Konak’ta Tarihi Yapı ve Koruma Kurulu İzni

Konak koruma kurulu izni, Kemeraltı çevresi, Kemeraltı’na açılan hanlar, eski konaklar ve tarihi kent merkezindeki tescilli binalarda yapılacak hemen her işin ilk durağıdır. Çatı yenilemek, cepheyi boyatmak, dükkânı kafeye dönüştürmek ya da eski bir yapıyı yıkıp yeniden yapmak; bina tescilliyse veya sit alanındaysa önce koruma mevzuatına göre değerlendirilir.

Bu yazı, Konak’ta tarihi bir yapıya sahip olan, burada kiracı olarak işletme açmak isteyen ya da hakkında izinsiz müdahale tespiti yapılan kişiler için izin mercilerini, sürelerini ve itiraz yollarını sırasıyla anlatır. İlçenin adliye düzeni için ayrıca bağlantı verilen Konak yazılarına bakılabilir.

Konak Koruma Kurulu İzni Hangi Yapılar İçin Gerekir?

Konak koruma kurulu izni, 2863 s. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu md. 9 gereği tescilli taşınmaz kültür varlıkları, bunların koruma alanları ve sit alanlarındaki her inşai ve fiziki müdahale için gerekir. Kanun esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma ve kazıyı inşai ve fiziki müdahale sayar.

Md. 9 yalnızca yapım işlerini değil kullanımı da bağlar: tescilli bir yapı kurul kararına aykırı olarak yeniden kullanıma açılamaz ve kullanımı değiştirilemez. Kemeraltı’ndaki eski bir depoyu restorana, bir konağı butik otele dönüştürmek bu nedenle yalnızca belediye ruhsatı değil, önce koruma kurulu kararı gerektirir. Hangi taşınmazların korunması gerekli kültür varlığı sayıldığı md. 6’da sayılır.

Yapının tescilli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

2863 s. Kanun md. 7 uyarınca tescil kararları, taşınmazın kadastral bilgileriyle birlikte tapu siciline şerh verilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tek yapı ölçeğindeki tescil kararları maliklere Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilir; maliki belirlenemeyenler Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay duyurulur. Bu nedenle ilk kontrol, tapu kaydındaki şerh ve kurul müdürlüğünden alınacak bilgidir.

Tescil kararına itiraz ve dava

Tescil kararı bir idari işlemdir. Md. 61/2’ye göre koruma bölge kurulu kararlarına yapılan itirazlar Bakanlıkça değerlendirilir ve gerekli görülürse Koruma Yüksek Kurulu gündemine alınır; Yüksek Kurul itirazı en geç üç ayda karara bağlar. Bu yolun dava süresini durdurup durdurmayacağı tartışmalı olabileceğinden, tebliğden itibaren 60 günlük dava süresi ayrıca izlenmelidir.

İzmir’de Hangi Koruma Bölge Kurulu Konak’a Bakar?

Kültür ve Turizm Bakanlığının koruma kurulları sayfasındaki İzmir listesine göre İzmir’de iki koruma bölge kurulu müdürlüğü vardır. Konak, Bayraklı, Bornova, Buca, Karşıyaka ve Urla gibi 23 ilçe İzmir 1 Numaralı Kurulun; Aliağa, Bergama, Dikili, Foça, Kemalpaşa, Kınık ve Menemen ise İzmir 2 Numaralı Kurulun sorumluluk alanındadır.

İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün resmi adresi Umurbey Mahallesi 1491 Sokak No:2 Alsancak, Konak’tır (ktb.gov.tr iletişim sayfası). Kurul müdürlüğü, başvuruları kabul eden ve kurul gündemini hazırlayan idari birimdir; karar ise kurul tarafından verilir.

2863 s. Kanun md. 58’e göre koruma bölge kurulu, arkeoloji, sanat tarihi, hukuk, mimarlık ve şehir planlama alanlarında uzmanlaşmış yedi temsilciden oluşur. Görüşülen konu belediye sınırları içindeyse belediye başkanı veya teknik temsilcisi, vakıf yapısıysa Vakıflar bölge müdürü ya da teknik temsilcisi de kurula katılır. Konak’taki işlerde bu nedenle ilgili belediyenin görüşü kurul aşamasında da masadadır.

Esaslı Onarım ile Basit Onarım Arasındaki Fark Nedir?

