Kira Gelirinin Vergilendirilmesi ve Beyan Yükümlülüğü

Kira gelirinin vergilendirilmesi, ev veya işyeri sahiplerinin her yıl mart ayında karşılaştığı ama çoğu zaman son güne bırakılan bir konudur. Konut kirasında yıllık bir istisna tutarı, işyeri kirasında ise kiracının kestiği stopaj devreye girer; beyanname verip vermeme kararı bu iki kuralın birlikte okunmasına bağlıdır.

Aşağıda 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) çerçevesinde hangi kira gelirinin vergiye tabi olduğunu, 2026 yılı istisna ve beyan sınırlarını, gider yöntemlerini ve beyan edilmeyen kira gelirinin sonuçlarını anlatıyoruz. Kiranın banka yoluyla ödenmesi ve elden ödemenin ispatı ayrı bir konu olduğundan elden ödenen kiranın ispatı ve banka şartı yazımızda ele alınmıştır.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesi Hangi Gelirleri Kapsar?

Kira gelirinin vergilendirilmesi, GVK md. 70’te sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden doğan gayrimenkul sermaye iradını kapsar. Konut, işyeri, arsa ve arazinin yanında motorlu taşıtlar, makine ve tesisat ile marka gibi haklar da bu kapsamdadır. Kiraya veren malik, intifa hakkı sahibi ya da alt kiraya veren kiracı olabilir.

Kanunun bu geniş tanımı, uygulamada gözden kaçan gelirleri de vergilendirilebilir kılar. Örneğin eşyalı kiralanan bir dairede eşya için alınan bedel de kira sayılır. Buna karşılık kiraya verilen mal bir ticari işletmeye kayıtlıysa gelir, gayrimenkul sermaye iradı olarak değil ticari kazanç olarak hesaplanır. Aynı konut, sahibinin durumuna göre farklı rejime girebilir; bu nedenle önce gelirin türü belirlenmelidir.

Tahsil esası ne anlama gelir?

GVK md. 72 uyarınca vergilendirmede esas alınan tutar, o takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleridir. Sözleşmede yazan kira değil, fiilen tahsil edilen kira önemlidir. Kiracı aralık kirasını ocakta öderse bu tutar ödendiği yılın geliridir. Gelecek yıllara ait olup peşin alınan kiralar ise ilgili oldukları yılların hasılatı sayılır.

Kiranın malik adına bankaya, notere veya icra dairesine yatırılması ve malikin bundan haberdar olması da tahsil hükmündedir. Kiracıya olan bir borçla kira alacağının takası veya kira alacağının başkasına devri de aynı sonucu doğurur. İcra takibiyle tahsil edilen birikmiş kiralar, tahsil edildikleri yılın geliri olarak dikkate alınır.

Emsal kira bedeli ne zaman uygulanır?

GVK md. 73’e göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, mahkemece tespit edilmiş bir kira yoksa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Bedelsiz olarak başkasına bırakılan konutta da bu emsal kira bedeli kira sayılır.

Kanun bazı istisnalar tanımıştır: boş kalan konutun korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının oturmasına bırakılması, konutun malikin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsisi ve kamu kurumlarına yapılan kiralamalar emsal kira hesabının dışındadır. Usul, füru veya kardeşlerden her biri için yalnızca bir konut bu kolaylıktan yararlanır. Çocuğuna iki ayrı daire bırakan malik için ikinci dairede emsal kira gündeme gelebilir.

Konut Kira Geliri İçin 2026 İstisna Tutarı Ne Kadar?

GVK md. 21 uyarınca binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belirli bir kısmı gelir vergisinden istisnadır. Bu tutar, 31.12.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 takvim yılı için 58.000 TL olarak belirlenmiştir.

İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir ve 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete ile ilan edilen tebliğ 2026 yılında elde edilen kira gelirlerine uygulanır. 2025 yılı kira gelirleri için mart 2026’da verilen beyannamelerde ise 2025 takvim yılına ait tutar dikkate alınır. Beyanname hazırlanırken hangi yılın gelirinin beyan edildiğine bakılmalı, tutarlar karıştırılmamalıdır.

Mesken kira istisnası kimlere uygulanmaz?

Mesken kira istisnası üç durumda kullanılamaz. Birincisi, istisna haddini aşan konut kirası hiç beyan edilmemiş veya eksik beyan edilmişse istisna tamamen kaybedilir. İkincisi, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamaz. Üçüncüsü, ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer gelirlerin gayrisafi toplamı GVK md. 103’teki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için öngörülen tutarı aşanlar da istisna dışındadır.

