İzmir’de 2B Arazileri ve Hak Sahipliği

İzmir’de 2B arazileri, yıllardır tarla, bağ, zeytinlik veya ev olarak kullanılan, ancak tapuda Hazine adına kayıtlı olan ve orman sınırı dışına çıkarılmış yerlerdir. Bu arazileri kullananların en büyük sorusu, araziyi kendi adlarına nasıl tescil ettirebilecekleri ve bunun için hangi sürelerin hâlâ açık olduğudur.

Bu yazı, 2B konusunu İzmir’deki bir kullanıcının bakış açısından ele alır: hak sahibi kimdir, başvuru nereye yapılır, bedel nasıl hesaplanır, hangi süreler dolmuştur ve ret kararına karşı hangi mahkemeye gidilir? Anlatım, 6292 s. Kanun’un 2026 itibarıyla güncel metnine dayanır.

İzmir’de 2B Arazileri Nedir ve Nasıl Oluştu?

İzmir’de 2B arazileri, 6831 s. Orman Kanunu md. 2/B uyarınca 31.12.1981’den önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş; tarla, bağ, bahçe, zeytinlik gibi tarım alanı ya da toplu yerleşim alanı olarak kullanılan yerlerdir. Bu yerler orman kadastro komisyonlarınca orman sınırı dışına çıkarılmış ve Hazine adına tescil edilmiştir.

2B, “orman” değildir; ancak kullanıcısının malı da değildir. Tapuda malik Hazine’dir ve kullanıcı ancak kanunun öngördüğü şekilde satın alarak malik olabilir. 6292 s. Kanun md. 3 uyarınca 2B alanları, Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Maliye Bakanlığının tasarrufuna geçmiştir; bu görev bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki milli emlak teşkilatınca yürütülmektedir.

2B ile 2A arasındaki fark

Aynı maddenin (A) bendi, orman içindeki köylerin nakli için tarım alanına dönüştürülmesinde yarar görülen yerleri düzenler; bunlar 2A alanlarıdır ve Orman Genel Müdürlüğünün tasarrufuna geçer. İzmir’deki bir kullanıcının tapu kaydında hangi belirtmenin bulunduğu, uygulanacak usulü tamamen değiştirir. Bu nedenle ilk adım, tapu kaydının beyanlar hanesini okumaktır.

Kimler 2B Arazisinde Hak Sahibi Sayılır?

6292 s. K. md. 6/1 ve 6/2 uyarınca hak sahibi, güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, 31.12.2011’den önce kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak gösterilen ve süresi içinde satın almak için idareye başvuran kişidir. Beyanlar hanesinde adı geçmeyen fiili kullanıcı bu kapsama girmez.

Hak sahipliği ve 2026 Anayasa Mahkemesi değişikliği

Kanun, listeleri iki gruba ayırır. Kanunun yürürlüğünden (26.04.2012) önce düzenlenmiş listelerdeki kullanıcılar için md. 6/1, idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul etmeyi de şart koşar. Sonradan düzenlenecek listeler için md. 6/2’de bulunan aynı şart, Anayasa Mahkemesinin 26.11.2025 tarihli kararıyla iptal edilmiş ve iptal 09.03.2026’da yürürlüğe girmiştir.

Bu değişikliğin pratik sonucu açıktır: yeni bir kullanım kadastrosu veya güncelleme listesiyle beyanlar hanesine yazılan İzmir’deki bir kullanıcı, idarenin belirlediği bedeli yüksek bulursa buna itiraz etmesi nedeniyle artık hak sahipliğini kaybetmez. Eski listelerdeki kullanıcılar için ise md. 6/1’deki şart kanun metninde durmaya devam etmektedir.

Hak sahipliğinde kanuni halefiyet (mirasçılık) ve noter muvafakatnamesiyle akdi halefiyet mümkündür (md. 6/10). Hak sahibi ölmüşse mirasçılar, mirasçılık belgesiyle başvurabilir; belge için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) yazımız, payların dağılımı için miras payı hesaplama aracı yol gösterir.

