İzmir’de İcra İhalesi ve Taşınmaz Satışı

İzmir’de icra ihalesi, haczedilen bir taşınmazın UYAP’a bağlı elektronik satış portalında açık artırmayla satılmasıdır. Daire, dükkân veya arsa almak isteyen biri için ilan, teminat, teklif ve ödeme adımları kanunla belirlenmiş kısa sürelere bağlıdır. Bu süreleri bilmeyen alıcı teminatını kaybedebilir; 2026’dan itibaren ayrıca idari para cezası riski de vardır.

Aşağıda İzmir’deki bir icra satışına alıcı olarak katılmanın adımlarını, taşınmazı ihaleden önce nasıl inceleyeceğinizi, ihale bedelinin ödenmesini, tapu tescilini ve taşınmazda oturanların tahliyesini 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun güncel metnine göre anlatıyoruz.

İzmir’de İcra İhalesi Nerede İlan Edilir?

İzmir’de icra ihalesi, satışı yapan icra dairesi tarafından UYAP elektronik satış portalında ve Basın İlân Kurumu ilan portalında, artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce ilan edilir (2004 s. İİK md. 114). İlan, artırma bitene kadar erişime açık kalır. Muhammen bedel yüksekse ilan ayrıca gazete veya internet haber sitesinde de yayımlanır.

Elektronik satış portalında İzmir ilanlarını bulmak

Portalda ilanlar il, ilçe, mal türü ve satışı yapan daireye göre aranabilir. İzmir Adliyesi’nin resmi listesinde merkez icra daireleri yanında ayrı bir “İzmir Gayrimenkul Satış İcra Dairesi” de yer alır (İzmir icra daireleri iletişim sayfası). Teminat, temsil ve müşterek alım başvuruları ilanda “satışı yapan icra dairesi” olarak gösterilen birime yapıldığı için, ilandaki daire adı ve dosya numarası mutlaka not edilmelidir. Dairelerin görev dağılımı İzmir icra müdürlükleri rehberinde anlatılmıştır.

İlan ile diğer yayınlar arasında fark varsa elektronik satış portalındaki metin esas alınır; ilandaki hatalar ihale tarihi değiştirilmeden yalnızca portalda düzeltilir ve bu düzeltme ilgililere ayrıca tebliğ edilmez (İİK md. 114). Bu nedenle ihale gününe kadar portal ilanı birkaç kez kontrol edilmelidir.

İhaleye Katılmak İçin Teminat Nasıl Yatırılır?

İİK md. 114 artırmaya katılabilmek için malın muhammen kıymetinin yüzde 10’u kadar teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasını şart koşar. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar, kesin ve süresiz banka teminat mektubu ise bitimden önceki iş günü mesai bitimine kadar daireye verilmelidir.

İhale teminatı, temsilci ve müşterek alıcılar

Temsilci aracılığıyla katılacak olanlar ile malı belirli paylarla birlikte almak isteyen müşterek alıcılar da en geç artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurmak zorundadır. Satışı isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklıdan, aynı süre içinde başvurması hâlinde alacağının teminatı karşıladığı ölçüde teminat alınmaz; Hazine de teminattan muaftır (İİK md. 114).

En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek bir teklif gelmedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını alamaz (İİK md. 111/b). Teminat ve teklif tutarlarının bütçeye göre baştan belirlenmesi, son dakikalarda verilen kararların sonradan pişmanlığa dönüşmesini önler.

Açık Artırma Nasıl İşler?

Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında yalnızca portal üzerinden teklif vererek yapılır ve teklif verme süresi 7 gündür (İİK md. 111/b). Birinci ve ikinci artırma muhammen kıymetin yüzde 50’si üzerinden başlar; teklif, bu tutar ile rüçhanlı alacakların toplamından fazlasını ve satış masraflarını geçmelidir (md. 115).

Teklif farkı ve son 10 dakika kuralı

Teklifler arasındaki fark, muhammen kıymetin binde beşinden ve her hâlde 1.000 Türk lirasından az olamaz. Artırmanın son 10 dakikasında yeni teklif gelirse artırma 3 dakika uzar ve her yeni teklif süreyi yeniden 3 dakika uzatır; uzamaların toplamı 1 saati geçemez (İİK md. 111/b, 7531 s. K. ile değişik). Teklif verenlerin kimliği artırma süresince sistemi işleten görevliler dışında kimseye gösterilmez.

İhaleden Önce Taşınmaz Nasıl İncelenmeli?

İhaleye katılan herkes, şartnameyi bütün ekleriyle görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır (İİK md. 114). Şartnamede taşınmazın irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve ipoteklerle birlikte satılıp satılmadığı ve hangi masrafların alıcıya ait olduğu yazılır (md. 125). Bu nedenle inceleme teklif vermeden önce yapılmalıdır.