2026 takvim yılı için bu üçüncü dilim tutarı ücret gelirlerinde 1.500.000 TL’dir. Toplamın hesabında gelirin ayrıca beyan edilip edilmemesine bakılmaz; yüksek maaşlı bir çalışan, kira geliri düşük olsa bile istisnayı kaybedebilir. İstisna kişi başına uygulandığından paylı mülkiyetteki konutlarda her paydaş kendi payına düşen kira üzerinden değerlendirme yapar.

İşyeri Kira Gelirinde Stopaj Nasıl İşler?

İşyeri kirasında vergi büyük ölçüde kaynakta kesilir. GVK md. 94/5-a uyarınca şirketler, kamu kurumları ve gerçek usulde vergilendirilen tacir ve serbest meslek erbabı, kira ödemesi yaparken kiraya verenin gelir vergisine mahsuben tevkifat yapar ve muhtasar beyannameyle vergi dairesine yatırır. Tevkifat oranı Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir.

Kiraya veren açısından önemli nokta, stopajın nihai vergi olup olmadığıdır. Stopaj yapılmış işyeri kirası kural olarak yıllık beyannameye dahil edilir; ancak GVK md. 86 belirli sınırların altında kalan gelirler için beyanname verilmemesine izin verir. Beyanname verildiğinde kesilen stopaj, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir ve fazla ödenen kısım için iade talep edilebilir.

İşyeri kira stopajı ve beyan sınırı

İşyeri kira stopajı yapılmış gelirler, GVK md. 86/1-c’ye göre birden fazla işverenden alınan ücretler ve stopajlı menkul sermaye iratlarıyla birlikte 103. maddedeki tarifenin ikinci dilim tutarını aşmıyorsa beyan edilmez. 2026 takvim yılı için bu tutar 400.000 TL’dir. Sınır aşılırsa stopajlı kiraların tamamı beyana tabi olur, yalnızca aşan kısım değil.

Kiracı gerçek kişi ise ne olur?

İşyeri, stopaj yükümlüsü olmayan bir gerçek kişiye kiralanmışsa tevkifat yapılmaz. Bu durumda GVK md. 86/1-d’deki sınır önem kazanır: tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 2026 için 22.000 TL’yi aşarsa beyanname verilir. Uygulamada küçük bir dükkânı esnaf olmayan birine kiralayan malikler bu sınırı çoğu zaman gözden kaçırır.

Kira Gelirinden Hangi Giderler Düşülebilir?

GVK md. 74, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan düşülebilecek giderleri sayar ve mükellefe iki yol sunar: belgelendirilen gerçek giderler ya da hasılatın %15’i oranında götürü gider. Hakları kiraya verenler götürü gider usulünü kullanamaz. İstisnaya isabet eden hasılata ait giderler ise hiçbir yöntemde indirilemez.

Götürü gider yöntemi kimler için avantajlıdır?

Götürü gider yöntemi, belge toplamadan istisna sonrası hasılatın %15’inin düşülmesine imkân verir. Gideri az olan, yeni bina sahibi veya belge saklamayan malik için pratik bir seçenektir. Ancak GVK md. 74’ün son fıkraları uyarınca götürü gider usulünü seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Büyük bir tadilat planlanan yıldan önce bu tercih dikkatle yapılmalıdır.

Gerçek gider yönteminde neler yazılabilir?

Gerçek gider yönteminde kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, sigorta primleri, emlak vergisi, amortisman, onarım ve bakım giderleri ile kiraya verenin kendisinin kirada oturduğu konutun kira bedeli düşülebilir. Emlakin değerini artıran tevsi ve tadil harcamaları onarım gideri sayılmaz; bunlar amortisman yoluyla dikkate alınır.

2025 yılında yapılan önemli değişiklik kredi faizine ilişkindir. 4.12.2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla GVK md. 74/4’e “konutlar hariç olmak üzere” ibaresi eklenmiştir. Bu nedenle 1.1.2025’ten itibaren elde edilen gelirlere ilişkin beyannamelerde, konut olarak kiraya verilen taşınmazın alımında kullanılan kredinin faizi gider yazılamaz. Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5’ini düşme imkânı ise korunmaktadır.

Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman Verilir, Vergi Ne Zaman Ödenir?

GVK md. 92 uyarınca bir takvim yılına ait yıllık gelir vergisi beyannamesi, izleyen yılın mart ayının 1’inden 25’i akşamına kadar verilir. GVK md. 117’ye göre tahakkuk eden vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Buna göre 2026 yılında tahsil edilen kiralar için beyanname mart 2027’de verilecektir.

Kira geliri beyannamesi nasıl hazırlanır?