2863 s. Kanun md. 9 esaslı onarımı inşai ve fiziki müdahale sayar ve kurul kararına bağlar. 3194 s. İmar Kanunu md. 21 ise sıva, boya, badana, doğrama, döşeme, tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi işleri ruhsattan muaf tutar. Tescilli yapıda bu muafiyet izin muafiyeti anlamına gelmez.

Basit onarım için de izin gerekir mi?

Evet. 2863 s. Kanun md. 65/4, tescilli yapılarda, koruma alanlarında ve sit alanlarında ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları da izne bağlar. Bu izin, koruma, uygulama ve denetim bürosu kurulmuş yerlerde yetkili idareden, kurulmamış yerlerde koruma bölge kurulu müdürlüğünden alınır. İzinsiz veya izne aykırı basit onarım 6 aydan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirebilir. Dükkân cephesinin boyanması gibi küçük görünen işler bu nedenle risk taşır.

KUDEB nedir, Konak’ta nereye başvurulur?

Md. 10’a göre büyükşehir belediyeleri, valilikler ve Bakanlıkça izin verilen belediyeler bünyesinde sanat tarihi, mimarlık, şehir planlama ve arkeoloji uzmanlarından oluşan koruma, uygulama ve denetim büroları (KUDEB) kurulur. Belediyeler kendi sınırları ve mücavir alanlarında, valilikler bunların dışında yetkilidir. Konak’taki bir yapı için başvurunun hangi büroya yapılacağı, işe başlamadan önce ilgili belediyeden teyit edilmelidir.

Sit Alanında Yeni Yapı veya Plan Değişikliği Nasıl Olur?

2863 s. Kanun md. 17/a’ya göre bir alanın sit olarak ilanı, o alandaki her ölçekte plan uygulamasını durdurur. Koruma bölge kurulu üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartlarını belirler; belediye de üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatıp kurula sunmak zorundadır.

Sit ilanından önce imar mevzuatına uygun ruhsat alınmış ve subasman seviyesi tamamlanmış yapılara devam edilebilir; subasmanı tamamlanmamış yapıların ruhsatları ise iptal edilir. Kesin yapılanma yasağı olan sit alanlarında bu istisnadan yararlanılamaz. Arsasını sit ilanından hemen önce ruhsatlandıran bir malik için subasman tarihinin belgelenmesi bu nedenle belirleyici olabilir.

Koruma amaçlı imar planı nasıl yürürlüğe girer?

Kurulca uygun görülen koruma amaçlı imar planı ilgili idareye gönderilir. İdare planı en geç iki ay içinde görüşür, değişiklik isteklerini kurula bildirir; kurulun uygun gördüğü şekliyle plan altmış gün içinde onaylanmak zorundadır, aksi halde kesinleşerek yürürlüğe girer. Planla birlikte geçiş dönemi esasları kendiliğinden ortadan kalkar. Plana itiraz ve dava usulü için İzmir’de imar planına itiraz ve iptal davası ile imar planı değişikliğine itiraz yazılarına bakılabilir.

Yapılanma hakkı kısıtlanan malikin seçenekleri

Md. 17/b, koruma amaçlı planla kesin yapılanma yasağı getirilen alanlardaki özel mülk taşınmazların, malikin başvurusu üzerine belediye veya il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebileceğini düzenler. Md. 17/c ise kısıtlanan yapılanma haklarının imar planında aktarım alanı olarak ayrılan yerlere aktarılmasına imkân verir; aktarımda SPK lisanslı değerleme şirketlerinin rayiç değer denkleştirmesi esas alınır.

Tescilli Yapı Sahibinin Hakları ve Mali Yükleri Nelerdir?

2863 s. Kanun md. 11’e göre malikler, Bakanlığın bakım ve onarım talimatlarına uydukları sürece Kanunun tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanır ve mülkiyetin bütün olağan yetkilerini kullanabilir. Bakım ve onarım yükümlülüğünü yerine getirmekte aczi olanların mülkleri ise usulüne göre kamulaştırılabilir; mazbut ve mülhak vakıf varlıkları bu hükme tabi değildir.

Md. 12 uyarınca Bakanlık, özel mülkiyetteki tescilli yapıların korunması, bakımı ve onarımı için ayni, nakdi ve teknik yardım yapar; usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Md. 21’e göre tapuya “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş taşınmazlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Ancak büyükşehir sınırlarında ticari faaliyette kullanılanlar için emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisine ilişkin muafiyet uygulanmaz. Konak’ta tescilli bir binada dükkân işletenler için bu istisna önemlidir; emlak vergisi uyuşmazlıkları için İzmir’de emlak vergisi uyuşmazlıkları yazısına bakılabilir.

