Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Şartları ve İptali

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, yaşlı ya da bakıma muhtaç bir kişinin taşınmazını veya başka bir malvarlığı değerini, kendisine ömrünün sonuna kadar bakacak kişiye devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada en çok “evimi bana bakana bırakıyorum” düşüncesiyle yapılır; ancak şekil kuralına uyulmazsa sözleşme baştan geçersiz olur, mirasçılar ve alacaklılar da belirli şartlarla dava açabilir.

Aşağıda sözleşmenin nasıl geçerli kurulacağı, bakım borçlusunun yükümlülükleri, fesih yolları ve iptal sebepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun güncel metinlerine göre ele alınmıştır. Genel miras kuralları için miras hukuku çalışma alanı sayfasına da bakabilirsiniz.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir, Kimler Arasında Yapılır?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, 6098 s. TBK md. 611 uyarınca bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar akraba olabileceği gibi komşu, yabancı bir kişi veya bir bakım kurumu da olabilir.

Sözleşmenin iki tarafı vardır. Bakılacak kişi “bakım alacaklısı”, bakımı üstlenen kişi ise “bakım borçlusu” olarak anılır. Devredilecek değer çoğu zaman bir daire, arsa ya da tarladır; ancak banka hesabı, araç veya hisse de konu olabilir.

TBK md. 611/2 önemli bir ayrım getirir: bakım borçlusu aynı zamanda mirasçı olarak atanmışsa sözleşmeye miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. Bu durumda mirasbırakan konumundaki bakım alacaklısının ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmaması gerekir (4721 s. TMK md. 503). Mirasçı ataması yoksa da ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK md. 15).

Ömür boyu gelir sözleşmesinden farkı

Ömür boyu gelir sözleşmesinde borçlu yalnızca düzenli para öder ve yazılı şekil yeterlidir (TBK md. 607 ve 608). Bakma sözleşmesinde ise bakım alacaklısı, sözleşmenin kurulmasıyla bakım borçlusunun aile topluluğuna katılır (TBK md. 614). Yani yükümlülük para ödemekle sınırlı değildir; barınma, beslenme, hastalıkta bakım ve tedavi ettirme de borcun içindedir.

Sözleşme Hangi Şekilde Yapılmalı, Tapuda Devir Yeterli mi?

6098 s. TBK md. 612 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. 4721 s. TMK md. 545 ise miras sözleşmesinin resmî vasiyetname şeklinde, tarafların resmî memur ve iki tanık önünde imzasıyla düzenlenmesini ister. Bu şekle uyulmayan sözleşme geçersizdir.

Resmî şekil şartı nasıl sağlanır?

Resmî memur; sulh hâkimi, noter veya kanunla yetkilendirilmiş başka bir görevli olabilir (TMK md. 532). Taraflar arzularını memura aynı anda bildirir, düzenlenen metni memurun ve iki tanığın önünde imzalar. Tanık olamayacak kişiler TMK md. 536’da sayılmıştır: fiil ehliyeti bulunmayanlar, okur yazar olmayanlar, bakım alacaklısının eşi, üstsoy ve altsoy kan hısımları, kardeşleri ve bunların eşleri. Uygulamada sözleşme çoğunlukla noterde, düzenleme şeklinde yapılır.

Taşınmaz mülkiyeti ise ancak tapu kütüğüne tescille geçer (TMK md. 705). Bu nedenle geçerli sözleşme tek başına mülkiyeti devretmez; sözleşmeye dayanarak tapuda ayrıca devir işlemi yapılır. Sık rastlanan hata, sadece tapuda “bakım karşılığı” ibaresiyle devir yapılıp miras sözleşmesi şeklindeki sözleşmenin hiç düzenlenmemesidir. Bu durumda şekil eksikliği tartışması kaçınılmaz hâle gelir.

Bakım kurumlarıyla yapılan sözleşmeler

Devletçe tanınmış bir bakım kurumu, yetkili makamların belirlediği koşullara uyarak sözleşme yapıyorsa yazılı şekil yeterlidir (TBK md. 612/2). Bu kurumların bakım borcunun kapsamı, onaylı genel düzenlemeleriyle belirlenir ve bu düzenlemeler sözleşmenin içeriğinden sayılır (TBK md. 614/2).

Bakım Borçlusu Hangi Yükümlülükleri Üstlenir?

