Kira ve Tahliye Hukuku

Hayır. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü olarak da kurulabilir ve geçerlidir. Ancak ispat bakımından yazılı sözleşme büyük önem taşır. Kira bedeli, süre, artış oranı, depozito ve demirbaşlar gibi başlıklar yazılı olmadığında bunların ispatı tanık ve ödeme kayıtlarına kalır.

Yazılı sözleşmede bulunması önerilen başlıklar şunlardır: tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın açık adresi ve nitelikleri, kira başlangıç tarihi ve süresi, aylık kira bedeli ve ödeme günü, ödemenin yapılacağı banka hesabı, artış esası, depozito tutarı ve iade koşulları, yan giderlerin paylaşımı, demirbaş listesi ve tebligat adresleri.

Sözleşmenin her sayfasının taraflarca imzalanması, sonradan sayfa değiştirildiği iddialarının önüne geçer. Demirbaş listesinin fotoğraflarla birlikte ek yapılması da tahliye aşamasındaki hasar tartışmalarını büyük ölçüde azaltır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı vardır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren anlaşmalar geçersizdir. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını belirten maddeler geçersiz sayılır.

Yan giderler bakımından kural, kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerin kiracıya, taşınmazın kendisine ilişkin giderlerin kiraya verene ait olmasıdır. Bina sigortası, emlak vergisi ve ana yapıya ilişkin masraflar kiraya verene aittir.

Sözleşmede yer alan geçersiz bir madde, kural olarak sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz. Yalnızca o madde uygulanmaz ve yerini kanun hükmü alır.

Hayır. TBK md. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Bu kural kiracı lehine tek yönlü bir koruma getirir. Sözleşmede bir yıllık süre yazılı olması, o yılın sonunda kiracının çıkarılabileceği anlamına gelmez. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış anlama budur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK md. 347’nin son cümlesi kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bunun için on yıllık uzama süresinin dolması ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması gerekir.

Süre hesabında ilk sözleşme süresi uzama süresine dâhil değildir. Bir yıllık sözleşmenin ardından on yıl uzama gerçekleştiğinde, yani toplam on birinci yılın sonunda bu hak doğar. Bildirim bu tarihten en az üç ay önce yapılmalıdır.

Bildirimin yazılı yapılması ve ulaştığının ispatlanabilmesi gerekir. Uygulamada noter kanalı tercih edilir. Süresinde bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar ve aynı hak ancak bir sonraki yılın sonunda kullanılabilir.

Kira sözleşmelerinde kefaletin geçerli olması için kefalet sözleşmesinin yazılı olması, kefilin sorumlu olacağı azami tutarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla yazılmış olması gerekir. Müteselsil kefalette ayrıca bu sıfatın el yazısıyla belirtilmesi aranır. Bu unsurlardan birinin eksikliği kefaleti geçersiz kılar.

Evli kişilerin kefil olabilmesi için eşin yazılı rızası aranır. Rıza, kefalet sözleşmesinin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmelidir. Sonradan alınan rıza kefaleti geçerli hâle getirmez.

Kefaletin süresi sözleşmede belirtilmemişse, kefil belirli koşullarla kefaletten dönebilir. Kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması hâlinde kefilin sorumluluğunun devam edip etmeyeceği, kefalet metninde uzama dönemlerinin kapsanıp kapsanmadığına göre belirlenir.

Tahliye sürecinin en sık tıkandığı nokta tebligattır. İhtarname veya dava dilekçesi kiracıya ulaşmazsa süreç ilerlemez. Sözleşmeye tebligat adresi yazılması ve adres değişikliğinin yazılı bildirilmesi yükümlülüğünün öngörülmesi bu riski azaltır.

Adres değişikliği bildirilmemişse, sözleşmede yazılı adrese yapılan tebligat geçerli sayılabilir. Bu kayıt özellikle taşınmazı terk edip iz bırakmadan ayrılan kiracılar bakımından belirleyici olur.

