 için gereklidir.
• İnşaatın son durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve varsa delil tespiti raporu.
• Yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışları gösteren belgeler.

Temsili bir örnek: Gaziemir’deki bir arsada, noterde düzenlenen sözleşmeye göre inşaat 24 ayda bitecektir; 30. ayda kaba inşaat yarım kalmıştır (temsilidir). Arsa sahipleri önce noter aracılığıyla süre verir, sonra Gültekinler Plaza’daki sulh hukuk mahkemesinden seviye tespiti ister. Rapor gecikmeyi doğrularsa Halkapınar’daki asliye hukuk mahkemesinde dönme ve tapu iptali davası açılır ve aynı anda tedbir istenir. İhtarname adımları için İzmir’de ihtarname çekmek yazısına bakılabilir.

Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz; dava açılırsa ödenecek harç kalemleri için dava harcı hesaplama aracı fikir verir. Gayrimenkul hukuku yazılarımızı Av. Yahya Köse hazırlamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki sorular, İzmir’de arsasını kat karşılığı inşaata veren maliklerin ve yüklenicilerin en sık sorduğu usul konularını kapsıyor. Cevaplar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenizdeki özel hükümler, tapu kayıtları ve inşaatın fiilî durumu sonucu değiştirebileceği için her adımda kendi belgelerinizi esas almanız gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu müdürlüğünde yapılabilir mi?

Bu sözleşmeler uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. 2644 s. Tapu Kanunu md. 26, noterlerce düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verileceğini düzenler. Payların devri ise daha sonra tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır.

Mirasçılardan biri sözleşmeyi imzalamazsa ne olur?

Elbirliği mülkiyetinde tasarruf işlemleri için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. İmzası eksik bir sözleşme, imzalamayan mirasçıyı bağlamaz. Bu durumda önce mülkiyet durumunun netleştirilmesi, gerekirse ortaklığın giderilmesi veya miras paylaşımı yollarının değerlendirilmesi gerekir.

Yüklenici iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?

Yüklenicinin iflası, sözleşmenin ifasını doğrudan etkiler ve arsa sahibinin hakları iflas masasına karşı ileri sürülür. Henüz devredilmemiş paylar arsa sahibinde kalır. İflas sürecinin özel kuralları olduğu için arsa sahibinin alacağını süresinde iflas idaresine bildirmesi önemlidir.

Dava sürerken inşaata devam edilebilir mi?

Mahkeme aksine bir tedbir kararı vermedikçe davanın açılması inşaatı kendiliğinden durdurmaz. Arsa sahibi inşaatın devamını engellemek istiyorsa HMK md. 389 kapsamında ihtiyati tedbir talep etmelidir. Tedbir verilirse bu karar, yükleniciye ve gerektiğinde belediyeye bildirilir.

Kat karşılığı inşaat davası ne kadar sürer?

Süre; bilirkişi incelemesinin kapsamına, keşif tarihine ve istinaf aşamasına göre değişir. Tapu iptali kararları HMK md. 367/2 gereği kesinleşmeden uygulanmadığı için, istinaf ve temyiz aşamaları toplam süreyi uzatır. Kesin bir süre vermek mümkün değildir; dosyanın erken hazırlanması ve tedbirin zamanında alınması süreci kısaltmasa da hak kaybını önler.

Arsa sahibi gecikme için kira kaybını isteyebilir mi?

Teslimin gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin kira geliri kaybı, TBK md. 125 kapsamında gecikme tazminatı olarak istenebilir. Sözleşmede ayrıca cezai şart varsa ikisinin birlikte istenip istenemeyeceği sözleşmenin kurgusuna bağlıdır; ayrıntılar gecikme ve cezai şart yazısında açıklanmıştır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2644 sayılı Tapu Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi asliye hukuk mahkemeleri Halkapınar duyurusu (izmir.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Aidat Alacağının Tahsili
• İzmir'de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği
• İzmir'de Yabancıya Konut Satışı ve Tapu Süreci

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.