İzmir Körfezi’nde Kıyı Kanunu ve Yapılaşma Sınırı

İzmir’de Kıyı Kanunu, körfez boyunca uzanan Konak, Karşıyaka, Bayraklı, Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Çiğli gibi ilçelerde denize yakın her taşınmazın kaderini belirleyen temel düzenlemedir. Bir yazlığa çit çekmek, iskeleye platform eklemek, sahil yoluna bakan bir arsaya bina yapmak ya da kıyıya yakın bir daire satın almak, aynı soruya bağlanır: taşınmaz kıyıda mı, sahil şeridinde mi?

Bu yazı, körfez kıyısında yaşayan, yatırım yapan veya hakkında yıkım ya da ceza kararı verilen kişiler için kuralları ve İzmir’deki başvuru mercilerini bir arada gösterir. İlçe adliyeleri ve dağınık kıyı yerleşimleri için ayrıca bağlantı verilen ilçe yazılarına bakılabilir.

İzmir’de Kıyı Kanunu Körfez Kıyısında Neyi Yasaklar?

İzmir’de Kıyı Kanunu uygulamasının çıkış noktası, Anayasa md. 43 ile 3621 s. Kıyı Kanunu md. 5’tir: kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır. Md. 6 uyarınca kıyıda hiçbir yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek ve kazık gibi engeller de kurulamaz.

Aynı madde kıyıyı değiştirecek boyutta kazıyı, kum ve çakıl alınmasını ve kıyıya moloz, toprak veya çöp dökülmesini de yasaklar. Kıyıda yapılabilecek yapılar sınırlı sayıdadır: iskele, liman, barınak, rıhtım, dalgakıran gibi kamu yararına altyapı ile tersane ve su ürünleri tesisleri gibi kıyıdan başka yerde yapılamayan yapılar, ancak imar planı kararıyla yapılabilir.

Kıyı çizgisi, kıyı kenar çizgisi ve kıyı farkı

Uyuşmazlıkların çoğu kavram karışıklığından doğar. Kanunun md. 4 tanımlarına göre kıyı çizgisi suyun karaya değdiği noktaları birleştiren çizgidir. Kıyı kenar çizgisi ise su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık, sazlık veya bataklık gibi alanların kara yönündeki doğal sınırıdır. İki çizgi arasında kalan alan “kıyı”dır; ikisi çakışıyorsa “dar kıyı” söz konusudur.

Kıyı Kenar Çizgisi Nasıl Belirlenir ve Nasıl İtiraz Edilir?

3621 s. Kanun md. 9’a göre kıyı kenar çizgisi, valilikçe kamu görevlilerinden oluşturulan en az 5 kişilik bir komisyonca tespit edilir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı onayıyla yürürlüğe girer. Md. 5’e göre çizginin tespit edilmediği bölgelerde talep halinde, talep tarihini izleyen 3 ay içinde tespit yapılması zorunludur.

Komisyonda jeoloji mühendisi veya jeomorfolog, harita ve kadastro mühendisi, ziraat mühendisi, mimar ve şehir plancısı ile inşaat mühendisi bulunur. Çizginin yeri, bir parselin ne kadarının kıyıda kaldığını, dolayısıyla neyin yapılabileceğini doğrudan belirler. Körfezin iç kesiminde dolgu alanları ve sahil yolları nedeniyle doğal sınırın değiştiği yerlerde çizginin hangi verilere dayandığı özellikle tartışma konusu olur.

Kıyı kenar çizgisi kararına karşı dava

Onaylanan kıyı kenar çizgisi bir idari işlemdir ve 2577 s. İdari Yargılama Usulü Kanunu md. 7 uyarınca 60 gün içinde iptal davasına konu edilebilir. İlanı gereken düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar; ancak md. 7/4 gereği çizgi daha sonra bir yıkım veya ruhsat reddiyle uygulanırsa, uygulama işlemiyle birlikte çizgiye de dava açılabilir. Taşınmazla ilgili davalarda md. 34 uyarınca yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İzmir Bölge İdare Mahkemesinin 22.12.2025 tarihli iş bölümüne göre kıyı ve imar planı uyuşmazlıklarının istinaf incelemesi 3. İdari Dava Dairesindedir.

Sahil Şeridinde 50 Metre Kuralı Nasıl Uygulanır?

3621 s. Kanun md. 4’e göre sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır. Md. 5’e eklenen hükümlere göre sahil şeridinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir; aradaki alan yalnızca yaya yolu, gezinti, dinlenme ve seyir amacıyla düzenlenebilir.

