Emlakçı Komisyonu Hangi Hallerde Ödenir?

Emlakçı komisyonu, ev alırken, satarken veya kiralarken en çok tartışma çıkan kalemlerden biridir. Satış son anda iptal olur, alıcı emlakçıyı devre dışı bırakıp malikle doğrudan anlaşır ya da emlakçı yasal sınırın üzerinde bedel ister; her durumda sorulan soru aynıdır: komisyon hangi hâlde ve ne kadar ödenir?

Aşağıda 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık hükümlerini (md. 520-525) ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in güncel metnini esas alarak komisyonun doğduğu anı, yasal üst sınırları, yazılı sözleşme şartını, emlakçıyı atlayarak yapılan satışları ve itiraz yollarını anlatıyoruz. Tapu masraflarının kime ait olduğu ayrı bir konu olup tapu harcı kim öder yazımızda ele alınmıştır.

Emlakçı Komisyonu Hangi Anda Hak Edilir?

Emlakçı komisyonu, 6098 s. TBK md. 521 uyarınca simsarın yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa hak edilir. Emlakçının ilan vermesi, taşınmazı göstermesi veya tarafları bir araya getirmesi tek başına yeterli değildir; aracılığı sonucunda satış veya kira sözleşmesinin kurulması gerekir. Sözleşme kurulmazsa kural olarak ücret doğmaz.

Taşınmaz satışında bu anın belirlenmesi özel önem taşır. TBK md. 237 uyarınca taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taraflar yalnızca bir ön protokol imzalayıp tapuda satış yapmadan vazgeçmişse, geçerli bir satış sözleşmesi kurulmamış olabilir. Yönetmelik md. 20/4 ise işletmenin yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle bedele hak kazanacağını düzenler; bu iki kural birlikte ve sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilir.

Geciktirici koşula bağlı satış ve masraflar

TBK md. 521/2’ye göre emlakçının aracılığıyla kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa, örneğin kredi onayı şartına, ücret koşul gerçekleştiğinde ödenir. Kredi onaylanmaz ve satış gerçekleşmezse ücret de doğmaz. Buna karşılık sözleşmede emlakçının masraflarının ödeneceği kararlaştırılmışsa, satış kurulmasa bile belgelenen masraflar istenebilir.

Kira sözleşmesinde komisyon

Kiralamaya aracılıkta da ücret, kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğar. Kiracının evi beğenip sözleşme imzalamadan vazgeçmesi ücret doğurmaz. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiracının taşınmaktan vazgeçmesi ise emlakçının ücretini etkilemez; bu durumda uyuşmazlık kiracı ile kiraya veren arasında kira hukukuna göre çözülür. Depozitonun akıbeti için depozito iadesi ve yasal sınır yazımıza bakabilirsiniz.

Emlakçı Komisyonu Oranı En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20/1 uyarınca alım satıma aracılık hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Md. 20/2’ye göre kiralamaya aracılıkta bedel, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını geçemez. Bu sınırlar alıcı ve satıcı veya kiracı ve kiraya veren için toplam sınırlardır.

Md. 20/5 uyarınca bu sınırlar içinde belirlenen hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Buna göre satışta ayrıca kararlaştırılmamışsa alıcı ve satıcıdan satış bedelinin KDV hariç %2’si ile KDV istenebilir. Taraflar paylaşımı farklı belirleyebilir; örneğin bedelin tamamının satıcı tarafından ödenmesi kararlaştırılabilir, ancak toplam %4 sınırı aşılamaz.

Ek hizmetler için ayrı bedel alınabilir mi?

Yönetmelik md. 20/3’e göre alım satım veya kiralamaya aracılıkla birlikte bu hizmetlerle ilişkili tapu, vergi dairesi veya abonelik işlemlerinin takibi gibi diğer hizmetler verilse bile, ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. “Dosya masrafı” veya “danışmanlık ücreti” adıyla sınırın dolaylı olarak aşılması bu hükme aykırıdır.

Aşırı ücretin hâkim tarafından indirilmesi

TBK md. 525 uyarınca sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine hâkim bu ücreti hakkaniyete uygun olarak indirebilir. Yönetmelikteki üst sınırın aşıldığı durumlarda aşan kısım ayrıca idari denetim konusudur. Ücret hiç belirlenmemişse TBK md. 522 uyarınca tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.

Yazılı Sözleşme Olmadan Komisyon İstenebilir mi?