Kiracının kimlik ve iletişim bilgilerinin sözleşmeye eksiksiz yazılması da aynı amaca hizmet eder. Kimlik numarası bulunmayan bir sözleşme, icra takibi aşamasında adres araştırmasını zorlaştırır.

TBK md. 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üzerindeki anlaşmalar üst sınıra çekilir.

Taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşma yoksa, md. 344/2 uyarınca kira bedeli yine aynı oranı geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Endeks oranı her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır. Hangi ayın verisinin kullanılacağı kira yılının başlangıç ayına göre değişir; bu nedenle artış yapılırken doğru dönemin verisine bakılması önemlidir.

Kira artış oranı hesaplama →

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli yalnızca endeksle sınırlı kalmaz. Bu durumda hâkim, endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Bu belirleme kira tespit davasıyla yapılır. Dava, kira bedelinin dönem başından itibaren uygulanacak biçimde tespiti için açılır ve kiralananın konumu, yaşı, durumu ile çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri bilirkişi incelemesiyle karşılaştırılır.

Emsal araştırmasında taşınmazın bulunduğu cadde veya mahalle, brüt ve net alanı, bina yaşı, kat durumu ve kullanım amacı dikkate alınır. Bu nedenle dosyaya sunulacak emsal listesinin gerçekten benzer nitelikte taşınmazlardan seçilmesi sonucu doğrudan etkiler.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe ve karşı tarafa yapılan bildirime göre değişir. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce bildirim yapılmışsa veya bu süre içinde dava açılmışsa, tespit edilen bedel yeni dönem başından itibaren uygulanır.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bildirim şartı aranmaksızın açılan dava sonucunda belirlenecek bedel de yeni dönem başından geçerli olur.

Kira tespit davası tahliye davası değildir. Kiracı çıkarılmaz, yalnızca ödenecek bedel yeniden belirlenir. Bu nedenle uzun süredir düşük bedelle devam eden kira ilişkilerinde tahliye yerine tespit yolu değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin bir kısmının ödenmesi, borcun tamamının ödendiği anlamına gelmez. Eksik ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; kiraya veren kalan kısım için ihtar çekebilir ve şartları oluşmuşsa temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir.

Kiracının artışı kabul etmeyip eski bedeli ödemeye devam etmesi de eksik ödeme sayılır. Bu durumda kiraya verenin tercih edebileceği iki yol vardır: fark için icra takibi başlatmak veya kira tespit davası açmak. Doğrudan tahliye istenmesi hâlinde uyuşmazlığın artış oranına ilişkin olduğu değerlendirilir.

Kiracı bakımından güvenli yol, tartışmalı tutarı ödemekten kaçınmak yerine bankaya kira olarak yatırmak veya ödemeyi tevdi mahalli tayini yoluyla yapmaktır. Böylece temerrüde düşmeden uyuşmazlık sürdürülebilir.

Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıdadır. Beş yüz Türk lirasını aşan kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; bu düzenleme ispatı kolaylaştırmak amacıyla getirilmiştir.

Elden ödeme yapıldığı ileri sürülüyorsa, imzalı makbuz, kiraya verenin yazılı beyanı veya karşılıklı yazışmalar delil olarak kullanılabilir. Tanık beyanı tek başına kural olarak yeterli görülmez.

Banka yoluyla ödeme yapılırken açıklama kısmına hangi aya ait olduğunun yazılması önemlidir. Açıklama yazılmayan ödemeler, kiraya veren tarafından eski dönem borcuna mahsup edildiği iddiasıyla tartışma konusu yapılabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Güvence para olarak verilmişse, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli hesaba yatırılır; kıymetli evrak olarak verilmişse bankaya depo edilir.

Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren tek başına bu bedeli çekemez.

Kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak üç ay içinde kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kural olarak kullanıma bağlı ortak giderler kiracıya, ana taşınmaza ilişkin giderler kiraya verene aittir. Isıtma, su, elektrik, asansör işletme, temizlik ve kapıcı gideri gibi kalemler kiracının; ana yapının onarımı, dış cephe, çatı, asansör yenilemesi ve bina sigortası gibi kalemler kiraya verenin yükümlülüğündedir.