Taşıt yolları da bu ilk 50 metrelik bantta açılamaz; md. 5 uyarınca taşıt yolları yapı yaklaşma sınırının kara tarafında düzenlenir. Sahil şeridinin derinliği ise 100 metreden az olmamak üzere, şeritteki ve gerisindeki kullanımlar ve doğal eşikler dikkate alınarak plan aşamasında belirlenir. Bu nedenle bir parselin sahil şeridinde kalıp kalmadığı, yalnızca denize olan cetvel mesafesiyle değil, onaylı çizgi ve plan paftasıyla anlaşılır.

Sahil şeridi ve uygulama imar planı şartı

Md. 8, ayrımı netleştirir: uygulama imar planı bulunmayan sahil şeritlerinde hiçbir yapı ve tesis yapılamaz. Plan bulunan yerlerde ise engel oluşturmak, moloz dökmek ve kazı yapmak yasaktır; plan kararıyla md. 6 ve 7’deki yapılar ile toplum yararına açık, konaklama içermeyen günübirlik turizm tesisleri yapılabilir. Md. 12 uyarınca bu kurallara uygun yapılan yapıların niteliği tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Kıyıya Duvar, Çit veya İskele Yapılırsa Ne Olur?

3621 s. Kanun md. 15’e göre kıyıda ve uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek veya kazık gibi engel oluşturana kanun metninde 2.000 TL ile 10.000 TL arasında idari para cezası öngörülür. Ayrıca engelin 5 günü aşmayan bir süre içinde kaldırılmasına karar verilir.

Engel bu sürede kaldırılmazsa masrafı yüzde yirmi fazlasıyla tahsil edilmek üzere kamu gücüyle derhal kaldırılır; kabahatin tekrarında ceza üst sınırdan verilir. Kum ve çakıl alanlara kanun metninde 3.000 TL ile 15.000 TL arasında ceza öngörülmüştür. Bu tutarlar sabit kalmaz: 5326 s. Kabahatler Kanunu md. 17/7 uyarınca idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Cezalara md. 15 uyarınca mahalli mülki amir karar verir.

Kıyıya engel ve hapis cezası ihtimali

Engel koyma, kum alma veya atık dökme fiilleri kıyının doğal yapısını bozacak bir etki doğurursa, daha ağır bir suç oluşmadığı takdirde md. 15/4 uyarınca 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası öngörülür. Kıyıda veya planlı sahil şeridinde ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı yapan kişiye Türk Ceza Kanunu veya İmar Kanunu uyarınca verilecek ceza ise bir kat artırılır. Ruhsatsız yapı suçunun unsurları için TCK 184 imar kirliliği suçu yazımız, yıkım ve pişmanlık ilişkisi için imar kirliliğinde etkin pişmanlık yazımız ayrıntı sunar.

Rekreatif iskeleler için de ayrı bir sınır vardır. Md. 6’ya 2020’de eklenen fıkraya göre kumluk veya çakıllık kıyılarda denize girme ve güneşlenme amaçlı iskele yapılamaz. Kayalık kıyılarda ya da zorunlu hallerde ise genişliği üç metreyi geçmeyen ve platform niteliği taşımayan iskeleler yapılabilir. Yazlık önüne izinsiz kurulan ahşap platformlar bu nedenle sıkça yaptırımla karşılaşır.

Körfez Kıyısındaki Ruhsatsız Yapıya Hangi Kurum Müdahale Eder?

3621 s. Kanun md. 13’e göre kıyı ve sahil şeridindeki uygulamaların kontrolü belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, dışında valiliğe aittir. Md. 14 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara 3194 s. İmar Kanunu hükümleri uygulanır; yani mühürleme, yapı tatil tutanağı ve yıkım süreci işler.

İzmir bir büyükşehirdir ve 5216 s. Büyükşehir Belediyesi Kanunu md. 5’e göre büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırlarıdır. Bu nedenle körfez kıyısının tamamı fiilen belediye denetim alanında kalır. 3194 s. Kanun md. 32’ye göre aykırılık tespit edilen yapı mühürlenir, yapı sahibine aykırılığı gidermesi veya ruhsat alması için bir ay süre tanınır; giderilmezse encümen kararıyla yıkım yoluna gidilir. Aykırılık bilgisi de en geç yedi gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilir.

Eski yapılar ve köy yerleşik alanları

Her eski yapı yıkım tehdidi altında değildir. Ek md. 3’e göre 11.07.1992’den önce dönemin mevzuatına uygun yapılmış olup büyükşehirde köyden mahalleye dönüşen kırsal yerleşik alanların veya köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan yapılar mevcut haliyle korunur. Bu yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz, kontur ve gabari aşılamaz; yalnızca onarım, cephe değişikliği ve güçlendirme yapılabilir. Yeni yapı ise yapılamaz.