2B Kaydı ve Kullanıcı Bilgisi Nasıl Oluşur, Nasıl İtiraz Edilir?

2B alanları, 3402 s. Kadastro Kanunu ek md. 4 uyarınca fiili kullanım durumu dikkate alınarak kadastrosu yapılıp Hazine adına tescil edilir. Üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu ve kimin ne zamandan beri kullandığı tutanağın beyanlar hanesine yazılır. Askı ilanı 30 gündür ve itirazı olan, bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açar.

Kullanım kadastrosu ve 10 yıllık sınır

Beyanlar hanesine yazılmamak, hak sahipliğinin baştan kaybedilmesi demektir. Bu nedenle askı ilanı dönemi kullanıcı için en kritik süredir (3402 s. K. md. 11 ve 12). İzmir’de resmi kayıtlara göre İzmir Adliyesi ana binasında ve Urla, Ödemiş ve Bergama adliyelerinde kadastro mahkemesi bulunur; kadastro mahkemesi olmayan yerlerde kadastro davalarına bakmakla görevli mahkeme görev yapar.

Orman kadastrosuna, yani orman sınırının kendisine itiraz ise 6831 s. K. md. 11 uyarınca askıdan itibaren 30 gün içinde kadastro mahkemesinde yapılır; orman sınırı dışına çıkarma işlemine karşı açılan davalarda hasım Hazine ve Orman Genel Müdürlüğüdür. Tutanaklar kesinleştikten 10 yıl sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak Hazine dışında kimse dava açamaz. Tapu kaydındaki ad veya nitelik hataları için tapu kayıt düzeltme davası ayrı bir yoldur.

Başvuru ve Ödeme Süreleri Nelerdir, Hangileri Doldu?

6292 s. K. md. 6/3 uyarınca eski listelerdeki hak sahipleri Kanunun yürürlüğünden itibaren 6 ay, yeni listelerdekiler ise listenin tescili veya tutanağın kesinleşmesinden itibaren 8 ay içinde başvurmalıdır. Eski listeler için tanınan ek sürelerin sonuncusu 16.12.2019’da dolmuştur. Satış işlemleri, başvuru süresinin bitiminden itibaren en geç 6 ayda sonuçlandırılır.

Md. 6/16, üçüncü ve altıncı fıkradaki süreleri iki katına kadar artırma yetkisini Cumhurbaşkanına verir. Ayrıca geçmişte birçok kez kanunla ek süre tanındığı görülmüştür. Bu nedenle süresini kaçırdığını düşünen kullanıcı, başvurudan önce Resmî Gazete’de yeni bir düzenleme olup olmadığını kontrol etmelidir; süre dolmuşsa idareye yapılacak başvurunun reddedileceği öngörülmelidir.

2B Arazisinin Satış Bedeli ve Ödeme Planı Nasıl Belirlenir?

6292 s. K. md. 6/4 uyarınca hak sahibine doğrudan satışta bedel, 400 m²’ye kadar olan kısım için rayiç bedelin yüzde 50’si, fazlası için yüzde 70’i üzerinden hesaplanır. Yüzde 50 hesabı, birden fazla taşınmazda hak sahibi olunsa bile yalnızca tercih edilen bir taşınmaz için uygulanır.

Satış bedeli, peşin ödeme ve tarımsal kullanım

Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçla kullanılan, üzerinde tarımsal yapılar ve sürekli ikamet edilen konut dışında yapı bulunmayan yerlerde bedel, yüzölçümünden bağımsız olarak rayiç bedelin yüzde 50’sidir. Bu şekilde satılan taşınmaz sonradan farklı amaçla kullanılırsa, yüzde 70 üzerinden hesaplanan fark kanuni faiziyle kayıt malikinden tahsil edilir. Bedelin tamamı peşin ödenirse yüzde 20, en az yarısı ödenirse yüzde 10 düşülür.