Kat malikleri kurulunca alınan ve yapıya değer katan nitelikteki kararlar sonucu doğan giderler kiracıdan istenemez. Bu ayrım uygulamada en sık tartışılan konulardan biridir; aidat makbuzundaki kalem dökümü bu nedenle önem taşır.

Kiracının ödemediği ortak giderlerden kat maliki de yönetime karşı sorumlu tutulabilir. Kat maliki ödediği tutarı kiracıya rücu edebilir. Sözleşmede aksine hüküm bulunsa dahi bu sorumluluk yönetim karşısında ortadan kalkmaz.

Kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Kiralananın kullanıma elverişli hâlde bulundurulması için yapılması gereken esaslı onarımlar ise kiraya verenin yükümlülüğündedir.

Kiracı, kiraya verenin yükümlülüğündeki bir onarımı kendisi yapmışsa, yaptığı zorunlu giderleri isteyebilir. Faydalı giderler bakımından ise kiralananın değerinde meydana gelen artış oranında talepte bulunabilir. Lüks sayılan giderler kural olarak istenemez.

Kiracının yaptığı imalatları sökerek götürme hakkı da bulunur; ancak bu hakkın kullanılması kiralananı eski hâline getirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Sözleşmede aksine hüküm varsa öncelikle sözleşme uygulanır.

Zorunlu deprem sigortası taşınmazın malikine aittir. Bina ve ana yapıya ilişkin diğer sigortalar da kural olarak kiraya verenin yükümlülüğündedir. Kiracıya yüklenmek istenirse bunun sözleşmede açıkça kararlaştırılması gerekir; ancak kiracı aleyhine düzenleme yasağı bu tür kayıtların sınırını çizer.

Kiracının kendi eşyaları için yaptıracağı eşya sigortası ayrı bir konudur ve tamamen kiracının tercihine bağlıdır. Komşuya verilecek zararları kapsayan sorumluluk teminatı da bu kapsamda değerlendirilir.

Su baskını, yangın gibi olaylarda zararın kimden isteneceği, olayın kaynağına göre belirlenir. Ana yapıdan kaynaklanan arızalarda sorumluluk kiraya verene, kiracının kullanımından kaynaklanan olaylarda kiracıya yönelir.

Kiralananın teslim anında veya sonradan sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli olmaması hâlinde kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinin indirilmesini ve zararının giderilmesini isteyebilir. Ayıp önemli ise sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının önce kiraya verene durumu bildirmesi ve uygun bir süre vermesi gerekir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kendisi giderip masrafını kira bedelinden düşebilir. Rutubet, su kaçağı, ısınmama ve elektrik tesisatı sorunları uygulamada en sık görülen ayıplardır.

Ayıbın varlığının ve giderilmediğinin ispatı için tespit yaptırılması önerilir. Sulh hukuk mahkemesinden istenecek delil tespiti, sonraki aşamada bilirkişi raporuna esas alınabilecek somut bir kayıt oluşturur.

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez; buna karşılık özensiz kullanımdan doğan zararlardan kiracı sorumludur.

Teslim anındaki durumun tespiti bu ayrımı yapabilmenin tek güvenilir yoludur. Sözleşmeye eklenecek tarihli fotoğraflar ve demirbaş listesi, tahliye aşamasında hem kiracıyı hem kiraya vereni korur.

Kiracının kiralananda yaptığı değişiklik ve yenilikler için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Rıza alınmadan yapılan değişiklikler bakımından kiraya veren, kiralananın eski hâline getirilmesini isteyebilir.

Hayır. Kiralanan, sözleşme süresince kiracının kullanımındadır ve konut dokunulmazlığı kapsamındadır. Kiraya verenin anahtarı bulunsa dahi kiracının rızası olmadan içeri girmesi hukuka aykırıdır ve ceza sorumluluğu doğurabilir.

Kiraya verenin kiralananı gösterme ve gerekli onarımları yapma hakkı vardır. Ancak bunun için kiracıya makul süre önceden bildirimde bulunulması ve kiracının uygun göreceği bir zamanın belirlenmesi gerekir.