Artırma şartnamesi ve kıymet raporu

İcra memuru satıştan önce taşınmaz üzerindeki tapuya kayıtlı yüklerin bir listesini hazırlar ve kıymet takdirinde bu yüklerin değere etkisini de dikkate alır (İİK md. 128). Kıymet raporu, şartname ve tapu kaydı birlikte okunmalıdır. Satış ilanında ipotek alacaklıları ve diğer ilgililerin haklarını 15 gün içinde bildirmeleri istenir; bildirilmeyen haklar tapu siciliyle sabit değilse paylaştırmanın dışında kalır (md. 126). Kıymet takdirine itiraz ayrı bir süreçtir ve taşınmaz haczi ve satış süreci yazımızda anlatılmıştır.

İhale Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK md. 130). Süresinde ödenmezse alınan teminat iade edilmez; önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir ve ikinci artırma ilk artırmanın şartlarıyla yapılır.

İhale bedeli ve idari para cezası

16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla İİK md. 114’te yapılan değişiklikle, en yüksek teklifi verip süresinde ihale bedelini yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası verileceği ilan metnine eklenmiştir; ceza satışı yapan icra dairesince verilir ve 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilir. Satış isteyen alacaklı ödeme yapmazsa muhammen bedelin yüzde 10’u kendi alacağından mahsup edilir. Bu değişiklik 31.07.2026’da yürürlüğe girmiştir.

Bedelin süresinde ödenmemesi hâlinde ikinci artırma, daha önce ilan edilen tarihte ve birinci artırmadaki şartlarla başlar (İİK md. 115). Alıcının ödemesi gereken tutar ihale bedelinden ibaret değildir; damga vergisi, KDV ve şartnamede alıcıya bırakılan giderler de tescil öncesinde ödenecektir. Finansman planı bu toplam üzerinden yapılmalı, kredi kullanılacaksa onay süreci 7 günlük süreye sığacak biçimde önceden tamamlanmalıdır.

İhale Ne Zaman Kesinleşir ve Tapu Ne Zaman Verilir?

Satılan taşınmaz ihale kesinleşmeden alıcıya teslim edilmez ve resmi sicilde adına tescil edilmez (İİK md. 118). Satış isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir (md. 134). Bu süre geçer ve talep yoksa ihale kesinleşir.

İhalenin feshi talebi, alıcı için tescilin gecikmesi demektir. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla, kanunda sayılan kişiler dışındakilerin talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceği ve eksik teminat veya harç için 2 haftalık kesin süre verileceği hükme bağlanmıştır (İİK md. 134). Feshin sebepleri, harç ve para cezası ihalenin feshi davası yazımızda, İzmir’de talebin hangi mahkemeye yapılacağı ise İzmir’de ihalenin feshi davası yazısında ele alınır.

İhale kesinleşince satış bedeli alınmışsa taşınmazın alıcı adına tescili için tapuya yazı gönderilir (İİK md. 135). Tescil, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra yapılır (md. 114). Kesinleşmeye kadar taşınmazın nasıl korunacağına icra dairesi karar verir (md. 134/1).

Taşınmazda Oturan Varsa Tahliye Nasıl Olur?

Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte resmi bir belgeyle belgelenmiş bir işleme dayanmadan başkaları tarafından kullanılıyorsa, borçluya veya kullanan kişiye 15 gün içinde tahliye için tahliye emri tebliğ edilir (İİK md. 135/2). Bu sürede çıkılmazsa zorla tahliye edilerek taşınmaz alıcıya teslim edilir.

Kiracı ve kullanım bedeli

İhale kesinleşene kadar geçen sürede alıcının talebiyle icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesiyle oturan kişiye kira bedelini, diğer kullananlara ise bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelini daireye yatırmasını emreder; bu para ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK md. 134/1). Taşınmazı ihale alıcısından tescilden sonra satın alan kişi de tahliye isteyebilir (md. 135/2).

Örnek (temsilidir): Karabağlar’daki bir daireyi icra ihalesinde alan bir kişi, dairede borçlunun oturduğunu öğrenir. İhale kesinleştikten sonra icra dairesi borçluya 15 günlük tahliye emri tebliğ eder. Süre içinde çıkılmazsa daire zorla tahliye edilerek alıcıya teslim edilir. Bu örnek temsilidir.

Satış Hangi Durumlarda Durur?

Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz; ancak teklif verme süresinin bitimine kadar borç tamamen ödenirse satış durdurulur (İİK md. 115). Bu durumda icra müdürü ihalenin iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Alıcı adayı açısından bu, teklif verilen bir satışın son ana kadar iptal edilebileceği anlamına gelir.

Borçlu ayrıca kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde malını rızaen satmak için yetki isteyebilir; bu durumda bedel muhammen kıymetin yüzde 90’ından az olamaz ve satış icra mahkemesinin onayıyla tamamlanır (İİK md. 111/a). Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde, maliklerin tamamı mirasçıysa birinci artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması 7589 sayılı Kanunla getirilmiştir (md. 114). Ev ve işyerinde haczin nasıl yapıldığı için İzmir’de haciz işlemi yazısına bakılabilir.