TBK md. 520/2 uyarınca taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Yönetmelik md. 15/1 de taşınmaz ticaretine yönelik hizmetlerin iş sahibi ile işletme arasında yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verileceğini öngörür. Yazılı sözleşme yoksa emlakçının ücret talebi şekil eksikliği nedeniyle geçersiz bir sözleşmeye dayanır.

Yetkilendirme sözleşmesinde Yönetmelik md. 15/2 uyarınca işletmenin yetki belgesi numarası, verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin süresi ve varsa cayma bedeli yer almalıdır. Md. 15/3 ise satış ve kiralama sözleşmelerinde taşınmazın imar durumu, tapu kaydı ve üzerindeki ipotek veya haciz gibi kısıtlamaların sözleşmede gösterilmesini ister. Bu bilgiler, emlakçının yanıltıcı bilgi verip vermediğinin ispatında da kullanılır.

Yönetmelik md. 14/2-g, emlakçının imzalatacağı belgeleri okumak için yeterli süre tanımasını, hükümleri açıklamasını ve imzalanan belgelerin birer suretini teslim etmesini zorunlu tutar. Md. 14/2-k ise her yetkilendirme sözleşmesi için dosya oluşturulmasını ve belgelerin en az beş yıl saklanmasını öngörür. Uyuşmazlıkta bu dosyanın ibrazı istenebilir; imzaladığınız her belgenin bir nüshasını mutlaka alın.

Yetki belgesi olmayan emlakçı

Yönetmelik md. 5/1 uyarınca taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmeler ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir. Md. 14/2-i ilanlarda yetki belgesi numarasının yer almasını zorunlu tutar. Yetki belgesi olmayan kişinin aracılığı idari yaptırım konusudur; ücret talebi de mahkemede ayrıca tartışılır. İşlemden önce emlakçının yetki belgesi numarası sorulmalı ve sözleşmeye yazdırılmalıdır.

Hizmet ortaklığında komisyon kime ödenir?

Emlakçılar aynı taşınmaz için birlikte çalışabilir. Yönetmelik md. 18 uyarınca bu ortak çalışma, yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmet ortaklığı sözleşmesiyle yapılır ve sözleşmenin bir örneği düzenlendiği tarihten itibaren üç gün içinde iş sahibine yazılı veya elektronik ortamda gönderilir. Md. 20/7’ye göre hak kazanılan bedel, aracılık sözleşmesinde belirlenen işletmeye ödenir ve emlakçılar arasında hizmet ortaklığı sözleşmesindeki usulle, hüküm yoksa eşit olarak paylaşılır. Alıcı veya satıcı açısından sonuç değişmez: birden fazla emlakçı işe dahil olsa da toplam bedel yasal sınırı aşamaz.

İlanların güncelliği de önemlidir. Yönetmelik md. 14/2-h uyarınca taşınmaz satılır, kiralanır, iş sahibi vazgeçer veya yetkilendirme sözleşmesi sona ererse emlakçı üç gün içinde ilan faaliyetine son vermek zorundadır. Satılmış bir evin ilanıyla müşteri çekilmesi bu kurala aykırıdır.

Emlakçıyı Atlayarak Yapılan Satışta Komisyon Ödenir mi?

Yönetmelik md. 20/8 uyarınca taşınmaz, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınır veya kiralanırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır. Bu kural, emlakçının gösterdiği evi daha sonra malikle doğrudan anlaşarak alan kişiye karşı uygulanır.

Taşınmaz gösterme belgesinin önemi

Yönetmelik md. 19 uyarınca taşınmazın alıcıya veya kiracıya gösterilmesi, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenerek yapılır. Belgede taşınmazın tapu bilgileri, gösterilme tarihi, gösterildiği kişinin kimlik bilgileri ve hizmet bedeli oranı yer alır; her alıcı için ayrı düzenlenir ve imza alınır. Md. 19/4 gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemeyeceğini belirtir. Belge yoksa emlakçının, alıcıyı kendisinin tanıttığını başka delillerle ispat etmesi gerekir.

Sürelere dikkat edilmelidir: md. 20/8’deki kural yetkilendirme sözleşmesinin süresiyle sınırlıdır. Sözleşme süresi dolduktan sonra yapılan doğrudan satışta bu hükme dayanmak güçleşir; ancak emlakçı, satışın kendi aracılığının sonucu olduğunu ispat ederse TBK md. 521 kapsamında ücret talep edebilir. Alıcı yönünden en güvenli yol, gösterme belgesinde imzalanan taşınmazlar için emlakçıyla açık bir yazılı mutabakat yapmaktır.