Kilidin değiştirilmesi, elektriğin veya suyun kesilmesi gibi fiilî yollarla kiracının çıkarılmaya zorlanması da hukuka aykırıdır. Tahliye yalnızca mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına alt kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez. İşyeri kiralarında ise kural farklıdır; kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

Alt kira ilişkisinde asıl kiracı, kiralananı kiraya verene karşı kendi kullanımındaymış gibi sorumlu olmaya devam eder. Alt kiracının kusurundan doğan zararlardan da asıl kiracı sorumludur.

Rıza alınmadan yapılan alt kira, kiraya veren bakımından haklı fesih sebebi oluşturabilir. Bu nedenle özellikle işyeri devirlerinde yazılı rızanın alınması ve devrin sözleşmeyle belgelenmesi önemlidir.

Konutların günlük veya haftalık olarak turizm amacıyla kiralanması özel bir düzenlemeye tabidir ve izin belgesi alınmasını gerektirir. İzin belgesi, kat mülkiyetine tabi binalarda kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak karara bağlıdır.

İzin belgesi olmaksızın yapılan turizm amaçlı kiralamalar idari para cezasına tabidir. Tekrarı hâlinde ceza miktarı artar ve faaliyetin durdurulması gündeme gelebilir.

Olağan kira sözleşmesiyle kiralanan bir konutun kiracı tarafından günlük kiralamaya konu edilmesi, hem izin belgesi yükümlülüğüne hem de alt kira yasağına aykırılık oluşturur. Bu durum kiraya veren bakımından haklı fesih sebebi sayılabilir.

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık sürüyorsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder.

Verilen süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi gibi hâllerde ise süre verilmesine gerek olmaksızın yazılı bildirimle derhal fesih mümkündür.

Kat mülkiyetine tabi binalarda diğer kat malikleri de doğrudan harekete geçebilir. Yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı kullanım hâlinde, kiracıya karşı da dava açılabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu sebepleri iki başlıkta toplar: kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler. Bunların dışında, sözleşme süresinin dolmuş olması tek başına tahliye sebebi değildir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimidir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi hâlinde temerrüt yoluyla tahliye mümkündür.

Her sebebin kendine özgü süresi, bildirim şekli ve ispat yükü vardır. Uygulamada tahliye taleplerinin reddedilme sebeplerinin büyük bölümü hakkın esasına değil, süreye veya usule aykırılığa dayanır. Bu nedenle hangi sebebe dayanılacağı ve takvimin nasıl işleyeceği en baştan belirlenmelidir.

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek ödeme yapılmasını ihtar edebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye istenebilir. İhtarda sürenin ve ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

İkinci yol icra takibidir. Kiraya veren, kira alacağı için ilamsız takip başlatarak tahliye talepli ödeme emri gönderir. Kiracı süresinde itiraz etmez ve ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.

Hangi yolun seçileceği, alacağın tutarına, kiracının itiraz olasılığına ve sürenin önemine göre belirlenir. İcra yolu genellikle daha hızlıdır ancak kiracının itirazı hâlinde süreç icra mahkemesine taşınır.

TBK md. 352/2 uyarınca kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

İhtarların haklı olması, yani gerçekten muaccel hâle gelmiş ve ödenmemiş kira bedeline ilişkin olması gerekir. Aynı aya ilişkin tekrarlanan ihtarlar tek ihtar sayılır. İhtarların yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesi şarttır.

Bir aylık dava açma süresi hak düşürücüdür. Kira yılının bitiminden itibaren işler ve kaçırıldığında aynı ihtarlara dayanılarak dava açılamaz; yeni bir kira yılında yeniden iki haklı ihtar yapılması gerekir.

TBK md. 352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddedeki teslimden sonra ibaresi belirleyicidir. Sözleşmeyle aynı anda veya sözleşmeden önce alınan taahhütler geçersiz sayılır. Uygulamada tahliye taahhütlerinin geçersiz bulunmasının en sık sebebi budur.

Taahhüdün yazılı olması, boşaltma tarihinin belirli veya belirlenebilir olması ve kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Bir aylık süre içinde harekete geçilmezse taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.

Evet. TBK md. 350 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Mahkeme, ihtiyacın varlığını somut delillerle inceler; soyut beyan yeterli görülmez. Örneğin başka bir konutu bulunan ve orada oturan kiraya verenin gereksinim iddiası daha sıkı denetlenir.

Tahliye gerçekleştikten sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğar.

Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir. Ancak TBK md. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir.

Bunun için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açılması gerekir. Bildirim yapılmazsa bu yola başvurulamaz.

Yeni malik dilerse bu bildirimi yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir. Hangi yolun seçileceği edinme tarihi ile sözleşme dönemi arasındaki ilişkiye göre belirlenir.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Basit onarım veya kullanımı engellemeyen tadilat bu kapsamda değildir. Mahkeme genellikle ruhsat, proje ve teknik rapor üzerinden inceleme yapar; işin niteliği bilirkişi marifetiyle değerlendirilir.

Tahliyeden sonra yapılan yeni yapı, eski kiracıya öncelikle teklif edilmeden üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırılık tazminat sorumluluğu doğurur.

TBK md. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir.

Konutun oturmaya elverişli olması aranır. Kullanılamaz durumdaki, başkasına kiraya verilmiş veya paylı mülkiyette kiracının tek başına kullanamayacağı bir taşınmaz bu şartı karşılamaz.

Kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmediğini ispat etmesi gerekir. Sözleşmede kiracının başka konutu bulunmadığına dair beyan varsa bu ispat kolaylaşır.

Yazılı sözleşme bulunmaması kira ilişkisinin yokluğu anlamına gelmez. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; ödeme dekontları, tanık beyanı ve yazışmalarla varlığı ispatlanabilir. Bu durumda da tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir.

Hiçbir hukuki ilişkiye dayanmadan taşınmazı kullanan kişi bakımından ise durum farklıdır. Bu hâlde malik, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli dava açabilir. Ecrimisil, haksız kullanım süresince uğranılan zararın karşılığıdır.

İki durumun ayrımı doğru yapılmalıdır. Kira ilişkisi varken açılan el atmanın önlenmesi davası reddedilir; kira ilişkisi yokken açılan tahliye davası da amacına ulaşmaz.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu, tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve depozito iadesi davalarını kapsar. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İzmir’de kira uyuşmazlıkları taşınmazın bulunduğu ilçeye bağlı adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz Karşıyaka sınırlarındaysa dava Karşıyaka’da, Bornova sınırlarındaysa Bornova’da açılır.

İcra yoluyla tahliyede ise itiraz üzerine uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Bu iki yol arasındaki görev ayrımı baştan doğru kurulmazsa dosya görevsizlikle geri döner ve süre kaybedilir.

Dava harcı hesaplama →

Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra dairesine başvurulduğunda kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde taahhüt altındaki imzaya veya tarihe itiraz edebilir. İtiraz edilmezse ve verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icra dairesi tahliyeyi gerçekleştirir.

İmzaya itiraz edilmesi hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır ve imza incelemesi yapılır. Tarihe itiraz edilmesi hâlinde ise taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği incelenir. Bu inceleme dosyanın kaderini belirleyen aşamadır.

İcra yolu ile dava yolu arasında seçim yapılabilir; ancak her iki yolda da taahhütteki boşaltma tarihinden başlayan bir aylık süreye uyulması zorunludur. Bu süre içinde hiçbir işlem yapılmazsa taahhüt hükümsüz hâle gelir.

Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra dairesine başvurularak tahliyenin zorla gerçekleştirilmesi istenebilir. İcra müdürlüğü kiracıya bir süre verir; bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa kolluk gücü marifetiyle tahliye yapılır.

Taşınmazda bulunan eşyalar tutanakla tespit edilir ve kiracıya teslim edilir. Teslim alınmazsa eşyalar masrafı borçluya ait olmak üzere uygun bir yerde muhafaza altına alınır.