Kıyıda Kalan Tapulu Taşınmazın Akıbeti Nedir?

Anayasa md. 43 ve 4721 s. Türk Medeni Kanunu md. 715 karşısında kıyı özel mülkiyete konu olamaz. Tapuda kayıtlı bir parselin bir kısmı sonradan onaylanan kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalırsa, Hazine uygulamada bu kısım için tapu iptali ve terkin davası açar. TMK md. 1007 ise tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devleti sorumlu tutar.

Yargı uygulamasında, kıyıda kalan taşınmazı tapu kaydına güvenerek edinen kişinin tapusu iptal edildiğinde uğradığı zarar, TMK md. 1007 kapsamında Hazineye karşı açılan tazminat davasıyla istenebilmektedir. Tazminatın kapsamı ve hesap tarihi dosyaya göre değişir; bu nedenle iptal davası sürerken karşı delillerin ve değer tespitinin birlikte ele alınması yararlı olur.

Kıyıda tapulu taşınmaz için hangi mahkeme?

TMK md. 1007/3 uyarınca Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Tapu iptali davaları da taşınmazın bulunduğu yerde açılır. İzmir Adliyesi’ne bağlı Konak, Bayraklı, Balçova, Narlıdere ve Güzelbahçe gibi ilçelerde asliye hukuk mahkemeleri 01.09.2026’dan bu yana Halkapınar Ek Hizmet Binası’ndadır. Karşıyaka ve Çiğli için Karşıyaka Adliyesi’nin asliye hukuk mahkemeleri Çiğli Ek Hizmet Binası’nda bulunur. Genel tapu iptali usulü için tapu iptali ve tescil davası yazımıza bakılabilir.

İzmir’de Kıyı Uyuşmazlıkları Hangi Mahkemede Görülür?

Merci, uyuşmazlığa konu işlemin türüne göre değişir. 5326 s. Kanun md. 27/1 uyarınca idari para cezasına karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur. Ancak md. 27/8 gereği aynı işlemde yıkım gibi idari yargıya ait bir karar da verilmişse, ceza da idare mahkemesinde, iptal davasıyla birlikte incelenir.

İzmir 1.-8. İdare Mahkemeleri, Çınarlı’daki İzmir Bölge İdare Mahkemesi yerleşkesinde bulunur (izmirbim.adalet.gov.tr). İdare mahkemesi kararına karşı İYUK md. 45 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde istinaf yoluna gidilebilir; bu aşama için İzmir Bölge İdare Mahkemesinde istinaf yazımıza bakılabilir. Dava açma sürelerinin genel kuralları idari işlemde iptal davası süresi yazısında anlatılmıştır.

Yıkım kararında yürütmenin durdurulması

Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; İYUK md. 27/1 bu kuralı açıkça koyar. Yıkımın önlenmesi için dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istenmelidir. Md. 27/2’ye göre mahkeme, telafisi güç veya imkânsız zarar ve açık hukuka aykırılık şartları birlikte gerçekleşirse bu kararı verebilir. Yıkım uygulanmakla etkisi tükenen bir işlem olduğundan savunma alınmadan da durdurma kararı verilebilir. İmar para cezasında izlenecek yol için imar para cezasına itiraz ve İzmir’de imar para cezasına itiraz yazılarımıza bakılabilir.

Körfez Kıyısında Taşınmaz Alırken veya Yapı Yaparken Neler Kontrol Edilmeli?

Kıyıya yakın bir taşınmazda en az dört belge incelenmelidir: onaylı kıyı kenar çizgisinin geçtiği pafta, belediyeden alınan imar durumu, tapudaki beyanlar hanesi ve varsa yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni. 3621 s. Kanun md. 5, planlama ve uygulama için kıyı kenar çizgisinin tespitini zorunlu kılar.

• Çizginin konumu: Parselin hangi kısmının kıyıda, hangi kısmının sahil şeridinin ilk 50 metresinde kaldığı pafta üzerinde görülmelidir.
• Plan durumu: Sahil şeridinde uygulama imar planı yoksa yapı yapılamaz (md. 8); plan varsa plan notları ve yapı yaklaşma sınırı okunmalıdır.
• Tapu beyanları: İmar aykırılığı beyanı (3194 md. 32) veya md. 12 kapsamındaki sahil şeridi beyanı satın alma öncesinde görülmelidir.
• Eski yapı iddiası: Yapının 11.07.1992 öncesine ait olduğu, hava fotoğrafı, eski ruhsat veya abonelik kayıtlarıyla belgelenmelidir.
• Ön başvuru: İYUK md. 11 uyarınca dava süresi içinde idareye başvuru süreyi durdurur; 30 gün içinde yanıt verilmezse istek reddedilmiş sayılır.