İhaleye Girmeden Önce Hangi Kontroller Yapılmalı?

İcra satışında taşınmaz bulunduğu hâliyle satılır ve katılımcı şartnameyi kabul etmiş sayılır (İİK md. 114). Bu nedenle teklif vermeden önce, teminat yatırılmadan önce ve mümkünse taşınmaz yerinde görülerek aşağıdaki liste tek tek kontrol edilmelidir. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

• Portaldaki ilan metni, satışı yapan daire ve dosya numarası.
• Artırma şartnamesi, kıymet takdiri raporu ve taşınmaz yükleri listesi.
• Tapu kaydındaki ipotek, şerh ve diğer yükler.
• Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı ve varsa kira sözleşmesinin tarihi.
• Teminat tutarı ve yatırma son anı; ihale bedelini 7 gün içinde ödeme imkânı.
• Damga vergisi, KDV ve şartnamede alıcıya yüklenen diğer giderler.

Rehinli alacaklarda satış sürecinin farkları için rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısına, takibin başından itibaren işleyişi için İzmir’de icra takibi nasıl başlatılır yazısına bakılabilir. Tapu masraflarına ilişkin genel bilgi için tapu harcı aracımız kullanılabilir. Diğer içeriklerimize icra ve iflas hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz; yazı Av. Yahya Köse tarafından hazırlanmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra ihalesine ilk kez katılacak olanlar en çok teminatın iadesini, teklifin geri alınıp alınamayacağını, ödeme süresini ve taşınmazda oturanların durumunu sorar. Aşağıdaki yanıtlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 2026 değişiklikleriyle birlikte güncel metnine dayanır; her ilan ve şartname ayrıca dikkatle okunmalıdır.

İhaleyi kazanamazsam teminatım ne olur?

En yüksek teklifi vermeyen katılımcının teminatı iade edilir. En yüksek teklifi veren ise kendisinden yüksek teklif gelmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz (İİK md. 111/b). İhaleyi kazanıp bedeli süresinde ödemeyenin teminatı ise iade edilmez (md. 115).

İcra ihalesine kimler katılabilir?

Teminatı süresinde yatıran herkes elektronik satış portalı üzerinden artırmaya katılabilir. Satışı isteyen alacaklı da katılabilir; süresinde başvurursa alacağının teminatı karşıladığı ölçüde teminat göstermez. Temsilciyle katılacaklar ve müşterek alıcılar önceden satışı yapan daireye başvurmalıdır (İİK md. 114).

İhale bedeli taksitle ödenebilir mi?

Hayır. İhale alıcısı satış bedelini artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde nakden ve tamamen ödemek zorundadır; ihalenin feshi istenmiş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz (İİK md. 130).

İcradan alınan daireye ne zaman taşınılabilir?

Taşınmaz ihale kesinleşmeden teslim edilmez (İİK md. 118). Kesinleşmeden sonra tescil yapılır; taşınmazda borçlu veya hacizden önceki resmi belgeye dayanmayan biri oturuyorsa 15 günlük tahliye emri tebliğ edilir ve süre sonunda zorla tahliye edilebilir (md. 135).

Taşınmazın borçları alıcıya geçer mi?

Vadesi gelmiş rehinli borçlar alıcıya geçmez, satış bedelinden önce ödenir (İİK md. 125/3). Şartnamede taşınmazın hangi yüklerle satıldığı ve hangi masrafların alıcıya ait olduğu yazılır; bu nedenle şartname ve tapu kaydı ihaleden önce birlikte incelenmelidir.

İhale tarihinden önce taşınmaz gezilebilir mi?

Kanun gezme için ayrı bir usul öngörmez. Ancak ihaleye katılan herkes şartnameyi bütün ekleriyle görmüş ve kabul etmiş sayıldığından (İİK md. 114), kıymet raporundaki fotoğraf ve tespitler incelenmeli, mümkünse taşınmaz dışarıdan görülmeli ve satışı yapan icra dairesinden dosyadaki bilgiler sorulmalıdır.

Satış ilanında hata varsa ihale geçersiz olur mu?

İlandaki hatalar ihale tarihi değiştirilmeden elektronik satış portalında düzeltilir ve ayrıca tebliğ edilmez; metinler arasında fark varsa portal ilanı esas alınır (İİK md. 114). Esaslı usulsüzlükler ise ihalenin feshi talebiyle 7 gün içinde icra mahkemesinde ileri sürülebilir (md. 134).

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İcra ve İflas Kanunu güncel metin, PDF (mevzuat.gov.tr)
• UYAP Elektronik Satış Portalı
• İzmir Adliyesi, İzmir İcra Daireleri İletişim

İlgili yazılar

• İzmir'de Maaş Haczi ve Kaldırma Yolu
• İzmir'de Menfi Tespit Davası Süreci
• İzmir İcra Hukuk ve İcra Ceza Mahkemesi Farkı
• İzmir'de İcra Takibine İtiraz: Süre ve Yol

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.