Tahliye sırasında üçüncü bir kişi taşınmazda oturuyorsa durum değişir. Bu kişinin kiracıdan bağımsız bir hakka dayandığını ileri sürmesi hâlinde icra mahkemesinde ayrı bir inceleme yapılması gerekir.

İcra masrafı hesaplama →

Tek bir süre vermek mümkün değildir. Süre, dayanılan sebebe, arabuluculuk aşamasının sonucuna, tebligatın hızına, tanık ve bilirkişi incelemesine ve kararın istinafa götürülüp götürülmediğine göre değişir. İcra yoluyla tahliye, itiraz edilmediği hâllerde dava yolundan daha kısa sürer.

Süreyi uzatan başlıca etkenler tebligatın yapılamaması, arabuluculuk son tutanağının eksik düzenlenmesi, dayanılan sebebin süresinde ileri sürülmemesi ve delillerin dava dilekçesinde eksiksiz bildirilmemesidir.

Sürecin en başında hangi sebebe dayanılacağının doğru seçilmesi, toplam süreyi en çok etkileyen karardır. Yanlış sebeple açılan dava reddedildiğinde, doğru sebebe ilişkin hak düşürücü süre çoğu zaman geçmiş olur.

Evet ve çoğu zaman en hızlı yol budur. Taraflar kira ilişkisini karşılıklı anlaşmayla sona erdirebilir. Anlaşmanın yazılı yapılması, tahliye tarihinin, varsa ödenecek bedelin ve depozitonun akıbetinin açıkça yazılması gerekir.

Anlaşma zorunlu arabuluculuk aşamasında yapılırsa, düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliği kazanır. Kiracı taahhüdüne uymazsa doğrudan icraya konulabilir; ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.

Bu yol hem süre hem gider bakımından dava yolundan avantajlıdır. Özellikle tahliye sebebinin tartışmalı olduğu dosyalarda önce anlaşma imkânının değerlendirilmesi yerinde olur.

Gereksinim sebebiyle tahliye gerçekleştirilmişse, taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede ise yeni yapı, eski kiracıya öncelikle teklif edilmeden aynı süreyle başkasına kiralanamaz.

Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yasak süresince taşınmazın satılması bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Uygulamada tahliyeden kısa süre sonra ilana çıkarılan taşınmazlar bu yönüyle dava konusu olmaktadır.

Kira alacağı için ilamsız icra takibi yapılır. Takip talebinde alacağın hangi aylara ilişkin olduğu ve kira sözleşmesi açıkça gösterilir. Tahliye de isteniyorsa takip, tahliye talepli olarak açılır ve kiracıya özel ödeme emri tebliğ edilir.

Kiracı, ödeme emrine karşı borca veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. Kira sözleşmesine itiraz edilmesi hâlinde uyuşmazlık, sözleşmenin varlığı bakımından ayrı bir incelemeye tabi tutulur.

Süresinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse takip kesinleşir; icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Bu yol, dava yoluna göre genellikle daha hızlı sonuç verir.

İcra masrafı hesaplama →

Kira bedeli gibi dönemsel edimlere ilişkin alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre her bir kira ayının muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar.

Zamanaşımı hâkim tarafından resen dikkate alınmaz; borçlunun def’i olarak ileri sürmesi gerekir. Süresi geçmiş alacak için yapılan takipte borçlu zamanaşımı itirazında bulunmazsa takip devam eder.

Zamanaşımı, dava açılması, icra takibi başlatılması veya borçlunun borcu ikrar etmesi gibi hâllerde kesilir ve yeniden işlemeye başlar. Kısmi ödeme de ikrar sayılabileceğinden zamanaşımını keser.

Zamanaşımı hesaplama →

Ecrimisil, bir taşınmazı hiçbir hakka dayanmadan kullanan kişinin malike ödemesi gereken haksız kullanım bedelidir. Kira ilişkisi sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan eski kiracı bakımından da gündeme gelir.