Katkı payı ve yeni hizmet bedeli

Md. 12’ye göre emlak vergisi mükelleflerinden, tahakkuk eden emlak vergisinin %10’u oranında Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı alınır ve belediyece emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir. 24.07.2026 tarihli 7590 s. Kanunla eklenen ek md. 9 ise Bakanlığın yetkili olduğu belge talepleri ile itiraz ve yeniden değerlendirme başvurularından, Kanuna ekli tarifedeki hizmet bedellerinin alınmasını öngörür. Bu bedeller her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; başvuru öncesinde güncel tutar Bakanlıktan öğrenilmelidir.

İzinsiz Müdahalenin Cezası Nedir?

2863 s. Kanun md. 65/1’e göre tebliğ veya ilan edilmiş tescilli yapı ve sit alanlarında izinsiz inşai ve fiziki müdahale yapan veya yaptıranlar ile bu varlıkların yıkılmasına ya da zarar görmesine kasten sebep olanlar, 2 yıldan 5 yıla kadar hapis ve 5.000 güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır.

Md. 65/2 aynı cezayı Kanuna aykırı yıkma veya imar izni veren görevliler için de öngörür. Ruhsata tabi olmayan tadilatı izinsiz yapanlar için md. 65/4’teki 6 ay ile 3 yıl arasındaki ceza uygulanır. Bu suçlar soruşturma aşamasından sonra asliye ceza mahkemesinde görülür; Konak, İzmir Adliyesi’ne bağlıdır ve asliye ceza mahkemeleri Çınarlı’daki ana binadadır. Yargılama akışı için Konak’ta ceza yargılaması yazımıza bakılabilir.

Ceza davası, idari süreçten bağımsız ilerler. İzinsiz yapı aynı zamanda imar mevzuatına aykırıysa belediye mühürleme ve yıkım sürecini de başlatabilir; ruhsatsız yapı suçunun genel çerçevesi TCK 184 kapsamında imar kirliliği yazımızda, para cezasına karşı yol ise imar para cezasına itiraz rehberinde anlatılmıştır.

Kurul Kararına Karşı Hangi Yollar Var?

Koruma bölge kurulu kararları idari işlemdir. 2577 s. İYUK md. 7 uyarınca karara karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde iptal davası açılabilir; md. 34’e göre taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Konak’taki yapılar için dava İzmir idare mahkemelerinde açılır.

İzmir Bölge İdare Mahkemesinin 22.12.2025 tarihli iş bölümü kararına göre kültür ve tabiat varlıklarına ilişkin uyuşmazlıkların istinaf incelemesi 4. İdari Dava Dairesindedir. İstinaf aşaması için İzmir Bölge İdare Mahkemesi ve idari istinaf yazısına, sürelerin genel kuralları için idari işlemde iptal davası süresi yazısına bakılabilir. İdarenin işlemleri nedeniyle uğranılan zararlar için tam yargı davası yolu ayrıca değerlendirilebilir.

Başvurudan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Kurul başvurusunda dosyanın eksiksizliği süreci doğrudan etkiler. 2863 s. Kanun md. 10, tescilli yapılarda rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinden söz eder; esaslı onarım ve kullanım değişikliği başvuruları bu projeler üzerinden değerlendirilir. Başvurudan önce en az aşağıdaki belgeler toplanmalı ve dosya kurul müdürlüğüne eksiksiz sunulmalıdır.

• Tapu kaydı: Tescil şerhi, paylı mülkiyette diğer maliklerin durumu ve beyanlar hanesindeki diğer kayıtlar.
• Tescil kararı: Yapının hangi kararla, hangi grupta tescil edildiği ve koruma alanının sınırları.
• Mevcut durum belgeleri: Ayrıntılı fotoğraflar ve rölöve; sonradan yapılan eklerin tarihini gösteren eski kayıtlar.
• Proje dosyası: Esaslı onarım için restitüsyon ve restorasyon projeleri, kullanım değişikliği için işlev önerisi.
• Kira ilişkisi: Kiracı başvuru yapacaksa malikin yazılı muvafakati; işletme ruhsatı kurul kararından sonra istenir.

Örnek olay (temsilidir): Konak’ta tescilli bir hanın zemin katını kiralayan bir işletmeci, cephe kaplamasını yeniler ve içeride bölme duvarları kaldırır. KUDEB tespitinin ardından hakkında hem idari süreç hem de 2863 s. Kanun md. 65 kapsamında soruşturma başlar. Bu örnek temsilidir; somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir. Konak’ın bağlı adliyesi ve mahkemeleri için Konak adliye rehberi, ruhsat ve iskân aşaması için İzmir’de yapı ruhsatı ve iskân yazılarına bakılabilir. Konunun idari yönü idare ve vergi hukuku çalışma alanımızda, mülkiyet yönü ise gayrimenkul hukuku sayfamızda özetlenmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konak’taki tescilli yapılarla ilgili sorular çoğunlukla küçük onarımlar, tescil durumunun öğrenilmesi, vergi muafiyeti ve kurul kararına itiraz etrafında toplanıyor. Yanıtlar 2863, 3194 ve 2577 sayılı kanunların güncel metinlerine ve Bakanlığın resmi kurul listesine dayanır; her yapının tescil grubu ve koruma alanı ayrıca incelenmelidir.

Tescilli binada boya badana için izin gerekir mi?

Evet. 3194 s. İmar Kanunu md. 21 boya ve badanayı ruhsattan muaf tutsa da 2863 s. Kanun md. 65/4, tescilli yapılarda ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları KUDEB veya koruma bölge kurulu müdürlüğü iznine bağlar. İzinsiz yapılması 6 aydan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezası gerektirebilir.

Konak hangi koruma kuruluna bağlıdır?

Kültür ve Turizm Bakanlığının resmi listesine göre Konak, İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün sorumluluk alanındadır. Müdürlüğün adresi Umurbey Mahallesi 1491 Sokak No:2 Alsancak, Konak’tır. Başvurular kurul müdürlüğüne yapılır, karar kurul tarafından verilir.

Binamın tescilli olduğunu nasıl öğrenirim?

Tescil kararları 2863 s. Kanun md. 7 uyarınca tapu siciline şerh verilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir ve tek yapı ölçeğindeki kararlar maliklere tebliğ edilir. Tapu kaydındaki şerh kontrol edilmeli, gerekirse koruma bölge kurulu müdürlüğünden yazılı bilgi istenmelidir.

Tescil kararının kaldırılması istenebilir mi?

İstenebilir. Kurul kararlarına karşı Bakanlığa itiraz edilebilir; itiraz gerekli görülürse Koruma Yüksek Kurulu gündemine alınır ve en geç üç ayda karara bağlanır (md. 61). Bunun yanında tebliğden itibaren 60 gün içinde İzmir’deki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Tescilli yapı emlak vergisinden muaf mıdır?

Tapusunda korunması gerekli kültür varlığı kaydı bulunan taşınmazlar 2863 s. Kanun md. 21 uyarınca her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Ancak büyükşehir sınırları içinde ticari faaliyette kullanılanlarda emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisine ilişkin muafiyet uygulanmaz; Konak’taki dükkânlar bu istisnaya girebilir.

Kiracı tescilli binada tadilat için başvurabilir mi?

Taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi malike ait olduğundan, kiracının yapacağı başvuruda malikin yazılı muvafakatinin dosyaya eklenmesi gerekir; bu belge olmadan başvuru eksik kalabilir. İzinsiz tadilatın cezai sorumluluğu ise işi yapan ve yaptıran kişiye aittir; md. 65 hem yapanı hem yaptıranı kapsar.

Koruma kurulu kararına karşı dava nerede açılır?

İYUK md. 34 uyarınca taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Konak’taki yapılar için dava İzmir idare mahkemelerinde, tebliğden itibaren 60 gün içinde açılır. İstinaf incelemesini İzmir Bölge İdare Mahkemesinin 4. İdari Dava Dairesi yapar.

Kaynaklar

• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Kültür ve Turizm Bakanlığı, İzmir Koruma Bölge Kurulu Müdürlükleri (korumakurullari.ktb.gov.tr)
• İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü İletişim (korumakurullari.ktb.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir Körfezi'nde Kıyı Kanunu ve Yapılaşma Sınırı
• İzmir'de Çevre Kirliliği ve İdari Para Cezasına İtiraz
• Bergama'da Maden Faaliyeti ve Çevre Davaları
• Urla'da Zeytinlik Alan ve İmar Kısıtı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.