Örnek olay (temsilidir): Karşıyaka’da sahile yakın müstakil bir evin sahibi, bahçesini denize doğru uzatıp çit çeker. Belediye tespitinden sonra hem idari para cezası hem de engelin kaldırılması kararı tebliğ edilir. Cezaya 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğinde itiraz edilmez ve karar kesinleşir. Bu örnek temsilidir; somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Kıyı yerleşimleri yoğun ilçelerde bağlı adliye için Güzelbahçe’de dava süreci, Foça’da hukuki süreç ve Dikili’de bağlı adliye yazılarına; zeytinlik kıyı parselleri için Urla’da zeytinlik ve imar kısıtı yazısına bakılabilir. Konunun idare hukuku boyutu idare ve vergi hukuku çalışma alanımızda, mülkiyet boyutu ise gayrimenkul hukuku sayfamızda özetlenmiştir; harç kalemleri için dava harcı aracı kullanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Körfez kıyısındaki taşınmazlarla ilgili sorular çoğunlukla yapı mesafesi, tapu iptali, iskele ve çit cezaları ile eski yapıların akıbeti üzerinde yoğunlaşıyor. Aşağıdaki yanıtlar 3621, 2577, 5326 ve 4721 sayılı kanunların güncel metinlerine dayanır; her parselin çizgi ve plan durumu ayrıca incelenmelidir.

Denize kaç metre mesafede ev yapılabilir?

3621 s. Kıyı Kanunu md. 5 uyarınca sahil şeridindeki yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir. Ölçüm kıyı çizgisinden değil, onaylı kıyı kenar çizgisinden yapılır. Ayrıca sahil şeridinde uygulama imar planı yoksa hiç yapı yapılamaz; parselin plan durumu mutlaka incelenmelidir.

Kıyıda tapulu arazim var, tapum iptal edilebilir mi?

Evet. Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğundan kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan kısım özel mülkiyete konu olamaz ve Hazine bu kısım için tapu iptali davası açabilir. Tapu kaydına güvenerek zarara uğrayan malik, TMK md. 1007 kapsamında Devlete karşı tazminat isteyebilir.

Yazlığın önüne koyduğum ahşap iskele için ceza alır mıyım?

Alabilirsiniz. Kumluk ve çakıllık kıyılarda rekreatif amaçlı iskele yapılamaz; kayalık kıyılarda ise genişliği 3 metreyi geçmeyen ve platform niteliği taşımayan iskelelere izin verilebilir. İzinsiz yapılan iskele kıyıda engel veya ruhsatsız yapı sayılarak idari para cezası ve kaldırma kararıyla karşılaşabilir.

Kıyı kenar çizgisi yanlış çizilmişse ne yapılabilir?

Onaylanan kıyı kenar çizgisi bir idari işlemdir ve 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Süre kaçırılmışsa, çizgiye dayanılarak verilen yıkım veya ruhsat reddi işlemine dava açılırken çizginin hukuka aykırılığı da ileri sürülebilir (İYUK md. 7/4).

Kıyıya engel koyma cezası ne kadardır?

Kanun metninde kıyıda engel oluşturana 2.000 TL ile 10.000 TL arasında, kum ve çakıl alana 3.000 TL ile 15.000 TL arasında idari para cezası öngörülür. Bu tutarlar 5326 s. Kanun md. 17/7 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; uygulanacak tutar fiilin işlendiği yıla göre belirlenir.

Kıyıdaki eski evler de yıkılacak mı?

Her eski yapı yıkılmaz. Kıyı Kanunu ek md. 3’e göre 11.07.1992’den önce dönemin mevzuatına uygun yapılmış ve kırsal yerleşik alan veya köy yerleşme alanının sahil şeridinde kalan yapılar mevcut haliyle korunur. Bu yapılarda yalnızca onarım ve güçlendirme yapılabilir, kat mülkiyeti kurulamaz.

Kaynaklar

• 3621 sayılı Kıyı Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 5326 sayılı Kabahatler Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Bölge İdare Mahkemesi, İdare Mahkemeleri (izmirbim.adalet.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Çevre Kirliliği ve İdari Para Cezasına İtiraz
• Konak'ta Tarihi Yapı ve Koruma Kurulu İzni
• Bergama'da Maden Faaliyeti ve Çevre Davaları
• İzmir'de Belediye İşlemine Karşı İptal Davası

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.