Kira geliri beyannamesi Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazır beyan sistemi üzerinden hazırlanabilir. Sistemde önceden doldurulmuş bilgiler bulunsa bile bunlar eksik olabilir; bu nedenle her kiracıdan tahsil edilen tutar ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Konut ve işyeri kiraları ayrı satırlarda gösterilir, gider yöntemi seçilir ve kesilen stopajlar mahsup için beyan edilir.

Kira Geliri Beyan Edilmezse Hangi Yaptırımlar Uygulanır?

Beyan edilmeyen kira geliri tespit edilirse vergi re’sen veya ikmalen tarh edilir ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu md. 344 uyarınca ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Buna gecikme faizi eklenir. Konut kirasında ayrıca 58.000 TL’lik istisna da tamamen kaybedilir.

Tespit çoğunlukla banka kayıtları, kiracıların stopaj bildirimleri ve vergi idaresinin çapraz kontrolleri üzerinden yapılır. Vergi Usul Kanunu md. 114 uyarınca vergi alacağı, doğduğu yılı izleyen yılın başından itibaren beş yıl içinde tarh ve tebliğ edilebildiğinden geçmiş yıllara ait kira gelirleri de incelemeye konu olabilir. Beş yıllık süre, kiracı ile ilişkinin sona ermesiyle kısalmaz.

Pişmanlıkla beyan ve geç beyan

VUK md. 371’e göre mükellef, vergi incelemesine başlanmadan veya ihbarda bulunulmadan önce durumu kendiliğinden bildirir, beyannameyi 15 gün içinde verir ve vergiyi pişmanlık zammıyla öderse vergi ziyaı cezası kesilmez. VUK md. 344 ayrıca inceleme başlamadan kendiliğinden verilen geç beyannamelerde cezanın yüzde elli oranında uygulanacağını öngörür. Konut kirasında istisna ise geç beyanda kullanılamaz.

Vergi Tarhiyatına Karşı Hangi Yollar Var?

Kira geliri nedeniyle vergi ve ceza ihbarnamesi tebliğ edilen kişi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu md. 7 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açabilir. Dava açmadan önce tarhiyat sonrası uzlaşma yoluna başvurmak da mümkündür; bu tercih süreleri ve cezanın akıbetini etkiler.

Uyuşmazlıklarda sık görülen konular; tahsil edilmemiş kiranın gelir sayılması, emsal kira bedelinin yanlış uygulanması, akrabaya bırakılan konut ve istisnanın hatalı reddidir. İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamındaki süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan ihbarnamenin tebliğ tarihi not edilmelidir. Dava ve ceza süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi vergi ve idari para cezasına karşı dava yazımızda, uzlaşma aşaması ise vergi incelemesi ve uzlaşma başlıklı içerikte yer almaktadır.

Kira tahsil edilemediyse vergi doğar mı?

Tahsil esası geçerli olduğundan hiç tahsil edilemeyen kira için gelir vergisi doğmaz. Ancak kiracı ödemediği hâlde malik bunu ispat edemezse vergi idaresi sözleşmedeki bedeli esas alma eğiliminde olabilir. İcra takibi dosyası, ihtarname ve banka hareketleri bu noktada en güçlü belgelerdir. Tahliye ve alacak süreci için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazımız yol gösterebilir.

Kira Geliri İçin Hangi Belgeler Saklanmalı?

Kira geliri elde eden kişinin saklaması gereken belgeler; kira sözleşmesi, banka dekontları, stopaj bildirimleri ve gerçek gider seçildiyse bütün fatura ile makbuzlardır. VUK md. 254, defter tutmayanlar için de belgelerin düzenlendikleri yılı izleyen takvim yılından başlayarak beş yıl saklanmasını öngörür.

Pratikte her kiralanan taşınmaz için ayrı bir dosya tutmak, yıllık beyan dönemini kolaylaştırır. Kira artışlarının dayanağı olan hesaplamalar ve yıllık artış bildirimleri de bu dosyada yer almalıdır; artış oranının yasal sınırını kontrol etmek için kira artış oranı hesaplama aracımızı, konut ile işyeri arasındaki farkı görmek için kira artışında yasal sınır yazımızı kullanabilirsiniz.

Beyan öncesi kontrol listesi

• Yıl içinde her kiracıdan fiilen tahsil edilen tutarı banka kayıtlarıyla eşleştirin.
• Konut ve işyeri kiralarını ayrı ayrı toplayın; konutta 58.000 TL istisnanın kullanılabilirliğini gelir toplamı sınırıyla birlikte kontrol edin.
• Stopaj yapılan kiralarda kiracıdan alınan bilgileri hazır beyan kayıtlarıyla karşılaştırın.
• Götürü ve gerçek gider yöntemini hesaplayarak seçin; iki yıllık dönüş yasağını not edin.
• Kiracı ile yaşanan tahsil sorunlarını gösteren ihtar ve icra belgelerini dosyada tutun.
• Depozito iadesi gibi kira sayılmayan tahsilatları ayrı gösterin; güvence bedelinin hukuki niteliği için depozito iadesi ve yasal sınır yazımıza bakabilirsiniz.