Hesaplamada taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, kullanım şekli ve emsal kira bedelleri esas alınır. Kötüniyetli kullanıcı bakımından talep, taşınmazdan elde edilebilecek muhtemel gelir üzerinden de belirlenebilir.

Ecrimisil talebi geriye dönük olarak belirli bir süreyle sınırlıdır. Bu nedenle haksız kullanımın fark edildiği tarihten itibaren gecikilmeden harekete geçilmesi, talep edilebilecek tutarı doğrudan etkiler.

Kural olarak evet. Belirli süreli sözleşmede süre dolmadan çıkan kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar veya taşınmaz benzer koşullarla yeniden kiralanana kadar geçecek makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.

Kiracı, sözleşmeden doğan borçlarını üstlenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilecek yeni bir kiracı gösterirse sorumluluğu bu tarihte sona erer. Kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu kiracıyı reddedemez.

Uygulamada erken çıkış tazminatı adı altında sözleşmeye konulan maktu bedeller sıklıkla tartışma konusu olur. Kiraya verenin gerçek zararını aşan ve kiracı aleyhine düzenleme yasağına giren kayıtlar geçersiz sayılabilir.

Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Sözleşme mirasçılara geçer. Ancak mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Konut kiralarında, kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayan eş ve çocuklar bakımından özel bir koruma bulunur. Bu kişiler kira ilişkisini sürdürme konusunda öncelikli konumdadır.

Kiraya verenin ölümü hâlinde de sözleşme devam eder ve mirasçılar kiraya veren sıfatını kazanır. Tahliye istenecekse gereksinim iddiasının mirasçılar bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları büyük ölçüde aynı hükümlere tabidir. Tahliye sebepleri, artış sınırı ve bildirim süreleri her ikisi için de aynı şekilde uygulanır. Ayrım, çatılı olmayan işyeri kiralarında ortaya çıkar; bunlar genel kira hükümlerine tabidir.

İşyeri kiralarında ek olarak devir ve alt kira konuları önem taşır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına devredemez; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

İşletmenin devri hâlinde kira sözleşmesinin de devri gündeme gelir. Devreden kiracı, devir tarihinden itibaren belirli bir süre boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Bu sorumluluk çoğu zaman gözden kaçar.

Evet. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci anlaşmayla sonuçlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliği kazanır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.

Zorunlu arabuluculuk kapsamı, tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve ortak gider alacakları gibi taleplerin tamamını kapsar. Kapsam dışında kalan tek yol ilamsız icra yoluyla tahliyedir.

Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar, tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4). Taşınmaz İzmir'deyse dava İzmir sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

Bu dosyalar Konak'taki İzmir Adliyesi ile Karşıyaka, Kemalpaşa, Menderes, Seferihisar ve Urla gibi ilçe adliyelerinde takip edilir. Tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayanan tahliye, dava yerine icra dairesi üzerinden de yürütülebilir; bu yolda takip İzmir icra dairelerinde başlatılır, itiraz İzmir İcra Hukuk Mahkemesi'ne taşınır.

İlk derece kararına karşı istinaf yolu İzmir Bölge Adliye Mahkemesi'dir.

Dosyanın sonucunu belirleyen şey çoğu zaman belgelerin eksiksizliğidir. Kira sözleşmesinin aslı, varsa tahliye taahhüdü, tüm ödeme dekontları, çekilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, tapu kaydı, aidat makbuzları ve taşınmazın teslim anındaki durumunu gösteren fotoğraflar hazır bulundurulmalıdır.

Ödeme dekontlarında açıklama kısmının hangi aya ait olduğunu göstermesi önemlidir. Açıklamasız ödemeler, karşı tarafça eski dönem borcuna mahsup edildiği iddiasıyla tartışmaya açılabilir.

Zorunlu arabuluculuk aşamasına da bu belgelerle gidilmesi yerinde olur. Anlaşma sağlanamasa bile, karşı tarafın dosyadaki belgeleri görmesi çoğu zaman sonraki aşamada uzlaşma ihtimalini artırır.