Emlakçı Hangi Durumlarda Ücret Hakkını Kaybeder?

TBK md. 523 uyarınca simsar, üstlendiği borca aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan da ücret sözü alırsa ücrete ve giderlere ilişkin haklarını kaybeder. Yönetmelik md. 14/2 ise emlakçının yanıltıcı bilgi vermesini ve tercihleri etkileyecek bilgileri gizlemesini yasaklar.

Uygulamada ücret kaybına yol açan tipik durumlar; taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek veya imar sorununun bilerek gizlenmesi, alıcıya bildirilen fiyatın satıcıya farklı aktarılarak aradaki farkın alınması ve iş sahibinin menfaatine aykırı teklif yönlendirmeleridir. Yönetmelik md. 14/2-ğ, alınan her teklifin iş sahibine doğru ve objektif biçimde en kısa sürede yazılı veya elektronik ortamda sunulmasını zorunlu tutar.

Cayma bedeli ve cezai şart sınırı

Yetkilendirme ve aracılık sözleşmelerinde tarafların sözleşmeden cayması hâlinde ödenecek cayma bedeli kararlaştırılabilir. Ancak Yönetmelik md. 15/2-d ve 16/2-d uyarınca bu bedelin oran veya tutarı, işletme bakımından hizmet bedelini aşamaz. Satıştan vazgeçen tarafa yüklenen cayma bedeli bu sınırı aşıyorsa aşan kısım talep edilemez. Kapora ve cayma tazminatı konusundaki genel kurallar ayrıca değerlendirilir.

Taşınmaz Satışında Yeni Ödeme Sistemi Ne Getiriyor?

29.04.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘e eklenen ek md. 1 uyarınca taşınmaz satış bedelinin nakit, havale veya elektronik fon transferiyle ödenen kısmı, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir. Geçici md. 1/10, 1.7.2026’ya kadar yapılan satışlarda sistemin kullanılmasını zorunlu tutmamıştır.

Aynı geçici hüküm, Bakanlığa bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi vermektedir; bu nedenle işlem tarihinde Ticaret Bakanlığı duyuruları kontrol edilmelidir. Kredili satışlarda kredi tutarı dışındaki ödemeler için sistem kullanılır ve her işlemde satış bedelinden mahsup edilen bir kullanım bedeli alınır. Ödeme sistemi emlakçının hizmet bedelini değiştirmez; ancak bedelin tahsil zamanı bakımından satış işleminin tamamlanmasıyla ilişkilendirilmesini kolaylaştırır. Yabancı alıcıların işlemleri için yabancı taşınmaz alımı yazımıza bakabilirsiniz.

Komisyon Uyuşmazlığında Hangi Yola Başvurulur?

Konut veya işyeri alan, satan ya da kiralayan gerçek kişi ile emlak işletmesi arasındaki ilişki, kişi ticari veya mesleki amaçla hareket etmiyorsa 6502 s. Kanun kapsamında tüketici işlemi sayılabilir. Bu durumda 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; üzerindeki uyuşmazlıklarda arabuluculuk ve tüketici mahkemesi yolu izlenir.

Emlakçının haksız ücret talebine karşı ödeme yapılmadan önce yazılı itiraz edilmeli, ödeme yapılmışsa iade istenmelidir. Yönetmeliğe aykırılıklar için Ticaret İl Müdürlüğü’ne şikâyet yolu da açıktır; Yönetmelik md. 22 Bakanlığa denetim ve idari para cezası yetkisi verir. Hakem heyeti başvuru süreci için tüketici hakem heyeti başvurusu ve 23 Aralık 2025 tarihli tebliğ incelenebilir.

İşlem öncesi kontrol listesi

• Emlakçının yetki belgesi numarasını ilandan ve Bakanlık kayıtlarından kontrol edin.
• Yetkilendirme sözleşmesini yazılı yapın; hizmet bedeli, paylaşım ve süreyi açıkça yazdırın.
• Gösterilen her taşınmaz için imzaladığınız gösterme belgesinin bir nüshasını alın.
• Hizmet bedelinin KDV hariç %4 veya bir aylık kira sınırını aşmadığını hesaplayın; tapu masrafları için tapu harcı hesaplama aracımızı ayrıca kullanabilirsiniz.
• Taşınmazın tapu kaydı, ipotek ve haciz durumu ile imar bilgisinin sözleşmede yer aldığından emin olun.
• Vekille işlem yapılacaksa vekâletnamenin kapsamını kontrol edin; ayrıntılar vekâletname nasıl çıkarılır yazımızdadır.