Kira geliri, kiracıyla yaşanan uyuşmazlıklardan da doğrudan etkilenir. Tespit davası sonucu artan kira, kararın kesinleştiği yıl toplu tahsil edilirse o yılın geliri olur; bu durumda kira tespit davası sonucunun vergi takvimine etkisi önceden hesaplanmalıdır. Vergi ve idari uyuşmazlıklardaki genel çerçeve için idare ve vergi hukuku sayfamıza, kira ilişkisinin diğer yönleri için kira ve tahliye hukuku sayfamıza bakabilirsiniz. Somut durumunuzun dosya özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira gelirinin vergilendirilmesi konusunda en sık sorulanlar; istisna tutarının kişi başına mı konut başına mı uygulandığı, emekli ve çalışanların beyan yükümlülüğü, eşe veya çocuğa bırakılan konut, yurt dışında yaşayan malikler ve kredi faizinin gider yazılıp yazılamayacağı üzerinedir. Kısa cevaplar dayandıkları maddelerle birlikte aşağıdadır.

Konut kira istisnası her ev için ayrı ayrı mı uygulanır?

Hayır. GVK md. 21’deki istisna, konut sayısına bakılmaksızın kişi başına ve bir takvim yılında elde edilen toplam konut kira hasılatına bir kez uygulanır. 2026 için 58.000 TL’dir. Paylı mülkiyette ise her paydaş kendi payına düşen kira için istisnadan ayrı ayrı yararlanır.

Emekli maaşı alan kişi kira gelirini beyan etmek zorunda mı?

Emekli olmak beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Konut kirası yıllık istisna tutarını aşıyorsa beyanname verilir. Emekli aylığı, GVK md. 21/2’deki gelir toplamı hesabında dikkate alınır; bu toplam 2026 için 1.500.000 TL’yi aşarsa istisna kullanılamaz.

Evimi oğluma bedelsiz oturması için verdim, vergi çıkar mı?

GVK md. 73 uyarınca konutun malikin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine bedelsiz tahsisinde emsal kira bedeli hesaplanmaz. Ancak aynı kişiye birden fazla konut tahsis edilmişse yalnızca biri için bu kolaylık uygulanır; diğer konut için emsal kira gündeme gelebilir.

Yurt dışında yaşıyorum, Türkiye'deki evimin kirasını beyan etmeli miyim?

Türkiye’deki taşınmazdan elde edilen kira, yurt dışında yaşayan malik için de Türkiye’de vergilendirilir. Dar mükellefiyette beyan ve stopaj kuralları GVK md. 86/2 çerçevesinde farklılaşabilir; ikamet edilen ülkeyle yapılmış çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması da ayrıca incelenmelidir.

Konut kredisi faizini kira gelirinden düşebilir miyim?

7566 sayılı Kanunla GVK md. 74/4 değiştirildiğinden, 1.1.2025’ten itibaren elde edilen gelirlere ilişkin beyannamelerde konut olarak kiraya verilen taşınmazın kredi faizi gider yazılamaz. Konut dışı taşınmazlarda faiz gideri indirilebilir; bir konut için beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i düşülebilir.

Kiracım stopaj kesti, yine de beyanname vermem gerekir mi?

Stopajlı işyeri kirası, diğer stopajlı gelirlerle birlikte 2026 için 400.000 TL’lik ikinci dilim tutarını aşmıyorsa beyan edilmez. Aşarsa beyanname verilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Başka bir nedenle beyanname veriliyorsa stopajlı kiraların durumu ayrıca değerlendirilir.

Geçmiş yıllarda beyan etmediğim kira gelirleri için ne yapabilirim?

Vergi incelemesi başlamadan veya ihbar yapılmadan önce VUK md. 371 kapsamında pişmanlık dilekçesiyle başvurup 15 gün içinde beyanname vermek ve vergiyi pişmanlık zammıyla ödemek mümkündür. Bu durumda vergi ziyaı cezası kesilmez; konut istisnası ise geç beyanda kullanılamaz.

Kaynaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Resmî Gazete, 31.12.2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı

İlgili yazılar

• Memur Disiplin Cezalarına İtiraz ve İptal Yolu
• İdari İşleme Karşı İptal Davası: Süre ve Ön Başvuru
• Tam Yargı Davası: İdarenin Verdiği Zararın Tazmini

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için dosyanızın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu yazı 27.09.2026 tarihli mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır.