İzmir’de Emlakçı Komisyonu Uyuşmazlığı

İzmir’de emlakçı komisyonu uyuşmazlığı çoğu zaman tapu günü ya da kira sözleşmesi imzalanırken başlar: emlakçı bedel ister, alıcı veya kiracı ya satışın emlakçı sayesinde olmadığını ya da istenen tutarın fazla olduğunu söyler. Bu yazı komisyonun hangi hallerde doğduğunu yeniden anlatmaz; İzmir’de uyuşmazlığın hangi merciye, hangi sırayla ve hangi belgelerle taşınacağını ele alır.

Komisyonun doğumu, yasal oranlar ve emlakçıyı atlayarak satış gibi temel konular için emlakçı komisyonunun hangi hallerde ödendiğini anlatan yazımıza bakılabilir. Burada yalnızca o kuralların kısa bir özetini, ardından İzmir’deki usul yolunu bulacaksınız.

İzmir’de Emlakçı Komisyonu Uyuşmazlığı Hangi Kurallara Tabidir?

İzmir’de emlakçı komisyonu uyuşmazlığı, ülke genelindeki kurallara tabidir: 6098 s. TBK md. 520-525 simsarlık hükümleri ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik. TBK md. 520 uyarınca taşınmaz simsarlığı yazılı yapılmadıkça geçerli değildir; Yönetmelik md. 20/1 satışta toplam bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördüyle sınırlar.

Kiralamada üst sınır KDV hariç bir aylık kira bedelidir (Yönetmelik md. 20/2). Aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında eşit paylaşılır (md. 20/5) ve emlakçı alıcı ile satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alabilir (md. 20/6). Aşırı kararlaştırılan ücreti hâkim, borçlunun istemi üzerine hakkaniyete göre indirebilir (6098 s. TBK md. 525).

Uyuşmazlığın hangi yoldan çözüleceğini belirleyen ise kuralın kendisi değil, tarafların sıfatı ve talebin tutarıdır. Aynı komisyon alacağı, bir ailenin oturmak için aldığı Karşıyaka’daki daire için tüketici yargısına, bir şirketin Kemalpaşa’da depo olarak kiraladığı arsa için ticari yargıya gidebilir.

Emlakçı ile Alıcı Arasındaki İlişki Tüketici İşlemi midir?

Konutunu oturmak, tatil etmek ya da kiraya vermek gibi ticari olmayan amaçlarla alan veya kiralayan gerçek kişi tüketicidir. 6502 s. TKHK md. 3/1-l tüketici işlemi tanımında simsarlık sözleşmelerini açıkça sayar; bu nedenle emlakçıyla tüketici arasındaki komisyon uyuşmazlığı kural olarak tüketici hukukunun usul kurallarına tabidir.

Tüketici sıfatı alıcı ya da kiracıyla sınırlı değildir. Evini satmak için emlakçıyla yetkilendirme sözleşmesi imzalayan satıcı da, satış ticari veya mesleki bir faaliyetin parçası değilse emlakçı karşısında tüketicidir. Buna karşılık taşınmazı işletmesi için alan şirket ya da ticari amaçla birden çok taşınmaz alıp satan kişi tüketici sayılmaz.

Taraflardan biri şirketse

Emlakçı tacir, karşı taraf da işletmesiyle ilgili bir taşınmaz işlemi yapan tacirse uyuşmazlık 6102 s. TTK md. 4 anlamında ticari davadır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK md. 5). Bu durumda konusu para olan alacak davalarında arabuluculuk TTK md. 5/A uyarınca dava şartıdır. Emlakçının esnaf ve sanatkâr olarak kayıtlı olduğu, karşı tarafın da tüketici olmadığı ara durumlarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; nitelendirme dosya özelinde yapılmalıdır.

İzmir’de Uyuşmazlık Hangi Mercide Görülür?

Merci, tarafların sıfatına ve talep edilen tutara göre değişir. Tüketici uyuşmazlıklarında 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki talepler tüketici hakem heyetine, üzerindekiler arabuluculuktan sonra tüketici mahkemesine gider (TKHK md. 68 ve 73/A). Ticari uyuşmazlık asliye ticaret, diğerleri asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Bina bilgileri İzmir Adliyesi’nin resmi duyurularına ve İzmir Adliyesi ek hizmet binası iletişim sayfasına dayanır. Karşıyaka Adliyesi’nin resmi mahkeme listelerinde tüketici mahkemesi yer almadığından, Karşıyaka, Çiğli veya mülhakat adliyelerin çevresindeki bir dava için görevli dairenin dava açılmadan ön büro ya da UYAP üzerinden teyit edilmesi gerekir.