Kira ilişkisi kurulduktan sonraki artış sınırları için kira artışında yasal sınır yazımıza, taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfamıza ve tüketici yönü için tüketici hukuku sayfamıza bakabilirsiniz. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlakçı komisyonu konusunda en çok sorulan konular; satıştan vazgeçildiğinde ücret doğup doğmadığı, sözlü anlaşmanın geçerliliği, kapora ile komisyonun farkı, birden fazla emlakçıyla çalışılması ve komisyona KDV eklenip eklenmeyeceğidir. Kısa ve doğrudan cevaplar, dayandıkları kanun ve yönetmelik hükümleriyle birlikte aşağıda yer almaktadır.

Satıcı tapuya gelmeden vazgeçti, emlakçıya komisyon ödenir mi?

TBK md. 521 uyarınca ücret, emlakçının aracılığıyla sözleşme kurulursa doğar ve taşınmaz satışı TBK md. 237 gereği resmî şekil ister. Satış kurulmadıysa kural olarak komisyon doğmaz; ancak yetkilendirme sözleşmesindeki cayma bedeli, hizmet bedelini aşmamak kaydıyla vazgeçen taraftan istenebilir.

Emlakçıyla sözlü anlaştık, komisyon istenebilir mi?

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi TBK md. 520/2 uyarınca yazılı yapılmadıkça geçerli değildir; Yönetmelik md. 15 de yazılı yetkilendirme sözleşmesini zorunlu tutar. Yazılı sözleşme bulunmayan durumlarda emlakçının ücret talebi şekil eksikliği nedeniyle ciddi biçimde zayıflar.

Komisyona KDV eklenir mi?

Evet. Yönetmelik md. 20’deki %4 ve bir aylık kira sınırları KDV hariç tutarlar üzerinden belirlenmiştir. Emlak işletmesi, hizmet bedeline ayrıca KDV ekleyerek fatura düzenler; bu nedenle toplam ödeme, sınır tutarı ile KDV’nin toplamı kadar olabilir.

Aynı evi iki farklı emlakçı gösterdi, iki komisyon mu ödenir?

Satış hangi emlakçının aracılığıyla kurulduysa ücret kural olarak ona ödenir. Emlakçılar hizmet ortaklığı sözleşmesiyle birlikte çalışıyorsa tek bedel aralarında paylaşılır (Yönetmelik md. 18 ve 20/7). Aynı işlem için alıcıdan iki ayrı tam komisyon istenmesi sınırlara aykırıdır.

Kapora ile emlakçı komisyonu aynı şey mi?

Hayır. Kapora, alıcı ile satıcı arasında sözleşmenin kurulduğunu gösteren ve cayma hâlindeki sonuçları belirleyen bir ödemedir; emlakçı komisyonu ise aracılık hizmetinin bedelidir. Emlakçıya verilen kaporanın kime ait olduğu yazılı olarak açıkça kararlaştırılmalıdır.

Kiracı olarak emlakçıya kaç kira ödemem gerekir?

Kiralamaya aracılıkta toplam hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira tutarını geçemez ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır (Yönetmelik md. 20/2 ve 20/5). Kiracıdan tek başına iki aylık kira istenmesi bu sınıra aykırıdır.

Emlakçı evdeki haczi söylemediyse ne olur?

Yönetmelik md. 14/2 emlakçının yanıltıcı bilgi vermesini ve tercihleri etkileyen bilgileri gizlemesini yasaklar. TBK md. 523 uyarınca borca aykırı davranan simsar ücret hakkını kaybedebilir; zarar doğmuşsa ayrıca tazminat talebi gündeme gelir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• Tüketici hakem heyeti parasal sınırları tebliği, Resmî Gazete 23.12.2025

İlgili yazılar

• Abonelik Sözleşmelerinin Feshi ve Cayma Bedeli
• Kargoda Kayıp ve Hasar: Taşıyıcının Sorumluluğu
• Araç Kilometresinin Düşürülmesi: Ayıp, Hile ve Dava Yolu

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.