6098 s. TBK md. 614 uyarınca bakım borçlusu, aldığı malların değerine ve bakım alacaklısının önceki sosyal durumuna göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri yerine getirmekle yükümlüdür. Özellikle uygun gıda ve konut sağlamak, hastalıkta gerekli özenle bakmak ve tedavi ettirmek zorundadır. Kapsam sözleşmede ayrıca yazılabilir.

Bakım borcunun kapsamı sözleşmede nasıl yazılmalı?

Kanun genel bir çerçeve çizer; ayrıntıyı taraflar belirler. Uyuşmazlık çıktığında ilk bakılan belge sözleşme metnidir. Bu nedenle bakımın nerede verileceği, bakım alacaklısının kendi evinde mi yoksa borçlunun evinde mi yaşayacağı, sağlık giderlerini kimin karşılayacağı, bakıcı tutulup tutulamayacağı ve aylık harçlık gibi konuların açıkça yazılması, ileride “bakım hiç verilmedi” ya da “yetersiz verildi” tartışmasını daraltır.

Yasal ipotek hakkı

Taşınmazını devreden bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak için o taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir (TBK md. 613). Bakım borçlusu taşınmazı kısa süre sonra satarsa veya borçlandırırsa bu güvence önem kazanır. Satıcının kanuni ipoteği mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapuya tescil edilmelidir (TMK md. 893 ve 894); bu süre kaçırılırsa güvence fiilen kullanılamaz hâle gelebilir.

Sözleşme Hangi Hâllerde Feshedilebilir?

Kanun üç fesih yolu öngörür: edimler arasında önemli oransızlık varsa altı ay önceden bildirimle fesih (TBK md. 616), sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelmişse önel verilmeksizin fesih (TBK md. 617) ve bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısının bir yıl içinde fesih isteme hakkı (TBK md. 618).

Önel verilerek fesih

Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf bağış amacı güdüldüğünü ispat edemezse, diğer taraf altı ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK md. 616). Oransızlık, bakım borçlusuna verilenin değerine denk düşen anapara ile bağlanacak irat arasındaki farka göre belirlenir. Fesihten sonra ifa edilmiş edimler faiziyle değerlendirilip denkleştirilir.

Önel verilmeksizin fesih

Sözleşmeden doğan borçlara aykırılık nedeniyle birlikte yaşam çekilmez hâle gelmişse ya da başka önemli sebepler sözleşmenin devamını imkânsız kılıyorsa taraflardan her biri önel vermeden feshedebilir (TBK md. 617). Kusurlu taraf aldığını geri verir ve kusursuz tarafa uygun bir tazminat öder. Hâkim, feshe karar vermek yerine aile topluluğu içindeki yaşamı sona erdirip bakım alacaklısına ömür boyu gelir de bağlayabilir.

Fesih hakkı bakım alacaklısının kişiliğine sıkı sıkıya bağlı kabul edildiğinden, uygulamada bakım alacaklısının ölümünden sonra mirasçıların yeni bir fesih davası açamayacağı, ancak sağlığında açılmış davayı sürdürebilecekleri kabul edilmektedir. Mirasçılar için açık kalan yollar aşağıdaki iptal, muvazaa ve tenkis yollarıdır.

Bakım borçlusunun ölümü

Bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu durumda, bakım borçlusunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın ödenmesini onun mirasçılarından talep eder (TBK md. 618). Bakım alacaklısı hakkını başkasına devredemez (TBK md. 619).

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin İptali Hangi Sebeplere Dayanır?

İptal talepleri dört ana sebebe dayanır: şekil eksikliği (TBK md. 612), ehliyetsizlik (TMK md. 15 ve 503), yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade sakatlıkları (TBK md. 36-39) ve bakım alacaklısının nafaka yükümlülüğünü yerine getiremez hâle düşmesi (TBK md. 615). Her birinin davacısı ve ispat yükü farklıdır.

Şekil eksikliği ve ehliyetsizlik

Resmî memur, iki tanık veya aynı anda imza gibi unsurlardan biri eksikse sözleşme geçersizdir ve geçersizlik her ilgili tarafından ileri sürülebilir. Ehliyetsizlik iddiasında ise sözleşme tarihindeki sağlık durumu belirleyicidir. Hastane kayıtları, reçeteler ve adli tıp incelemesi bu davalarda temel delil hâline gelir.