Tüketici Hakem Heyetine Hangi Durumda Başvurulur?

Komisyon iadesi ya da emlakçının ücret talebi 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaysa tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur (23.12.2025 tarihli Resmî Gazete). 6502 s. TKHK md. 68/3 uyarınca başvuru, tüketicinin yerleşim yerindeki ya da işlemin yapıldığı yerdeki heyete yapılabilir; heyet olmayan ilçede kaymakamlığa verilebilir.

Heyet kararları tarafları bağlar ve ilam gibi icra edilir; kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde heyete veya tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesine itiraz edilebilir ve mahkemenin bu itiraz üzerine verdiği karar kesindir (TKHK md. 70/3, 70/5). Başvuru kanalları ve ilçe heyetleri için İzmir’de tüketici hakem heyetine başvuru rehberine bakılabilir; genel parasal sınır mantığı ise tüketici hakem heyeti başvurusu ve parasal sınırlar yazısında yer alır.

Emlakçı komisyonu iadesi talebinde değer nasıl belirlenir?

Değer, talep edilen tutardır. Yasal sınırı aşan kısmın iadesi isteniyorsa yalnızca aşan kısım, komisyonun hiç doğmadığı ileri sürülüyorsa ödenen bedelin tamamı esas alınır. Faiz istemi de dilekçede ayrıca belirtilmelidir. Tutarı yapay olarak bölerek heyet sınırının altında kalmaya çalışmak, sonradan aynı alacak için ikinci başvuruda sorun çıkarabilir.

Tüketici Mahkemesinde Dava Nasıl Açılır?

Sınırın üzerindeki tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak TKHK md. 73/A uyarınca dava şartıdır. Anlaşma olmazsa dava tüketici mahkemesinde açılır; TKHK md. 73/5 tüketiciye kendi yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde dava açma imkânı da tanır. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk aşamasında İzmir’de nereye gidilir?

İzmir Adliyesi çevresinde arabuluculuk başvurusu Gültekinler Plaza ek hizmet binasındaki arabuluculuk bürosuna yapılır; tüketici mahkemeleri de aynı binadadır. Taraflara ulaşılamaması, görüşme yapılamaması, anlaşma veya anlaşamama hallerinde tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücreti, iki saatlik tutarla sınırlı olarak Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır (TKHK md. 73/A-3). Büro ve başvuru adımları için İzmir arabuluculuk bürosu rehberi yol gösterir.

Tüketici mahkemesi yetkisi: Çeşme’deki yazlık örneği

Ankara’da oturan bir aile, Çeşme’deki bir emlakçı aracılığıyla yazlık satın alıyor ve komisyonun fazla alındığını düşünüyor. Genel kurala göre dava davalı emlakçının yerleşim yerinde açılabilir (6100 s. HMK md. 6); sözleşmeden doğan dava ifa yerinde de açılabilir (HMK md. 10). TKHK md. 73/5 ise ailenin Ankara’daki tüketici mahkemesinde dava açmasına da imkân verir. Bu örnek temsilidir.

Emlakçı İcra Takibi Başlatırsa Ne Yapılmalı?

Emlakçı, komisyon alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir. Ödeme emrine 2004 s. İİK md. 62 uyarınca tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. İtiraz, takibi yapan İzmir icra dairesine ya da başka bir icra dairesine yapılabilir; borcun bir kısmına itiraz ediliyorsa miktar açıkça yazılmalıdır.

İzmir Adliyesi çevresindeki icra daireleri BAM Ek Hizmet Binası’ndadır; hangi müdürlüğün dosyaya baktığını öğrenmek için İzmir icra müdürlükleri rehberine bakılabilir. İtirazın süresi ve sonuçları icra takibine itiraz süresi yazısında ayrıntılı olarak anlatılır.

İtirazın iptali davası ve icra inkâr tazminatı

Borçlu itiraz ederse takip durur. Emlakçı itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK md. 67/1). Uyuşmazlık tüketici işlemiyse bu dava da tüketici mahkemesinde görülür. İtiraz haksız bulunursa borçlu, talep halinde hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir; takip haksız ve kötü niyetliyse alacaklı aleyhine de tazminata hükmedilebilir. Ayrıntılar için itirazın iptali davası yazısına bakılabilir.

Komisyon Talebine Karşı Hangi Savunmalar Öne Çıkar?

Savunmanın omurgasını belgeler oluşturur. Yönetmelik md. 15/1 hizmetin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını, md. 19/1 taşınmazın gösterilmesinin taşınmaz gösterme belgesiyle yapılmasını öngörür. TBK md. 521 uyarınca emlakçı, ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır; emlakçının faaliyeti ile sözleşme arasında illiyet bağı kurulamıyorsa talep zayıflar.

• Yazılı sözleşme yokluğu: Taşınmaz simsarlığı yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK md. 520). Yalnızca mesajlaşmaya dayanan talep bu nedenle tartışmalıdır.
• Yetki belgesi: Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmelerce yapılabilir (Yönetmelik md. 5/1); belge numarası yetkilendirme sözleşmesinde yazmalıdır (md. 15/2-a).
• Sadakatsizlik: Emlakçı diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak karşı taraftan da ücret sözü alırsa ücret ve gider haklarını kaybeder (TBK md. 523).
• Aşırı ücret: Kararlaştırılan ücret aşırıysa indirilmesi istenebilir (TBK md. 525).

Yetki belgesi olmayan emlakçının ücret talebi

Yetki belgesinin yokluğu hem idari yaptırım hem de sözleşmenin geçerliliği tartışması doğurur. Yönetmelik md. 22/4 uyarınca Yönetmeliğe aykırılıklarda 6585 s. Kanun md. 18’deki idari para cezaları Ticaret Bakanlığınca uygulanır. Hukuki sonuç ise her dosyada ayrıca değerlendirilir; belge yokluğu tek başına ödenmiş bedelin kendiliğinden iadesi anlamına gelmez.

Emlakçı Hakkında İzmir’de İdari Şikâyet Nereye Yapılır?

Yönetmelik md. 22/1 uyarınca Ticaret Bakanlığı, Yönetmeliğin uygulanması ve şikâyetler konusunda denetim yapmaya yetkilidir ve bu yetkiyi il müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir. İzmir’de bu merci, Talatpaşa Bulvarı Alsancak İş Merkezi’ndeki İzmir Ticaret İl Müdürlüğü olup İl Tüketici Hakem Heyeti de aynı iletişim sayfasında yer alır.

İdari şikâyet ile hukuki talep birbirinin yerine geçmez. Şikâyet, belgesiz faaliyet, yanıltıcı bilgi verme ya da gösterme belgesi düzenlenmemesi gibi aykırılıkların denetlenmesini sağlar; para iadesi için ise hakem heyeti veya mahkeme yoluna gidilmesi gerekir. İkisi aynı anda yürütülebilir ve şikâyet sonucunda düzenlenen tutanaklar hukuki süreçte delil olarak sunulabilir.

İzmir’de Sık Görülen Komisyon Uyuşmazlıkları Nelerdir?

Uygulamada uyuşmazlıklar birkaç kalıpta toplanır: emlakçının gösterdiği taşınmazın sonradan doğrudan malikten alınması, kiralamada bir aylık sınırın üzerinde bedel istenmesi, aynı satış için iki tarafın da tam oran ödemesi ve satış gerçekleşmeden cayma bedeli istenmesi. Her biri Yönetmelik md. 15, 19 ve 20 ile TBK md. 521 üzerinden değerlendirilir.

Kapora ile komisyon karıştırılmamalıdır. Kapora, satış veya kira sözleşmesinin taraflarına ilişkindir; emlakçıya verilen para ise hizmet bedelidir. Kaporanın emlakçı hesabına yatırıldığı durumlarda paranın hangi sıfatla alındığı dekont açıklaması ve yazışmalarla netleştirilmelidir. Tapu masraflarının kime ait olduğu ayrı bir konudur; bunun için tapu harcının kime ait olduğunu anlatan yazımız ve tapu harcı aracı kullanılabilir.

Başvurudan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Hakem heyeti, arabulucu ya da mahkeme önüne giderken dosyanın gücü belgelerle ölçülür. Yönetmelik md. 15/2 yetkilendirme sözleşmesinin en az iki nüsha düzenlenip birer nüshanın taraflarda kalmasını öngördüğünden, ilk iş kendi nüshanızı bulmaktır. Ödeme dekontları, yazışmalar ve tapu ya da kira belgeleri de eklenmelidir.