Taksitle ödeme koşulları

Taksitli satışta banka teminat mektubu verilir veya taşınmaz üzerinde Hazine lehine kanuni ipotek kurulursa taşınmaz tapuda hak sahibine devredilir; bu sözleşmelerde resmi şekil aranmaz. Taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksitin gecikmesi ihlal sayılmaz (md. 6/9). Tescil sırasında doğabilecek tapu masrafları için tapu harcı hesaplama aracı fikir verir; ancak 6292 kapsamındaki bazı işlemler için kanunda ayrı muafiyetler bulunduğundan kesin bilgi müdürlükten alınmalıdır.

İzmir’de Başvuru Nereye Yapılır ve Ret Kararına Karşı Ne Yapılır?

6292 s. K. md. 2/d, “idare” olarak illerde defterdarlıkları, ilçelerde malmüdürlüklerini tanımlar. Bugün İzmir’de Hazine taşınmazlarına ilişkin işler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Milli Emlak Dairesi Başkanlığınca yürütülür. Resmi sayfaya göre ilçe grupları Balçova, Konak ve Karşıyaka emlak müdürlüklerine bağlanmıştır (İzmir Milli Emlak Dairesi Başkanlığı).

Bergama, Dikili, Kınık, Ödemiş, Tire, Kiraz ve Beydağ bu listede yer almadığından, bu ilçelerdeki parseller için yetkili birim başvuru öncesinde il müdürlüğünden teyit edilmelidir. İl müdürlüğünün resmi sayfada gösterilen adresi Anadolu Caddesi No:41/5 Bayraklı’dır.

Ret kararına karşı idari dava

Hak sahibi olmadığı belirlenen başvuru sahibine gerekçeli bildirim yapılır (md. 6/11). Bu bildirim bir idari işlemdir; İYUK md. 7 uyarınca tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Taşınmaza ilişkin idari davalarda İYUK md. 34 gereği taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir; İzmir’deki parseller için bu, Konak’taki İzmir BİM yerleşkesinde bulunan İzmir idare mahkemeleridir. Süre kuralları için idari işlemde iptal davası süresi yazısına bakılabilir.

2B Arazisinde Yapı ve Satış Konusunda Nelere Dikkat Edilmeli?

6292 s. K. md. 11/2, taşınmazın hak sahibine satılmasının ve 2B belirtmesinin kaldırılmasının imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından kazanılmış hak oluşturmadığını açıkça düzenler. Tapu almak, ruhsatsız evi yasal hâle getirmez. Ruhsatsız yapının cezai boyutu için imar kirliliği suçu (TCK 184) yazısı incelenebilir.

• Hak sahibi bulunmayan veya hakkı düşen taşınmazlarda 2B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri terkin edilir ve taşınmaz genel hükümlere göre, satış dahil değerlendirilir (md. 6/14).
• Bu durumdaki yapılar, yapı birim fiyatlarına göre hesaplanan bedel ödenerek yıktırılabilir veya bedel taşınmaz değerine eklenerek 3 yıl içinde satıştan elde edilen gelirden yapı sahibine ödenir (md. 6/15).
• İpotekle devredilen taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa, borcun kalan kısmından alıcı sorumludur ve bu tapuya belirtilir (md. 6/8).
• 2B hakkı üzerinden “hisse” veya “kullanım hakkı” satın alırken, satıcının beyanlar hanesinde gerçekten kayıtlı olup olmadığı tapudan kontrol edilmelidir.

Başvuru Öncesi Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İzmir’de 2B arazisi için başvuru yapmadan önce en önemli belge, taşınmazın beyanlar hanesini gösteren güncel tapu kaydıdır. 6292 s. K. md. 6 uyarınca hak sahipliği bu kayda göre belirlenir; kaydın tescil veya kesinleşme tarihi de 8 aylık başvuru süresinin başlangıcını gösterir. Kayıt eksikse önce kadastro yolunun açık olup olmadığına bakılmalıdır.

• Güncel tapu kaydı ve beyanlar hanesi (Web Tapu veya ilgili tapu müdürlüğü).
• Kadastro tutanağı veya güncelleme listesi ile tescil ve kesinleşme tarihi.
• Kimlik bilgileri; hak sahibi ölmüşse mirasçılık belgesi, devir varsa noter muvafakatnamesi.
• Taşınmazın fiili kullanımını gösteren belgeler: tarımsal kullanım için ÇKS kaydı, fotoğraflar.
• Varsa idareden gelen tebligatlar, bedel bildirimi ve ret yazıları.

Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler gayrimenkul hukuku sayfasında yer alır; bu yazıyı Av. Yahya Köse hazırlamıştır. Somut durumunuzun dosya özelinde, tapu ve kadastro kayıtları üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

İzmir’de tapusunda 2B belirtmesi bulunan veya kullandığı arazinin 2B alanında kaldığını öğrenen kişilerin en sık sorduğu soruları aşağıda kısa cevaplarla topladık. Cevaplar 6831 s. Orman Kanunu md. 2, 6292 s. Kanun ve 3402 s. Kadastro Kanunu’nun güncel metinlerine dayanır; parselinize özgü kadastro ve tapu kayıtları ayrıca incelenmelidir.

2B arazisi ne demektir?

6831 s. Orman Kanunu md. 2/B uyarınca 31.12.1981’den önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş ve tarla, bağ, bahçe, zeytinlik veya toplu yerleşim olarak kullanılan yerlerin orman sınırı dışına çıkarılmasıyla oluşan, Hazine adına tescil edilen arazilerdir.

2B arazisinde oturuyorum, otomatik olarak hak sahibi miyim?

Hayır. 6292 s. K. md. 6 uyarınca hak sahibi olmak için taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 31.12.2011’den önce kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak gösterilmek ve süresi içinde idareye başvurmak gerekir. Beyanlar hanesinde adı olmayan kullanıcı bu yoldan yararlanamaz.

2012'deki başvuru süresini kaçırdım, hâlâ başvurabilir miyim?

Kanunun yürürlüğünden önce düzenlenmiş listeler için 6 aylık süre ve 2014, 2016, 2018 ve 2019’da tanınan ek süreler dolmuştur; 16.12.2019’dan sonra yeni bir genel uzatma kanun metnine eklenmemiştir. Yeni bir kanuni düzenleme yapılıp yapılmadığı başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.

Satış bedeline itiraz edersem hak sahipliğimi kaybeder miyim?

Kanunun yürürlüğünden sonra düzenlenen listeler kapsamındaki kullanıcılar için hayır. AYM’nin 26.11.2025 tarihli kararıyla md. 6/2’deki bedeli itirazsız kabul şartı iptal edildi ve karar 09.03.2026’da yürürlüğe girdi. Eski listeler için md. 6/1’deki şart metinde durmaktadır.

İzmir'de 2B başvurusu nereye yapılır?

6292 s. Kanun’da idare olarak defterdarlık ve malmüdürlükleri sayılmıştır; bugün İzmir’de Hazine taşınmazlarına ilişkin işler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Milli Emlak Dairesi Başkanlığı ve bağlı emlak müdürlüklerince yürütülür. Parselin bulunduğu ilçeye göre yetkili müdürlük teyit edilmelidir.

Taksitlerden birini geciktirirsem satış iptal olur mu?

6292 s. K. md. 6/9 uyarınca taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla iki taksitin vadesinde ödenmemesi yükümlülük ihlali sayılmaz; geciken tutarlara 6183 s. K. md. 51’e göre gecikme zammı uygulanır. Daha fazla taksitin ödenmemesi ise doğrudan satın alma hakkını düşürebilir.

2B arazisini satın alınca üzerindeki kaçak yapı yasallaşır mı?

Hayır. 6292 s. K. md. 11/2 açıkça, taşınmazın hak sahibine satılmasının veya 2B belirtmesinin kaldırılmasının imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından kazanılmış hak oluşturmayacağını düzenler. Yapının durumu imar mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir.

Kaynaklar

• 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmasının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6831 sayılı Orman Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, Milli Emlak Dairesi Başkanlığı (izmir.csb.gov.tr)

İlgili yazılar

• İzmir'de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Site ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları
• İzmir'de Aidat Alacağının Tahsili
• İzmir'de Yapı Hasarı ve Müteahhidin Sorumluluğu

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 10.10.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.