Nafaka alacaklılarının iptal hakkı

Bakım alacaklısı, sözleşme yüzünden kanuna göre nafaka borçlu olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getiremez hâle geliyorsa, bundan yoksun kalanlar sözleşmenin iptalini isteyebilir. Hâkim iptal yerine, bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere bu kişilere nafaka ödenmesine de karar verebilir (TBK md. 615/1 ve 2).

Muris muvazaası iddiası

Sözleşme görünüşte bakım karşılığı yapılmış, gerçekte ise mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışlama gizlenmişse muvazaa tartışması doğar. Bu durumda gerçek irade esas alınır (TBK md. 19). Bakımın hiç verilmediği, bakım borçlusunun zaten başka ülkede yaşadığı ya da bakım alacaklısının sağlığının yerinde olduğu gibi olgular önem taşır. Davanın koşulları muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası yazısında ayrıca anlatılmıştır.

Mirasçılar Tenkis Davası Açabilir mi?

Evet. 6098 s. TBK md. 615/3 mirasçıların tenkis davası açma hakkını saklı tutar. Sözleşme karşılıklı edimler içerdiğinden kural olarak karşılıksız kazandırma sayılmaz; ancak devredilen değer ile verilen bakım arasında açık oransızlık varsa aradaki fark bağış niteliği taşıyabilir ve saklı payı zedeleyen kısım tenkise konu olabilir.

Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden başlayarak bir yıl ve her hâlde sağlararası tasarruflarda mirasın açılmasından başlayarak on yıl içinde açılmalıdır (TMK md. 571). Saklı pay oranları altsoy için yasal payın yarısı, ana ve babadan her biri için dörtte biri, sağ kalan eş için ise duruma göre yasal payın tamamı veya dörtte üçüdür (TMK md. 506). Oranların uygulanışı saklı pay ve tenkis davası yazısında, yasal payların hesabı ise miras payı hesaplama aracında gösterilmiştir.

Tenkis davası ile muvazaa davası arasındaki fark

Muvazaa davasında amaç devrin tamamen ortadan kaldırılması ve taşınmazın mirasçılar adına payları oranında tescilidir. Tenkis davasında ise sözleşme geçerli kabul edilir; yalnızca saklı payı aşan kısım geri istenir. Bu nedenle iki talep çoğu zaman aynı dilekçede kademeli olarak ileri sürülür: önce muvazaa, o ispat edilemezse tenkis.

Alacaklılar Bakım Sözleşmesini İptal Ettirebilir mi?

Evet. 2004 s. İİK md. 278, 24.12.2025 tarihli 7571 s. Kanunla değiştirilmiş ve uygun bir karşılığın sağlandığı ispatlanmadıkça ölünceye kadar bakma sözleşmelerini bağışlama sayılan tasarruflar arasında açıkça saymıştır. Aciz belgesi veya iflas tarihinden önceki bir yıl içinde yapılan bu sözleşmeler iptale tabidir.

Borca batık bir kişinin haczi önlemek için evini bir yakınına “bakım karşılığı” devretmesi uygulamada sık görülür. Alacaklı bu durumda, borçlu aleyhine takip yapıp aciz belgesi veya aciz belgesi hükmündeki haciz tutanağını aldıktan sonra tasarrufun iptali davası açabilir. Alacaklılara zarar verme kastıyla yapılan işlemler için ayrıca İİK md. 280 uygulanır. İptal davası hakkı, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK md. 284). Takip aşamasındaki genel adımlar için icra takibinin kesinleşmesi sonrası yapılacaklar yazısına bakılabilir.

Sözleşme Yapılmadan veya Dava Açılmadan Önce Nelere Bakılmalı?

Sözleşme aşamasında şekil ve içerik, dava aşamasında ise süre ve ispat belirleyicidir. TBK md. 612 ve TMK md. 545 gereği iki tanıklı resmî şekil kontrol edilmeden atılan her adım risklidir. Bakımın fiilen verildiğini gösteren belgelerin düzenli saklanması, sözleşmenin iki tarafı için de ileride en güçlü delildir.

• Tarafların durumu: Bakım alacaklısının ayırt etme gücünü gösteren güncel bir sağlık raporu, ehliyetsizlik iddiasını baştan zayıflatır.
• Şekil kontrolü: Metnin resmî memur önünde, iki tanıkla ve tarafların aynı anda imzasıyla düzenlendiği ile tanıkların TMK md. 536 yasağına girmediği kontrol edilmelidir.
• Bakımın ispatı: Hastane refakat kayıtları, ilaç ve bakım faturaları, aynı adreste oturmayı gösteren yerleşim kayıtları saklanmalıdır.
• Saklı pay hesabı: Devredilen değer mirasın büyük bölümünü oluşturuyorsa diğer mirasçıların tenkis talebi öngörülmelidir.
• Borç durumu: Bakım alacaklısının hakkında takip varsa İİK md. 278 riski ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu yazıdaki örnekler genel niteliktedir; somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Miras dosyalarında sürecin vekil aracılığıyla yürütülmesi düşünülüyorsa vekâletnamenin nasıl çıkarılacağı ve avukatla temsilin zorunlu olduğu hâller yazıları, büromuz hakkında bilgi için ise KCD Hukuk ekibi sayfası incelenebilir. Mülkiyet devrinin vasiyetle yapılması tercih edilecekse vasiyetname türleri ve şekil şartları yazısı ayrıca yol gösterir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmayı düşünenlerin ve bu sözleşmeyle mülkün başkasına geçtiğini öğrenen mirasçıların en sık sorduğu sorular aşağıda yanıtlandı. Cevaplar Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanununun güncel metinlerine dayanır; somut dosyada sözleşme metni ve tarihler ayrıca incelenmelidir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi noterde mi yapılır?

Uygulamada çoğunlukla noterde yapılır. Kanun, sözleşmenin miras sözleşmesi şeklinde, yani sulh hâkimi, noter veya yetkili bir görevli önünde iki tanıkla düzenlenmesini ister (TBK md. 612, TMK md. 532 ve 545). Taşınmazın devri için ayrıca tapuda tescil gerekir.

Bakım verilmezse ev geri alınabilir mi?

Bakım borçlusu yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eder ve birlikte yaşam çekilmez hâle gelirse bakım alacaklısı önel vermeden fesih isteyebilir. Kusurlu taraf aldığını geri verir ve tazminat öder (TBK md. 617). Hâkim fesih yerine ömür boyu gelir bağlanmasına da karar verebilir.

Bakım alacaklısı öldükten sonra mirasçılar sözleşmeyi feshedebilir mi?

Fesih hakkı bakım alacaklısının kişiliğine sıkı bağlı kabul edildiğinden mirasçılar kural olarak yeni bir fesih davası açamaz; sağlığında açılmış davayı sürdürebilirler. Mirasçılar şekil eksikliği, ehliyetsizlik, muvazaa veya tenkis gibi yollara başvurabilir.

Tapuda yapılan bakım karşılığı devir geçerli midir?

Belirleyici olan, bakım sözleşmesinin kendisinin miras sözleşmesi şeklinde düzenlenip düzenlenmediğidir. TBK md. 612 bu şekli mirasçı ataması olmasa bile arar. Şekle uygun bir sözleşme yoksa devrin dayanağı tartışmalı hâle gelir ve geçersizlik iddiası gündeme gelebilir.

Bakım sözleşmesi yapan kişinin borçları varsa ne olur?

Alacaklı, aciz belgesi veya aciz belgesi hükmündeki haciz tutanağını aldıktan sonra tasarrufun iptali davası açabilir. 7571 s. Kanunla değişen İİK md. 278, uygun karşılık ispatlanmadıkça ölünceye kadar bakma sözleşmelerini bağışlama sayar. Dava hakkı tasarruftan itibaren beş yılda düşer.

Bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı ne yapabilir?

Bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir ve bakım borçlusunun mirasçılarından, iflas hâlinde masadan isteyebileceği miktara eşit bir para talep edebilir (TBK md. 618). İsterse sözleşmeyi mirasçılarla sürdürmeyi de tercih edebilir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu (mevzuat.gov.tr)

İlgili yazılar

• Terekenin Tespiti Davası ve Mirasın Korunması Tedbirleri
• Mirastan Feragat Sözleşmesi ve Saklı Paya Etkisi
• Mirasın Hükmen Reddi ve Borçlu Terekede İcra Takibi

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.