1. Yetkilendirme sözleşmesi (yetki belgesi numarası, hizmet bedeli, cayma maddesi ve sözleşme süresiyle).
2. Taşınmaz gösterme belgesi; belge düzenlenmediyse gösterme tarihini kanıtlayan mesajlar.
3. Komisyonun ödendiği dekont veya fatura; KDV’nin ayrıca gösterilip gösterilmediği.
4. Tapu satış belgesi veya kira sözleşmesi ve bunların tarihi.
5. Emlakçının ilan kayıtları, ekran görüntüleri ve varsa tanık bilgileri.
6. İcra takibi varsa ödeme emrinin tebliğ tarihi; 7 günlük itiraz süresi bu tarihten işler.

Faiz istenecekse başlangıç tarihi ve faiz türü dilekçede gösterilmelidir; yasal faiz hesaplama aracı ön fikir verir. Dava açılacaksa harç ve gider avansı için dava harcı aracı kullanılabilir. TKHK md. 73/2, tüketici mahkemeleri nezdinde Bakanlık, tüketiciler ve tüketici örgütlerince açılan davaları harçtan muaf tutar; emlakçının açtığı itirazın iptali davası bu kapsamda değildir. Tüketici uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yazılar tüketici hukuku sayfamızda toplanmıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki sorular, İzmir’de emlakçı ile alıcı, satıcı ya da kiracı arasında ortaya çıkan komisyon uyuşmazlıklarında en sık sorulanlardan derlendi. Yanıtlar 10.10.2026 tarihli mevzuata ve İzmir Adliyesi ile İzmir Ticaret İl Müdürlüğü’nün resmi sayfalarındaki bilgilere dayanır; somut dosyada belgeler ayrıca incelenmelidir.

Emlakçı komisyonu için İzmir'de hangi mahkemede dava açılır?

Konutu oturmak veya kiralamak için alan kişiyle emlakçı arasındaki uyuşmazlıkta tüketici mahkemesi görevlidir. İzmir Adliyesi çevresinde tüketici mahkemeleri Gültekinler Plaza ek hizmet binasındadır. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur; 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki talepler ise önce hakem heyetine gider.

Emlakçıya fazla ödediğim komisyonu geri alabilir miyim?

Yasal sınırı aşan kısım için iade istenebilir. Satışta toplam bedel KDV hariç yüzde dört, kiralamada KDV hariç bir aylık kira ile sınırlıdır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20). Aşan tutar 186.000 TL’nin altındaysa başvuru tüketici hakem heyetine yapılır.

Emlakçı bana icra takibi başlattı, ne kadar sürede itiraz etmeliyim?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edilmelidir (İİK md. 62). İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. İtirazdan sonra emlakçı 1 yıl içinde itirazın iptali davası açabilir.

Yetki belgesi olmayan emlakçıya komisyon ödemek zorunda mıyım?

Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmelerce yapılabilir (Yönetmelik md. 5/1). Belgesizlik, idari yaptırım ve sözleşmenin geçerliliği tartışmasını doğurur; ancak sonucun ne olacağı sözleşmenin içeriğine ve hizmetin fiilen verilip verilmediğine göre dosya özelinde belirlenir.

Emlakçıyı İzmir'de nereye şikâyet edebilirim?

İdari şikâyet Ticaret Bakanlığına, İzmir’de Alsancak’taki İzmir Ticaret İl Müdürlüğü’ne yapılabilir (Yönetmelik md. 22). Şikâyet idari para cezası sonucunu doğurabilir, fakat ödenen paranın iadesi için hakem heyeti veya mahkeme yoluna ayrıca başvurmak gerekir.

Şirket olarak dükkân kiraladık, emlakçı uyuşmazlığına hangi mahkeme bakar?

Her iki taraf da tacirse ve işlem ticari işletmeyle ilgiliyse uyuşmazlık ticari davadır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK md. 4 ve 5). Para alacağına ilişkin davalarda önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK md. 5/A).

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası iletişim bilgileri (izmir.adalet.gov.tr)
• İzmir Ticaret İl Müdürlüğü iletişim (izmir.ticaret.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de İnternet Alışverişinde Cayma Hakkı
• İzmir'de Banka Ücretlerinin İadesi
• İzmir'de Abonelik Sözleşmesi Feshi
• İzmir'de Ayıplı Konut Teslimi ve Gecikme Tazminatı

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.